Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-216242/18

150-1560 

11 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен 11 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску КЛАССИЧЕСКОГО ПАНСИОНА МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА (ОГРН 

<

***>, 119049, 

<

...>) 

к ИП ФИО2 (ОГРНИП 304770000576959) о взыскании 21 690 923 руб. 28 коп. долга, 90 477 руб. 89 коп. процентов по договору № 100455-АР/КП-04-03-01 от 15.06.2013, 

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с ИП ФИО2 21 782 950руб. 48коп., в том числе: 3 900 000руб. 06коп. задолженности по возврату гарантийного платежа, 16 267руб. 81коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период времени с 23.08.2018г. по 12.09.2018г. за несвоевременный возврат суммы гарантийного платежа, 17 790 923руб. 28коп. стоимость вложений в арендуемое здание по договору аренды нежилого помещения от 15.06.2013г. № 100455-АР/КП-04-03-01, 74 210руб. 08коп. процентов за пользование чужим и денежными средствами за период с 23.08.2018г. по 12.09.2018г. за несвоевременный возврат стоимости вложений, в соответствии со ст.ст. 381.1, 395, 606-625, 1102 ГК РФ.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, письменных пояснениях, указав, что истцом в адрес ответчика был перечислен гарантийный платеж, вступившими в законную силу судебными актами установлено, что ответчик при направлении уведомления о расторжении договора непосредственно после получения от истца передаточного акта, руководствовался целью получения финансовой выгоды в виде необоснованного удержания гарантийного платежа, в связи с чем в отсутствие задолженности по договору аренды, гарантийный платеж подлежит возврату, истцом также были произведены улучшения арендованного помещения, неотделимые улучшения, поскольку с 22.04.2015г. ответчик своими виновными действиями, направленными на ограничение арендатору в пользование арендуемым зданием, фактически выразил свою волю на прекращение арендных отношений, в связи с чем стоимость улучшений подлежит возмещению.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, письменных пояснениях, указав, что условиями договора предусмотрена возможность возмещения остаточной стоимости неотделимых улучшений в случае расторжения по вине арендодателя на основании письменного соглашения сторон, поскольку истец выехал из спорного нежилого помещения самовольно, соглашения о компенсации стоимости улучшений не было подписано между сторонами, стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия ответчика, не подлежит компенсации, гарантийный платеж не подлежит возврату в связи с отказом ответчика от исполнения договора по причине неисполнения истцом обязательств по внесению арендных платежей.

Суд, исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и Негосударственным образовательным честным учреждением «Классический пансион МГУ имени М.В. Ломоносова» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.06.2013г. № 100455-АР/КП-04-03-01, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду (временное владение и пользование за плату) нежилое отдельно стоящее здание, общая площадь 820,3 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, для организации работы для оказания образовательных и сопутствующих услуг.

Пунктом 2.3 договора установлен срок действия договора 3 года с даты подписания акта приема-передачи здания.

В п. 2.1 договора предусмотрено, что договор подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с даты подписания акта приема-передачи здания.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 13.09.2013г. № 77-77-07/067/2013-034.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 4.4.3 договора арендатор обязуется вносить арендную плату за пользование и владение зданием в размере и в порядке, установленные договором.

Согласно п. 5.8 договора арендатор обязан перечислить на расчетный счет арендодателя денежные средства «гарантийный платеж» в размере трехмесячной арендной платы, что составляет 3 900 000руб. 00коп.

Истцом обязательства по внесению гарантийного платежа исполнены надлежащим образом, что подтверждается платежными поручениями от 18.07.2013г. № 1, от 17.09.2013г. № 472, от 25.11.2013г. № 39.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, задолженность истцом погашена в полном объеме, в период действия договора истцом были произведены улучшения арендованного помещения, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 13.08.2018г. с требованием о возврате гарантийного платежа и компенсации стоимости неотделимых улучшений, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой ФГУП «Почта России».

Ответчиком претензия истца оставлена без ответа и удовлетворения.

Статьей 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из содержания указанной нормы получение ответчиком денежных средств от истца при отсутствии у истца обязанности их выплачивать в силу соответствующего договора или требования нормативного акта, без предоставления ответчиком со своей стороны каких-либо товаров (работ, услуг) в счет принятых сумм следует квалифицировать как неосновательное обогащение.

Таким образом, иск о взыскании суммы неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения (сбережения) имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

При этом правила, предусмотренные гл. 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения (п. 1 ст. 1107 ГК РФ).

Пунктом 5.8.4 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по инициативе арендодателя (за исключением случаев одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора, предусмотренных п. 4.1.6 договора) или окончания срока аренды, гарантийный платеж в течение 10 рабочих дней с момента подписания акта приема-передачи помещения и погашения арендатором всех задолженностей перед арендодателем, возвращается арендатору.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2015г. по делу № А40-120222/15 с Негосударственного образовательного частного учреждения дошкольного и среднего (полного) общего образования «КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА» в пользу Индивидуального предпринимателя Новиковой Ольги Евгеньевны взыскана задолженность в размере 4 760 574руб. 69коп. по внесению арендных платежей за период с февраля 2015г. по май 2015г., 864 314руб. 00коп. за просрочку платежей за период с 01.10.2013г. по 01.06.2015г.

Вступившим в законную силу решением Хамовнического районного суда города Москвы от 27.02.2017г. по делу № 2-272/17 удовлетворены исковые требования Новиковой О.Е. к АНО образования «КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА», Сотниковой Г.И., Сотникову М.А. о привлечении к субсидиарной ответственности, взыскании в случае недостаточности денежных средств у НОУ образования «КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА» для исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 10.11.2015г. по делу № А40-120222/15 солидарно с Сотниковой Г.И., Сотникова М.А. в пользу Новиковой О.Е. задолженности в размере 4 906 819руб. 60коп.

В соответствии с постановлением об окончании исполнительного производства от 31.10.2017г. № 77053/17/642890255554 исполнительное производство № 88558/17/77053-ИП, возбужденное в отношении ФИО3 на основании исполнительного листа от 04.09.2017г. ФС № 001847892, выданного Хамовническим районным судом города Москвы по делу № 2-272/17, окончено в связи погашением долга должником.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 25.06.2016г. по делу № А40-226324/15 с Негосударственного образовательного частного учреждения дошкольного и среднего (полного) общего образования «КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА» в пользу Индивидуального предпринимателя Новиковой Ольги Евгеньевны задолженности в размере 3 456 517руб. 15коп. за период с 01.06.2015г. по 13.08.2015г.

Судом по делу № А40-226324/15 установлено, что арендатор в письме от 20.04.2015г. № КП-04-09-29/235 предложил прекратить арендные отношения, выразил намерение освободить здание в срок до 30.04.2015г., либо же изменить срок действия договора до 15.06.2015г. с уменьшением размера арендной платы в половину от установленной договором. 

В электронном письме уже 23.04.2015г. арендодатель сообщил арендатору о намерениях пойти на встречу, предложив вместо освобождения здания, продолжить сотрудничество на приемлемых, взаимовыгодных условиях, а также подчеркнул возможность для ответчика вывезти любые необходимые вещи из здания.

С 20.04.2015г. по 01.05.2015г. между сторонами активно велась электронная переписка, при этом стороны в период с 01 по 11 мая 2015г.  не достигли соглашения по условиям его расторжения, оплате задолженности, необходимости проведения ремонтных работ и судьбе улучшений, в связи с чем, договор продолжал действовать, соглашение о расторжении подписано не было, арендное обязательство, фактически, не было прекращено, хотя арендатор освободил помещения в мае 2015г.

Арендатором в адрес арендодателя 23.07.2015г. почтой России был направлен акт приема-передачи объекта аренды от 10.05.2015г., который был получен адресатом 12.08.2015г.

После его получения арендодатель 13.08.2015г. в адрес арендатора направил уведомление от 12.08.2015г. об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

При этом мотивом к отказу арендодателя от исполнения договора, как следует из его содержания, является ненадлежащее исполнение арендатором денежного обязательства за период 2014г., январь – апрель 2015г., и прекращение платежей с мая, что привело к необходимости предъявления арендодателем иска о взыскании задолженности по делу № А40-120222/15, а также в связи с ухудшением состояния объекта аренды, как следствием проведения несогласованной перепланировки. 

Между тем, суд пришел к выводу, что действия арендодателя, хоть и свидетельствуют о факте реализации последним своего права, в то же время противоречат основополагающим принципам о добропорядочности действий, единственным мотивом для одностороннего отказа от договора, явилась цель получения обогащения за счет уплаченной ответчиком суммы гарантийного платежа, поскольку, направляя уведомление о расторжении договора непосредственно после получения от арендатора передаточного акта, арендодатель руководствовался исключительно  целью получения дополнительной финансовой выгоды от договорных отношений со стороной, необоснованного удержания обеспечительного платежа, чем существенным образом ущемляются права арендатора.

Условий, предоставляющих арендатору право на односторонний, внесудебный отказ от договора, сторонами предусмотрено не было, в связи с чем, уведомление последним арендодателя об отказе от договора, его расторжении или иных уведомлений содержащих формулировки направленные на прекращение аренды, в том числе направление акта приема-передачи (возврата) объекта аренды не имело никаких правовых последствий, связанных с прекращением обязательства, поскольку в таком случае выраженная арендатором воля не соответствовала требованиям закона, предъявляемым к сделке (отказу от договору), так как сделка это всегда правомерное действие соответствующего субъекта, а поскольку в таком случае права на односторонний отказ от исполнения у арендатора не возникает, следовательно, такие действия не могут быть расценены как влияющие на договорные взаимоотношения сторон.

Отношения сторон, урегулированные спорным договором могли быть прекращены изъявлением на то совпадающей волей сторон, на что содержится прямое указание (ст. 431 ГК РФ) в п. 8.1 договора, а также п. 1 ст. 450 ГК РФ.

Учитывая, что фактически путем обмена документами стороны выразили волю на прекращение договора аренды, суд пришел к выводу, что последний день действия договора следует считать 13.08.2015г. 

Вступившими в законную силу решениями Хамовнического районного суда города Москвы от 22.11.2017г. по делу № 2-3818/17, от 21.02.2018г. по делу № 2-270/2018 удовлетворены исковые требования ФИО2 к НОУ образования «КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА», ФИО3, ФИО4 о привлечении к субсидиарной ответственности, взыскании в случае недостаточности денежных средств у АНО образования «КЛАССИЧЕСКИЙ ПАНСИОН МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА» солидарно с ФИО3, ФИО4 в пользу ФИО2 задолженность в размере 3 756 947руб. 98коп., а также неустойки за период с 02.06.2015г. по 13.08.2015г. в размере 347 521руб. 61коп.

Исполнение истцом обязательства по оплате задолженности в размере 3 783 932руб. 98коп. подтверждается платежным поручением от 10.08.2018г. № 9033, от 13.08.2018г. № 255.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с ч. 3 ст. 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2011г. № 30-П разъяснено, что признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности. Таким образом, преюдициальность означает не только отсутствие необходимости доказывать установленные ранее обстоятельства, но и запрещает их опровержение. Такое положение существует до тех пор, пока судебный акт, в котором установлены эти факты, не будет отменен в порядке, установленном в законе.

Следовательно, факты, которые входили в предмет доказывания, были исследованы и затем отражены в судебных актах, приобретают качество достоверности, пока акт не отменен или не изменен.

Стороны согласно ст.ст. 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для возврата гарантийного платежа в связи с отказом ответчика от исполнения договора путем направления уведомления в соответствии с п. 4.1.6 договора в связи с неисполнением обязанности арендатора по оплате арендной платы, судом отклоняется, поскольку действия ответчика по направлению уведомления после получения от истца акта приема-передачи арендуемого помещения, предыдущее поведение и переписка сторон, свидетельствуют о потере арендодателем права ссылаться на односторонний отказ от договора уведомлением от 12.08.2015г. в силу принципа эстоппель (главная задача которого состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной, никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что установлено вступившим в законную силу судебным актом.

Доводы ответчика о том, что истцом в рамках дела № А40-226324/15 было заявлено встречное требование о возврате гарантийного платежа, в удовлетворении которого судом отказано, судом отклоняется поскольку правовая природа требований истца в рамках рассматриваемого спора и по делу № А40-226324/15 разная.

Поскольку на дату прекращения договора аренды и вынесения судом судебного акта, у арендатора имелись неисполненные обязательства перед арендодателем в сумме, превышающей гарантийный платеж, однако, ответчиком не был произведен зачет гарантийного платежа в качестве оплаты задолженности по арендной плате, задолженность истцом погашена в полном объеме, ввиду того обстоятельства, что спорный договор прекратил свое действие по обоюдному согласию сторон, согласно условиям договора на стороне арендодателя возникает обязательство по возврату суммы гарантийного платежа, требование о взыскании гарантийного платежа в размере 3 900 000руб. 00коп. подлежит удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Поскольку ответчиком не представлено документального подтверждения исполнения обязанностей по возвращению гарантийного платежа, размер процентов не оспорен и контррасчет не представлен, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 267руб. 81коп. признается судом обоснованным.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены нормами ст. 616 ГК РФ.

В соответствии со ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Пунктом 4.3.2 договора предусмотрено право арендатора выполнить внутреннюю отделку помещений в соответствии со своей дизайнерской концепцией с письменного согласия арендодателя.

В соответствии с п. 4.3.3 договора арендатор вправе произвести неотделимые улучшения арендованного помещения только с письменного разрешения арендодателя.

Согласно п. 4.2.10 договора арендодатель обязан письменно согласовать и выдать разрешение на проведение арендатором и улучшений арендуемого здания для оказания образовательных и сопутствующих услуг. В разрешении прописывается правовой режим произведенных улучшений в арендованном помещении, различая отделимые и неотделимые улучшения, их стоимость, а также порядок и условия демонтажа отделимых улучшений.

В п. 4.2.12 договора установлено, что при досрочном расторжении договора по вине арендодателя (в случаях, не предусмотренных договором) арендодатель возмещает арендатору остаточную стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в течение срока действия договора и оформленных в соответствии с условиями договора. Для определения остаточной стоимости неотделимых улучшений создается комиссия, в состав которой входят представители сторон.

Из материалов дела не усматривается фактов, подтверждающих наличие какого-либо соглашения сторон по поводу производства истцом работ в помещениях арендуемого здания.

Истец не представил не только доказательств согласия собственника на проведение неотделимых улучшений переданного истцу в аренду здания, но, в частности, доказательств согласования сторонами описания, стоимости работ, объема работ, подлежащих выполнению, а также порядка и размера возмещения соответствующих затрат.

Представленная истцом в материалы дела электронная переписка не позволяет установить, какой конкретно объем работ был согласован истцу, в связи с чем, отсутствуют основания считать выраженное арендодателем согласие как юридически значимое сообщение, правовой целью которого является одобрение производства неотделимых улучшений, стоимость которых заявлена ко взысканию в рамках настоящего дела.

Поскольку условиями договора предусмотрено право арендатора на производство неотделимых улучшений и производство ремонтных работ с письменного разрешения арендодателя, истец не представил доказательств согласия собственника на проведение неотделимых улучшений переданных истцу в аренду помещений, что лишает последнего права требовать возмещения их стоимости в порядке ст. 623 ГК РФ, требования истца о взыскании стоимости улучшений арендованного помещения  в размере 17 790 923руб. 28коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами за несвоевременный возврат компенсации улучшений в размере 74 210руб. 08коп. являются необоснованными.

Судебные расходы по государственной пошлине распределяются между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

При таких обстоятельствах, на основании ст.ст. 8, 12, 309, 310, 395, 606, 623, 1102, 1103, 1107 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 66, 69, 75, 101-103, 110, 121, 122, 123, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИП Новиковой Ольги Евгеньевны в пользу КЛАССИЧЕСКОГО ПАНСИОНА МГУ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА 3 900 000 руб. 00 коп. гарантийного платежа, 16 267 руб. 81 коп. процентов и 23 716 руб. 00 коп. госпошлины. 

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.В. Маслов