Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, 

<

...>, тел./факс: 

<

***> / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-10299/2024

г. Петрозаводск

09 апреля 2025 года

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Таратунина Р.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авксентьевой Н.В., рассмотрев в открытых судебных заседаниях с участием от заявителя: ФИО1 (доверенность от 09.01.2025), от ответчика: ФИО2 (доверенность от 27.12.2024) – дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гарантия-Плюс» о признании недействительным предписания от 01.11.2024 № ЛК144/067/344 об устранении нарушений лицензионных требований к предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и о проведении мероприятий по обеспечению их соблюдения, выданного Государственным комитетом Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору, установил:

ООО «Гарантия-Плюс» (ОГРН 

<

***>) является владельцем лицензии от 30.04.2015 № 54 на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

По сведениям сайта ГИС ЖКХ с 2008 года на основании договора управления ООО «Гарантия-Плюс» осуществляет управление многоквартирным домом № 26 по проспекту Первомайскому (район Первомайский) в городе Петрозаводске Республики Карелия (далее – МКД).

16.09.2024 в Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору, в чьи полномочия входит региональный государственный жилищный надзор (подпункт 2 пункта 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства Республики Карелия от 23.10.2017 № 368-П), поступило обращение жильца квартиры № 16 указанного МКД о необоснованном включении управляющей организацией в квитанциях на оплату жилищных услуг расходов на косметический ремонт подъездов.

В целях проверки изложенного в данном обращении факта решением от 09.10.2024 № ЛК144/Р/348 Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору (ОГРН 

<

***>; далее – Комитет) назначил в отношении ООО «Гарантия-Плюс» проведение внеплановой документарной проверки. 

По результатом этой проверки составлен акт от 01.11.2024 № ЛК144/А/348, в котором указано, что в рамках исполнения выданного Комитетом предписания от 14.12.2023 № ЛК146/067/301 управляющая организация выполнила работы по устранению штукатурно-окрасочного слоя стен в местах общего пользования с тамбуров по 3 этаж в первом и во втором подъездах МКД, стоимость данных работ составила 172470 руб. В отсутствие решения собственников помещений МКД об утверждении стоимости этих работ и порядке их финансирования ООО «Гарантия-Плюс» в платежных документах за август 2024 года выставило им к оплате расходы по «дополнительным работам по текущему ремонту» в размере 32,34 руб./кв.м. Повреждение штукатурно-окрасочного слоя стен в местах общего пользования подъездов № 1 и № 2 МКД явилось следствием ненадлежащего содержания управляющей организацией общедомового имущества. Работы по устранению этих повреждений не относятся к неотложным работам.

Пунктом 1 части 2 статьи 90 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае выявления при проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязан выдать после оформления акта контрольного (надзорного) мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных нарушений с указанием разумных сроков их устранения.

Посчитав, что доначисление дополнительной платы произведено в нарушение требований части 7 статьи 156 Жилищного кодекса, по результатам проверки Комитет вынес оспариваемое предписание, которым возложил на ООО «Гарантия-Плюс» в течение 20 рабочих дней со дня получения предписания обязанность произвести корректировку платы собственникам/нанимателям помещений МКД, выставленной в платежных документах за август 2024 года по строке «Дополнительные работы по текущему ремонту» в размере 32,34 руб./кв.м., путем исключения данной платы.

Несогласие с предписанием № ЛК144/067/344 заявитель обосновал тем, что, поскольку управление многоквартирным домом осуществляется на возмездной основе, собственники помещений в таком доме должны возмещать управляющей организации понесенные ею на ремонт общедомового имущества расходы.

В отзыве ответчик с предъявленным требованием не согласился, указав на отсутствие у заявителя оснований для выставления спорной платы, поскольку решения по этому вопросу собственниками помещений МКД не принималось.

В судебных заседаниях представители сторон поддержали свои позиции.

Оценив существо спора, суд пришел к следующим выводам.

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется, в том числе оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме, по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг. 

В соответствии с подпунктом «а» пункта 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его текущий ремонт (подпункт «б» пункта 10 и подпункт «з» пункта 11 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491).

Проверка состояния внутренней отделки включена в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункт 11), утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290.

Из материалов дела видно, что в связи с обращением жильца квартиры № 17 МКД об «отсутствии покраски подъездов уже много лет» Комитет провел проверку, в ходе которой установил неудовлетворительное состояние подъездов № 1 и № 2 МКД. По результатам этой проверки в адрес ООО «Гарантия-Плюс» Комитетом было выставлено предписание от 14.12.2023 № 146/067/301 об устранении повреждений штукатурно-окрасочного слоя стен в местах общего пользования подъездов № 1 и № 2 МКД с тамбуров подъездов по 3 этажи включительно, в том числе путем проведения окрасочных работ, с соблюдением однотонности окрасочной поверхности (пункт 2).

Возражений относительно необходимости проведения данных работ, а равно и отнесения их к текущему ремонту, обязанность по проведению которого имеется у управляющей организации, заявитель в рамках настоящего судебного разбирательства не привел. 

В указанной части предписание № 146/067/301 обосновано тем, что в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий (пункт 2.3.4); при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит устранить неисправности стен (пункт 2.6.2); окраску лестничных клеток допускается производить улучшенными высококачественными, безводными составами (пункт 3.2.8); периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (пункт 3.2.9); в перекрытиях местные отслоения штукатурки и трещины должны устраняться по мере их обнаружения, не допуская их дальнейшего развития (пункт 4.3.2).

Данное предписание в части устранения повреждений штукатурно-окрасочного слоя стен в подъездах № 1 и № 2 МКД было исполнено ООО «Гарантия-Плюс» в июне 2024 года, общая стоимость ремонтных работ составила 172470 руб.

В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса плата за жилое помещение для нанимателей жилых помещений и собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в которую включается плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса предусмотрено, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Выставление собственникам/нанимателям помещений МКД за август 2024 года дополнительной платы из расчета 32,34 руб./кв.м. (данное обстоятельство, в частности, подтверждается платежной квитанцией, выставленной собственнику квартиры № 17 МКД) было обусловлено необходимостью компенсации стоимости работ по текущему ремонту подъездов.

Настоящий спор возник в результате различных позиций сторон относительно того, вправе ли управляющая организация получить от собственников помещений МКД компенсацию расходов на текущий ремонт общедомового имущества в отсутствие соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома.

В рассматриваемой ситуации суд не разделяет занятую заявителем позицию и соглашается с мнением ответчика ввиду следующего.

Доказательства включения в 2024 году в перечень расходов по текущему ремонту общедомового имущества МКД издержек в размере 32,34 руб./кв.м. в порядке, установленном частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса, материалы дела не содержат.

Действительно, как следует из материалов дела, в августе-сентябре 2023 года ООО «Гарантия-Плюс» инициировало проведение очередного общего собрания собственников помещений МКД, в том числе для утверждения перечня расходов на техническую эксплуатацию (управление, содержание и ремонт общего имущества) на предстоящий год. Согласно предложению управляющей организации в этот перечень включены расходы на внутреннюю отделку (ремонт подъездов) на сумму 142288 руб.

Однако, в соответствии с протоколом от 18.09.2023 № 1/2023 собрание собственников помещений МКД признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума.

Кроме того, после производства ремонтных работ в подъездах № 1 и № 2 МКД в августе 2024 года  заявитель инициировал проведение общего собрания собственников МКД с целью компенсации понесенных им расходов в сумме 172470 руб.

Как указано в решении Комитета от 21.11.2024, соответствующее решение собственниками МКД принято не было.

Также, в соответствии с протоколом от 05.02.2025 № 1/2025 на общем собрании, проводимом тоже по инициативе ООО «Гарантия-Плюс», собственники помещений МКД приняли решение об отказе в оплате управляющей организации понесенных ею на внутренний ремонт подъездов № 1 и № 2 расходов в сумме 172470 руб.

В пункте 17 вышеупомянутого постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 ЖК РФ, пункт 1 статьи 310, пункт 1 статьи 432, статьи 450-453 ГК РФ).

Следовательно, избранный заявителем способ компенсации своих расходов в виде выставления собственникам спорной платы в платежных документах произведен с нарушением требований части 7 статьи 156 Жилищного кодекса.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что необходимость производства ремонтных работ в подъездах № 1 и № 2 МКД была обусловлена какими-либо чрезвычайными и не зависящими от воли управляющей организации обстоятельствами, сведений о таких обстоятельствах заявителем и не приведено.

Доказательства производства текущего ремонта стен подъездов № 1 и № 2 МКД в период управления этим домом заявитель не представил.

Исходя из изложенного, у суда отсутствуют основания не согласиться с законностью оспариваемого предписания.

Ссылки ООО «Гарантия-Плюс» на возмездность договора управления (часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса) и на обязанность собственников помещений содержать общее имущество многоквартирного дома за счет собственных средств (статьи 30 и 39 Жилищного кодекса, пункт 30 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491) суд отклоняет, поскольку в сложившейся ситуации выставление дополнительной платы было произведено управляющей организацией в нарушение установленного частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса порядка.

Поэтому, требование удовлетворению не подлежит, судебные расходы суд относит на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 177 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать соответствующим Федеральному закону от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» предписание Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору от 01.11.2024 № ЛК144/067/344.

В удовлетворении заявления отказать.

Принятую определением суда от 12.12.2024 обеспечительную меру отменить.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>) в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Таратунин Р.Б.