АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-7753/2020

03 июля 2020 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва помощником судьи Голдыревой В.А., после перерыва помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Черномор» (ИНН 5503171114, ОГРН 1175543001358) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды, в судебном заседании приняли участие:

от истца – не явились, извещены;

от ответчика – ФИО1, по доверенности от 21.08.2019, удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Черномор» (далее – истец, Общество, ООО «Черномор») обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) с исковым заявлением об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112.

В судебном заседании представитель ответчика возразил относительно требований истца по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Истец, надлежащим образом извещённые о времени и месте разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, вследствие чего, дело рассмотрено в отсутствие указанного участника арбитражного процесса на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства. 

ООО «Черномор» являлось субарендатором земельного участка площадью 19700 кв.м., с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...> в САО г. Омска предоставленного под строительство спортивно-оздоровительного комплекса (договор субаренды от 31.01.2017 № Д-С-31-8804).

В период действия договора субаренды № Д-С-31-8804 от 31.01.2017, ООО «Черномор» было зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:070106:5950, площадь 1498 кв.м., степень готовности: 90%, адрес: РФ, 

<

...> что подтверждается соответствующей выпиской из ЕГРН.

24.05.2019 ООО «Черномор» в установленном законом порядке обратилось в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды, сроком на три года, земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...> в САО г. Омска для достройки объекта незавершённого строительством: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:070106:5950, площадь 1498 кв.м., степень готовности: 90%, адрес: РФ, 

<

...>.

Распоряжением Департамента от 21.06.2019 № 1037 ООО «Черномор» отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...> в САО г. Омска для достройки объекта незавершённого строительством: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:070106:5950, площадь 1 498 кв.м., степень готовности: 90%, адрес: РФ, 

<

...>.

Посчитав распоряжение Департамента от 21.06.2019 № 1037 об отказе ООО «Черномор» в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, местоположение которого установлено относительно здания, имеющего почтовый адрес: 

<

...> в САО г. Омска для достройки объекта незавершённого строительством: сооружения спортивно-оздоровительные, кадастровый номер 55:36:070106:5950, площадь 1498 кв.м., степень готовности: 90%, адрес: РФ, 

<

...> незаконным и создающим препятствия в осуществлении охраняемых законом интересов юридического лица в предпринимательской деятельности ООО «Черномор» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Решением арбитражного суда Омской области от 22.10.2019 по делу № А46- 13820/2019 оставленным без изменения постановлением Восьмого апелляционного арбитражного суда от 20.12.2019 по делу № А46-13820/2019 заявленные требования ООО «Черномор» были удовлетворены в полном объёме. 

Во исполнение указанных судебных актов Департаментом был подготовлен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:070106:3112, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства без проведения торгов.

По результатам рассмотрения протокола разногласий Ответчик направил в адрес Истца протокол согласования разногласий, которым фактически отклонил протокол разногласий Общества, поскольку все спорные пункты предложено изложить в первоначальной редакции Ответчика. Ввиду выявившейся невозможности урегулировать возникшие разногласия во внесудебном порядке Общество обратилось в суд с заявленными выше требованиями.

Ознакомившись с представленными в материалы дела доказательствами, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (пункт 1 статьи 426 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Направленный в адрес Общества протокол согласования разногласий следует рассматривать как отклонение протокола разногласий, поскольку спорные пункты договора ответчиком в редакции истца не приняты.

В рамках представленных возражений на исковое требование общества, Департамент выразил несогласие с принятием условий договора в редакции истца в части пунктов 5.2, 5.3, предусматривающие ответственность за неисполнение обязательства, подпункта 13 пункта 3.2, подпункта 23 пункта 3.2, относительно невозможности размещения вспомогательных объектов, и условий предусматривающих право арендодателя на односторонний отказ от договора.

Исходя из смысла статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В соответствии со статьёй 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании части 1,2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Исходя из смысла пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя:

1) при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно:

при использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;

при порче земель;

при невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв:

при невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет. если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.

Предложенные Департаментом основания для досрочного расторжения договора, а именно:

- уничтожение, самовольное снятие и перемещение плодородного слоя почвы, потенциально плодородных слоев и пород, а также неисполнение обязательств по обеспечению снятия верхнего плодородного слоя почвы при производстве земляных работ и осуществлению его передачи бюджетному учреждению города Омска «Управление дорожного хозяйства и благоустройства»;

- невыполнение обязательств, предусмотренных подпунктом 18 пункта 3.2 (Арендатор обязан (по окончании работ и ввода в эксплуатацию объекта предоставить Арендодателю акт ввода в эксплуатацию и оформить права на земельный участок в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации);

не являются достаточными основаниями для возникновения права на досрочное расторжение договора аренды.

При этом следует отметить, что исходя из смысла статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В редакции, предложенной Ответчиком, пункт 5.2 договора изложен в следующей редакции: «В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.»

Истцом, в свою очередь, предложена следующая редакция спорного пункта договора: «В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,02 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.»

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из смысла статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Таким образом, соглашение о размере неустойки, с учетом того обстоятельства, что Истец осуществляет предпринимательскую деятельность, является существенным для Общества, поскольку в случае его принятия в размере, предложенным ответчиком, истец в будущем лишается возможности ссылаться на её снижение. При этом размер неустойки, предложенный Департаментом, несоразмерен последствиям потенциального нарушения обязательства по оплате арендной платы в установленный договором срок. Предложенная неустойка обеспечивает исполнение Обществом денежного обязательства по уплате арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

В настоящее время ключевая ставка установлена в размере 5.5 процентов годовых. В связи с данным обстоятельством, Истцом предложен размер неустойки в размере 0.02 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Следуя положениям пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон. Арбитражный суд не вправе устанавливать размер санкции за нарушение условий договора, по которым стороны не пришли к соглашению. Нормы закона, регулирующие арендные отношения, не предусматривают конкретный размер неустойки за нарушение условий договора аренды, в связи с чем, у суда не имеется правовых оснований для оставления в договоре названного пункта.

Вместе с тем, заявленный истцом размер неустойки, не противоречит статьям 330, 395, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичная позиция изложена в постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 по делу № А27-21977/2012.

Исходя из вышеизложенного, суд полагает возможным спорный пункт договора изложить в следующей редакции:

«В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,02 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки.»

Возможность применения иных штрафных санкций за неисполнение обязательства при согласовании условий договора возможно при согласии арендатора. В отсутствие такового применение штрафных санкций недопустимо.  

Относительно невозможности применения к остальным условиям предложенной истцом редакции договора, аргументированных возражений со стороны ответчика не последовало.

Исходя из вышеизложенного и принимая во внимание сложившуюся судебную арбитражную практику (в частности, выраженную в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2019 по делу №А46-6582/2019), суд определяет условия договора в предложенной истцом редакции.

В связи с удовлетворением исковых требований возмещение понесенных истцом судебных расходов возлагается судом на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

требование общества с ограниченной ответственностью «Черномор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером55:36:070106:3112 от 20.02.2020 № Д-С-14-11822, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставляемого для завершения строительства без проведения торгов:

1. Абзац 2 пункта 1.7 проекта договора исключить. 

2. Пункт 1.8 проекта договора исключить, пункт 1.9 считать пунктом 1.8 договора.

3. Подпункт 13 пункта 3.2 договора изложить следующим образом: «не осуществлять на Участке работы, для проведения которых требуется лицензия, решение или соответствующее разрешение органов государственной власти, землеустроительных, градостроительных, архитектурных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов, без наличия соответствующих документов».

4. Абзац 1 подпункта 14 пункта 3.2 договора  изложить следующим образом: «выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и других объектов, расположенных на участке, и не препятствовать доступу к ним в целях ремонта и обслуживания. В случае возникновения аварийной ситуации на инженерных коммуникациях (тепло-, водо-, газо-, электроснабжение, телефонные кабели и т.п.), расположенных под (над) объектом на территории Участка или в непосредственной близости от него, обеспечить свободный доступ для проведения необходимых работ для устранения аварийной ситуации».

5. Подпункт 23 пункта 3.2 договора изложить следующим образом: «не допускать строительства иных объектов капитального строительства на Участке за исключением завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:070106:5950, а также коммуникаций к нему и объектов вспомогательного использования».

6. Подпункт 24 пункта 3.2 проекта договора исключить. Подпункт 25 пункта 3.2 договора считать подпунктом 24 пункта 3.2.

7. Подпункт 26 пункта 3.2 проекта договора исключить. 

8. Абзац 1 подпункта 5 пункта 4.1 договора изложить следующим образом: «в одностороннем порядке по решению суда отказаться от настоящего договора аренды земельного участка в случае: ».

9. Абзац 8 подпункта 5 пункта 4.1 проекта договора исключить. 

10. Абзац 11 подпункта 5 пункта 4.1 договора слова изложить следующим образом: «- нарушения условий, указанных в подпунктах 13, 21, 23, 24 пункта 3.2 раздела 3».

11. Абзац 12 подпункта 5 пункта 4.1 проекта договора исключить. 

12. Пункт 5.2 договора изложить следующим образом: «В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,02 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки».

13. Пункт 5.3 из проекта договора исключить. Пункт 5.5 договора считать пунктом 5.3 договора и изложить его следующим образом: «Платежи, предусмотренные пунктом 5.2 настоящего договора, Арендатор перечисляет Получателю по реквизитам, указанным в разделе 11 настоящего договора».

14. Пункт 5.4 проекта договора исключить. 

15. Пункт 9.1 договора изложить следующим образом: «Условия настоящего договора, изложенные в пунктах 1.1. - 1.5. раздела 1, разделе 2, пункте 3.1, подпунктах 1,8, 16, 21, 22, 23, 24, пункта 3.2. раздела 3, являются существенными».

16. Абзацы 7, 8 раздела 11 проекта договора исключить.

17. В акте приема-передачи (приложение № 1 к настоящему договору) абзац 2 пункта 5 и пункт 6 исключить.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Черномор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в течение этого срока лицами, участвующими в деле, в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42). 

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                С.В. Ярковой