АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

01 июля 2024 года

 

Дело № А33-36913/2023

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 17 июня 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 1 июля 2024 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании права собственности на нежилое помещение,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

- департамента градостроительства администрации города Красноярска,

- общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖСК» (ИНН 

<

***>)

- ФИО3 (Красноярский край),

в присутствии:

от истцов: ФИО4, представителя по доверенности от 11.07.2023, личность установлена паспортом, наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А., 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истцы) обратились в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрация города Красноярска (далее – ответчик) о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение № 2, общей площадью 43,6 кв.м. в соответствии с техническим планом от 12.08.2023, расположенное по адресу: 

<

...> рабочий, 113.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 20.12.2023  возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета  спора привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю; департамент градостроительства администрации города Красноярска; общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «ЖСК»; ФИО3 (Красноярский край).

В предварительном судебном заседании 05.02.2024 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Согласно выписке из ЕГРН от 06.02.2023 ФИО1 и ФИО5 на основании договора купли-продажи от 03.02.2023 на праве общей долевой собственности (1/2 доли каждому) принадлежит жилое помещение – квартира № 2 с кадастровым номером 24:50:0600021:418 площадью 42,1 кв.м. на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...> Красноярский Рабочий, д. 113.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 20.12.2023 от филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю поступили в материалы дела копии материалов инвентарного дела в отношении жилого помещения № 2 с кадастровым номером 24:50:0600021:418 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты Красноярский Рабочий, д.113; копии материалов инвентарного дела (в том числе документы первичной технической инвентаризации и технического учета) в отношении первого этажа жилого дома по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты Красноярский Рабочий, д.113; копии материалов реестрового дела в отношении жилого помещения № 2 с кадастровым номером 24:50:0600021:418 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты Красноярский Рабочий, д.113.

Согласно техническом паспорту жилой дом по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты Красноярский Рабочий, д.113 является крупнопанельным 5-этажным многоквартирным домом, год постройки – 1962.

Жилое помещение приобретено истцами у ФИО3 по договору купли-продажи от 03.02.2023, удостоверенному ФИО6, нотариусом Красноярского нотариального округа, и зарегистрировано в реестре за номером 24/98-н/24-2023-1-149.

Письмом от 02.10.2006 № 19796 Управление архитектуры города Красноярска сообщило ФИО3 о возможности устройства отдельного доступа к жилому помещению № 2 по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий», 113, с целью перевода в нежилое только путем осуществления работ по реконструкции, и необходимости обращения с заявлением на выдачу градостроительного плана после поручения распоряжения администрации города Красноярска о переводе из жилого фонда в нежилой.

Распоряжением администрации города Красноярска от 20.12.2006 № 3231-арх на основании обращения ФИО3 разрешен перевод жилого помещения № 2 по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий», 113, в нежилое помещение с последующей реконструкцией с целью размещения офиса.

Распоряжением администрации города Красноярска от 18.09.2008 № 711-арх на основании обращения ФИО3 от 27.08.2008 №15707 внесены изменения в распоряжение администрации города Красноярска от 20.12.2006 № 3231-арх в части исключения слов «с целью размещения офиса».

По заданию ФИО3 НП «Проектант» в 2007 году разработан рабочий проект (шифр 611-17/07) «реконструкция нежилого помещения для размещения торгово-выставочного магазина по адресу: пр. Красноярский рабочий, 113 в Кировском районе г. Красноярска» под торгово-выставочный магазин с устройством входа на месте оконного проема, из содержания которого следует, что со стороны северо-восточного фасада устраивается вход на месте оконного проема, демонтированного в нижней его части, в помещениях 1,2,6 демонтируются гипсокартонные перегородки и монтируется раздвижная перегородка, организующая торговый зал (стр. 3); предусмотрена установка охранно-пожарной сигнализации (стр. 8-9). Из экспликации помещения следует, что площадь помещения 43,11 кв.м. составляют в совокупности торговый зал магазина площадью 34,07 кв.м., бытового помещения персонала площадью 5,8 кв.м., санузла площадью 1,62 кв.м. и подсобного помещения площадью 1,64 кв.м. 

Управлением архитектуры администрации города Красноярска ФИО3 выдано 03.10.2008 архитектурно-планировочное задание на разработку проекта реконструкции нежилого помещения № 2 по пр-ту им. газеты «Красноярский рабочий», 113, назначение объекта – магазин промышленных товаров.

Письмом от 17.02.2009 Управление архитектуры администрации города Красноярска сообщило ФИО3 о согласовании предоставленного эскизного предложения реконструкции нежилого помещения № 2 по пр. Красноярский рабочий, 113 в Кировском районе под магазин промышленных товаров, а также об условиях, при соблюдении которых управление рекомендует для разработки рабочий проект.

Из содержания кадастрового паспорта помещения от 28.01.2009, подготовленного Красноярским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, следует, что нежилое помещение по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, пом. 2, имеет площадь 42,1 кв.м.

Из содержания истребованных судом материалов реестрового дела в отношении жилого помещения № 2 с кадастровым номером 24:50:0600021:418 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты Красноярский Рабочий, д.113, ФИО3 предпринимались меры по внесению изменений в ЕГРН в части технических характеристик спорной квартиры в связи с ее переводом в нежилое помещение: сообщением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 22.05.2015 отказано в осуществлении государственной регистрации по причине отсутствия документов в компетентных органах местного самоуправления, свидетельствующих о переводе жилого помещения в нежилое, а также в связи с тем, что нежилое помещение не считается учтенным в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости.

Согласно техническому плану помещения, подготовленному 12.08.2023 кадастровым инженером ФИО7 для обращения в суд в связи с признанием жилого помещения нежилым, произведенной перепланировкой и изменением общей площади помещения, общая площадь помещения увеличилась на 1,5 кв.м. за счет сноса и возведения внутренних некапитальных перегородок и составляет 43,6 кв.м., в том числе торговой помещение площадью 40,5 кв.м., подсобное помещение площадью 1,4 кв.м. и санузел площадью 1,7 кв.м. (приведен план и экспликация помещения до и после реконструкции).

Письмом от 14.09.2020 № х-4908-ек Департамент градостроительства администрации города Красноярска отказал ФИО3 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, кв. 2, указав на непредставление заявителем документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 18.09.2020 № х-4908-ек Департамент градостроительства администрации города Красноярска отказал ФИО3 в выдаче разрешения на строительство нежилого помещения по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, кв. 2, указав на непредставление заявителем документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также констатировав факт выполнения работ по реконструкции в нежилом помещении № 2, в связи с чем, объект соответствует признакам самовольный постройки, получение разрешения на реконструкцию самовольно выстроенных объектов действующим законодательством не предусмотрено, право собственности на самовольную реконструкцию может быть признано в судебном порядке.

Письмом от 25.12.2023 № КО-6615 Департамент градостроительства администрации города Красноярска отказал ФИО2 и ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: нежилого помещения по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, кв. 2, указав на непредставление заявителем документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие выданного администрацией города Красноярска разрешения на реконструкцию.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты «Красноярский рабочий», д. 113, проведенного в форме очно-заочного голосования от 31.08.2023, собственниками помещений 100% количеством голосов приняты, в том числе следующие решения:

- предоставить право ФИО1 и ФИО2, собственникам квартиры 2 по пр. Красноярский рабочий, д. 113, при переводе жилого помещения № 2 в нежилое помещение, произвести реконструкцию общего имущества многоквартирного жилого дома в части устройства отдельного входа из квартиры 2 (вопрос №2 повестки);

- предоставить право ФИО1 и ФИО2, собственникам квартиры 2 по пр. Красноярский рабочий, д. 113, использовать на возмездной основе часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600021:17 для устройства входной группы (крыльца); заключить договор аренды с размером арендной платы за 1 кв.м – 350 руб. в месяц (вопрос №3 повестки);

- предоставить право ФИО1 и ФИО2, собственникам квартиры 2 по пр. Красноярский рабочий, д. 113, право (возможность) на возмездной основе использовать часть общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: пр. Красноярский рабочий, д. 113, для установки и эксплуатации рекламно-информационной конструкции и кондиционера на фасаде дома; заключить договор аренды с размером арендной платы за 1 кв.м – 350 руб. в месяц (вопрос №4 повестки).

К протоколу приложены реестр собственников помещений, уведомление о проведении общего собрания, решения собственников помещений.

ООО УК «ЖСК» выданы согласия от 21.12.2023 после обследования нежилого помещения № 2 в существующем состоянии на присоединение к сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения многоквартирного жилого дома по пр. Красноярский рабочий, 113.

Из содержания выписки из домовой книги от 10.01.2024 следует, что в спорном помещении зарегистрированные лица отсутствуют, задолженность за жилищные услуги и капитальный ремонт по состоянию на 01.01.2024 отсутствует.

Согласно подготовленной в октябре 2023 года кадастровым инженером ФИО8 схемы земельного участка по адресу: 

<

...> рабочий, 113, площадь земельного участка, занятого входной группой составляет 7,2 кв.м., входная группа находится в пределах придомовой территории жилого дома по адресу: пр-кт Красноярский рабочий, 113.

Из содержания представленных в материалы дела доказательств, в том числе  фотоматериалов спорного помещения, а также информационного ресурса 2GIS, нежилое помещение №2 по адресу: 

<

...> рабочий, 113, используется для магазина автозапчастей.

Ссылаясь на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, самовольность реконструкции спорного жилого помещения в нежилое предыдущим его собственником, учитывая отсутствие разрешительных документов на реконструкцию и ввод реконструируемой квартиры в эксплуатацию, индивидуальный предприниматель ФИО1 и индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в суд с иском к администрация города Красноярска о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение № 2, общей площадью 43,6 кв.м. в соответствии с техническим планом от 12.08.2023, расположенное по адресу: 

<

...> рабочий, 113.

В подтверждение соответствия реконструированного жилого помещения установленным требованиям и отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в материалы дела представлены копии следующих документов:

- экспертного заключения ООО «ФСЭБ» от 15.06.2020 № 121 (заказчик – ФИО3), согласно которому нежилое помещение № 21, расположенное по адресу: 

<

...> Красноярский Рабочий, д. 113, кв. 2, соответствует эпидемиологическим правилам и нормативам (из содержания заключения следует, что в нежилом помещении располагается офисное помещение – стр. 3-4);

- технического заключения ООО «Рустика» от 02.06.2020 (заказчик – ФИО3) по результатам обследования в июне 2020 года и оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций,  содержащего следующие выводы: 

- техническое состояние несущих строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы, тепло-влажностный режим нежилого помещения № 2 и жилого дома соответствуют требованиям действующей нормативно-технической документации в строительстве (тех. Регламент, СнИП ) для данного класса строений; обеспечивают безопасную эксплуатацию нежилого помещения № 2 после проведенного переустройства;

- несущие конструкции не имеют дефектов и повреждений, связанных с осадками грунтов основания, силами морозного пучения, силовыми воздействиями или конструктивными недостатками, которые могли бы отрицательно повлиять на надежность и безопасность их дальнейшей эксплуатации; 

- строительные конструкции имеют исправный уровень технического состояния и обладают достаточной несущей способностью для восприятия планируемых нагрузок после проведенного переустройства; переустройство оконного блока не является реконструкцией, поскольку не влечет за собой изменение границ и размера общего имущества, не влияет на прочность и устойчивость дома;

- отчета ООО «Лидер групп» от 09.06.2020 № 13/06-20 (заказчик – ФИО3) об определении соответствия строительных конструкций объекта требований пожарной безопасности, из содержания которого следует, что объект находится в радиусе действия местного пожарного депо, время прибытия подразделения пожарной охраны на объект соответствует ст. 76 ФЗ №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (стр. 3); размещение горючей нагрузки в помещениях здания обусловлено функциональным назначением помещений и особенностями хранящихся материальных ценностей (стр. 4), в результате обследования установлено, что эксплуатация нежилого помещения, расположенного по адресу: город Красноярск, проспект имени газеты «Красноярский рабочий», 113, пом. 2, по своему назначению возможна, при условии соблюдения требования нормативных документов в области пожарной безопасности; принятые строительные решения нежилого помещения соответствуют строительным требованиям и требованиям пожарной безопасности (отчет теряет свою силу в случае изменения функционального назначения, проведения строительных работ с изменением конструктивных и технических (технологических) параметров объекта и изменения площади застройки);

- договора на техническое обслуживание пожарной сигнализации и оповещения при пожаре от 15.01.2024 № ПС-02, в соответствии с которым заказчик (индивидуальным предприниматель ФИО1) поручает, и исполнитель (ООО «КСБ-Р») принимает на себя обязательства оказать услуги по техническому обслуживанию пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, установленной на объекте заказчика по адресу: 

<

...> рабочий, д. 113, пом. 2;

- заключения ООО «Красноярскпромгражданпроект» от 11.12.2023 №020-23-ТЗ по результатам обследования нежилого помещения № 2 после выполнения самовольной реконструкции, расположенного по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 113, установлено следующее:

Фундаменты. При обследовании фундаментов нежилого помещения, подвального помещения под нежилым помещением, признаков осадочных деформаций и прочих дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности, не обнаружено – несущая способность фундаментов не нарушена; фундаменты находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным характеристикам.

Несущие конструкции. При обследовании несущих конструкций внутри нежилого помещения трещин, изменения геометрических характеристик и прочих дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности, не выявлено – несущая способность элементов каркаса не нарушена; несущие конструкции нежилого помещения находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным характеристикам.

Перекрытия. При обследовании перекрытий трещин, деформаций, прогибов и прочих дефектов, свидетельствующих о снижении несущей способности, не обнаружено – несущая способность перекрытий не нарушена; перекрытия находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным характеристикам.

Все ненесущие перегородки в помещении демонтированы. Работы по реконструкции (переустройству, перепланировке квартиры №2) выполнены прежним собственником ФИО3 самовольно в соответствии с распоряжением от 20.12.2006 №3231-арх администрации г.Красноярска о переводе жилого помещения № 2 в нежилое.

Фактические геометрические параметры строительных конструкций соответствуют нормативным геометрическим параметрам.

Системы инженерного обеспечения после реконструкции остались без изменения и находятся в работоспособном состоянии и соответствуют эксплуатационным характеристикам (переносу, замене, ремонту не подвергались).

Крыша. При обследовании крыши жилого дома трещин, деформаций и прочих дефектов не обнаружено. Крыша находится в работоспособном состоянии и соответствует эксплуатационным характеристикам.

Дверной проем выполнен в месте ранее существующего оконного проема; демонтирована часть подоконного пространства без увеличения ширины оконного проема; выполнено усиление (обрамление) вновь образованного дверного проема с применением металлоконструкций сечением 50*50*5 мм по ГОСТ 8509-93; на участке устройства входной группы в нежилое помещение в прилегающих конструкциях не выявлены признаки снижения несущей способности; трещин, коррозии, деформаций не обнаружено; к фасаду дома в месте образованного дверного проема примыкает металлическое крыльцо с козырьком на каркасной металлической основе неглубоко залегания; площадка крыльца толщиной 140 мм выполнена монолитной из бетона класса В15 F200 армированная; ограждение крыльца выполнено из круглых стальных труб по ГОСТ 3262-75; выполнено устройство козырька из легких металлических конструкций с покрытием листами поликарбоната; выполнена закладка кирпичом дверного проема (входа) в помещение со стороны лестничной клетки с армированием арматурной проволокой диаметром 4 Вр 1 по ГОСТ 6727-80 через три ряда кладки.

Выводы по результатам обследования: 

1. строительные конструкции нежилого помещения № 2 после произведенной реконструкции, расположенного по адресу: РФ, Красноярский край, пр. им.газеты «Красноярский рабочий», д. 113, согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», находятся в работоспособном состоянии, не имеют дефектов и деформаций, снижающих их несущую способность; при  работоспособном состоянии эксплуатация конструкций помещения при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений;

2. техническое состояние строительных конструкций нежилого помещения № 2 соответствует эксплуатационным характеристикам, угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации обследуемого не представляет и обеспечивает безопасную эксплуатацию обследуемого жилого дома в целом на нормативный срок службы; входная группа (крыльцо) проезду, проходу не мешает; устойчивость и надежность элементов конструкции обеспечена;

3. характеристики строительных конструкций, примененные материалы соответствуют типовым проектным решениям, а также эксплуатационным требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям;

4. нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: РФ, Красноярский край, пр. им.газеты «Красноярский рабочий», д. 113, может быть использовано по своему назначению.

- письма ООО Институт «Красноярскпромгражданпроект» от 18.04.2024 исх. № 524/4 относительно данного ранее заключения  по результатам обследования нежилого помещения после выполненной реконструкции, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт имени газеты Красноярский рабочий, дом 113, пом. 2, от 11.12.2023 шифр 020-23-Т3, следующего содержания:

«Институт обладает всем необходимым оборудованием для выполнения поставленных задач: определение прочностных характеристик железобетонных, бетонных и кирпичных конструкций неразрушающими методами, определение защитного слоя и диаметра арматуры ж/б конструкций, выполнение обмерных работ, вскрытий конструкций.

Обследование строительных конструкций, элементов, соединений в помещении № 2 в составе многоквартирного жилого дома после выполненных самовольных работ производилось в следующей последовательности:

Специалист ООО Институт «КПГП» ФИО9 выезжала на объект по указанному адресу, в присутствии собственников (ФИО1, ФИО2) и инженера - техника ООО УК ЖСК (отдел технического надзора ФИО10) и выполнила визуально-инструментальное обследование. Произведено обследование помещения внутри на предмет сохранения и целостности несущих конструкций и безопасности выполненного ранее (бывшим собственником) дверного проёма в месте оконного с целью организации входной группы на пр. Красноярский рабочий.

Также проводилось обследование подвального помещения на предмет устойчивости и безопасности конструкций жилого дома в целом.

Обследование проводилось в дневное время при естественном освещении с применением поверенных инструментов и средств инструментального контроля.

Внешний осмотр объекта произведен экспертом с выборочным фиксированием на цифровую фотокамеру, что соответствует требованиям ГОСТ 31937-2011, где указано, что основой предварительного обследования является осмотр здания или сооружения и отдельных конструкций с применением измерительных инструментов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, штангенциркули, щупы и прочее).

Визуальное обследование конструкций выполнялось по следующей схеме: натурный осмотр строительных конструкций, определение общего пространственного положения, типа конструкций; выявление дефектов и повреждений, оценка состояния строительных конструкций.

Обмерные работы производились в соответствии с требованиями ГОСТ 31937-2011, предусматривающего, что целью обмерных работ является уточнение фактических геометрических параметров строительных конструкций и их элементов, определение их соответствия требованиям надёжности и безопасности. Инструментальными измерениями уточнялись пролеты конструкций, их расположение и шаг в плане, размеры поперечных сечений, высота помещения, отметки характерных узлов, расстояния между узлами и т.д.

Обмерные работы проводились для уточнения фактических геометрических параметров строительных конструкций.

Измерение производилось стальной рулеткой и линейкой с точностью до 1,0 мм.

Линейные размеры строительных конструкций и высотных отметок измерялись при помощи лазерного дальномера Leica DISTQtm и 10-ти метровой компарированной рулеткой.

Оценка технического состояния строительных конструкций производилась на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленных СНИП и нормативным документам в соответствии с ГОСТ 31937-2011.

Таким образом, установлено:

1. Внутри спорного помещения демонтированы ненесущие перегородки (гипсобетонные, кирпичные, из листов ГКЛ), что по итогу отражено в Техническом плане помещения № 2 от 12.08.2023 г. - стр. 6 (план после реконструкции), лист 7 Заключения от 11.12.2023 г. ООО Институт «Красноярскпромгражданпроект», лист 14-15 Заключения от 02.06.2020 г. ООО «Рустика».

2. При формировании самостоятельного входа в нежилое помещение № 2 на пр. Красноярский рабочий, не связанного с местами общего пользования МКД, в месте ранее существующего оконного проёма без увеличения ширины выполнен дверной проём путем демонтажа части подоконного пространства.

При проведении работ по обследованию конструкций в месте входа были частично вскрыты элементы отделочных работ (материалов) и установлено отсутствие признаков расширения проёма, трещин, коррозии, деформации ограждающей панели, а также наличие армирования существующего проёма с применением металлоконструкций сечением 50/50/5 мм по ГОСТ 8509-93.

Установлено, что пространственная жесткость жилого дома обеспечивается внутренним ж/бетонным каркасом (колонны), стены и железобетонный диск перекрытия. Двухслойные железобетонные стеновые панели толщиной 30 см имеют перемычечное армирование и являются ограждающими конструкциями. Целостность и устойчивость ограждающей стеновой панели, в которой образован дверной проём, не нарушена (лист 7, 15 Заключения ООО Института «Красноярскпромгражданпроект», листы 14-17 Заключения ООО «Рустика»).

Выводы и оценка технического состояния несущих и ограждающих строительных конструкций, изложенные в заключении ООО «Рустика» от 02.06.2020, представленного для ознакомления в наш Институт в связи с подготовкой дополнительных пояснений, не противоречат фактическим обстоятельствам и выявленным специалистами Института в ходе обследования спорного помещения характеристикам и конструктивным решениям.».

В отзыве на исковое заявление от 10.01.2024 Управление Росреестра по Красноярскому краю указало сведения, содержащиеся в ЕГРН в отношении жилого помещения с кадастровым номером 24:50:0600021:418 по адресу: 

<

...> Красноярский Рабочий, д. 113, кв. 2, а также привело нормативно-правовое регулирование спорных отношений.

В отзыве на исковое заявление от 30.01.2024 департамент градостроительства администрации города Красноярска возражает относительно исковых требований по следующим основаниям: в спорном помещении произведена реконструкция: устройство отдельного входа, что привело к изменению облика и объема здания; документы, подтверждающие согласование переустройства и перепланировки жилого помещения департаментом истцами в материалы дела не представлены; истцы не обращались в департамент с заявлением выдать разрешение на реконструкцию спорного помещения.

Администрация города Красноярска в отзыве на исковое заявление от 02.02.2024 возражала относительно исковых требований, указав, что истцы не доказали, что обращались за получением разрешения на строительство и/или акта ввода в эксплуатацию до начала строительства; обращение истца в департамент градостроительства носит формальный характер с целью дальнейшего обращения в суд.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем признания права.

Согласно статье 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» по вопросам местного значения органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования. За неисполнение муниципальных правовых актов граждане, руководители организаций, должностные лица органов государственной власти и должностные лица органов местного самоуправления несут ответственность в соответствии с федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

В силу 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», подпунктом 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа относится к вопросам местного значения.

Согласно пункту 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание).

В соответствии с пунктом 26 части 1 статьи 7 Устава города Красноярска, принятого Решением Красноярского городского Совета от 24.12.1997 № В-62, к вопросам местного значения относятся утверждение Генерального плана города, Правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе Генерального плана города документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка, расположенного в границах города, выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории города, осуществление муниципального земельного контроля в границах города, принятие в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации решения о сносе самовольной постройки, решения о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам объектов капитального строительства, установленными федеральными законами осуществление сноса самовольной постройки или ее приведения в соответствие с установленными требованиями в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Администрация города Красноярска является исполнительно-распорядительным органом городского самоуправления, наделенным настоящим Уставом полномочиями по решению вопросов городского значения и полномочиями для осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам городского самоуправления федеральными законами и законами края (часть 1 статьи 44 Устава города Красноярска, принятого Решением Красноярского городского Совета от 24.12.1997 № В-62).

С учетом изложенного, администрация города Красноярска является надлежащим ответчиком по иску.

В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации закреплено понятие градостроительной деятельности, под которой понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции, сноса объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, комплексного развития территорий и их благоустройства.

Как указано в пункте 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих восстановительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Истцы - ФИО1 и ФИО5 с 03.02.2023 являются долевыми собственниками (1/2 доли каждому)  жилого помещения – квартиры с кадастровым номером 24:50:0600021:418 площадью 42,1 кв.м. на 1 этаже многоквартирного дома по адресу: 

<

...> Красноярский Рабочий, д. 113, кв. 2.

Предметом спора по настоящему делу является требование о признании права собственности на нежилое помещение № 2 общей площадью 43,6 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> рабочий, 113.

В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации гарантии права собственности, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации, предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях (Постановление от 11.03.1998 № 8-П; определения от 25.03.2004 № 85-О, от 13.10.2009 № 1276-О-О, от 29.09.2011 № 1071-О-О, от 20.11.2014 № 2590-О, от 28.01.2016 № 141-О и др.).

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Приведенные положения, определяющие признаки самовольной постройки, т.е. возведенной с нарушением законодательных норм, и недопустимость ее участия в гражданском обороте, направлены на защиту прав граждан, на поддержание баланса публичных и частных интересов и тем самым - на реализацию требований статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.03.2015 № 658-О, от 28.06.2018 № 1515-О, от 28.01.2021 № 75-О и др.).

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем.

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 2 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской федерации самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из содержания статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» усматривается, что разрешение на строительство - основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

При этом согласно исковому заявлению и представленным документам предыдущим собственником спорной квартиры (ФИО3) в период с 2006-2008 гг. осуществлен перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое помещение с одновременной реконструкцией.

Так, из содержания кадастрового паспорта помещения от 28.01.2009, подготовленного Красноярским отделением филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Красноярскому краю, следует, что нежилое помещение по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, пом. 2, имеет площадь 42,1 кв.м.

Правоотношения, возникающие в связи с реконструкцией, переустройством и перепланировкой жилых и нежилых помещений (далее - помещений) в многоквартирном доме, регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации и других федеральных законов.

На основании пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно пункту 7 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации правила Гражданского кодекса Российской Федерации о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме; перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения включает в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (пункт 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федеи пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из содержания представленных в материалы дела документов, следует, что в квартире в период 2006-2008 гг. осуществлена реконструкция путем организации дверного проема в месте ранее существующего оконного проема (демонтаже части подоконного пространства без увеличения ширины оконного проема) с одновременным выполнением работ по переустройству и перепланировке помещения.

При этом согласно техническому плану помещения, подготовленному 12.08.2023 кадастровым инженером ФИО7 для обращения в суд в связи с признанием жилого помещения нежилым, произведенной перепланировкой и изменением общей площади помещения, общая площадь помещения увеличилась на 1,5 кв.м. за счет сноса и возведения внутренних некапитальных перегородок и составляет 43,6 кв.м., в том числе торговой помещение площадью 40,5 кв.м., подсобное помещение площадью 1,4 кв.м. и санузел площадью 1,7 кв.м. (приведен план и экспликация помещения до и после реконструкции).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

При этом согласно исковому заявлению и представленным документам истцы приобрели в 2023 году фактически реконструированный объект в существующем состоянии (с отдельным выходом на пр. Красноярский рабочий), квартира на момент приобретения была реконструирована предыдущим собственником в 2006-2008 гг. в отсутствие разрешения на строительство и разрешения ввод его в эксплуатацию. Доказательств обратного в материалы дела истцами не представлено.

Согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного  Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в предмет доказывания по иску о признании права собственности входят, в частности, следующие обстоятельства: отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства; соблюдение истцом градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки; установление факта нарушения прав и интересов третьих лиц.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.

Сторонами по делу не оспаривается, что реконструкция в отношении спорного объекта – квартиры требовала необходимость получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»).

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, пояснения истцов, приходит к выводу о наличии со стороны истцов очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения, исключающего удовлетворение заявленных исковых требований, учитывая следующие обстоятельства.

Согласно исковому заявлению и представленным документам истцы приобрели фактически реконструированный объект в 2023 году, из пояснений истцов следует, что объект реконструирован предыдущим собственником.

Согласно части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки по распоряжению самовольной постройкой ничтожны в силу статьи 168 и пункта 2 статьи 222 ГК РФ. Наличие данного порока у сделки по отчуждению объекта недвижимости исключает возможность его приобретения по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 223 ГК РФ.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества (пункт 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 1 статьи 1). 

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (пункт 2 статьи 1 названного закона).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав) (пункт 3 статьи 1 названного закона).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (пункт 4 статьи 1 названного закона).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 названного закона).

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения (пункт 6 статьи 1 названного закона).

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет) (пункт 7 статьи 1 названного закона).

Истцы не представили в материалы дела доказательств, подтверждающих, что они или лицо, фактически осуществившее в 2006-2008 гг. реконструкцию квартиры, обращались в компетентные органы за получением необходимых разрешений и согласований и что они не имели возможности получить разрешения на реконструкцию спорного объекта - квартиры и разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию. Доказательств того, что истцы или лицо, фактически осуществившее в 2006-2008 гг. реконструкцию квартиры, по независящим от них причинам, были лишены возможности в общем порядке получить необходимое разрешение материалы дела, также не содержат.

Из содержания истребованных судом материалов реестрового дела в отношении жилого помещения № 2 с кадастровым номером 24:50:0600021:418 по адресу: г.Красноярск, пр.им.газеты Красноярский Рабочий, д.113, ФИО3 предпринимались меры по внесению изменений в ЕГРН в части технических характеристик спорной квартиры в связи с ее переводом в нежилое помещение: сообщением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 22.05.2015 отказано в осуществлении государственной регистрации по причине отсутствия документов в компетентных органах местного самоуправления, свидетельствующих о переводе жилого помещения в нежилое, а также в связи с тем, что нежилое помещение не считается учтенным в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости.

Письмом от 14.09.2020 № х-4908-ек Департамент градостроительства администрации города Красноярска отказал ФИО3 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию нежилого помещения по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, кв. 2, указав на непредставление заявителем документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 18.09.2020 № х-4908-ек Департамент градостроительства администрации города Красноярска отказал ФИО3 в выдаче разрешения на строительство нежилого помещения по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, кв. 2, указав на непредставление заявителем документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также констатировав факт выполнения работ по реконструкции в нежилом помещении № 2, в связи с чем, объект соответствует признакам самовольный постройки, получение разрешения на реконструкцию самовольно выстроенных объектов действующим законодательством не предусмотрено, право собственности на самовольную реконструкцию может быть признано в судебном порядке.

Письмом от 25.12.2023 № КО-6615 Департамент градостроительства администрации города Красноярска отказал ФИО2 и ФИО1 в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта: нежилого помещения по адресу: 

<

...> Красноярский рабочий, д. 113, кв. 2, указав на непредставление заявителем документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие выданного администрацией города Красноярска разрешения на реконструкцию.

При этом с иском в суд о признании права собственности на самовольную постройку истцы обратились 18.12.2023.

Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Каких-либо препятствий для получения разрешения как до начала реконструкции, так и во время проведения строительных работ у истцов или лица, фактически осуществившего в 2006-2008 гг. реконструкцию, не было, что не свидетельствует о добросовестности поведения лица и не является основанием для легализации последствий гражданского правонарушения в форме самовольного строительства.

В связи с чем, суд не может квалифицировать действия истцов по попытке легализации приобретенного в 2023 году самовольно реконструированной в 2006-2008 гг. квартиры как добросовестные, совершаемые с целью соблюдения действующего законодательства.

Вместе с тем, при реконструкции спорного объекта не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления реконструкции объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода его в эксплуатацию.

Фактически обращение в суд с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку. Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 по делу № 11066/09.

Суд, исходя из задач судопроизводства, при наличии возможности легализации самовольной постройки в административном порядке, не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов.

Обращение в суд с иском в данном случае направлено на подмену установленного законом административного порядка получения соответствующих разрешений судебным порядком признания права собственности на самовольную постройку.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), а именно заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Как указано в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Суд пришел к выводу, что истцы не доказали отсутствие возможности лица, осуществившего в 2006-2008 гг. реконструкцию квартиры, обратиться к ответчику за получением разрешения на реконструкцию, такое лицо своим правом не воспользовалось, самовольно реконструировало квартиру (формально обратилось в 2020 году в орган местного самоуправления за выдаче разрешения на реконструкцию и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отсутствие необходимых документов), которую в 2023 году приобрели истцы, обратившись в 2023 году за вводом объекта в эксплуатацию с целью придания видимости правомерности своих действий за легализацией спорного объекта в суд.

Указанные действия истцов суд признает подпадающими под действие статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации - злоупотребление правом путем заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав, поскольку истцы обратились в компетентный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида (п. 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020.

При изложенных обстоятельствах суд отказывает истцам в признании права собственности на самовольную постройку на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с наличием в действиях истца признаков злоупотребления правом (указанный подход соответствует правовой позиции Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.05.2022 по делу № А58-4799/2021, от 19.05.2023 по делу №А33-5992/2022).

Согласно правовым позициям, изложенным в пункте 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022, и в пункте 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме. утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, согласно которым реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной; согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение и в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», в соответствии с которым проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1 - 3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Исходя из частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. В его отсутствие нельзя признать такую реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона. Надлежащим подтверждением наличия согласия всех собственников на реконструкцию жилого помещения в многоквартирном доме является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. имени газеты «Красноярский рабочий», д. 113, проведенного в форме очно-заочного голосования от 31.08.2023, собственниками помещений 100% количеством голосов приняты, в том числе следующие решения:

- предоставить право ФИО1 и ФИО2, собственникам квартиры 2 по пр. Красноярский рабочий, д. 113, при переводе жилого помещения № 2 в нежилое помещение, произвести реконструкцию общего имущества многоквартирного жилого дома в части устройства отдельного входа из квартиры 2 (вопрос №2 повестки);

- предоставить право ФИО1 и ФИО2, собственникам квартиры 2 по пр. Красноярский рабочий, д. 113, использовать на возмездной основе часть земельного участка с кадастровым номером 24:50:0600021:17 для устройства входной группы (крыльца); заключить договор аренды с размером арендной платы за 1 кв.м – 350 руб. в месяц (вопрос №3 повестки);

- предоставить право ФИО1 и ФИО2, собственникам квартиры 2 по пр. Красноярский рабочий, д. 113, право (возможность) на возмездной основе использовать часть общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: пр. Красноярский рабочий, д. 113, для установки и эксплуатации рекламно-информационной конструкции и кондиционера на фасаде дома; заключить договор аренды с размером арендной платы за 1 кв.м – 350 руб. в месяц (вопрос №4 повестки).

К протоколу приложены реестр собственников помещений, уведомление о проведении общего собрания, решения собственников помещений.

Таким образом, истцом доказано получение согласия всех собственников других помещений в этом доме (в доме, где расположено спорное помещение) на его реконструкцию. Вместе с тем такое согласие получено после проведенной реконструкции. Тогда как такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).

Кроме того, судом установлено несоответствие реконструированного помещения проектной документации на его реконструкцию в части внутренней конфигурации помещения.

Так, по заданию ФИО3 НП «Проектант» в 2007 году разработан рабочий проект (шифр 611-17/07) «реконструкция нежилого помещения для размещения торгово-выставочного магазина по адресу: пр. Красноярский рабочий, 113 в Кировском районе г. Красноярска» под торгово-выставочный магазин с устройством входа на месте оконного проема, из содержания которого следует, что со стороны северо-восточного фасада устраивается вход на месте оконного проема, демонтированного в нижней его части, в помещениях 1,2,6 демонтируются гипсокартонные перегородки и монтируется раздвижная перегородка, организующая торговый зал (стр. 3). Из экспликации помещения следует, что площадь помещения 43,11 кв.м. составляют в совокупности торговый зал магазина площадью 34,07 кв.м., бытового помещения персонала площадью 5,8 кв.м., санузла площадью 1,62 кв.м. и подсобного помещения площадью 1,64 кв.м. 

Согласно техническому плану помещения, подготовленному 12.08.2023 кадастровым инженером ФИО7 для обращения в суд в связи с признанием жилого помещения нежилым, произведенной перепланировкой и изменением общей площади помещения, общая площадь помещения увеличилась на 1,5 кв.м. за счет сноса и возведения внутренних некапитальных перегородок и составляет 43,6 кв.м., в том числе торговой помещение площадью 40,5 кв.м., подсобное помещение площадью 1,4 кв.м. и санузел площадью 1,7 кв.м. (приведен план и экспликация помещения до и после реконструкции).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 40 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

В подтверждение соответствия реконструированного жилого помещения установленным требованиям и отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, угрозы жизни и здоровью граждан в материалы дела представлены копии следующих документов:

- экспертного заключения ООО «ФСЭБ» от 15.06.2020 № 121 (заказчик – ФИО3), согласно которому нежилое помещение № 21, расположенное по адресу: 

<

...> Красноярский Рабочий, д. 113, кв. 2, соответствует эпидемиологическим правилам и нормативам (из содержания заключения следует, что в нежилом помещении располагается офисное помещение – стр. 3-4);

- технического заключения ООО «Рустика» от 02.06.2020 (заказчик – ФИО3) по результатам обследования в июне 2020 года и оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций;

- отчета ООО «Лидер групп» от 09.06.2020 № 13/06-20 (заказчик – ФИО3) об определении соответствия строительных конструкций объекта требований пожарной безопасности, из содержания которого следует, что объект находится в радиусе действия местного пожарного депо, время прибытия подразделения пожарной охраны на объект соответствует ст. 76 ФЗ №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (стр. 3); размещение горючей нагрузки в помещениях здания обусловлено функциональным назначением помещений и особенностями хранящихся материальных ценностей (стр. 4), в результате обследования установлено, что эксплуатация нежилого помещения, расположенного по адресу: город Красноярск, проспект имени газеты «Красноярский рабочий», 113, пом. 2, по своему назначению возможна, при условии соблюдения требования нормативных документов в области пожарной безопасности; принятые строительные решения нежилого помещения соответствуют строительным требованиям и требованиям пожарной безопасности (отчет теряет свою силу в случае изменения функционального назначения, проведения строительных работ с изменением конструктивных и технических (технологических) параметров объекта и изменения площади застройки);

- договора на техническое обслуживание пожарной сигнализации и оповещения при пожаре от 15.01.2024 № ПС-02, в соответствии с которым заказчик (индивидуальным предприниматель ФИО1) поручает, и исполнитель (ООО «КСБ-Р») принимает на себя обязательства оказать услуги по техническому обслуживанию пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, установленной на объекте заказчика по адресу: 

<

...> рабочий, д. 113, пом. 2;

- заключения ООО «Красноярскпромгражданпроект» от 11.12.2023 №020-23-ТЗ по результатам обследования нежилого помещения № 2 после выполнения самовольной реконструкции, расположенного по адресу: 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 113;

- письма ООО Институт «Красноярскпромгражданпроект» от 18.04.2024 исх. № 524/4 относительно данного ранее заключения  по результатам обследования нежилого помещения после выполненной реконструкции, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт имени газеты Красноярский рабочий, дом 113, пом. 2, от 11.12.2023 шифр 020-23-Т3.

При этом суд критически относится к представленным истцами экспертному заключению ООО «ФСЭБ» от 15.06.2020 № 121, техническому заключению ООО «Рустика» от 02.06.2020 по результатам обследования в июне 2020 года и оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций, отчету ООО «Лидер групп» от 09.06.2020 № 13/06-20 об определении соответствия строительных конструкций объекта требований пожарной безопасности, с учетом дат обследования спорного помещения и дат составления указанных заключений, тогда как из существа приведенных выше разъяснений следует, что самовольная постройка должна отвечать требованиям действующего законодательства, установленным на день обращения в суд.

Кроме того, экспертное заключение ООО «ФСЭБ» от 15.06.2020 № 121 о соответствии нежилого помещения № 21, расположенного по адресу: 

<

...> Красноярский Рабочий, д. 113, кв. 2, эпидемиологическим правилам и нормативам, порочно еще и потому, что из содержания заключения следует, что в нежилом помещении располагается офисное помещение (стр. 3-4), тогда как реконструирована квартира была под магазин и фактически используется под магазин автозапчастей.

Техническое заключение ООО «Рустика» от 02.06.2020 по результатам обследования в июне 2020 года и оценки технического состояния несущих и ограждающих конструкций, также вызывает у суда обоснованные сомнения с учетом вывода о том, что переустройство оконного блока не является реконструкцией, поскольку не влечет за собой изменение границ и размера общего имущества, не влияет на прочность и устойчивость дома, что противоречит представленным в материалы дела документам и положениям действующего законодательства.

Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома, такие работы возможны посредством проведения капитального ремонта или реконструкции многоквартирного дома, производство которых регулируется законодательством о градостроительной деятельности, в том числе применительно к вопросам архитектурно-строительного проектирования, государственной экспертизы проектной документации, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд установил, что проектом реконструкции квартиры предусматривалось оборудование отдельного входа в спорное помещение путем производства работ по разрушению части внешней стены многоквартирного (крупнопанельного) дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией (демонтаже части подоконного пространства без увеличения ширины оконного проема). Соответственно, такие работы могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома.

Вывод, изложенный в заключении ООО «Красноярскпромгражданпроект» от 11.12.2023 №020-23-ТЗ о том, что нежилое помещение № 2, расположенное по адресу: РФ, Красноярский край, пр. им.газеты «Красноярский рабочий», д. 113, может быть использовано по своему назначению, в отсутствие указания назначения помещения, также вызывает сомнения. Письмо ООО Институт «Красноярскпромгражданпроект» от 18.04.2024 исх. № 524/4 с пояснениями относительно данного ранее заключения по результатам обследования нежилого помещения после выполненной реконструкции, расположенного по адресу: г. Красноярск, пр-кт имени газеты Красноярский рабочий, дом 113, пом. 2, от 11.12.2023 шифр 020-23-Т3, также не устраняет указанного порока,

В соответствии с распоряжением Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебноэкспертными организациями» судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, проводится исключительно государственными судебно-экспертными организациями.

Суд на протяжении рассмотрения настоящего дела неоднократно разъяснил истцам процессуальное право заявить в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство о назначении экспертизы (протоколы судебного заседания от 05.02.2024, от 14-28.03.2024, от 07.05.2024, от 31.05-17.06.2024 и протокольное определение от 28.03.2024, от 07.05.2024).

Истцы процессуальным правом на заявление ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не воспользовались.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» в случае если такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Учитывая изложенное, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса) (суд рассматривает настоящий спор по имеющимся в материалах дела доказательствам).

Из содержания представленных в материалы дела доказательств, в том числе  фотоматериалов спорного помещения, а также информационного ресурса 2GIS, нежилое помещение №2 по адресу: 

<

...> рабочий, 113, используется для магазина автозапчастей, в котором осуществлена торговля, в том числе горючими материалами (масла, автохимия, автокосметика и емкости с жидкостями согласно материалам фотофиксации).

При этом нежилое помещение размещено на первом этаже крупнопанельного 5-этажного многоквартирного дома 1962 года постройки.

Безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечивается посредством установления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров зданий и сооружений и качественных характеристик в течение всего жизненного цикла здания или сооружения, реализации указанных значений и характеристик в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта и поддержания состояния таких параметров и характеристик на требуемом уровне в процессе эксплуатации, консервации и сноса (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Эксплуатация зданий (в частности, многоквартирных домов) должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов, нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и муниципальных правовых актов, а также в соответствии с проектной и исполнительной документацией (часть 5 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Вопросы безопасности эксплуатации жилых домов регулируются в том числе нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, поскольку к градостроительной деятельности относится архитектурно-строительное проектирование, строительство, капитальный ремонт, реконструкция объектов капитального строительства, эксплуатация зданий, сооружений (пункт 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным относятся, например, неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 18-КГ13-14).

В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении одного из следующих условий:

1) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом;

2) в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», и нормативными документами по пожарной безопасности.

Согласно частям 2 и 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» к нормативным правовым актам Российской Федерации по пожарной безопасности относятся технические регламенты, принятые в соответствии с Федеральным законом от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании», федеральные законы и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, устанавливающие обязательные для исполнения требования пожарной безопасности.

Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание правила распределения бремени доказывания с учетом избранного способа защиты в рамках настоящего дела, суд критически относится к общим выводам, изложенным в отчете ООО «Лидер групп» от 09.06.2020 № 13/06-20 об определении соответствия строительных конструкций объекта требований пожарной безопасности, согласно которым в результате обследования установлено, что эксплуатация нежилого помещения, расположенного по адресу: город Красноярск, проспект имени газеты «Красноярский рабочий», 113, пом. 2, по своему назначению возможна, при условии соблюдения требования нормативных документов в области пожарной безопасности; принятые строительные решения нежилого помещения соответствуют строительным требованиям и требованиям пожарной безопасности. Так из содержания отчета следует, что объект находится в радиусе действия местного пожарного депо, время прибытия подразделения пожарной охраны на объект соответствует ст. 76 ФЗ №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (стр. 3) (при этом конкретное расстояние и время прибытия не указаны); размещение горючей нагрузки в помещениях здания обусловлено функциональным назначением помещений и особенностями хранящихся материальных ценностей (стр. 4) (при этом по тексту заключения нигде не указано назначение спорного помещения), 

Кроме того, отчет, составленный 09.06.2020, содержит оговорку о том, что он теряет свою силу в случае изменения функционального назначения, проведения строительных работ с изменением конструктивных и технических (технологических) параметров объекта и изменения площади застройки.

При этом разработанным по заданию ФИО3 НП «Проектант» в 2007 году рабочим проектом (шифр 611-17/07) «реконструкция нежилого помещения для размещения торгово-выставочного магазина по адресу: пр. Красноярский рабочий, 113 в Кировском районе г. Красноярска» под торгово-выставочный магазин с устройством входа на месте оконного проема, предусмотрена установка охранно-пожарной сигнализации (стр. 8-9). 

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения требований пожарной безопасности в спорном помещении.

При этом как установлено судом спорное нежилое помещение на первом этаже крупнопанельного 5-этажного многоквартирного дома 1962 года постройки используется для магазина автозапчастей, в котором осуществлена торговля, в том числе горючими материалами (масла, автохимия, автокосметика и емкости с жидкостями согласно материалам фотофиксации).

Представленные в материалы дела доказательства не содержат информацию о наличии или отсутствии в спорном нежилое помещении системы пожарной сигнализации с целью раннего обнаружения пожара, о наличии или отсутствии защиты объекта пожарными извещателями.

Сам по себе представленный в материалы дела договор на техническое обслуживание пожарной сигнализации и оповещения при пожаре от 15.01.2024 № ПС-02, в соответствии с которым заказчик (индивидуальным предприниматель ФИО1) поручает, и исполнитель (ООО «КСБ-Р») принимает на себя обязательства оказать услуги по техническому обслуживанию пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, установленной на объекте заказчика по адресу: 

<

...> рабочий, д. 113, пом. 2, не нивелирует обязанности по представлению доказательств соответствия реконструированного объекта требованиям пожарной безопасности и не подтверждает факта ее соблюдения.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в отсутствие соблюдения требований пожарной безопасности нежилое помещение, расположенное на первом этаже крупнопанельного 5-этажного многоквартирного дома 1962 года постройки, представляет собой угрозу жизни и здоровью людей, то есть имеет существенные недостатки, которые истцами не устранены, что также, наряду с установленными судом обстоятельствами (объект возведен в отсутствие разрешительной документации при злоупотреблении правом) не может являться основанием для легализации спорной самовольной постройки путем признания на нее права в целях введения в гражданский оборот.

При этом довод истцов о том, что со стороны органов местного самоуправления, управляющей компании за весь период функционирования помещения в качестве офиса продаж исковых требований о приведении помещения № 2 в первоначальное состояние не заявлено; жалобы, претензии от собственников дома отсутствуют, перевод согласован общим собранием собственников помещений не может являться основанием для легализации спорного помещения с учетом установленных по делу обстоятельств. 

При изложенных обстоятельствах, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оснований для удовлетворения требований истца не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

в иске отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

 

Судья

О.С. Тимергалеева