Арбитражный суд Псковской области

ул. Свердлова, 36, г. Псков, 180000

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А52-2974/2019

город Псков

21 октября 2019 года

Резолютивная часть решения оглашена 14 октября 2019 года

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2019 года

Арбитражный суд  Псковской области в составе судьи Алексеевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания до перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва в судебном заседании помощником судьи Бондальер Д.А.,  рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройинвест» (место нахождения: 182115, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (место нахождения: 180017, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании незаконным действия, выразившегося в приостановлении государственной регистрации права собственности на жилое помещение, и об обязании устранить допущенное нарушение, 

при участии в судебном заседании: 

от заявителя: ФИО2 – представитель по доверенности от 28.12.2018,

от Управления: ФИО3 – представитель по доверенности от 29.12.2018 №86, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройинвест» (далее по тексту – заявитель, ООО «СК «Стройинвест») обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным действий, выразившихся в приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящегося по адресу: 

<

...>, и права собственности ООО «СК «Стройинвест» на это жилое помещение (квартиру), оформленные уведомлениями от 06.06.2019 № КУВД-001/2019-6302131, КУВД-001/2019-9432213 и от 13.08.2019 № 001/2019-9432213; об обязании Управления устранить допущенные нарушения путем совершения действий по государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на спорное жилое помещение (квартиру).

Определениями от 05.08.2019 и от 02.09.2019 суд в порядке статьи 66 АПК РФ истребовал из Администрации города Великие Луки сведения и копии архивных документов о реорганизации и правопреемнике Великолукской трикотажной фабрики (зарегистрирована Решением Исполнительного комитета Великолукского городского Совета народных депутатов Псковской области от 06.06.1991 № 292).

Тем же определением от 02.09.2019 в филиале Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Псковской области запрошены сведения на объект недвижимости жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящуюся по адресу: 

<

...> с данными о правообладателях. 

Во исполнение определений суда Администрацией города Великие Луки 25.09.2019 представлены суду истребуемые документы.

Управлением Росреестра по Псковской области в ответ на определение от 02.09.2019 представлена информация, в соответствии с которой Единый государственный реестр недвижимости не содержит записей о зарегистрированных правах на квартиру с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящуюся по адресу: 

<

...>.

В судебном заседании 09.10.2019 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 14.10.2019. После перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования в редакции уточнения поддержал в полном объеме.

Представитель Управления Росреестра поддержал позицию, изложенную в отзыве, пояснил, что исходя из представленных ООО «СК «Стройинвест» в материалы настоящего дела доказательств, все причины, указанные регистрирующим органом в уведомлениях о приостановлении государственной регистрации Обществом устранены, единственным препятствием для государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности за заявителем является отсутствие заявления продавца закрытого акционерного общества «Промышлено-торговая фирма «Тривел» (далее – ЗАО «ПТФ «Тривел», продавец).

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в деле, выслушав представителей заявителя и Управления Росреестра, суд установил следующее.

28 октября 2005 года между ЗАО «ПТФ «Тривел» (продавец) и ООО «СК «Стройинвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № 6, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящегося по адресу: 

<

...>

Обязанность продавца по передаче недвижимого имущества покупателю исполнена. 

Согласно пункту 4.1 договор в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является документом, подтверждающим приемку – передачу квартиры от продавца к покупателю. После фактической приемки-передачи квартиры покупатель владеет и пользуется ей, а продавец обязуется не распоряжаться квартирой до регистрации договора и перехода права собственности.

Согласно справке от 02.11.2005 № 22-02-08/946, выданной ЗАО «ПТФ «Тривел», продавец подтвердил, что на 02.11.2005 ООО «СК «Стройинвест» произвело полный расчет по договору купли-продажи квартиры № 6 от 28.10.2005 и задолженности перед продавцом не имеет.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 05.04.2006 по делу № А52-4509/2005 ЗАО «ПТФ «Тривел» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен ФИО4

Определением суда от 20.11.2008 по делу № А52-4509/2005 конкурсное производство в отношении должника завершено. 

28.11.2008 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ЗАО «ПТФ «Тривел» в связи с его ликвидацией на основании данного определения.

21.05.2019 ООО «СК «Стройинвест» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации права собственности заявителя на объект недвижимого имущества жилое помещение (квартиру), расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 60:25:0030505:661, площадью 31,2 кв.м.

Управление Росреестра уведомлением от 06.06.2019 № КУВД-001/2019-6302131 приостановило регистрацию права собственности заявителя на вышеуказанный объект.

В обоснование приостановления регистрации Управление Росреестра сослалось на пункт 3 части 3 статьи 15, пункты 5 и 44 части 1 статьи 26, часть 3 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218), поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о праве собственности ЗАО «ПТФ «Тривел» на спорную жилую квартиру; не представлены документы, подтверждающие полномочия директора ЗАО «ПТФ «Тривел» ФИО5 на подписание договора купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности к ЗАО «ПТФ «Тривел» без проведения государственной регистрации права собственности прежнего правообладателя не представляется возможной; а также в качестве основания для приостановки регистрации Управление указало отсутствие заявление продавца на переход права от имени продавца, что исключает возможность регистрации сделки.

Управление Росреестра уведомлением от 25.07.2019 № КУВД-001/2019-6302131 дополнило уведомление от 06.06.2019, указав также на отсутствие заявления о регистрации самого договора купли-продажи жилого помещения в нарушение пункта 2 статьи 558 ГК РФ.

В этой связи 13.08.2019 ООО «СК «Стройинвест» обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 28.10.2005 № 6.

Уведомлением о приостановлении от 13.08.2019 № КУВД-001/2019-9432213 осуществление государственной регистрации приостановлено по тем же основаниям, что и государственная регистрация права на квартиру.

Общество, считая действия Управления Росреестра по приостановлению государственной регистрации незаконными и нарушающими его права, поскольку обстоятельство, послужившее основанием для приостановления государственной регистрации (отсутствие заявления отчуждателя имущества), имеет неустранимый характер по причине ликвидации продавца, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

 Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Согласно статье 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание взаимосвязанные положения части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, суд полагает, что требование может быть удовлетворено только в том случае, если будут установлены следующие обстоятельства: 1) несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту; 2) нарушение прав и законных интересов общества таким решением.

При отсутствии хотя бы одного из данных обстоятельств требования удовлетворению не подлежат.

Законом № 218-ФЗ, действующим с 01.01.2017, регулируются отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 1 названного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Закона № 218-ФЗ к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся: прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав.

В силу пункта 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Пунктом 5 части 1 статьи 26 настоящего Закона определено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статье 27 Закона № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Таким образом, совокупный анализ вышеназванных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что заявитель должен иметь объективную и реальную возможность устранить основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на соответствующие объекты, указанные регистрирующим органом в уведомлении о приостановлении такой регистрации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как установлено судом, действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации, в связи с этим на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункта 3 статьи 551 названного Кодекса и пункта 4 статьи 18 Закона регистрации.

Так, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 23.10.2017 № 301-КГ17-14898 и от 11.07.2018 № 307-КГ18-9228.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В обоснование приостановления регистрации Управление Росреестра в оспариваемых уведомлениях о приостановлении регистрации от 06.06.2019 № КУВД-001/2019-6302131 (с учетом дополнения от 25.07.2019), и от 13.08.2019 № 001/2019-9432213 сослалось на отсутствие доказательств  наличия у  ЗАО «ПТФ «Тривел» права собственности на спорную жилую квартиру; не представление документов, подтверждающих полномочия директора ЗАО «ПТФ «Тривел» ФИО5 на подписание договора купли-продажи; отсутствие заявление продавца ЗАО «ПТФ «Тривел» на регистрацию договора купли-продажи и переход права от имени продавца.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ о 12.01.2010 № 10885/09 по делу № А33-15660/2008, при отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации ранее возникшего права собственности продавца на отчуждаемое недвижимое имущество по правилам пункта 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации покупатель обязан доказать наличие права собственности продавца на приобретаемое у него недвижимое имущество и наличие законных оснований для перехода данного права к покупателю.

Решением Исполнительного комитета Великолукского городского совета народных депутатов от 06.06.1991 № 292 «О регистрации арендного предприятия Великолукская трикотажная фабрика» зарегистрировано арендное предприятие Великолукской трикотажной фабрики, на общем собрании членов арендного коллектива 15.05.1991 принят его устав и принято решение о принятии в аренду имущества Великолукской трикотажной фабрики на срок с 01.07.1991 по 01.07.1994. На арендное предприятие возложены функции ранее выполнявшиеся Великолукской трикотажной фабрикой.

В материалы дела представлены решение от 06.06.1991 № 292, решение конференции трудового коллектива Великолукской трикотажной фабрики от 15.05.1991, представлен её устав.

16.07.1991 между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции (Ростекстиль) (арендодатель) и Великолукской трикотажной фабрикой (арендатор) заключен договор аренды предприятия с последующим выкупом предприятия № 95, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду имущество великолукской трикотажной фабрики по остаточной стоимости на момент сдачи в аренду, с учетом фактического износа согласно приложениям № 5, 6, 7, 8 сроком на три года на общую сумму 5 832,6 тыс. рублей.

Между сторонами договора подписан акт передачи имущества Великолукской трикотажной фабрики.

Согласно приложению № 8 к договору аренды имущества от 16.07.1991 «Перечень основных фондов, передаваемых в аренду непроизводственного и социально-бытового культурного назначения) в состав имущества Великолукской трикотажной фабрики входит жилая квартира 8 в жилом доме № 8 по проспекту Октябрьскому  в городе Пскове 1959 года ввода в эксплуатацию (строка 4 стр. 1 Перечня).

В последующем между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции (Ростекстиль) и Арендным предприятием  Великолукской трикотажной фабрикой подписан договор о выкупе государственного имущества арендованного преприятия Великолукская трикотажная фабрика, подписан акт о безвозмездной передаче основных фондов и оборотных средств концерном «Ростекстиль» арендному предприятию Великолукская трикотажная фабрика, в том числе основных фондов социально-бытового назначения.

В силу статьи 14 Закона РСФСР от 25.12.1990 № 445-1 «О предприятиях и предпринимательской деятельности», действовавшего в период заключения договора от 16.07.1991, акционерное общество с момента передачи имущества, внесенного участниками в уставный капитал, становится собственником этого имущества. Аналогичный вывод о моменте возникновения права собственности на имущество у акционерного общества, сделан в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2009 № 2147/09.

10.01.1992 арендное предприятие «Великолукская трикотажная фабрика» обратилось в администрацию города Великие Луки с заявлением № 22-07-37/245, в соответствии с которым на основании решения собрания учредителей о преобразовании в акционерное предприятие закрытого типа, арендное предприятие Великолукская трикотажная фабрика ходатайствовала о регистрации Акционерного общество закрытого типа Акционерного промышленно-торгового предприятия «Тривел».

В материалы дела представлены заявление № 22-07-37/245 от 10.01.1992 и протокол собрания учредителей от 08.01.1992, в пункте 1 которого установлено, что в связи с выкупом имущества трудовым коллективом фабрики согласовано создать акционерное общество закрытого типа АТПФ «Тривел», а также письма АП Великолукская трикотажная фабрика от 10.01.1992, в соответствии с которыми до регистрации общества будут использованы реквизиты фабрики.

На основании указанного заявления и решения учредителей постановлением Администрации города Великие Луки от 30.01.1992 № 87 «О регистрации акционерного общества закрытого типа «АПТФ «Тривел» создано и зарегистрировано акционерное общество закрытого типа АТПФ «Тривел», зарегистрирован устав общества.

Согласно представленному в материалы дела уставу акционерного общества закрытого типа АТПФ «Тривел» (пункт 1.2 устава), общество  образовано на базе производственных фондов и площади арендного предприятия Великолукская трикотажная фабрика, выкупленного трудовым коллективом фабрики по договору аренды с выкупом и является его правопреемником в пределах, установленных законодательством и Положением об акционерных обществах, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.12.1990 № 601.

Между АП Великолукская трикотажная фабрика и акционерным обществом закрытого типа АТПФ «Тривел» подписан акт приема-передачи основных фондов (непроизводственного и социально-бытового культурного назначения, в соответствии с которым вновь созданному обществу передана в том числе жилая квартира № 8 в жилом доме № 8 по проспекту Октябрьскому  в городе Пскове 1959 года ввода в эксплуатацию (строка 4 стр. 1 Перечня).

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -  Закон № 122-ФЗ) права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом; государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.

Правило о действительности ранее возникших, но не зарегистрированных прав сохранено в положениях статьи 69 Закона № 218-ФЗ, вступившего в силу с 1 января 2017 года.

Таким образом, акционерное общество закрытого типа АТПФ «Тривел» как правопреемник Акционерного предприятия Великолукская трикотажная фабрика стало собственником жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящегося по адресу: 

<

...> года ввода в эксплуатацию с момента регистрации в ЕГРЮЛ - с 30.01.1992. Данное право является возникшим ранее вступления в законную силу Закона № 122-ФЗ и подлежит признанию юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации.

Как следует из выписки из ЕГРЮЛ, закрытое акционерное общество «Промышленно-торговая фирма «Тривел» (ОГРН 

<

***>) является одним и тем же юридическим лицом с обществом закрытого типа АТПФ «Тривел», зарегистрированным на основании решения Адмитристрации от 30.01.1992 № 87.

28 октября 2005 года между ЗАО «ПТФ «Тривел» (продавец) и ООО «СК «Стройинвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № 6, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящегося по адресу: 

<

...>.

Полномочия генерального директора ЗАО «ПТФ «Тривел» подтверждены представленными в материалы дела протоколом заседания Совета директоров ЗАО «ПТФ «Тривел» от 20.10.2005 об избрании генерального директора общества ФИО5, приказом ЗАО «ПТФ «Тривел» от 20.10.2005 № 146-л о назначении на должность генерального директора ФИО5 с 20.10.2005, выпиской из ЕГРЮЛ от 08.08.2019, представленной Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 2 по Псковской области о том, что по состоянию на 27 октября 2005 года генеральным директором ЗАО «ПТФ «Тривел» являлся ФИО5

Указанные документы по мнению суда своей совокупностью подтверждают наличие у ФИО5 полномочий на подписание спорного договора купли-продажи квартиры № 6 от 28.10.2005.

Обязанность продавца по передаче недвижимого имущества покупателю исполнена. 

Согласно пункту 4.1 договор в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) является документом, подтверждающим приемку – передачу квартиры от продавца к покупателю. После фактической приемки-передачи квартиры покупатель владеет и пользуется ей, а продавец обязуется не распоряжаться квартирой до регистрации договора и перехода права собственности.

В свою очередь, обязанность Покупателя оплатить приобретенную недвижимость также исполнена.

Согласно справке от 02.11.2005 № 22-02-08/946, выданной ЗАО «ПТФ «Тривел», продавец подтвердил, что на 02.11.2005 ООО «СК «Стройинвест» произвело полный расчет по договору купли-продажи квартиры № 6 от 28.10.2005 и задолженности перед продавцом не имеет.

Из указанного следует, что договор купли-продажи был исполнен обеими сторонами. Исполнение договорных обязательств по передаче недвижимого имущества от продавца заявителю и оплате заявителем продавцу оговоренной договором суммы Управлением Росреестра не оспаривается.

Пунктом 2 статьи 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Заявитель обратился в Управление Росреестра также и с заявлением о регистрации договора купли-продажи квартиры № 6 от 28.10.2005.

ЗАО «ПТФ «Тривел» ликвидировано, его деятельность прекращена на основании определения Арбитражного суда Псковской области от 20.11.2008 по делу № А52-4509/2005, запись о ликвидации внесена в ЕГРЮЛ 28.11.2008.

В силу пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В рассматриваемом случае в процессе рассмотрения дела судом установлено, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю является отсутствие продавца и его заявления на регистрацию сделки и перехода права.

Заявителем представлены в материалы дела доказательства наличия у ЗАО «ПТФ «Тривел» на момент заключения договора купли-продажи жилого помещения от 28.10.2005 № 6 права собственности на спорную квартиру. Также представлены доказательства в подтверждение полномочий лица, подписавшего сделку от продавца, представлены доказательства исполнения договора обеими сторонами. Сторонами в договоре определены все его существенные условия. На государственную регистрацию поданы заявления самого договора и права собственности на спорный объект.

Общество не представило такие документы регистратору, вместе с тем данные документы были представлены суду в процессе рассмотрения настоящего спора.

В судебном заседании 14.10.2019 представитель Управления Росреестра подтвердил, что в процессе рассмотрения спора все причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, устранены, соответствующие документы представлены. Однако поскольку не представлены заявления продавца на государственную регистрацию сделки и права собственности, такая регистрация невозможна без таких заявлений.

При этом в оспариваемых уведомлениях регистрирующий орган обратил внимание заявителя на то, что ЗАО «ПТФ «Тривел» ликвидировано вследствие банкротства (деятельность юридического лица прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства).

Между тем в названных уведомлениях Управления Росреестра указано, что с учетом изложенного осуществление действий по регистрации права собственности на объекты недвижимости приостанавливается до устранения причин, послуживших основанием принятия такого решения, но не более чем на три месяца.

Таким образом, управление, обладая информацией о фактическом прекращении деятельности ЗАО «ПТФ «Тривел» как одной из сторон соглашения от 28.10.2005 и исключении его 28.11.2008 из Единого государственного реестра юридических лиц (на дату составления уведомлений (06.06.2019 и 13.08.2019), знало о том, что причина, по которой приостановлена государственная регистрация права собственности на спорные объекты недвижимости, объективно не могла быть устранена заявителем ни в период такого приостановления, ни в дальнейшем, поскольку ликвидированное юридическое лицо (должник), исключенное из ЕГРЮЛ, не обладает ни правоспособностью, ни дееспособностью, следовательно не может обратиться в управление с заявлением на регистрацию перехода права собственности на спорный объект и самой сделки, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ.

Иные основания для приостановления регистрации права на момент рассмотрения спора судом не установлены.

Таким образом, причины приостановления регистрационных действий, приведенные ответчиком в уведомлениях от 06.06.2019 и 13.08.2019, на момент рассмотрения настоящего спора заведомо неисполнимы.

Следовательно, в отсутствие претензий к заявлениям общества и приложенным к ним документам, причин для приостановления государственной регистрации договора купли-продажи № 6 от 28.10.2005 и перехода права собственности на спорный объект недвижимости у ответчика фактически не имеется.

В рассматриваемом случае во всех уведомлениях, а также на протяжении всего рассмотрения настоящего спора регистрирующий орган однозначно выразил свою правовую позицию относительно дальнейшего разрешения вопроса по заявлениям ООО ООО «СК «Стройинвест» о регистрации договора купли-продажи и права собственности заявителя на рассматриваемый объект, указав, что в осуществлении государственной регистрации прав будет отказано в случае, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Закона № 218-ФЗ (статья 27 названого Закона).

Следовательно, с учетом правовой позиции регистрирующего органа, отраженной в данных уведомлениях, выраженной в отзывах на заявление и высказанной его представителем в судебных заседаниях, логичным завершением рассмотрения заявлений общества о государственной регистрации договора и права собственности на спорный объект явилось бы принятие управлением решения об отказе в такой регистрации, что, в свою очередь, нарушает права ООО «СК «Стройинвест» на своевременное получение государственной услуги по регистрации соответствующего права.

Таким образом, правомерность отказа в государственной регистрации непосредственно зависит от правомерности ее приостановления. В случае, если причины, вызвавшие приостановление государственной регистрации, имеют неустранимый характер, в результате оспаривания решения о приостановлении государственной регистрации права заявителя могут быть восстановлены.

На момент рассмотрения дела в суде общество также подтвердило свое намерение в получении государственной услуги по совершению государственной регистрации договора и права собственности на спорный объект недвижимости, поддержав ранее заявленные требования.

Возможность исполнения ответчиком обжалуемого судебного акта в данном случае сохраняется.

При изложенных обстоятельствах заявленные обществом требования суд считает подлежащими удовлетворению. 

В силу статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Резолютивная часть решения должна содержать указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Таким образом, суд полагает, что в данном случае, признавая незаконными действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации договора и права собственности Общества, необходимо также указать на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. 

В данном случае, поскольку иных причин для приостановления регистрации, кроме отсутствия заявлений продавца не установлено, суд приходит к выводу, что для устранения нарушенных прав и законных интересов заявителя необходимо указать на обязание Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области осуществить действия по государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящегося по адресу: 

<

...>, и осуществить действия по государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройинвест» на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящуюся по адресу: 

<

...>.

При обращении в суд заявителем была оплачена госпошлина по п/п от 28.06.2019 № 381 в сумме 3 000 руб., представлено соглашение между заявителем и регистрирующим органом, в соответствии с которым все судебные расходы по настоящему делу заявитель принимает на себя. В судебном заседании представитель заявителя ходатайствовал перед судом об отнесении на Общество всех судебных расходов.

Учитывая изложенное судебные расходы по настоящему делу суд не распределяет и оставляет их на заявителе ООО «СК «Стройинвест» на основании его ходатайства.

Руководствуясь статьями 167-171,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконными, проверенные на соответствие нормам Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области, выразившиеся в приостановлении государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящегося по адресу: 

<

...>, и права собственности общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройинвест» на это жилое помещение (квартиру), оформленные уведомлениями от 06.06.2019 № КУВД-001/2019-6302131, КУВД-001/2019-9432213 и от 13.08.2019 № 001/2019-9432213.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройинвест», путем совершения действий по государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящегося по адресу: 

<

...>, и совершения действий по государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Стройинвест» на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером 60:25:0030505:661, находящуюся по адресу: 

<

...>.

На решение в течение месяца после его принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

СудьяЛ.В. Алексеева