Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации

  

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                          Дело № А32-21214/2018

Резолютивная часть решения объявлена 24.12.2020 года. 

Полный текст решения изготовлен  13.01.2021 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, после перерыва помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

истец: Заместитель прокурора Краснодарского края в защиту публичных интересов и интересов муниципального образования г. Новороссийск,

ответчики: 

1. Администрация муниципального образования г. Новороссийск,

2. ООО «Общепит»,

третье лицо: департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края,

о признании недействительным договора купли-продажи от 20.10.2015 № 8800-КП…,

о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права собственности ООО «Общепит» на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14…,

при участии в заседании:

от истца: ФИО2 – удостоверение,

от ООО «Общепит»: ФИО3, ФИО4 – по доверенности,

от администрации МО г. Новороссийск: ФИО5 – по доверенности, после перерыва не явились, извещены,

от департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края: ФИО6 – по доверенности, после не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор) в защиту публичных интересов и интересов Российской Федерации в лице муниципального образования г. Новороссийск обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования г. Новороссийск (далее – администрация) и ООО «Общепит» (далее – общество), в соответствии с которым просит:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между обществом и администрацией договор купли-продажи от 20.10.2015 № 8800-КП земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14;

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного права собственности общества (регистрационная запись № 23-23/021-23/001/822/2015-5910/1 от 05.11.2015) в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14.

Исковое заявление мотивировано тем, что администрация распорядилась земельным участком с кадастровым номером 23:47:0301019:14 ненадлежащим образом, кроме того, площадь участка необоснованно завышена по отношению к размерам объекта недвижимости, расположенного в его границах.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.08.2019 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по делу № А32-21214/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление кассационной инстанции мотивировано тем, что судебной оценки не получили образование и использование земельного участка под указанным объектом, формирование и отчуждение в частную собственность оспариваемым прокурором договором непосредственно земельного участка с кадастровым номером 23:47:0103019:14, расположение земельного участка на центральной аллее городского сквера им. Чайковского, кроме того, обстоятельства фактической и возможной изолированности общественного туалета и спорного земельного участка от названного сквера, не установлены, в том числе с учетом нахождения на спорном участке пешеходных дорожек и зеленых насаждений общего пользования, также судами не истребованы и не исследованы документы о первоначальном определении и последующем изменении (при доказанности такового) местоположения городского сквера им. Чайковского. Ссылаясь на положения Правил землепользования и застройки городского округа, суды первой и апелляционной инстанции не проверили принадлежность спорного земельного участка к конкретной функциональной зоне, для которой документом территориального планирования (генеральным планом городского округа) определены границы и функциональное назначение. Суды не установили и не отразили в судебных актах объективные причины, вследствие которых при отводе земельного участка постановлением главы администрации г. Новороссийска от 21.10.1997 № 2140, и при заключении договора аренды земельного участка от 10.07.1998 № 1074 с ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского было достаточно площади 345 кв. м, а для построенного объекта возникла необходимость в использовании площади 2 450 кв. м. Исследуя экспертное заключение от 14.11.2018, суды не приняли во внимание, что классификация рассматриваемого строения общественного туалета в качестве здания коммунального обслуживания, повлиявшая на последующее использование норм проектирования и санитарных правил их эксплуатации, осуществлена экспертом без какого-либо нормативного обоснования, исходя из перечня наиболее часто встречающихся общественных зданий; примененная экспертом документация, регламентирующая проектирование и строительство общественных туалетов, не исследована на предмет ее актуальности на период строительства спорного объекта, исходя из его завершения в 2002 году, а также с учетом относимости отдельных используемых экспертом норм к жилым зданиям и зданиям производственного назначения, к которым общественный туалет не относится, к другим регионам (г. Москва), при том, что данный объект находится в г. Новороссийске Краснодарского края. Кроме того, не получили судебной оценки обстоятельства установления вновь образованному земельному участку постановлением администрации от 20.08.2013 № 5804 вида разрешенного использования «для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)» и последующей постановки данного земельного участка на кадастровый учет, предоставления в собственность ООО «Общепит» этого же участка постановлением администрации от 12.10.2015 № 7897, договором купли-продажи от 20.10.2015 № 8800-КП для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета.

В судебном заседании представитель истца настаивал на требованиях.

Представители ответчиков возражали против требований.

Представитель администрации представил выкопировку из Генерального плана на дату оспариваемой сделки и на сегодняшний день, топографическую съемку касающуюся местоположения сквера им. Чайковского, кроме того, пояснил, что спорный земельный участок находится и находился за пределами сквера на дату совершения сделки.

В судебном заседании 17.12.2020 объявлен перерыв до 24.12.2020 для изучения представленных в материалы дела документов.

После перерыва заседание продолжено.

Стороны настаивали на своих позициях.

Департамент по архитектуре и градостроительству Краснодарского края представил отзыв, в котором поддержал доводы истца.

Администрация в отзыве пояснила, что согласно заключению управления архитектуры и градостроительства от 22.09.2015 № 08.03-8-1372/15 площадь земельного участка соответствует необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, а вид разрешенного использования земельного участка соответствует градостроительному регламенту и правилам землепользования и застройки г. Новороссийск.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

На основании постановления администрации от 12.10.2015 № 7897 «О предоставлении в собственность ООО «Общепит» земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 в г. Новороссийск, сквер им. Чайковского для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского» между администрацией (продавец) и обществом (покупатель) 21.10.2015 заключен договор № 8800-КП земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 площадью 2 450 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, сквер им. Чайковского, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для многофункционального использования, сочетающего в себе предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания и развлекательного назначения (далее – спорный земельный участок).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана регистрационная запись № 23-23/021-23/001/822/2015-5910/1 от 05.11.2015). 

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора спорный земельный участок для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского. 

В обоснование заявленных прокурор указал, что  общество является собственником объекта недвижимости (общественный туалет), расположенного в границах спорного земельного участка, площадью 202.8 кв. м, что в 12 раз меньше площади указанного участка. 

В обоснование требований прокурором представлено письмо департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 27.02.2018 № 71-05.3-01-2269/18, согласно которому достаточной для эксплуатации указанного объекта является площадь земельного участка размером 350-400 кв. м.

Кроме того, прокурор полагает, что спорный земельный участок не подлежал отчуждению, поскольку расположен в пределах территории общего пользования. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения прокурора в суд с настоящим исковым заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суд руководствовался следующим. 

В силу пунктов 1, 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 

Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, предусмотрено статьей 52 АПК РФ. 

В силу Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства осуществляет надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина федеральными органами исполнительной власти, Следственным комитетом Российской Федерации, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, субъектами осуществления общественного контроля за обеспечением прав человека в местах принудительного содержания и содействия лицам, находящимся в местах принудительного содержания, а также органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций.

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 15 от 23.03.2012 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» содержится следующее разъяснение. Применительно к статье 125 Кодекса прокурор в исковом заявлении по делам, названным в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Кодекса, обязан указать публично-правовое образование, в интересах которого предъявляется иск, и уполномоченный орган, действующий от имени публично-правового образования.

Применительно к рассматриваемому спору прокурор заявляет иск в интересах муниципального образования город Новороссийск, указывая на то, что администрация неправомерно распорядилась земельным участком от имени муниципального образования.

Таким образом, у прокурора имеется процессуально-правовой интерес в признании спорной сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий недействительности сделки.

Порядок и основания признания сделок недействительными установлены § 2 главы 9 Гражданского кодекса. 

В силу статьи 166 Гражданского кодекса сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом. 

Статьей 167 Гражданского кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В статье 209 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1, 2 указанной статьи).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса). 

В соответствии пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. 

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Спор в отношении сделки возник из-за того, что прокурор полагает, что площадь земельного участка, предоставленного в собственность, многократно превышает площадь, необходимую для эксплуатации строений. 

Между тем, содержание статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса предусматривает исключительное право на приобретение в собственность без торгов земельного участка только для собственников зданий, сооружений, расположенных на земельном участке.

Как указано выше, спорный земельный участок предоставлен обществу в собственность на основании постановления администрации от 12.10.2015 № 7897 в связи с расположением в границах спорного участка заглубленного общественного туалета, принадлежащего обществу на праве собственности.

В постановлении кассационной инстанции указано на необходимость исключить нахождение спорного земельного участка на территории общего пользования.

Администрацией в материалы дела представлены кадастровая выписка от 06.02.2015 № 2343/12/15-124118, из которой следует, что спорный земельный поставлен на государственный кадастровый учет с уточненной площадью 2 450 кв.м., разрешенным использованием: для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского (п. 11 кадастровой выписки, л. 55 том 2 дела), а также выкопировка из Правил землепользования и застройки МО г. Новороссийск (утв. Решением городской Думы МО г. Новороссийск от 23.12.2014 № 439, в ред. 16.07.2019 № 443), согласно которой земельный участок расположен в зоне ИЦ – 1: центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра (л. 117-118 том 1 дела). 

Из выкопировки следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14 граничит с зоной Р–1. Зона парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования.

Кроме того, как указано выше, администрация представила топосъемку, а также выкопировку из Генерального плана по состоянию на 20.10.2015 (на дату оспариваемой сделки) и по состоянию на 13.10.2020 из которых также следует, что спорный земельный участок находится за пределами сквера (земли общего пользования) в зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

Судом установлено, что территория общего пользования: зона Р–1. Зона парков, скверов, бульваров, озеленения общего пользования не пересекает границы спорного земельного участка, является смежной с ним.

Также согласно разделу 2.1 Информации о разрешенном использовании земельного участка Градостроительного плана земельного участка № RU 23308000-047-0019-0004809 от 21.07.2016г., утвержденного Постановлением администрации муниципального образования г. Новороссийск от 04.08.2016 № 6335, земельный участок находится в зоне ИЦ-1 – центральной зоне делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра. 

Таким образом, довод истца о нахождении земельного участка в зоне парков материалами дела не подтверждается, на листе 12 Заключения эксперта №01/1/2018/218, л.д. 35) указано, что земельный участок под исследуемым объектом капитального строительства непосредственно примыкает к зоне Р-1 (зоне парков).

Суд кассационной инстанции также указал на необходимость установления обстоятельств фактической и возможной изолированности общественного туалета и спорного земельного участка от сквера, в том числе с учетом нахождения на спорном земельном участке пешеходных дорожек и зеленых насаждений общего пользования.

Как следует из материалов дела, на основании акта приемки законченного строительства объекта была осуществлена приемка общественного туалета по адресу: г. Новороссийск, сквер Чайковского, фактическая общая площадь объекта по наружному обмеру составила 275, 6 кв.м., были проведены работы по озеленению  объекта в общем объеме 200 кв.м., а также асфальтирование дорожек в площади 36 кв.м.

На основании распоряжения администрации от 27.04.2002 № 596-р «Об утверждении акта приемки законченного строительством общественного туалета в г. Новороссийске, сквер Чайковского «ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» зарегистрировано право собственности на общественный туалет (свидетельство о государственной регистрации 23-АА № 522593 от 05.06.2002). 

Судом установлено, что работы по благоустройству территории, примыкающей к туалету, были проведены перед сдачей объекта в эксплуатацию.

Таким образом, процесс формирования границ земельного участка соответствовал абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ (в ред. от 23.07.2013г.), согласно которому, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Далее в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 20.04.2009 ООО «Черноморская торгово-промышленная компания» передала в собственность, а ООО «Профи» приняло на условиях договора нежилое строение (общественный туалет).

В свою очередь ООО «Профи» 29.06.2012 на основании договора купли-продажи передало в собственность ответчика общественный туалет площадью 202,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации 23-АК № 977256 от 31.08.2012).

Выполняя указания кассационной инстанции, определением суда от 11.03.2020 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Регионэксперт».

На разрешение эксперта были поставлены вопросы: 

1. Какая площадь земельного участка необходима для проектирования, строительства и эксплуатации заглубленного общественного туалета площадью 202,8 кв.м. (далее – общественный туалет) на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14 площадью 2 450 кв.м., расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, сквер им. П.И. Чайковского?

2. Возможна ли застройка свободного (незастроенного) объектом недвижимого имущества - общественным туалетом, земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 площадью 2 450 кв.м., за исключением площади, необходимой для эксплуатации общественного туалета?

3. К какому виду объектов, указанных в решении городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 26.11.2013 №351 (в ред. от 25.11.2014 №422), относится заглубленный общественный туалет?

4. На основании каких технических характеристик вновь образованному земельному участку общей площадью 2450 кв.м. с кадастровым номером 23:47:0301019:14 постановлением администрации от 20.08.2013 № 5804 установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)», а при предоставлении в собственность ООО «Общепит» этого же участка постановлением администрации от 12.10.2015 №7897договором купли-продажи 8800-КП указан вид разрешенного использования для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета?

Согласно экспертному заключению № 21214/20 № 30.06.2020 (эксперт ФИО7) здание общественного туалета находится на участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14, расположенном в зоне ИЦ-1 «Центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра» города Новороссийска. Объект капитального строительства, используемый в качестве общественного туалета и душа относится к объектам бытового обслуживания населения и относится к основным видам разрешенного использования земельных участков на территории зоны ИЦ-1.

Согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: «6.1 Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан и обеспеченных пространственной доступностью для МГН (маломобильных групп населения).

В ходе экспертного осмотра установлено наличие трещин наружной стены, что является следствием просадки фундамента. Для обеспечения нормальной работы строительной конструкции необходима реконструкция капитального строения, используемого в качестве общественного туалета и душа, а именно восстановление конструкций фундамента и наружных стен.

Согласно п. 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В виду того, что при реконструкции объекта капитального строительства вносятся изменения, затрагивающие конструктивные характеристики здания, реконструкция должна проводиться на основании проектно-сметной документации, в рамках которой определяется остаточный ресурс конструкций здания, проводятся проверочные расчеты несущей способности и деформативности конструктивных элементов, имеющих дефекты или получивших повреждение в процессе эксплуатации, определяется необходимость усиления конструкций.

Согласно п 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Эксперт в своем заключении пришел к выводу, что исходя из фактического состояния строительных конструкций объекта капитального строительства, используемого в качестве общественного туалета и душа, требующего проведения реконструкции, при предоставлении в собственность ООО «Общепит» земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14, постановлением администрации от 12.10.2015 № 7897 указан вид разрешенного использования «для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета».

Исходя из изложенных обстоятельств, судом пришел к выводу, что вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:47:0301019:14 постановлением администрации от 20.08.2013 № 5804 установлен вид разрешенного использования «для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)», а при предоставлении в собственность ООО «Общепит» этого же участка постановлением администрации от 12.10.2015 № 7897 договором купли-продажи 8800-КП указан вид разрешенного использования «для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета» на основании необходимости проведения реконструкции (восстановление фундамента и наружных стен) объекта капитального строительства, используемого в качестве общественного туалета и душа.

Относительно довода  о нарушении оспариваемым договором купли-продажи прав неопределенного круга лиц на свободное использование территории общего пользования в связи с тем, что площадь спорного участка необоснованно завышена по отношению к размерам объекта недвижимости, для эксплуатации которого он выделен,  суд отмечает следующее.

Как указал эксперт в заключении ООО «Регионэксперт» от 30.06.2020 г. (абз. 2 лист 29 заключения) при ответе на второй вопрос класс конструктивной пожарной опасности исследуемого капитального строения, используемого в качестве общественного туалета и душа, и общественного здания, расположенного по адресу: 

<

...> (рынок), определен в зависимости от класса пожарной опасности строительных конструкций данных зданий. Наружные стены общественного здания № 1Е по ул. Чайковского выполнены из трехслойных панелей типа «сэндвич». По пожарной опасности строительные конструкции относятся к классу К2 (умереннопожароопасные). Согласно таблице 5* СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений» (с Изменениями N 1, 2) противопожарное расстояние между исследуемым капитальным строением, используемым в качестве общественного туалета и душа, и общественным зданием, расположенным по адресу: 

<

...> должно быть не менее 15 метров. Кроме того, согласно Приложению А «Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации 2016 (ОСР-2016)» СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах» г. Новороссийск расположен в сейсмическом районе, сейсмическая интенсивность Новороссийска по шкале MSK-64 составляет 9 баллов. Согласно требований п.4.7 СП 4.13130.2013: «4.7 В районах с сейсмичностью 9 и выше баллов противопожарные расстояния между жилыми зданиями, а также между жилыми и общественными зданиями IV и V степеней огнестойкости следует увеличивать на 20%». Таким образом, противопожарное расстояние между обследованным экспертом капитальным строением, используемым в качестве общественного туалета и душа, и общественным зданием, расположенным по адресу: 

<

...> должно быть не менее 18 метров.  Фактическое расстояние между данными зданиями составляет 33,5 метра. При отступе от данных зданий по 18 метров для соблюдения противопожарных расстояний на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14 от здания общественного туалета до границы участка со стороны ул. Верейского застройка земельного участка от капитального строения до границы участка со стороны ул. Верейского будет невозможна.

Расстояние от спорного строения до границы земельного участка, смежной с участком с кадастровым номером 23:47:0301019:14, составляет 24,1 м. Согласно требований таблицы 1 и п. 4.7 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» должен быть соблюден противопожарный отступ от здания в размере 18 метров.  При отступе от обследованного здания 18 метров для соблюдения противопожарного расстояния,  на исследуемом земельном участке с кадастровым номером 23:47:0301019:14 до границы участка, смежной с ним, останется часть земельного участка шириной 6,1 метр, что не будет соответствовать требованиям статьи 45 Правил землепользования и застройки городского округа Новороссийск от 21 января 2020 года № 510: «- минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) – 8 м». Таким образом, застройка исследуемого земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 от здания общественного туалета до границы участка, смежной с участком с кадастровым номером 23:47:0301019:14, невозможна.

Расстояние от капитального строения, используемого в качестве общественного туалета и душа, до границы земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 со стороны ул. Козлова составляет 4,3 м. В соответствии с требованиями пожарной безопасности к зданию должен быть обеспечен подъезд пожарных автомобилей. 

Согласно СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»:

«8.6 Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты зданий или сооружений должна составлять не менее:

- 3,5 метров - при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно;

- 4,2 метра - при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно;

- 6,0 метров - при высоте здания более 46 метров.

8.8 Расстояние от внутреннего края проезда до стены здания или сооружения должно быть: для зданий высотой до 28 метров включительно - 5-8 метров;

для зданий высотой более 28 метров - 8-10 метров».

Таким образом, со стороны ул. Козлова обеспечена возможность подъезда пожарной техники к спорному объекту, в связи с чем, застройка данного земельного участка между исследуемым капитальным строением и границей участка со стороны ул. Козлова невозможна.

Расстояние от главного фасада спорного капитального строения до границы земельного участка со стороны сквера составляет 13,6 м. Согласно требований таблицы 1 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» должен быть соблюден противопожарный отступ от здания в размере 18 метров. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что застройка земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 между исследуемым капитальным строением и границей участка со стороны сквера невозможна.

Из представленной 17.12.2020 в материалы дела администрацией муниципального образования г. Новороссийск топографической съемки следует, что рынок на земельном участке по адресу: 

<

...> с размещением торговых павильонов располагался и ранее, на момент сдачи здания туалета в эксплуатацию.

Оспаривая в интересах муниципального образования сделку купли-продажи муниципального имущества, совершенную в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, прокуратурой в материалы дела не представлены доказательства нарушения прав и законных интересов муниципального образования г. Новороссийск, а также неопределенного круга лиц оспариваемой сделкой, как следствие, не прослеживается возможность восстановления прав и законных интересов избранным способом защиты.

Кроме того, в разделе 4  Градостроительного плана земельного участка № RU 23308000-047-0019-0004809 от 21.07.2016, утвержденного Постановлением администрации муниципального образования г. Новороссийск от 04.08.2016 № 6335, указано, что согласно градостроительному регламенту, разработанному в составе правил землепользования и застройки муниципального образования г. Новороссийск, утвержденных решением городской Думы от 23.12.2014 № 439, раздел земельного участка невозможен, так как минимальный размер земельного участка в зоне ИЦ-1 составляет 1500 кв.м.

Данные обстоятельства, материалы дела и экспертное заключение ООО «Регионэксперт» подтверждают в совокупности, в том числе отсутствие нарушения прав и законных интересов муниципального образования г. Новороссийск, а также неопределенного круга лиц оспариваемой сделкой.

Вместе с тем, кассационная инстанция указала на необходимость установления причины отнесения спорного общественного туалета к объектам, которым согласно пункту 2.9 решения городской Думы муниципального образования город-герой Новороссийск от 26.11.2013 № 351 (в редакции от 25.11.2014 № 422), устанавливается ставка земельного налога 1 %, а именно, к земельным участкам, предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического,  продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, с целью исключения вероятности занижения выкупной цены земельного участка. 

Согласно СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»: «6.1 Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан и обеспеченных пространственной доступностью для МГН».

Таким образом, исследуемый объект капитального строительства, используемый в качестве общественного туалета и душа, является самостоятельным общественным зданием, обеспечивающим коммунально-бытовое обслуживание населения, следовательно, его реконструкция относится к основным видам разрешенного использования земельных участков на территории зоны ИЦ-1.

 Согласно ГОСТ Р 57137-2016 «Бытовое обслуживание населения. Термины и определения»:

«Бытовое обслуживание населения - отрасль экономики, состоящая из предприятий различных организационно-правовых форм собственности и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оказанием бытовых услуг (выполнением работ).

Потребность бытовая - потребность, связанная с проведением ремонтных и профилактических услуг и работ, услуг и работ по изготовлению предметов, вещей, объектов по индивидуальным заказам, услуг и работ, связанных с личной гигиеной, оздоровлением и формированием индивидуального образа человека, а также удовлетворением иных потребностей, возникающих в бытовой среде обитания человека.

Услуги бань и душевых - результат непосредственного взаимодействия исполнителя и потребителя (посетителя), а также деятельности исполнителя, направленной на удовлетворение гигиенических (обработка, очистка кожи) и оздоровительных (обеспечение хорошего самочувствия, лечебно-профилактические цели) потребностей посетителя».

Методика определения выкупной стоимости земельных участков на момент заключения договора купли-продажи от 20.10.2015 регламентировалась Решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 26.11.2013 № 351 (в ред. № 422 от 25.11.2014).

Согласно п. 2.9 указанного Решения, судом установлена обоснованность расчета выкупной стоимости спорного земельного участка, включающей в себя ставку земельного налога 1% за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для квалификации договора купли-продажи от 22.08.2018 № 3209 как недействительной  (ничтожной) сделки, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Согласно ч. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Определением суда от 04.06.2018 по настоящему делу приняты обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14, расположенного по адресу: г. Краснодарский край, г. Новороссийск, сквер им. П.И. Чайковского, которые подлежат отмене.

Руководствуясь ст. ст. 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Принятые определением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.06.2018  обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14, расположенного по адресу: г. Краснодарский край, г. Новороссийск, сквер им. П.И. Чайковского, отменить.

Указанные обеспечительные меры в силу ч.5 ст. 96 АПК РФ сохраняют свое действие до вступления настоящего решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                   Р.Ю. Савин