ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-5603/2021

Дело № А41-58159/20

26 мая 2021 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  26 мая 2021 года 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Виткаловой Е.Н.,

судей Погонцева М.И., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1,

при участии в заседании:

от ООО «Ариан»: ФИО2, по доверенности от 05.04.2021, ФИО3, по доверенности от 24.03.2021, ФИО4, генеральный директор;

от Администрации городского округа Химки Московской области: ФИО5, по доверенности от 10.03.2021; 

от Министерства имущественных отношений Московской области: не явились, извещены,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ариан"  на решение Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2021 года по делу  №А41-58159/20 по исковому заявлению Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "Ариан", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Администрации городского округа Химки Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Ариан" со следующими требованиями:

1) Расторгнуть Договор аренды земельного участка ЮА-62 от 09.06.2010 с ООО "Ариан" с кадастровым номером 50:10:010121:58, площадью 1770 кв. м, по адресу: Московская обл., Химки, ул. Панфилова, вблизи НПГС "Панфилово", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса и технического обслуживания транспорта".

2) Обязать Общество с ограниченной ответственностью ООО "Ариан" вернуть Администрации городского округа Химки Московской области земельный участок, с кадастровым номером 50:10:010121:58, площадью 1770 кв. м, по адресу: Московская обл., Химки, ул. Панфилова, вблизи НПГС "Панфилово", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - "для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса и технического обслуживания транспорта" в соответствии со статьей 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил.

В качестве третьего лица в деле участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2021 года по делу  №А41-58159/20 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом,  ООО "Ариан"  обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны направили в судебное заедание своих представителей, представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель истца против указанных доводов возражал.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе, публично, путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и  оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает обжалуемое решение подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, 09.06.2010 между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО "Ариан" заключен договор аренды земельного участка №ЮА-62 с кадастровым номером 50:10:010121:58, площадью 1770 кв. м, по адресу: Московская обл., Химки, ул. Панфилова, вблизи НПГС "Панфилово", категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования -"для строительства и эксплуатации автомоечного комплекса и технического обслуживания транспорта".

Согласно договору аренды, Арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия Договора аренды, использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

04.02.2020 в соответствии с условиями Договора аренды, Администрацией городского округа Химки Московской области произведен осмотр земельного участка.

При осмотре выявлено, что территория земельного участка не огорожена, доступ к земельном участку не ограничен. Земельный участок покрыт древесно-кустарниковой растительностью.

По мнению истца, земельный участок не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

В связи с изложенным, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции посчитал доказанным факт нецелевого использования земельного участка.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 настоящего Кодекса, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. 

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. 

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды. 

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». 

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка. 

В рассматриваемом случае, в связи с тем, что земельный участок предоставлялся обществу под строительство – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д. 

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлен Ответчику под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным. При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Доказательством того, что Ответчик не приступил к освоению земельного участка, может служить отсутствие у администрации городского округа Химки информации о подготовке Ответчиком необходимой документации для начала строительства. 

Между тем, ответчик пояснил следующее:

21.05.2013 г. Ответчик обратился в Администрацию городского округа Химки с заявлением о выдаче ГПЗУ.

 ГПЗУ за номером RU50301000-GPU117513 был утвержден Постановлением администрации городского округа Химки и выдан Ответчику 22.11.2013.

Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 16.04.2013 №318 был утвержден Проект планировки территории (ППТ) жилого микрорайона 1А «Юбилейный» городского округа Химки Московской области с проектом межевания в его составе в границах: ул. Панфилова - Куркинское шоссе - ул. Горшина - Юбилейный проспект. В соответствии с указанным ППТ спорный участок частично попадал в зону размещения многоэтажной парковки, что препятствовало использованию участка согласно виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды.

В связи с тем, что ООО «Бизнес Отели» долгое время не приступало к реализации указанного выше ППТ, ООО «Ариан» в 2017 году обратилось в Администрацию г.о. Химки с просьбой внести изменения в ППТ жилого микрорайона 1А Юбилейный и исключить спорный земельный участок из границ проектируемой территории. Постановлением Администрации городского округа Химки Московской области от 22.05.2017 № 406 внесены изменения в Постановление от 16.04.2013 №318 «Об утверждении Проекта планировки территории жилого микрорайона 1А «Юбилейный» городского округа Химки Московской области с проектом межевания в его составе в границах: ул. Панфилова - Куркинское шоссе - ул. Горшина - Юбилейный проспект», спорный земельный участок исключен из состава ППТ, в связи с чем у Ответчика появилась возможность продолжить освоение участка в соответствии с видОхМ использования, указанным в Договоре аренды спорного участка.

26.06.2017 по заявлению Ответчика Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области подготовлен и утвержден распоряжением Министерства строительного комплекса Московской области ГПЗУ №RU50301000-MSK002791 спорного земельного участка.

21.03.2018 по заявлению Ответчика Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области подготовлен ГПЗУ спорного земельного участка.

Ответчик был вынужден обратиться в Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области с заявлением о разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства на спорном земельном участке. Разрешение было предоставлено Распоряжением Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области от 26.06.2019 №28РВ-264.

Для обоснования необходимости и возможности предоставления разрешения на отклонение предельных параметров разрешенного строительства ответчик вынужден был подготовить, разработать, получить и согласовать в установленном порядке следующие документы:

- заключение нормативно-технического совета управления надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Московской области (протокол заседания от 18.12.2018 №20),

 - специальные технические условия в части обеспечения пожарной безопасности объекта капитального строительства, разработанные ЗАО НПП «Инжмашпроект» и согласованные управлением надзорной деятельности и профилактической работы Главного управления МЧС России по Московской области (заключение от 19.12.2018) и Минстроем России (заключение от 06.02.2019 №3666- ЛС/ОЗ). Указанные специальные технические условия утверждены Минстроем России.

В 2019 году ответчик приступил к проектированию объекта. Получены все необходимые согласования и технические условия. В настоящее время Проект изготовлен в полном объеме, прошел негосударственную экспертизу, загружен в Информационную систему обеспечения градостроительной деятельности Московской области, одним из пользователей которой является Администрация городского округа Химки.

25.02.2021 ответчиком подано в уполномоченный орган Правительства Московской области заявление о выдаче разрешения на строительство.

В обоснование указанных доводов ответчиком в суд апелляционной инстанции были представлены соответствующие подтверждающие документы. Апелляционный суд счел необходимым приобщить указанные документы к материалам дела, так как у ответчика отсутствовала объективная возможность представления таких документов в суд первой инстанции (часть 2 статьи 268 АПК РФ). Причины непредставления в суде первой инстанции апелляционный суд счел уважительными, поскольку по месту получения корреспонденции ответчик арендовал помещение, арендодатель принял на себя обязательство осуществлять прием корреспонденции, адресованной ответчику. Вместе с тем, корреспонденция суда о времени и месте разбирательства по независящим от ответчика причинам передана ему не была. 

Таким образом, ответчиком документально подтверждено, что в период с 2017 по 2020 годы им был проведен весь необходимый для проектирования и получения разрешения на строительство комплекс инженерно-геодезических, инженерно-геологических и инженерно-экологических изысканий, о чем подготовлены соответствующие технические отчеты. 

Исходя из изложенного, истцом не подтвержден факт существенного нарушения условий договора, что является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08.02.2021 по делу № А41-58159/20 отменить.

В удовлетворении иска отказать. 

Взыскать с Администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Ариан» расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в  Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

Е.Н. Виткалова

 

Судьи

 

М.И. Погонцев

 

 В.Н. Семушкина