АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А35-12678/2016

г.Калуга

22 марта 2018 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2018.                Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2018

 

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

при участии в заседании представителей:

от ООО "ВОСХОД": не явились, извещены надлежаще,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: не явились, извещены надлежаще,

от ФИО4: не явились, извещены надлежаще,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Росреестра по Курской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Донцов П.В.) по делу №А35-12678/2016,                                                   

 

У С Т А Н О В И Л :

ООО "ВОСХОД" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) от 29.11.2016 N 46/001/002/2016-23270 в государственной регистрации права собственности на нежилое двухэтажное здание площадью 1066,2 кв. м, кадастровый номер 46:29:102351:1534, расположенное по адресу: 

<

...>; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное здание; о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области от 29.11.2016 N 46/001/002/2016-23267 в государственной регистрации права собственности на земельный участок площадью 3036 кв. м, кадастровый номер 46:29:102351:1409, расположенный по адресу: 

<

...>; об обязании Управления осуществить государственную регистрацию права собственности на земельный участок.

Решением Арбитражного суда Курской области от 28.09.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 решение суда области отменено, заявленные обществом требования удовлетворены.

Не согласившись с апелляционным постановлением, Управление обратилось в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В судебное заседание суда округа лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о дне и месте рассмотрения кассационной жалобы, не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие представителей сторон в силу части 3 статьи  284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт отмене или изменению не подлежит в связи со следующим.

Как установлено судами, согласно свидетельству о праве собственности от 01.06.2016 ФИО4 принадлежит нежилое двухэтажное здание площадью 1066,2 кв. м, кадастровый номер 46:29:102351:1534 и земельный участок площадью 3036 кв. м, кадастровый номер 46:29:102351:1409, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (согласно данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости), деловое управление (согласно данных, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

07.10.2016 между ФИО4 (продавец) и ООО "ВОСХОД" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество, расположенное по адресу 

<

...>: нежилое двухэтажное здание площадью 1066,2 кв. м, кадастровый номер 46:29:102351:1534 и земельный участок площадью 3036 кв. м, кадастровый номер 46:29:102351:1409.

07.10.2016 вышеуказанное недвижимое имущество передано продавцом покупателю по акту приема-передачи.

12.10.2016 ФИО4 и ООО "ВОСХОД" обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации перехода к ООО "ВОСХОД" права собственности на указанные здание и земельный участок.

25.10.2016 Управление приостановило государственную регистрацию на срок до 25.11.2016, указав на отсутствие в договоре сведений о категории земельного участка, а также сославшись на наличие обеспечительных мер в отношении здания на основании определения Ленинского районного суда от 28.12.2015 по делу N 2-4315/16-2015, о которых не указано в договоре. Наличие обеспечительных мер в отношении здания, по мнению регистратора, являются препятствием для регистрации земельного участка, поскольку такая регистрация должна осуществляться одновременно.

01.11.2016 между ФИО4 и ООО "ВОСХОД" заключено дополнительное соглашение N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2016, согласно которому стороны определили изложить: п. 1.1.2 договора в следующей редакции: "1.1.2. Земельный участок площадью 3036 кв. м, кадастровый номер 46:29:102351:1409, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (согласно данным, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним); многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (согласно данным, содержащихся в Государственном кадастре недвижимости)"; п. 1.6 договора в следующей редакции: "1.6. Продавец гарантирует, что передаваемое недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав и претензий третьих лиц, за исключением: - запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области совершать действия по регистрации в отношении нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером 46:29:102351:1534, площадью 1066,2 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>, являющегося предметом настоящего договора (п. 1.1.1 настоящего договора), документ-основание: Постановление о запрете на совершение действий по регистрации N 34211915/4639 от 26.08.2015, орган выдачи: ОСП по ЖАО г. Курска УФССП России по Курской области; - запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области совершать действия по регистрации в отношении нежилого двухэтажного здания с кадастровым номером 46:29:102351:1534, площадью 1066,2 кв. м, расположенного по адресу 

<

...>, являющегося предметом настоящего договора (п. 1.1.1 настоящего договора), документ-основание: Определение от 05.08.2015, орган выдачи: Ленинский районный суд г. Курска". Также, согласно пункту 3 дополнительного соглашения, продавец принимает на себя обязательство по осуществлению действий, направленных на снятие наложенных запретов в течение 7 дней с момента заключения соглашения".

Однако, после получения указанного дополнительного соглашения, Управление посчитало, что заявитель не устранил в установленный срок причины, препятствующие проведению государственной регистрации, и  29.11.2016 вынесло оспариваемые отказы.

Несогласие с вынесенными отказами послужило поводом для обращения общества в суд с соответствующим заявлением.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя заявленные требования, руководствуясь положениями статей 198, 200 АПК РФ, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При осуществлении государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным ст. 13 Закона N 122-ФЗ, проводится правовая экспертиза документов.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в числе прочего, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно ч. 2 ст. 17 Закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 18 Закона N 122-ФЗ установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Статья 20 Закона N 122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований отказа в государственной регистрации, а именно:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;

ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;

в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

Как установлено судами, в государственной регистрации перехода права собственности на здание обществу отказано из-за отсутствия документов, подтверждающих снятие обеспечительных мер в отношении здания с кадастровым номером 46:29:102351:1534, 

Суды двух инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, справедливо заключили, что на момент обращения ООО "Восход" и ФИО4 с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, зарегистрированные в ЕГРП ограничения в отношении нежилого двухэтажного здания площадью 1066,2 кв. м. были сняты. Данными сведениями Управление обладало.

Оснований для переоценки соответствующих выводов у суда округа не имеется в силу положений статьи 286 АПК РФ.

Таким образом, суд округа поддерживает вывод судов о признании отказа в государственной регистрации права собственности ООО "ВОСХОД" по этому основанию незаконным. 

Основанием для отказа в государственной регистрации на земельный участок послужила нетождественность сведений о виде разрешенного использования земельного участка, указанных в ЕГРП и ГКН, в связи с чем, по мнению Управления, договор от 07.10.2016 не соответствует положениям статей 422, 432, 554 ГК РФ ввиду несогласованности сторонами предмета договора и, как следствие, не считается заключенным.

Суд округа соглашается с позицией суда апелляционной инстанции о незаконном отказе Управления в государственной регистрации по указанному основанию, ввиду следующего.

Как установлено судом, на момент принятия оспариваемых решений на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102351:1409 было расположено нежилое здание с кадастровым номером 46:29:102351:1534, при этом согласно данным ГКН видом разрешенного использования указано: "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", а по данным ЕГРП - "деловое управление".

При этом, каких-либо изменений в функциональном назначении объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, не осуществлялось.

Суд апелляционной инстанции верно отметил, что расхождения о виде разрешенного использования земельного участка, указанного в ЕГРП и ГКН, не свидетельствуют о нетождественности объекта, являющегося предметом государственной регистрации, и не являются препятствием для идентификации предмета договора купли-продажи. При этом действующее законодательство не требует определения в договоре купли-продажи имущества цели его приобретения покупателем.

В представленном на регистрацию договоре купли-продажи от 07.10.2016 были указаны и согласованы все существенные условия; предмет договора индивидуализирован, все существенные характеристики объекта недвижимости определены. Следовательно, договор является заключенным. 

Суд округа находит обоснованными и выводы апелляционного суда, сделанные на основе анализа соотношения сведений, внесенных в ГКН и ЕГРП. 

Так, сведения государственного кадастра недвижимости являются информационным ресурсом для осуществления иных функций государственного управления, а также для ведения иных реестров, кадастров и иных информационных источников. Значение государственного кадастра недвижимости заключается в том, что объем информации об объекте недвижимости, содержащейся в государственном кадастре недвижимости, позволяет определить, может ли данный объект быть индивидуально-определенным объектом и, соответственно, находиться в обороте, быть предметом сделки с имеющимися характеристиками либо имеющихся характеристик о нем недостаточно.

Вид разрешенного использования земельного участка не относится к уникальным и неизменным характеристикам земельного участка, вместе с тем, должен соответствовать фактическому назначению здания и градостроительному регламенту.

Применяя положения статей 7, 85 Земельного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции указал, что  собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом, Правилами землепользования и застройки для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Спорный земельный участок расположен в зоне Ж-4, где основными видами разрешенного использования являются как многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), так и общественное управление, деловое управление.  

Коллегия верно заключила, что ГКН и ЕГРН не устанавливают, а лишь отражают сведения о виде разрешенного использования земельного участка и назначении здания.

В данном случае согласно договору купли-продажи назначение объекта (здания) соответствует назначению, сведения о котором вносились при регистрации прав за продавцом и фактически не изменялось.

На государственную регистрацию ФИО4 и ООО "ВОСХОД" были представлены все необходимые для регистрации перехода права собственности документы, что не оспаривается Управлением.

Учитывая изложенное, указанное основание для отказа в государственной регистрации не предусмотрено статьей 20 Законом N 122-ФЗ и является незаконным.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона, а также направлены на переоценку выводов арбитражного суда апелляционной инстанций, подтвержденных имеющимися в деле доказательствами.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено. 

 

Руководствуясь п.1 ч.1 ст.287,  ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 по делу №А35-12678/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

 

Председательствующий

 

ФИО1

 

Судьи

 

ФИО2

 

ФИО3