ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-234653/22-180-1801

26 февраля 2024 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 26 февраля 2024 г.

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев  в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПОРА" (121170, 

<

...>, ЭТАЖ 3, ПОМ. V, КОМН. 17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.10.2009, ИНН: 

<

***>)

ответчик: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАНД МЕДИКА" (654007, КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ - КУЗБАСС, НОВОКУЗНЕЦК ГОРОД, КУЗНЕЦКСТРОЕВСКИЙ ПР-КТ, ДОМ 11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.06.2014, ИНН: 

<

***>)

О взыскании 52 563 002 руб. 14 коп. стоимости произведенных неотделимых улучшений в объекте недвижимого имущества.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 21.10.2022г.

От ответчика – ФИО2, дов. от 05.12.2023г., ФИО3, дов. от 01.12.2023г. 

 

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований  о взыскании 52 563 002 руб. 14 коп. стоимости произведенных неотделимых улучшений в объекте недвижимого имущества.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к  выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

15 июня 2016 г. между ООО «НПО РуМед» (Арендатор, новое наименование ООО «Спора») и ООО «Гранд Медика» (Арендодатель) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 64/2016/ГМ (далее - Договор), в соответствии с которым Ответчик обязался предоставить Истцу за плату во временное пользование следующее нежилое помещение (далее - Недвижимое имущество):

- нежилое помещение общей площадью 1485,8 кв. м, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, кадастровый № 42:30:0301043:853, в том числе:

- часть нежилого помещения, расположенного в подвале, площадью 87,4 кв.м.;

- часть нежилого помещения, расположенного 1-м этаже, площадью 508,1 кв.м.;

- часть нежилого помещения, расположенного 2-м этаже, площадью 445,1 кв.м.;

- часть нежилого помещения, расположенного 3-м этаже, площадью 445,2 кв.м.

Срок аренды недвижимого имущества в соответствии с п. 2.2. Договора составлял 20 лет с даты государственной регистрации Договора.

Пунктом 1.4. Договора установлено, что недвижимое имущество требует проведения ремонта для использования его в целях, определённых в п. 1.2. Договора (медицинский центр).

Согласно п. 3.1.1 Договора Арендодатель обязуется передать Арендатору Недвижимое имущество на основании двустороннего акта - приема передачи, который подписывается сторонами по факту окончания ремонта и начала осуществления Арендатором медицинской деятельности.

В соответствии с п. 3.1.2. Договора, Арендодатель обязан передать в течении 10 календарных дней с даты государственной регистрации Договора в целях проведения работ по капитальному и текущему ремонту Недвижимое имущество Арендатору по акту, составленному в свободной форме. Действие акта распространяется до момента подписания Сторонами акта, указанного в п. 3.1.1. Договора.

Дата государственной регистрации и вступления в силу Договора - 22.09.2016, номер регистрации 42-42/006-42/102/022/2016-862/2, срок действия - до 22.09.2036.

На основании п. 3.2.1. Договора Арендатор обязуется осуществить капитальный и текущий ремонт в соответствии с целями дальнейшего использования Недвижимого имущества (медицинский центр), за свой счёт.

Пунктом 3.4.3. Договора установлено, Арендатор вправе осуществлять неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование Недвижимого имущества только с письменного согласия Арендодателя.

Исходя из п. 3.4.4. Договора в редакции Дополнительного соглашения от 18.09.2017 № 1 в случае, когда Арендатор произвел с согласия Арендодателя капитальный ремонт и иные неотделимые улучшения Недвижимого имущества, Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.

Возмещение стоимости производится Арендодателем в течение 15 календарных дней с момента представления Арендатором соответствующего требования, содержащего в том числе, расчёт взыскиваемого возмещения.

В соответствии с п. 3.5 Договора в случае проведения Арендатором неотделимых улучшений, согласованных с Арендодателем, после прекращения Договора Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений.

Согласно п.п.3.7 и 3.8. Арендатор и Арендодатель согласовали обязательства Арендатора по проведению капитального ремонта, текущего ремонта и поддержание Недвижимого имущества в исправном состоянии за счёт средств Арендатора.

Пунктом 3.9. Договора установлено, что Арендатор выполняет обязательства, предусмотренные п.п. 3.5, 3.7, 3.8. Договора на основании согласованной сторонами сметы, а Арендодатель обязуется согласовать полученную смету в течении 5 дней или предоставить в указанный срок свои замечания.

По условиям п. 7.1 Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным Договором и законодательством.

Недвижимое имущество было передано Арендатору по акту приема-передачи от 29.09.2016 в целях выполнения последним капитального и текущего ремонта. Действие указанного акта распространяется на период выполнения работ до момента подписания сторонами основного акта приема-передачи, составляемого по факту окончания ремонта и начала осуществления деятельности (п. 2 указанного акта от 29.09.2016).

20 июня 2016 г. между Истцом и ООО «Стройгарант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) (далее - Подрядчик) был заключен договор подряда № 27-Nov (далее - Договор подряда), в соответствии с условиями которого Подрядчик принял на себя обязательства выполнить в соответствии с локальными сметами, работы по капитальному и текущему ремонту Недвижимого имущества, а Истец обязался произвести оплату выполненных работ.

Таким образом, Истец, в соответствии с условиями Договора, по согласованию с Ответчиком, осуществил капитальный ремонт Недвижимого имущества, произведя неотделимые улучшения Недвижимого имущества на сумму 53 664 037,54 руб., что подтверждается Рабочим проектом Архитектурно-технологических решений 01/08/2016-АР, а также локальными сметными расчётами, включая:

- локальный сметный расчет от 04.05.2017 № ЛС-02-01-01 (общестроительные работы) на сумму 22 112 389,34 руб.;

- локальный сметный расчет от 04.05.2017 № ЛС-02-01-02 (вентиляция и кондиционирование) на сумму 7 163 236,02 руб.;

- локальный сметный расчет от 04.05.2017 № ЛС-02-01-03 (водоснабжение и канализация) на сумму 2 964 964,76 руб.;

- локальный сметный расчет от 04.05.2017 № ЛС-02-01-04 (отопление) на сумму 2 027 467,74 руб.;

- локальный сметный расчет от 04.05.2017 № ЯС-02-01-05 (электрооборудование и электроосвещение) на сумму 7 670 956,98 руб.;

- локальный сметный расчет от 04.05.2017 № ЛС-02-01-06 (автоматическая пожарная сигнализация) на сумму 812 518.5 руб.;

- локальный сметный расчет от 04.05.2017 № ЛС-02-01 -07 (структурированные кабельные системы) на сумму 10 057 669.82 руб.;

- смета от 04.05.2017 № 12-01-01 (проектные и изыскательские работы) на сумму 854 834.37 руб.;

- объектный сметный расчет № ОС-02-01 на сумму 53 664 037,54 руб.

Оплата проектных и ремонтных работ по Договору подряда произведена Истцом и подтверждается платежными поручениями ПАО Сбербанк на сумму в размере 53 664 037,53 руб.

Таким образом, Истец, в соответствии с условиями Договора, по согласованию с Ответчиком, осуществил капитальный и текущий ремонт Недвижимого имущества, произведя неотделимые улучшения Недвижимого имущества, что подтверждается актом фиксации выполненных работ на объекте аренды от 20.12.2017.

Уведомлением от 17.08.2021 исх. № 267/21 (дата получения: 31.08.2021, вх. № 32/РМ) Ответчик информировал Истца о расторжении Договора в одностороннем порядке с 31.12.2021.

Истец ссылается на то, что в соответствии с актом приёма - передачи (возвратом) недвижимого имущества от 30.12.2021 Истец осуществил возврат Недвижимого имущества с произведенными на объекте неотделимыми улучшениями в размере 53 664 037,53 руб., стоимость которых в соответствии с условиями названного акта (пункт 3) должна быть возмещена в срок до 15.01.2022, однако до настоящего времени, обязательства Ответчика по возмещению стоимости неотделимых улучшений, произведенных Истцом, исполнены не были.

В соответствии с отчётом от 01.07.2022 № 2022/1232 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении общей площадью 1485,8 кв. м., находящихся по адресу: 

<

...>, в том числе:

- часть нежилого помещения, расположенного в подвале, площадью 87,4 кв.м.;

- часть нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже, площадью 508,1 кв.м.;

- часть нежилого помещения, расположенного на 2-м этаже, площадью 445,1 кв.м.;

- часть нежилого помещения, расположенного на 3-м этаже, площадью 445,2 кв.м,

- рыночная стоимость объекта оценки, без учета НДС по состоянию на 14.06.2022 составляет 51 960 441 рубль.

13 сентября 2022 г. Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с требованием оплаты стоимости произведенных неотделимых улучшений Недвижимого имущества в размере 51 960 441 руб., что подтверждается квитанций об отправке от 13.09.2022, а также описью вложения в ценное письмо, однако денежные средства оплачены не были, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридический лица свободны в заключении договора.

В силу п. 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Ответчик указывает, что Истцом не было получено письменное согласие на произведение неотделимых улучшений, а также Истцом не были переданы перечень предстоящих работ в Объекте и смета соответствующих расходов.

Однако, согласно акта приема-передачи от 29.09.2016 во исполнение п.3.2.1. Договора «Арендодатель» в соответствии с настоящим актом передал «Арендатору» в целях проведения работ по капитальному и текущему ремонту. Действие настоящего акта распространяется на период выполнения работ, до момента подписания Сторонами основного акта приема-передачи недвижимого имущества от «Арендодателя» «Арендатору» составляемого по факту окончания ремонта и начала осуществления Арендатором медицинской деятельности в системе ОМС по оказанию услуг гемодиализа.

Таким образом, ответчик знал о необходимости проведения ремонта для начала использования помещений.

Кроме того, Истцом в материалы дела был представлен проект Архитектурно-технологических решений 01082016-АР (далее - Проект), содержащий подписи главного энергетика Ответчика, главного инженера Ответчика, а также генерального директора Ответчика.

Таким образом, все предстоящие работы по производству неотделимых улучшений, предусмотренные договором аренды недвижимого имущества от 15.06.2016 № 64/2016/ГМ (далее - Договор) были согласованы между Истцом и Ответчиком, о чем свидетельствуют подписи сотрудников Ответчика на указанном Проекте.

Одновременно, Истец информировал Ответчика о подрядной организации, с которой у Истца был заключен договор подряда от 20.06.2016 № 27-NOV и повторно направлял указанный договор подряда и объектный сметный расчет, что подтверждается письмом от 01.12.2016 № 62/РМ.

Кроме этого, 29.09.2016 Ответчик передал Истцу по акту приема-передачи недвижимого имущества Объект для целей проведения ремонта в соответствии с п. 3.2.1. Договора на основании согласованного сторонами Проекта.

Пунктом 3.4.3. Договора предусмотрено, что Истец вправе производить неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование в Объекте только с письменного согласия Ответчика. Истец обязан предоставить Ответчику перечень предстоящих работ и смету соответствующих расходов, которые подлежат согласованию в течение 7 дней с момента их получения.

Доводы Ответчика об отсутствии у Истца согласия на произведение работ, а также об отсутствии передачи Истцом перечня предстоящих работ опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

В судебном заседании ответчик оспаривал подписание  акта фиксации выполненных работ на Объекте от 20.12.2017, в связи с чем, принимая во внимание иные доказательства, истец согласился исключить указанный акт из числа доказательств, принимая во внимание, что в материалы дела представлен акт возврата от 30.12.2021, подписанный представителем ответчика - ФИО4, в котором указано:

"2.       Арендатор возвращает недвижимое имущество с капитальным и текущим ремонтом, который выполнен в соответствии с п. 1.4, подп. 3.2.1, 3.4.3 Договора, с учетом нормального износа, что подтверждается осмотром Сторонами недвижимого имущества, актом фиксации выполненных работ на Объекте аренды от 20.12.2017г., а также документами, переданными Арендатором Арендодателю 20.12.2017г. по акту приема-передачи документации по капитальному ремонту помещений в здании по адресу: 

<

...>.

3. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором, на Объекте аренды составляет 53 664 037, 53 (Пятьдесят три миллиона шестьсот шестьдесят четыре тысячи тридцать семь) рублей 53 копейки, в т.ч. НДС 18% - 8 186 039,62 рублей, что подтверждается Приложениями №№ 1-6 к настоящему Акту, и подлежит возмещению Арендодателем Арендатору на основании п. 3.5, подп. 3.4.4 Договора в срок до 15.01.2022г."

Доводы Ответчика об отсутствии полномочий у ФИО4 для подписания указанного документа отклоняются судом, принимая во внимание, что  пунктом 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно п. 1 ст. 183 Гражданского кодекса РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

В соответствии с п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса РФ» установлено, что при разрешении споров, связанных с применением п. 2 ст. 183 Гражданского кодекса РФ. судам следует принимать во внимание, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо оттого, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым -юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в , силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Действия работников представляемого по исполнению обязательства, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей, или основывались на доверенности, либо полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (абз. 2 п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, действия начальника юридического отдела Ответчика - ФИО4 уполномоченного целевой доверенности от 29.12.2021 № 1 д-023, на подписание акта приема-передачи недвижимого имущества от 30.12.2021 подтверждаются материалами дела.

Ответчик указывал, что отчет об оценке рыночной стоимости неотделимыхулучшений составлен без осмотра помещений или фотоматериалов, а стоимость ремонтныхработ и неотделимых улучшений не тождественные понятия, в связи с чем им было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы.

Определением от 22 сентября 2023 г. суд назначил по делу  судебную экспертизу с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Кемеровская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ (Новокузнецкий филиал) (654006, Новокузнецк, ул. Свердлова, 20, каб.216), эксперту ФИО5, перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова действительная стоимость неотделимых улучшений объекта аренды - нежилые помещения общей площадью 1485,8 м2, расположенные в здании по адресу: 

<

...> (кадастровый № 42:30:0301043:853, назначение - нежилое), в том числе:

-           часть нежилого помещения, расположенного в подвале, площадью 87,4 м2;

- часть нежилого помещения, расположенного 1-м этаже, площадью 508,1 м2;

- часть нежилого помещения, расположенного 2-м этаже, площадью 445,1 м2;

- часть нежилого помещения, расположенного 3-м этаже, площадью 445,2 м2,

произведенных ООО «Спора» по Договору аренды № 64/2016/ГМ от 15.06.2016 г. и переданных ООО «Гранд Медика» на дату 30.12.2021?

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

07.12.2023 в суд поступило заключение Эксперта, согласно которого в результате проведенного исследования эксперт приходит к выводу, что стоимость неотделимых улучшений объекта аренды - нежилые помещения общей площадью 1 485,8 м2, расположенные в здании по адресу: 

<

...>, произведенных ООО «Спора» по Договору аренды № 64/2016/ГМ от 15.06.2016 г. и переданных ООО «Гранд Медика» на декабрь 2021 составляет 52 563 002 (Пятьдесят два миллиона пятьсот шестьдесят три тысяч два) рубля 14 копейки.

Исследование проведено экспертом объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные ст. 8 от 31.05.2001 № 73-Ф3 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Суд считает, что   заключение соответствует требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражает все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основано на направленных на экспертизу документах, в связи с чем приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с представленными в материалы дела доказательствами.

В связи с поступившим Заключением Эксперта, истцом были уточнены исковые требования.

Иные доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине  распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 606, 623 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101,  110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГРАНД МЕДИКА" (654007, КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ - КУЗБАСС, НОВОКУЗНЕЦК ГОРОД, КУЗНЕЦКСТРОЕВСКИЙ ПР-КТ, ДОМ 11, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 06.06.2014, ИНН: 

<

***>) в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПОРА" (121170, 

<

...>, ЭТАЖ 3, ПОМ. V, КОМН. 17, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 26.10.2009, ИНН: 

<

***>) 52 563 002 руб. 14 коп. стоимости произведенных неотделимых улучшений в объекте недвижимого имущества, а также 200 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня  принятия решения.

Судья:                                                                                               Ламонова Т.А.