АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

23 мая 2023 года

Дело №

А21-14606/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2023 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,         Сапоткиной Т.И., 

при участии от предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 01.11.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Марс» ФИО3 (доверенность от 15.04.2022), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО1 на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 по делу № А21-14606/2019, 

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4, ОГРНИП 309392533600227, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236022, Калининградская обл., Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), о признании незаконным отказа от 01.10.2019 № ИЗКМИ-07/5101 в утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1; обязании Администрации утвердить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленную для образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, признав ее согласованной обществом с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» (далее – Рынок), обществом с ограниченной ответственностью «Торгстрой» (далее – ООО «Торгстрой»), обществом с ограниченной ответственностью «Марс» (далее – ООО «Марс»), обществом с ограниченной ответственностью «АБЦ» (далее – ООО «АБЦ»). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «АБЦ», адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, оф. 5, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; ООО «Марс», адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, оф. 18, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; Рынок, адрес: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, оф. 11, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (30.06.2020 реорганизован путем присоединения к ООО «Марс»); ООО «Торгстрой», адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15А, кв. 10/3, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, замененное в ходе рассмотрения дела в порядке процессуального правопреемства на общество с ограниченной ответственностью «Инстрой», адрес: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, лит. Б, оф. 3/1,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ООО «Инстрой»); общество с ограниченной ответственностью «Книга», адрес: 236011, Калининградская обл., Калининград, Судостроительная ул., д. 75, лит. Е, каб. 309В, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; потребительский кооператив «Городское потребительское общество «Торгово-коммерческий центр-2», адрес: 236039, Калининградская обл., Калининград, Полоцкая ул., д. 45, лит. А, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; общество с ограниченной ответственностью «Сигма-Балтия», адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Черняховского, д. 15, лит. XXIX из лит. А7, пом. 1, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; Калининградское городское потребительское общество, адрес: 236029, Калининградская обл., Калининград, ул. Профессора Баранова, д. 30, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Калининградское горпо); ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11; федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области, адрес: 236040, Калининградская обл., Калининград, ул. Генерала Соммера, д. 27, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>.

Делу, возбужденному на основании  указанного заявления, присвоен номер А21-14606/2019.

Кроме того, предприниматель ФИО1 обратился в тот же арбитражный суд с иском к Администрации о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовленной для образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах. На основании указанного искового заявления возбуждено производство по делу, которому присвоен номер А21-1502/2020.

Определением от 25.02.2020 дела № А21-14606/2019 и А21-1502/2020   объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением объединенному делу номера А21-14606/2019.

В связи со смертью третьего лица ФИО8 произведена его замена на правопреемника ФИО12.

ФИО1, уточнив заявленные требования с учетом результатов проведенной в рамках настоящего дела повторной судебной экспертизы, просил суд произвести раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 в соответствии со схемой расположения земельного участка, подготовленной экспертом в рамках проведения судебной экспертизы (приложение № 1 к заключению эксперта от 25.03.2022), для образования земельного участка путем раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 (в координатах, представленных в экспертном заключении) с сохранением исходного земельного участка в измененных границах; установить обременение на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 (под арками, примыкающими к нежилому зданию с кадастровым номером 39:15:131705:57, на расстоянии 1 метра от границ здания) в границах точек координат, определенных по результатам судебной экспертизы в заключении от 25.03.2022. 

 Решением от 16.09.2022 произведен раздел земельного участка площадью 26 091 кв. м с кадастровым номером 39:15:131705:1 с выделением из него земельного участка, необходимого и достаточного для функционирования нежилого здания с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащего на праве собственности ФИО1, в соответствии со схемой, изготовленной экспертом муниципального предприятия «Городской центр геодезии» ФИО13 (далее – Центр геодезии) и представленной в заключении эксперта от 25.03.2022 по результатам судебной экспертизы (приложение № 1 к заключению эксперта от 25.03.2022), с сохранением исходного земельного участка в измененных границах; установлено обременение на часть земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 под арками, примыкающими к нежилому зданию с кадастровым номером 39:15:131705:57, на расстоянии 1 метра от границ указанного здания в границах точек координат, определенных экспертом Центра геодезии в заключении от 25.03.2022 (без установки стационарных ограждающих конструкций, препятствующих проходу/проезду под арками).

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 данное решение отменено; в удовлетворении заявленных требований отказано.

Предприниматель ФИО1 в кассационной жалобе просит отменить постановление от 10.02.2023, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, несоответствие выводов этого суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции от 16.09.2022. По мнению подателя жалобы, в результате отказа в разделе земельного участка нарушается право предпринимателя на распоряжение принадлежащим ему имуществом, в частности, путем сдачи помещений в аренду под букмекерскую контору; предприниматель как собственник здания вправе требовать образования земельного участка под принадлежащим ему зданием; согласия иных арендаторов для раздела земельного участка в данном случае не требовалось; вывод суда апелляционной инстанции о неделимости земельного участка необоснован и не соответствует имеющимся в деле доказательствам; необходимость установления сервитута на часть земельного участка не свидетельствует о нецелесообразности раздела участка, а, напротив, установление сервитута вносит правовую определенность во взаимоотношения сторон; использование неделимого земельного участка нарушает права истца, поскольку влечет установление платы за пользование участком в большем размере. 

Администрация и ООО «Марс» в отзывах на кассационную жалобу просят оставить ее без удовлетворения, считая правильными выводы суда апелляционной инстанции о невозможности и нецелесообразности раздела земельного участка.

В судебном заседании представитель предпринимателя ФИО1 поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ООО «Марс» против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.   

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 с 08.11.2013 принадлежит на праве собственности нежилое здание площадью 529 кв. м с кадастровым номером 39:15:131705:57. 

Указанный объект расположен на земельном участке общей площадью 2,6091 га с кадастровым номером 39:15:131705:0001 (в настоящее время 39:15:131705:1), который на основании договора от 21.10.2007 № 009154 с множественностью лиц на стороне арендатора предоставлен в аренду собственникам существующих зданий, строений, сооружений Центрального рынка по улице Черняховского – улица Горького в Ленинградском районе города Калининграда для размещения указанных зданий, строений, сооружений сроком по 01.10.2056.

ФИО1 обратился в Администрацию с заявлением от 29.08.2019 об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и проведении кадастровых работ по разделу земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах в целях образования земельного участка под принадлежащим ФИО1 объектом недвижимости с предоставлением ему права аренды на вновь образованный земельный участок.

Письмом от 01.10.2019 Администрация сообщила об отказе в утверждении схемы раздела земельного участка, поскольку представлено согласие на раздел земельного участка не от всех арендаторов исходного земельного участка, образование земельного участка под объектом заявителя в предложенных границах создаст препятствия для доступа к зданиям, расположенным внутри земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1. Кроме того, Администрация сослалась на то, что согласно данным публичной кадастровой карты границы принадлежащего предпринимателю объекта капитального строительства с кадастровым номером 39:15:131705:57 пересекают границы объекта капитального строительства с кадастровым номером 39:15:131705:163, в связи с чем в границы предлагаемого к образованию земельного участка попадает часть здания с кадастровым номером 39:15:131705:163.

Предприниматель ФИО1, считая данный отказ Администрации незаконным, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исходя из пункта 2 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники зданий, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно статье 133 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

По смыслу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ, неделимым земельным участком признается участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам. 

В силу статьи 11.2 ЗК РФ раздел земельного участка представляет собой один из способов образования земельных участков. 

При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков с сохранением земельного участка, раздел которого осуществлен, в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ). 

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены статьей 11.9 ЗК РФ. В частности, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости (пункт 4); образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами (пункт 6). 

Нарушение указанных требований при разработке схемы расположения земельного участка влечет отказ в ее утверждении (подпункт 3 пункта 16 статьи 11.10 ЗК РФ).

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131705:1 расположены здания и сооружения, представляющие комплекс Центрального продовольственного рынка; здания, расположенные по периметру земельного участка, имеют общую крышу, общие наружные стены, общие несущие конструкции, общие коммуникации. 

Принадлежащий ФИО1 объект недвижимого имущества с кадастровым номером 39:15:131705:57 представляет собой двухэтажное нежилое здание, возведенное до 1945 года, относится к объектам блокированного типа застройки. Смежными (сблокированными) с данным объектом являются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 39:15:131705:163 (собственник Калининградское горпо) и 39:15:131705:110 (собственник ООО «Марс»), а также с восточной и западной стороны – арки, являющиеся частью строительных конструкций общего комплекса, который при проведении технической инвентаризации и последующем кадастровом учете был разделен на самостоятельные объекты недвижимости – нежилые здания и сооружения.

Доступ к зданию предпринимателя ФИО1 осуществляется с южной стороны – с земель общего пользования (территория кадастрового квартала 39:15:131705 и территория земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:18216), с восточной и западной сторон – с территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1 через проходы (проезды) под арками.

Смежными с объектом с кадастровым номером 39:15:131705:163 являются объект с кадастровым номером 39:15:131705:57, принадлежащий ФИО1, с северной стороны – арка, являющаяся частью строительных конструкций общего торгового комплекса. Доступ к зданию с кадастровым номером 39:15:131705:163 осуществляется непосредственно с территории земельного участка с кадастровым номером 39:15:131705:1, в том числе через проходы (проезды) под арками.

Объект недвижимости общей площадью 812,7 кв. м с кадастровым номером 39:15:131705:110 состоит из нескольких обособленных контуров – строений (литера Н11-26). Непосредственно к зданию предпринимателя с кадастровым номером 39:15:131705:57 примыкает строение лит. Н12 из литеры Н11-26, учтенное в составе объекта с кадастровым номером 39:15:131705:110, которое в ходе реконструкции было демонтировано и на момент рассмотрения дела, по заключению эксперта, представляет собой сборно-разборную конструкцию из профилированных металлических листов и деревянных щитов, установленную непосредственно на асфальтовом покрытии, не имеет признаков объекта капитального характера.              

По другу сторону арки, примыкающей к зданию предпринимателя   ФИО1, находится объект недвижимости с кадастровым номером 39:15:131705:170, принадлежащий на праве собственности Рынку и находящийся в процессе реконструкции.   

Суд апелляционной инстанции, проанализировав установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, приняв во внимание, что принадлежащий предпринимателю объект капитального строительства неразрывно связан конструктивными элементами, в том числе арками, с объектами капитального строительства иных землепользователей, правомерно в соответствии с приведенными выше положениями ЗК РФ пришел к выводу о невозможности формирования на местности границ земельного участка, который был бы занят исключительно зданием предпринимателя, с соблюдением требований, предъявляемых законом к образуемым земельным участкам как объектам недвижимого имущества.    

Заявление предпринимателем одновременно с требованием о разделе земельного участка требования об установлении сервитута в отношении части исходного участка для прохода (проезда) к своему объекту недвижимости также свидетельствует о невозможности соблюдения при образовании участка условий в части сохранения возможности разрешенного использования расположенного на нем объекта недвижимости и рационального использования земель.    

Из системного толкования положений статьи 274 ГК РФ следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости и только при отсутствии у истца иной объективной возможности удовлетворить его потребности, в частности обеспечить проход и проезд к своему участку или иному недвижимому имуществу. Образование земельного участка при заведомой необходимости одновременного установления сервитута на часть исходного земельного участка, что влечет дополнительное обременение исходного участка и ограничение прав землепользователей, противоречит указанному правовому регулированию. 

При таком положении апелляционный суд с учетом исторически  сложившегося порядка пользования земельным участком под зданиями и сооружениями продовольственного рынка правомерно пришел к выводу об отказе в разделе земельного участка по требованию предпринимателя     ФИО1, посчитав, что это не ущемляет его прав как собственника объекта недвижимости, расположенного на участке, и соответствует балансу прав и законных интересов других арендаторов земельного участка и собственников находящихся на нем объектов.   

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению, поскольку не опровергают вывод суда апелляционной инстанции о неделимости земельного участка.  

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемое постановление законным и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данного судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2023 по делу № А21-14606/2019 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

 

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

 

М. В. Захарова

 Т.И. Сапоткина