ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А55-19098/2019

г. Самара

05 марта 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2020 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2020 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Коршиковой Е.В., 

судей Романенко С.Ш., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 февраля 2020 года в зале № 6 помещения суда апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Нефко"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2019 года по делу № А55-19098/2019 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара,

к Обществу с ограниченной ответственностью "Нефко",

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрации городского округа Самара, Министерства имущественных отношений Самарской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Департамента управления имуществом городского округа Самара,

о взыскании 3 266 189 руб. 63 коп.,

с участием в судебном заседании

от истца - представитель ФИО2 по доверенности от 30.12.2019,

от ответчика - представитель ФИО3 по доверенности от 24.01.2020, представитель ФИО4 по доверенности от 01.01.2020,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился с иском в Арбитражный суд Самарской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Нефко" о взыскании 3 266 189руб. 63коп., задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 018415з от 17.05.2015 за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в сумме 2 413 607руб. 49коп., пени за период 01.04.2018 по 31.12.2018 в сумме 852 582руб. 14коп.

Определением суда 19.08.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Администрация городского округа Самара, Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Определением суда от 26.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2019 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым Арбитражным судом Самарской области судебным актом,  Общество с ограниченной ответственностью "Нефко" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В дополнении к жалобе заявитель указал, что при расчете арендной платы подлежит применению процент от кадастровой стоимости – 4% за первый период использования земельного участка.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы жалобы и дополнительных пояснений к ней.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, по доводам, изложенным в отзыве и возражениях на дополнительные пояснения к жалобе.

Третьи лица возражений на жалобу не направили, явку представителей в суд не обеспечили, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства. 

Проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений к ней в совокупности с представленными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ООО «Нефко» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.05.2005 № 018415з, по условиям которого обществу в аренду сроком с 25.11.2002 по 24.11.2005 предоставлен земельный участок площадью 2804,30 кв. м с кадастровым номером 63:01:0109002:0012, расположенный по адресу: г. Самара, Железнодорожный район, ул. Владимирская, угол ФИО5, под организацию строительной площадки. 

Земельный участок предан арендатору по акту приема-передачи от 17.05.2005. 

Договор заключен сроком действия до 24.11.2005 с распространением его условий к отношениям, существовавшим с 25.11.2002.

Согласно ст.ст. 131, 164, 609 ГК РФ, ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды на указанный объект недвижимости, с учетом условий о государственной регистрации, фактически не был зарегистрирован. 

Данный договор заключен на срок менее года, соответственно данный договор не подлежал регистрации и считается заключенным с момента его подписания - 17.05.2005. 

В силу пункта 4.4 договора аренды от 17.05.2005 № 018415з арендатор перечисляет арендодателю арендную плату за каждый месяц не позднее 10 числа текущего месяца. 

В соответствии с пунктом 4.3 договора аренды от 17.05.2005 № 018415з арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора. 

На вышеуказанном земельном участке ответчиком была построена временная автозаправочная станция, которая была введена в эксплуатацию на основании акта рабочей комиссии от 21.11.2005.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 № 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка ответчик продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о том, что, в силу положений ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор от 17.05.2005 № 018415з аренды земельного участка возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Соответственно, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование. 

Согласно данным нормам права обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с положениями закона и договора, в частности, на арендаторе лежит обязанность уплачивать арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные договором аренды. 

Как указал истец, в нарушение норм права регулирующих арендные отношения и условий договора аренды земельного участка от 17.05.2005 № 018415з, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы за пользование имуществом, и за ним образовалась задолженность, согласно его расчета за период с 01.04.2018 по 31.12.2018 в сумме 2 413 607руб. 49коп. 

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки за период 01.04.2018 по 31.12.2018 в сумме 852 582руб. 14коп. согласно пункту 7.3 договора в размере 0,3% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

При этом Арбитражный суд Самарской области, удовлетворяя исковые требования в заявленном объеме, посчитал верным расчет арендной платы, произведенной истцом на основании Методики определения размера арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308, по формуле Ап=Кад*%, исходя из кадастровой стоимости земельного участка 25 972 414руб. 52коп., утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 №610 и процента равного 12,7.

Между тем, при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции не учел следующие обстоятельства.

Вступившим в законную силу 02.08.2019 решением Самарского областного суда от 26.06.2019 по делу № 3а-962/2018 признаны недействующими пункты 1-8 постановления Правительства Самарской области от 06.08.2008 № 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и представленные в аренду без торгов" в части, устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, Таблицы N 2 "Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства" Приложения N 2 "Методика определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства" к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов" со дня вступления в законную силу решения суда.

Указанным решением суда, в том числе, признан недействующим процент от кадастровой стоимости в зависимости от периода использования в отношении пункта 2 Таблицы N 2 "Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства" в отношении строительства объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочных и газонаполнительных станций, организаций автосервиса. Указанным пунктом были установлены следующие проценты от кадастровой стоимости: 4% - первые два года использования, 6,2 % - третий год, 12,7 % - четвертый год и далее.

Признавая недействующим постановление Правительства Самарской области № 308 от 06.08.2008 в данной части Самарский областной суд исходил из противоречия указанного нормативного правового акта основным принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации № 582 от 16.07.2009, а также отсутствия доказательств того, что Правительством Самарской области проводились какие-либо расчеты в целях обоснованности введения дифференциации (увеличения) процента кадастровой стоимости для расчета арендной платы в зависимости от периода использования земельного участка.

 Согласно ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами" указанные в мотивировочной части вступившего в законную силу решения суда обстоятельства, свидетельствующие о законности или незаконности оспоренного акта (например, дата, с которой оспоренный акт вступил в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, отсутствие у органа государственной власти компетенции по принятию оспоренного акта), имеют преюдициальное значение для неопределенного круга лиц при рассмотрении других дел, в том числе касающихся периода, предшествующего дню признания оспоренного акта недействующим (часть 2 статьи 64 КАС РФ, части 2, 3 статьи 69 АПК РФ). 

Следует учесть, что если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой платы, признан недействующим, расчет платы определяется исходя из ранее действовавшего нормативного акта, регулирующего аналогичные отношения (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03 марта 2016 года N 309-ЭС15- 16627).

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение расчета арендной платы с процентом кадастровой стоимости, установленной пунктом 2 таблицы № 2 приложения № 2 «Методика  определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставляемых для строительства» к постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 года N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов" в зависимости от периода использования земельного участка, применению не подлежит.

С учетом изложенного, при расчете арендной платы подлежит применению процент от кадастровой стоимости  - 4% за первый период использования земельного участка.

Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2020 по делу № А55-11267/2019, что соответствует практике Арбитражного суда Поволжского округа при рассмотрении дел №№ А55-3651/2018, 27168/2017.

Изложенное позволило суду апелляционной инстанции признать обоснованным приведенными нормами контррасчет ответчика, согласно которому задолженность по арендной плате составила 978 613 руб. 60 коп., неустойка - 257 705 руб. 70 коп.

При таких  обстоятельствах  решение  подлежит  изменению на основании  пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ,  в связи с неправильным применением норм  материального права, исковые требования подлежат удовлетворению частично в размере 1 236 319 руб. 30 коп., из них 978 613 руб. 60 коп. основного долга, 257 705 руб. 70 коп. пени.

Расходы по  уплате  государственной пошлины относятся на стороны по правилам статьи 110 АПК РФ пропорционально  размеру  удовлетворенных исковых требований, в связи с чем решение  в части  распределения  судебных расходов также подлежит изменению.  

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 27 ноября 2019 года по делу № А55-19098/2019 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:

«Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Нефко" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 1 236 319 руб. 30 коп., из них 978 613 руб. 60 коп. основного долга, 257 705 руб. 70 коп. пени.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Нефко" в доход федерального бюджета 14 888 руб. государственной пошлины. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать».

Взыскать с Департамента градостроительства городского округа Самара в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Нефко" 1 137 руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Председательствующий                 Е.В. Коршикова

Судьи                                                                                                   С.Ш. Романенко

 

                                                                                    Л.Л. Ястремский