ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-91160/2023

Дело № А40-154249/23

г. Москва

08 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2024 года 

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи               Кочешковой М.В.,

судей:

Лепихина Д.Е., ФИО1, 

при ведении протокола              

секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу 

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 16.11.2023 по делу № А40-154249/23

по заявлению Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве

третье лицо: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в 

<

...>) ООО «Концепт КОФИ»

о признании незаконным решения, об обязании

при участии:

от заявителя:

ФИО3 по доверенности от 16.08.2021;

от заинтересованного лица:

ФИО4 по доверенности от 15.01.2024;

от третьих лиц:

не явились, извещены;

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» (далее – Заявитель, ФГАОБУ ВО НИУ ВШЭ, НИУ ВШЭ, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, оформленного уведомлением № КУВД-001/2023-6481269/6 от 29.05.2023, об обязании Управления Росреестра по Москве произвести государственную регистрацию договора аренды помещений от 11.10.2022 №ДА1/1.40-10-2022.

К участию в деле в качестве Третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета иска, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее - ТУ Росимущества по Москве, Территориальное управление), ООО «Концепт Кофи».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2023 заявление ФГАОБУ ВО НИУ ВШЭ удовлетворено. 

Управление Росреестра по Москве обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Заинтересованного лица при вынесении обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. 

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Москве доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить. 

Представитель Учреждения с доводами апелляционной жалобы не согласился, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным. 

Третьи лица по делу, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, заявлений и ходатайств суду не представили.

Рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, заслушав представителей сторон по делу, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, применил и истолковал нормы материального права, подлежащие применению, и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии в настоящем споре совокупности необходимых условий для удовлетворения заявленных требований.

Апелляционная коллегия поддерживает данный вывод суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что между федеральным государственным автономным образовательным учреждением высшего образования «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Концепт Кофи» (Арендатор), с согласия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве,  заключён договор аренды помещения, находящегося у НИУ ВШЭ на праве оперативного управления от 11.10.2022 № ДА1/1.40-10-2022 (далее  – Договор) о передаче во временное владение и пользование нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: 

<

...> (цокольный этаж, комн. №12, часть комн. № 14) для использования под организацию питания обучающихся и работников Арендодателя (далее – Объект).

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, Договор действуют до 25.08.2025.

Согласно пункту 2.2 Договора, Договор вступают в силу с момента его государственной регистрации.

17.02.2023 НИУ ВШЭ обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве  с заявлением о государственной регистрации Договора аренды.

Уведомлением от 29.05.2023 № КУВД-001/2023-6481269/6 (далее – Уведомление об отказе), которое получено НИУ ВШЭ 30.05.2023, со ссылкой на статью 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) Управление Росреестра по Москве сообщило об отказе в государственной регистрации Договора в связи с истечением срока приостановления государственной регистрации права и неустранением причин, указанных в Уведомлении от 28.02.2023 о приостановлении государственной регистрации Договора.

Как следует из Уведомления об отказе регистрационным действиям препятствуют те обстоятельства, что:

-  предметом аренды является часть комнат, в то время как нежилое помещение в здании или сооружении должно быть обособлено от других помещений (абзац 7 страницы 1 Уведомления);

- при сопоставлении кадастровых сведений об объекте недвижимости, имеющихся в государственном кадастре недвижимости (последний учёт изменений), и сведений, указанных в техническом плане (план этажа), выявлены противоречия в части этажа, т.е. сведения о заявляемом к регистрации объекте недвижимости носят противоречивую информацию относительно его технических (кадастровых) характеристик (абзац 1 страницы 2 Уведомления);

- представленный технический план не соответствуют пункту 19 Требований, утверждённых Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», поскольку нежилое помещение должно быть обособлено от других помещений и иметь возможность впоследствии быть самостоятельным предметом гражданского оборота (абзац 2 страницы 2 Уведомления).

НИУ ВШЭ считает, что Уведомление Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации Договора аренды является необоснованным, нарушающим права и законные интересы Заявителя в сфере экономической деятельности, в связи с чем полагает о наличии оснований для признания его незаконным.

Признавая ненормативный акт незаконным, суд первой инстанции правомерно и обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно статье 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

По соглашению сторон допускается передача отдельных частей здания в пользование (статьи 131, 606, 607, 650, 651 ГК РФ, статьи 8, 14, 26, 44, 51 Закона № 218-ФЗ; Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2019 № 304-ЭС18-25461). 

Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»; Определение ВС РФ от 2 августа 2017 года № 305-ЭС17-6213). 

Положения статей 607, 606 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73). 

В силу части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы.

При этом согласно части 5 статьи 18 Закона о регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5 статьи 44 Закона о регистрации, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), в частности, блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места и вместе с заявлением о государственной регистрации прав и прилагаемыми к нему документами не представлен межевой план, технический план в отношении части таких объектов недвижимости, государственный кадастровый учет данной части земельного участка, здания, сооружения, помещения или машино-места не осуществляется, договор аренды на такие объекты регистрируется как обременение соответствующего объекта недвижимости. 

Таким образом, кадастровый учёт части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды, а не для введения в гражданский оборот нового самостоятельного объекта недвижимости.

Осуществление кадастрового учёта в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности. При этом описание соответствующей части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.

В данном случае Заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве для регистрации договора аренды нежилого помещения в здании, которое уже поставлено на кадастровый учет (кад. № 77:01:0001024:1084); право НИУ ВШЭ на здание зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.06.2023.

В ЕГРН уже имеются все необходимые для осуществления государственного кадастрового учета части помещений сведения о передаваемых в аренду частей помещений, так как права на Здание было ранее зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и поставлено на государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости.

НИУ ВШЭ как владелец Здания на праве оперативного управления, в соответствии со статьей 4 Закона о регистрации является участником отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета, и в соответствии с пунктом 6 статьи 72 Закона о регистрации не обязан подтверждать сведения, ранее находившиеся в ЕГРП и ГКН, в том числе путём предоставления технического плана.

Таким образом, государственный кадастровый учёт Помещения должен осуществляться Управлением Росреестра по Москве одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания без соответствующего заявления и представления дополнительных документов.

Как указано в пункте 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, в случае, если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Указанная правовая позиция поддерживается и в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018. вопрос № 2), а также в Определениях Верховного Суда РФ от 19.12.2016 № 306-КГ16-17844 и от 16.01.2017 № 306-КГ16-18329.

Кроме того, согласно пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 30.11.2016, учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом, учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

Арендодатель и Арендатор в соответствии со статьей 607 ГК РФ надлежащим образом указали в Договоре все данные, позволяющие с должной степенью достоверности идентифицировать объект аренды и конкретизируют передаваемое помещение на поэтажном плане - указан адрес конкретного объекта недвижимости с описанием той части, пользование которой будет осуществляться арендатором (предмет сделки определен сторонами путём текстуального и графического описания), договор содержит информацию об аренде индивидуально-определенной вещи, неопределенности в индивидуализации объекта у сторон сделки не имеется, право на предоставленный в аренду Объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке следовательно,  т.е. предмет договора сторонами согласован. Указанные в Договоре аренды данные содержатся в ЕГРН.

Между НИУ ВШЭ и ООО «Концепт Кофи» отсутствуют разногласия относительно предмета аренды и его точного расположения.

При таких обстоятельствах, как подтверждается вышеуказанной правовой позицией ВС РФ, у Управления Росреестра по Москве имелись все сведения об Объекте, а также основания для осуществления государственного кадастрового учета этих частей зданий и для государственной регистрации Договоров.

Кроме того, в Управление Росреестра по Москве представлен Технический план, который соответствуют требованиям, утвержденным приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений», содержат необходимое и достаточное количество сведений для осуществления регистрационно-учетных действий. 

В соответствии с пунктом 70 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее – Административный регламент) уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должно содержать указание на все причины, послужившие основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, с обязательной ссылкой на нормы (пункты, части, статьи) нормативных правовых актов, несоблюдение которых привело к приостановлению, содержание данных норм, а также указание на то, в чем именно заключалось несоблюдение требований указанных нормативных правовых актов, и рекомендации по устранению причин приостановления. Данные причины и рекомендации должны быть указаны таким образом, чтобы заявителю, не обладающему специальными знаниями в области права, было ясно без дополнительных разъяснений, на основании каких правовых норм и какие действия он должен совершить в целях устранения этих причин.

Пунктом 71 Административного регламента аналогичное требование установлено в отношении уведомления об отказе в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации права.

Вместе с тем, Управление Росреестра по Москве ни в Уведомлении о приостановлении, ни в Уведомлении об отказе, не указало (не конкретизировало) какие именно несоответствия, противоречия при сопоставлении сведений из ЕГРН и Технического плана в части этажа имеются в представленных заявителем документах, какие действия необходимо совершить НИУ ВШЭ для устранения причин, послуживших основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, Уведомления о приостановлении и Уведомления об отказе не соответствуют требованиям пунктов 70, 71 Административного регламента,  являющегося, как подтверждается судебной практикой,  нормативным правовым актом, что дополнительно свидетельствует о незаконности обжалуемых действий Управления.

Таким образом, поскольку уведомление об отказе в государственной регистрации Договора аренды нарушает права Заявителя по настоящему делу, так как ограничивает его в осуществлении законных действий по соблюдению требований закона об обязательной государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок более года, создаёт препятствия в реализации субъективного права собственности в части правомочия распоряжения, принадлежащим Арендодателю имуществом, возлагают на Заявителя дополнительные затраты в связи с усложнением процедуры государственной регистрации договора аренды, оснований для отказа в государственной регистрации Договора аренды не имелось, оспариваемое решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации Договоров аренды является незаконным, а Договор аренды подлежит государственной регистрации.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о признании оспариваемого Заявителем решения Управления Росреестра по Москве, оформленного уведомлением № КУВД-001/2023-6481269/6 от 29.05.2023 незаконным.

Судом апелляционной инстанции рассмотрены все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, им дана надлежащая правовая оценка. 

Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного решения, судом первой инстанции не допущено. Основания для отмены решения суда отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда г.Москвы от 16.11.2023 по делу № А40-154249/23 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья:                                                                      М.В. Кочешкова

Судьи:                                                                                                                    Д.Е. Лепихин

           ФИО1