СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068  

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

 

№ 17АП-19560/2018-АК

г. Пермь

16 апреля 2019 года

Дело № А60-53689/2016  

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.  Постановление в полном объёме изготовлено 16 апреля 2019 года.  

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Мармазовой С.И., 

судей  Даниловой И.П., Нилоговой Т.С.,  

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств  аудиозаписи секретарём судебного заседания Леконцевым Я.Ю.,  

при участии: 

от Бойко Сергея Александровича (Бойко С.А.): Зямилов Р.В. (удостоверение  адвоката, доверенность от 12.10.2018),  

от иных лиц, участвующих в деле: не явились 

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены  надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),  

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу  

кредитора публичного акционерного общества «Сбербанк России» (ПАО  «Сбербанк России»)  

на определение Арбитражного суда Свердловской области  от 09 января 2019 года  

о признании за Бойко С.А. права собственности на земельный участок с  кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м, категория земель:  земли населённых пунктов, разрешенное использование: для размещения домов  индивидуальной жилой застройки, адрес: Свердловская область,  г.Среднеуральск, п.Кирпичный, ул.3-я Ивановская, д.3 и расположенный на нём  индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м, в два этажа по адресу:  Свердловская область, г.Среднеуральск, п.Кирпичный, ул.3-я Ивановская, д.3;  признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на земельный участок  

и расположенный на нём индивидуальный жилой дом,  

вынесенное судьёй Берсеневой Е.И. в рамках дела № А60-53689/2016 

о признании общества с ограниченной ответственностью «Золотая горка» (ООО  «Золотая горка», ОГРН 1106671011006, ИНН 6671322920) несостоятельным  (банкротом)  

третье лицо: Осинцев Сергей Ефимович (Осинцев С.Е.), 

установил:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 в  отношении ООО «Золотая горка» (далее – должник) введено наблюдение,  временным управляющим должника утверждён Астраханов Павел Викторович  (Астраханов П.В.).  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.07.2017 в  отношении должника применены правила банкротства застройщиков,  предусмотренные параграфом 7 главы XI Федерального закона от 26.10.2002   № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 в  отношении должника открыто конкурное производство, конкурсным  управляющим должника утверждён Басов Александр Николаевич (Басов А.Н.).  

26.06.2018 Бойко С.А. обратился в Арбитражный суд Свердловской  области с заявлением об истребовании у должника и признании за Бойко С.А.  права собственности на земельный участок с кадастровым номером  66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м., категория земель: земли населённых  пунктов. Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной  жилой застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск,  

п. Кирпичный, ул. 3- я Ивановская, д.3 и расположенный на нём  индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу:  Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3 - Ивановская, д.3,  признании отсутствующей ипотеку на вышеназванный земельный участок и  индивидуальный жилой дом (с учётом уточнений, принятых судом в порядке  ст. 49 АПК РФ).  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.10.2018 в  порядке ст. 51 АПК РФ к участию в обособленном споре в качестве третьего  лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета  спора, привлечён Осинцев С.Е.  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 09.01.2019  признано за Бойко С.А. право собственности на земельный участок с  кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м., категория  земель: земли населённых пунктов. Разрешённое использование: для  размещения домов индивидуальной жилой застройки. Адрес: Свердловская  область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д.3 и  расположенный на нём индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в  

два этажа по адресу: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный,  

ул. 3-я Ивановская, д.3, признано отсутствующим обременение в виде ипотеки  на земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью  

924 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов. Разрешённое  использование: для размещения домов индивидуальной жилой застройки.  Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я  Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом,  площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу: Свердловская область,  г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д.3, в удовлетворении  остальной части заявленных требований отказано.  

Кредитор ПАО «Сбербанк России», не согласившись с вынесенным  определением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит  определение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в  удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной  жалобы указывает, что судом первой инстанции нарушены нормы  процессуального права, что выражено в принятии заявления об уточнении  требований от 19.11.2018, которым изменён и предмет, и основание иска; в  нарушение ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты  Российской Федерации" (далее – Закон о долевом участии в строительстве) суд  признал за кредитором, который не является участником строительства, право  собственности на жилой дом, п. 8 ст. 201.8 Закона о долевом участии в  строительстве распространяется только на участников строительства  многоквартирных домов, к которым заявитель не относится; ипотека в пользу  банка на спорные объекты не прекратилась, на момент заключения договора  купли-продажи от 09.09.2016 заявителю должно было быть известно, что  земельный участок находится в залоге у ПАО «Сбербанк России»; заявитель не  проявил должной осмотрительности при совершении сделки, а значит, не  является добросовестным приобретателем; в нарушение п. 8 ст. 201.11 Закона о  долевом участии в строительстве суд признал право собственности на квартиру,  которая до настоящего момента заявителю не передана.  

Бойко С.А. в отзыве на апелляционную жалобу просит определение  оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  Указывает, что должник не оформил только в отношении Бойко С.А.  передаточный акт по причине размещения в его доме значительного количества  строительных материалов должника, оплату же Бойко С.А. произвёл в полном  объёме еще до введения в отношении должника конкурсного производства.  Должник нарушил право Бойко С.А. на приобретение права собственности.  Бойко С.А. проживает на Севере и не получил предложение должника  подписать передаточный акт и какой-либо иной информации от застройщика о  ходе строительства, в частности, о том, что он фактически давно закончил  достраивание дома. Кредитор разумно и добросовестно полагал, что  застройщик должен его коттедж окончательно достроить. Передаточный акт не  

является во всех случаях обязательным документом. Предварительный  договор, заключённый между Бойко С.А. и должником, имеющий в данном  случае по существу силу основного договора, не содержит условие о  подписании между сторонами передаточного акта, по сути, сам договор  заменяет документ о передаче. Статья 8 Закона о долевом участии в  строительстве обязывает именно застройщика подготовить передаточный акт и  предложить участнику строительство его подписать, при уклонении дольщика  от подписания акта застройщик имеет право составить односторонний  передаточный акт, у гражданина нет права составить односторонний акт.  Отсутствие передаточного акта не является безусловным препятствием для  признания права собственности за гражданином участником строительства. В  настоящем обособленном споре суд учёл все конкретные обстоятельства, на  спорный дом больше никто не претендует, сделки никем не оспорены, ничьи  права не нарушены.  

В судебном заседании представитель Бойко С.А. с доводами  апелляционной жалобы не согласен по основаниям, изложенным в отзыве,  просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о  времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в  судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не  является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.  

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены  арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном  статьями 266, 268 АПК РФ.  

Как следует из материалов дела, 02.08.2016 между должником  (исполнитель) и Бойко С.А. (заказчик) заключено соглашение об оказании  услуг по бронированию жилого дома и земельного участка, по условиям  которого предметом соглашения является оказание исполнителем заказчику  услуг по подбору и бронированию индивидуального жилого дома и земельного  участка по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный,  жилой комплекс «Золотая горка». Под бронированием понимается  закреплением за заказчиком конкретного индивидуального жилого дома и  земельного участка по указанному ниже адресу (л.д. 13).  

Соглашением предусмотрено, что исполнитель принимает на себя  обязанность забронировать для заказчика выбранный индивидуальный жилой  дом и земельный участок со следующими характеристиками: жилой дом  (коттедж), проектной общестроительной площадью 137,24 кв.м. и земельный  участок, на котором построен жилой дом. Жилой дом размещён (построен) на  земельном участке с кадастровым номером 66:62:0504001:135 площадью  

924 кв.м., по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск, пос. Кирпичный,  ул. 3-я Ивановская, дом 3, категория земель: земли населённых пунктов,  разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой  застройки, с целью последующего приобретения по договору жилого дома и  

земельного участка, а исполнитель обязуется не предпринимать действия по  продаже указанного жилого дома и земельного участка в течение срока  бронирования, предусмотренного настоящим соглашением.  

Стороны зафиксировали стоимость жилого дома и земельного участка в  размере 7 500 000 руб., которая не подлежит изменению в случае заключения  заказчиком договора с исполнителем в течение срока бронирования. Срок  бронирования по настоящему соглашению – до 30.09.2016.  

09.09.2016 между должником (продавец) и Бойко С.А. (покупатель)  заключён предварительный договор купли-продажи недвижимой вещи (жилого  дома) и земельного участка, согласно которому продавец и покупатель  договорились о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимой  вещи (жилого дома) и земельного участка, в соответствии с которым продавец  обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять в  собственность: земельный участок с кадастровым номером 66:62:0504001:135  площадью 924 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов.  Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной жилой  застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный,  

ул. 3-я Ивановская, д.3 и расположенный на нём индивидуальный жилой дом,  площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу: Свердловская область,  г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3-я Ивановская, д.3 (л.д. 7-12).  

В соответствии с п.2.1 договора стоимость жилого дома составляет 

7 500 000 руб. Стоимость земельного участка составляет 388 165 руб. 24 коп.,  которая включена в стоимость жилого дома.  

Согласно п. 2.4 договора покупатель оплачивает продавцу стоимость  жилого дома и земельного участка поэтапно, в соответствии с графиком  платежей, согласованным сторонами в приложении № 3 к договору.  

Срок заключения основного договора – третий квартал 2017 года (п. 2.7  договора).  

Внесение денежных средств Бойко С.А. на расчётный счёт должника  подтверждается квитанциями к ПКО № 85 от 25.11.2018, № 57 от 02.08.2016,  

 № 40 от 18.08.2017, № 63 от 09.09.2016, № 25 от 11.05.2017 (л.д. 14). 

Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию   № RU663060002005010-00000001 от 29.06.2015 (л.д. 147).  

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2017 в  отношении должника введено наблюдение, временным управляющим  должника утверждён Астраханов П.В.  

Определением суда от 14.07.2017 в отношении должника применены  правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы XI  Закона о банкротстве.  

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 в  отношении должника открыто конкурное производство, конкурсным  управляющим должника утверждён Басов А.Н.  

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на  жилой дом и земельный участок, Бойко С.А. обратился в арбитражный суд с  

заявлением об истребовании у должника и признании за Бойко С.А. права  собственности на земельный участок с кадастровым номером  66:62:0504001:135 площадью 924 кв.м., категория земель: земли населённых  пунктов. Разрешённое использование: для размещения домов индивидуальной  жилой застройки. Адрес: Свердловская область, г.Среднеуральск,  

п. Кирпичный, ул. 3- я Ивановская, д.3 и расположенный на нём  индивидуальный жилой дом, площадью в 126,1 кв.м., в два этажа по адресу:  Свердловская область, г.Среднеуральск, п. Кирпичный, ул. 3 – я Ивановская,  д.3, признании отсутствующей ипотеку на вышеназванный земельный участок  и индивидуальный жилой дом.  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из  того, что Бойко С.А. предварительный договор оплачен в полном объёме,  отсутствие основного договора купли-продажи не лишает Бойко С.А. права на  обращение с требованием о признании права собственности, а также из  необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан- участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени  защиты), поскольку жилой дом построен, получено разрешение на ввод объекта  в эксплуатацию, права и законные интересы заявителя подлежат судебной  защите путём признания за ним права собственности на спорный объект и о  прекращении залога, невозможность оформить право собственности на объект  недвижимости, фактически построенный и введенный в эксплуатацию,  препятствует заявителю, надлежащим образом исполнившему обязательство по  оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и  распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу  справедливости, с учётом конкретных обстоятельств необходимо приравнять  покупателей коттеджей к участникам долевого строительства в  многоквартирных жилых домах в силу статьи 19 Конституции РФ и применить  к ним параграф 7 Закона о банкротстве, а также Закон о долевом участии в  строительстве.  

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы,  отзыва, заслушав представителя Бойко С.А. в судебном заседании, исследовав  имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ,  арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены  (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.  

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ, п. 1 ст. 32 Закона о банкротстве  дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом  по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными  федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности  (банкротства).  

Подпунктом 1 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве предусмотрено, что с  даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в  отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих  процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках  дела о банкротстве с соблюдением установленного данной статьей порядка  

подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к  застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании  наличия или отсутствия права собственности или иного права либо  обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов  незавершенного строительства.  

Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на  дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.  

В силу п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве под участником строительства  понимается физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация,  субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к  застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное  требование.  

Согласно п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве в случае, если  застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено  разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и  участником строительства до даты принятия заявления о признании  застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о  передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника  строительства выносит определение о признании права собственности  участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном  статьей 201.8 названного Закона.  

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за  участником строительства права собственности на жилое помещение  необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие  полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной  деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома,  строительство которого завершено; подписание застройщиком и участником  строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого  помещения.  

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения  споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет  создана или приобретена в будущем" разъяснено, что если сторонами заключен  договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым  они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях  основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано  или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор  устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного  договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть,  суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей  недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.  

Согласно ч. 1 ст. 12 Закона о долевом участии в строительстве по  договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (жилого дома) и  земельного участка застройщик принимает на себя обязательство в  

предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением  других лиц построить (создать) жилой дом и после получения разрешения на их  ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого  строительства участнику. Это обязательство считается исполненным с момента  подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче  объекта долевого строительства.  

В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве с  момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о  передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на  основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в  предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется  на данный объект долевого строительства.  

Судом установлено, что застройщик одновременно привлекал денежные  средства участников строительства многоквартирных домов и покупателей  коттеджей по предварительным договорам в рассрочку на одной территории в  целях создания по единому проекту общего жилого комплекса - «посёлка»  смешанного типа «Золотая горка» в поселке Кирпичный с общей жилищно- коммунальной инфраструктурой (газоснабжение, водоснабжение,  электроэнергия, канализация, дороги). Денежные потоки покупателей  коттеджей и дольщиков в многоквартирных домах смешивались. На денежные  средства, в том числе и приобретателей коттеджей создана и общая жилищно- коммунальная инфраструктура поселка «Золотая горка». Фактически  покупатели в рассрочку коттеджей в финансово - экономическом плане  являлись такими же дольщиками по созданию единого жилого комплекса и  рисковали своими денежными средствами.  

С учётом приведённых норм права, исходя из конкретных обстоятельств  дела, в целях справедливости и равенства граждан, внесших денежные средства  застройщику - должнику, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о  необходимости приравнять покупателей коттеджей к участникам долевого  строительства в многоквартирных жилых домах и применить к ним положения  параграфа 7 Закона о банкротстве, а также положения Закона о долевом  участии в строительстве.  

Из материалов дела следует, что 09.09.2016 между должником (продавец)  и Бойко С.А. (покупатель) заключён предварительный договор о покупке  спорного жилого дома и земельного участка в коттеджном посёлке «Золотая  горка».  

 Согласно п.2.1 договора стоимость жилого дома составляет 

7 500 000 руб. Стоимость земельного участка составляет 388 165 руб. 24 коп.,  которая включена в стоимость жилого дома.  

Факт внесения денежных средств Бойко С.А. на расчётный счёт должника  подтверждается квитанциями ПКО № 85 от 25.11.2018, № 57 от 02.08.2016,  

 № 40 от 18.08.2017, № 63 от 09.09.2016, № 25 от 11.05.2017. 

Застройщиком получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  RU663060002005010-00000001 от 29.06.2015.  

Судом установлено, что акт приёма-передачи жилого дома и земельного  участка между должником и Бойко С.А. подписан не был, поскольку Бойко  С.А. проживал на территории иного субъекта Российской Федерации,  отдалённого от Свердловской области, где фактически работал и не имел  возможности прибыть для подписания акта. Вместе с тем, должник, обладая  информацией о том, что Бойко С.А. находится в ином субъекте Российской  Федерации и в ближайшее время не явится для подписания акта передачи,  временно складировал стройматериалы внутри спорного жилого дома.  

При изложенных обстоятельствах, поскольку Бойко С.А. приобрёл жилой  дом и земельный участок на основании заключённого с должником  предварительного договора купли-продажи, полностью оплатив их стоимость,  принимая во внимание, что жилой дом построен и введён в эксплуатацию,  исходя из принципа равенства прав всех участников гражданско-правовых  отношений, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о том, что  в данном случае права и законные интересы Бойко С.А. подлежат судебной  защите путём признания за ним права собственности на объект недвижимости с  прекращением залога и правомерно удовлетворил заявленные требования.  

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в нарушение ст. 1  Закона о долевом участии в строительстве суд признал за кредитором, который  не является участником строительства, право собственности на жилой дом, п. 8  ст. 201.8 Закона о долевом участии в строительстве распространяется только на  участников строительства многоквартирных домов, к которым заявитель не  относится, отклоняется.  

Исходя из положений абз. 2 п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве с даты  принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об  открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе  проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика,  требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о  признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо  обременения в отношении недвижимого имущества подлежат предъявлению и  рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с соблюдением  установленного настоящей статьей порядка.  

 Таким образом, Бойко С.А., вступив в правоотношения с застройщиком с  целью приобретения в собственность спорный земельный участок и  индивидуальный жилой дом для личного проживания, имеет право предъявлять  должнику требование о признании права собственности на оплаченный в  полном объёме объект.  

При этом уклонение должника от регистрации права собственности не  должно ставить Бойко С.А. в худшее положение, чем кредиторов, оформивших  отношения посредством заключения договора долевого участия в  строительстве.  

Кроме того, невозможность оформить право собственности на объект  недвижимости, фактически построенный и введённый в эксплуатацию,  препятствует Бойко С.А., надлежащим образом исполнившему обязательство  

по оплате, в реализации прав собственника по владению, пользованию и  распоряжению своим имуществом, что не соответствует принципу  справедливости.  

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве  застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан -  участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение  указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на  воспрепятствование ей.  

Кроме того, в определениях от 24.02.2015 № 305-ЭС14-1186, от  17.09.2015 № 307-ЭС15-5012, от 26.10.2015 № 308-ЭС15-6308 Верховный Суд  Российской Федерации неоднократно обращал внимание судов на  необходимость соблюдения принципа равенства лиц, находящихся в  одинаковых или сходных ситуациях, в том числе при рассмотрении судами  обособленных споров в рамках дел о банкротстве застройщиков, со ссылкой на  статью 19 Конституции Российской Федерации, закрепляющую  конституционный принцип равенства и гарантирующую защиту от всех форм  дискриминации при осуществлении прав и свобод, что означает  недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания  ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории.  

Как уже отмечалось, спорные индивидуальный жилой дом и земельный  участок находятся на территории, в отношении которой должником  осуществлялся единый проект застройки жилого комплекса - посёлка «Золотая  горка» с общей жилищно-коммунальной инфраструктурой (инженерные сети,  газоснабжение, водоснабжение, электроэнергия, канализация, дороги), в рамках  которого объединены разные виды возводимых жилых объектов: как  многоквартирные дома малой этажности, так и жилые помещения коттеджного  типа; застройщик одновременно привлекал денежные средства участников  строительства многоквартирных домов и покупателей коттеджей по  предварительным договорам в рассрочку, денежные средства, полученные как  от участников строительства в многоквартирных домах, так и от заказчиков  жилых помещений коттеджного типа, смешивались, аккумулировались  должником и использовались для реализации данного проекта комплексной  застройки.  

Таким образом, суд первой инстанции правомерно применил к  правоотношениям между должником и Бойко С.А. по аналогии нормы Закона  об участии в долевом строительстве и положения параграфа 7 главы IX Закона  о банкротстве, устанавливающие особенности правового регулирования  банкротства застройщиков, направленные на предоставление дополнительных  гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников  строительства.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что ипотека в пользу  банка на спорные объекты не прекратилась, на момент заключения договора  купли-продажи от 09.09.2016 заявителю должно было быть известно, что  земельный участок находится в залоге у ПАО «Сбербанк России», заявитель не  

проявил должной осмотрительности при совершении сделки, а значит, не  является добросовестным приобретателем, отклоняются.  

В соответствии с п.п. 8, 8.1 ст. 13 Закона о долевом строительстве с  момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном  статьей 8 названного Федерального закона, право залога, возникшее на  основании данного Федерального закона, а также на основании договора с  банком в предусмотренных частями 6 и 7 названной статьи случаях, не  распространяется на данный объект долевого строительства; возникший на  основании настоящего Федерального закона или на основании договора с  банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог  земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог  права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента  передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона,  всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином  объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном  участке.  

В рассматриваемом случае жилой дом на спорном земельном участке  построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию  

RU663060002005010-00000001 от 29.06.2015. 

Согласно п.1.5 предварительного договора от 09.09.2016 продавец  обязался снять обременение в части земельного участка, который должен быть  передан покупателю к моменту передачи жилого дома и земельного участка  покупателя.  

 Исходя из установленных конкретных обстоятельств настоящего спора,  учитывая условия предварительного договора, признание за Бойко С.А. права  собственности на жилой дом и земельный участок, суд первой инстанции  пришёл к верному выводу о прекращении залога.  

 Поскольку неправомерное поведение должника и негативные  последствия ненадлежащего исполнения им принятых на себя обязательств не  может быть поставлено в вину и возложено на гражданина, передавшего  денежные средства должнику в оплату строящегося жилого дома, оснований  для признания Бойко С.А. недобросовестным приобретателем не имеется.  

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в нарушение п. 8 

ст. 201.11 Закона о долевом участии в строительстве суд признал право  собственности на квартиру, которая до настоящего момента заявителю не  передана, отклоняется.  

Как уже отмечалось, акт приёма-передачи индивидуального жилого дома  и земельного участка между должником и Бойко С.А. подписан не был, так как  он проживал на территории иного субъекта Российской Федерации,  отдалённого от Свердловской области, где фактически работал и не имел  возможности прибыть для подписания акта.  

Вместе с тем, между должником и Бойко С.А. было подписано  02.08.2016 соглашение об оказании услуг по бронированию жилого дома и  земельного участка, по условиям которого предметом соглашения является  

оказание услуг по подбору и бронированию индивидуального жилого дома и  земельного участка по адресу: Свердловская область, г. Среднеуральск,  

пос. Кирпичный, жилой комплекс «Золотая горка». 

Согласно пояснениям бывшего руководителя должника Осинцев С.Е.  спорный жилой дом и земельный участок зарезервирован за Бойко С.А.  

Таким образом, как верно указано судом первой инстанции, не передача  должником жилого дома и земельного участка Бойко С.А. по акту приёма- передачи, не лишает его права наравне с иными участниками строительства  защитить своё право путём признания права собственности на объект.  

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что судом первой  инстанции нарушены нормы процессуального права, что выражено в принятии  заявления об уточнении требований от 19.11.2018, которым изменён и предмет,  и основание иска, отклоняется.  

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела  в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым  заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или  предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.  

Согласно п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 N 13 "О  применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при рассмотрении дел в суде первой инстанции" изменение предмета иска  означает изменение материально-правового требования истца к ответчику,  изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец  основывает свое требование к ответчику.  

Из материалов дела следует, что в ходатайстве об уточнении требований  дополнительно к ранее заявленным требованиям содержатся требования о  признании отсутствующей ипотеки на спорный земельный участок и  индивидуальный жилой дом, то есть, одновременного изменения предмета и  основания требований не произошло.  

Иные обстоятельства, приведённые в апелляционной жалобе, не имеют  правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной  жалобы не являются.  

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения  апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.  

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в  соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или  изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.  

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в  подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации,  государственная пошлина не уплачивается.  

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269,  271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 09 января  2019 года по делу № А60-53689/2016 оставить без изменения, апелляционную  жалобу – без удовлетворения.   

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного  производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий  одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской  области.  

Председательствующий С.И. Мармазова 

Судьи И.П. Данилова  

 Т.С. Нилогова