Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-38112/2018

14 декабря 2018 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  11 декабря 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  14 декабря 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Офис-М» (190005, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х, пом. 3Н, 4Н, офис 13, ОГРН 1177847219780)

ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Промдорстрой» (190005, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118А, лит. Х, пом. 3Н, 4Н, ОГРН 1137746540128)

о взыскании и по встречному иску о взыскании,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 14.07.2017,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 29.08.2018,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Офис-М» (далее – истец, ООО «Офис-М») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промдорстрой» (далее – ответчик, ООО «Промдорстрой») о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 30.08.2017 № 09-МШ/СВ задолженности по арендной плате в размере 78 561 руб. 29 коп., пеней в размере 134 994 руб. 48 коп., штрафа в размере 868 538 руб. 70 коп., компенсации расходов по оплате электроэнергии в размере 31 235 руб. 01 коп. Делу присвоен № А56-38112/2018.

При этом в рамках дела № А56-74716/2018 ответчиком заявлены требования о взыскании с истца 188 420 руб. излишне уплаченной арендной платы, 135 300 руб. страхового депозита, 90 651 руб. пеней, 5 425 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами по договору аренды от 30.08.2017 № 09-МШ/СВ.   

Определением от 21.08.2018 дела № А56-38112/2018 и № А56-74716/2018 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А56-38112/2018.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, против удовлетворения иска ответчика возражал.

ООО «Промдорстрой» уточнило исковые требования, просило взыскать 189 420 руб. излишне уплаченной арендной платы, 135 300 руб. страхового депозита, 90 561 руб. пеней, 20 253 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение встречного иска судом принято.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 30.08.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор № 09-МШ/СВ аренды помещения общей площадью 138 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 118а, пом. 9Н, лит. Х, офисы № 318, № 320, кадастровый номер 78:32:0750101:1032.

Пунктом 4.3.1 договора предусмотрено внесение арендатором страхового депозита в размере 135 300 руб. Этим же пунктом предусмотрено, что сумма страхового депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором обязательств по договору и подлежит возврату только после прекращения действия договора в связи с истечением срока его действия, после передачи помещения арендатором арендодателю и при отсутствии претензий со стороны арендодателя.

Согласно пункту 4.3.3 договора платежи за аренду подлежат внесению не позднее последнего числа месяца, предшествующего оплачиваемому.

В соответствии с пунктом 5.1 договора в случае невнесения платежей по договору в установленные сроки арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от просроченной суммы за каждый день просрочки до момента погашения  задолженности.

В силу пункта 5.2 договора в случае досрочного расторжения договора вследствие отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 6.3 договора арендатор обязан оплатить штраф в размере суммы арендной платы, которая должна была бы быть выплачена, если бы договор не был расторгнут досрочно, то есть суммы арендной платы, рассчитанной от даты расторжения договора до даты окончания срока действия договора, указанной в пункте 1.3 договора. 

В свою очередь пункт 6.3 договора устанавливает право арендодателя на одностороннее внесудебное расторжение договора в случае невнесения арендатором арендной платы в течение 7 календарных дней после наступления срока платежа.

Истец указывает, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств им 12.03.2018 в адрес ответчика было направлено уведомление о досрочном расторжении договора в порядке пункта 6.3 договора.

По расчету истца, задолженность ответчика за период с 01.03.2018 по 18.03.2018 составляет 78 561 руб. 29 коп. Истцом ответчику также начислены пени за неуплату страхового депозита, а также за несвоевременное внесение арендных платежей за ноябрь и декабрь 2017 года, январь и март 2018 года. Кроме этого, истец предъявил к взысканию штраф в размере 868 538 руб. 70 коп. на основании пункта 5.2 договора, а также расходы по оплате электроэнергии за ноябрь и декабрь 2017 года, январь и февраль 2018 года в размере 31 235 руб. 01 коп.

Ссылаясь на то, что требования, изложенные в претензии, об уплате указанных денежных сумм, не были исполнены ответчиком в добровольном порядке, истец обратился в арбитражный суд.

В свою очередь ООО «Промдорстрой», предъявляя иск о взыскании 189 420 руб. излишне уплаченной арендной платы, 135 300 руб. страхового депозита, 90 561 руб. пеней, 20 253 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, указывает, что по акту приема-передачи ему в пользование было передано помещение, не отвечающее условиям договора. Так, в данном акте сторонами зафиксирована невозможность использования комнат 1 и 2 в составе офиса 318 (35% от общей площади арендуемого помещения) в связи с неполадками в системе теплоснабжения. При этом арендатор с момента выявления недостатков помещения при его приемке неоднократно направлял арендодателю требования о необходимости устранения недостатков, препятствующих пользованию помещением. В связи с уклонением арендодателя от устранения выявленных недостатков помещения арендатор направил претензию от 18.01.2018, содержащую требование об устранении недостатков помещения, соразмерном (на 35%) уменьшении размера арендной платы до момента устранения недостатков помещения, возврате суммы излишне оплаченной арендной платы и оплате пеней.

Поскольку арендодателем не были устранены выявленные в помещении недостатки, арендатор на основании пункта 6.4 договора уведомлением от 09.02.2018 № 27 отказался от договора. Поскольку уведомление получено арендодателем 12.02.2018, последним днем действия договора, по мнению арендатора, является 14.03.2018.

Телеграммой № 1/6438 от 14.03.2018 ООО «Промдорстрой» сообщило ООО «Офис-М» о прекращении действия договора с 15.03.2018 и о необходимости явки 14.03.2018 в 18 час. 00 мин. либо 15.03.2018 в 10 час. 00 мин. для возврата помещения по акту.

Поскольку арендодатель на приемку помещения не явился, арендатором 14.03.2018 помещение освобождено в одностороннем порядке.

Ссылаясь на прекращение действия договора с 15.03.2018 и отсутствие в связи с этим у арендодателя оснований для удержания страхового депозита, неисполнение требований о возврате излишне оплаченной арендной платы, ООО «Промдорстрой» обратилось в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 1.2 договора указано, что помещение находится в пригодном для эксплуатации состоянии, осмотрено, замечания к его состоянию и состоянию сетей внутри помещения (газ, тепло, электричество, канализация) – отсутствуют, если иное не указано в акте приема-передачи помещения.

В данном случае иное указано в акте приема-передачи от 01.11.2017. Согласно этому акту на момент его составления выявлена невозможность использования помещения 1 и 2 в составе офиса 318.

Между тем, как видно из договора, составленного 30.08.2017, то есть ранее составления акта приема-передачи, арендная плата в размере 135 300 руб. в месяц установлена за все помещение, в том числе за офис 318, помещения № 1 и № 2 в котором впоследствии оказались непригодными к использованию.

С учетом того, что обстоятельства ненадлежащего исполнения арендодателем обязательства по предоставлению помещения в состоянии, оговоренном договором, и неисполнения в последующем требования арендатора об устранении выявленных недостатков подтверждаются материалами дела, требование ООО «Промдорстрой» о взыскании с ООО «Офис-М» 189 420 руб. излишне оплаченной арендной платы за период с 01.11.2017 по 28.02.2018 подлежит удовлетворению.

На эту сумму в порядке пункта 2 статьи 1107 ГК РФ подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами, размер которых за период с 15.03.2018 по 11.12.2018 составил 10 359 руб. 71 коп.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что арендная плата за март 2018 года им не внесена. С учетом установленной невозможности использовать помещение полностью (за вычетом 35%), по расчету суда  размер арендной платы за период с 01.03.2018 по 14.03.2018 составляет 39 717 руб. 09 коп.

На эту сумму подлежит начислению неустойка в размере 8 737 руб. 76 коп. (исходя из количества дней просрочки, указанных истцом), кроме того, истцом правомерно начислена неустойка за неуплату страхового депозита, а также за несвоевременное внесение арендных платежей за ноябрь и декабрь 2017 года, январь 2018 года.

Однако, расчет неустойки, произведенный истцом, является неверным, поскольку неустойка начислена на задолженность в размере 135 300 руб.

Между тем, ввиду невозможности использовать 35% помещения, размер арендной платы в месяц должен составлять 87 945 руб.

С учетом этого неустойка, начисленная в связи с несвоевременным внесением арендной платы за ноябрь 2017 года составляет 16 709 руб. 55 коп., за январь 2018 года – 7 915 руб. 05 коп.

Расчет неустойки за несвоевременное внесение страхового депозита с учетом того, что его размер установлен в договоре и является фиксированным, является верным.

По мнению ответчика, учитывая последовательность внесения арендных платежей, третий и более поздние платежи по договору должны были быть совершены ответчиком не ранее первого и второго арендного платежа, то есть не ранее 22.12.2017, поскольку договор фактически был заключен 21.12.2017. В этой связи ответчик указывает на отсутствие оснований для начала начисления пеней за несвоевременное внесение арендной платы за декабрь 2017 года ранее 22.12.2017.

Данные доводы ответчика о неверной дате начале начисления неустойки, приведенные в пункте 3 отзыва, суд полагает обоснованными, поскольку арендная плата за декабрь 2017 года действительно не могла быть внесена ранее арендной платы за ноябрь 2017 года и ранее внесения страхового депозита.

При таких условиях неустойка, начисленная в связи с несвоевременным внесением арендной платы за декабрь 2017 года, составляет 17 589 руб. за период с 22.12.2017 по 10.01.2018.

Всего по расчету суда с ответчика подлежит взысканию 76 651 руб. 36 коп. неустойки.

Однако суд считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и снизить размер штрафных санкций до 0,2%, поскольку договором предусмотрен чрезвычайно высокий процент неустойки (1%). При таком положении размер подлежащих взысканию с ответчика пеней составит 15 330 руб. 20 коп.

Взыскивая задолженность за период с 01.03.2018 по 14.03.2018, суд соглашается с доводами ООО «Промдорстрой» о прекращении действия договора с 15.03.2018 по инициативе арендатора.

Пунктом 6.4 договора установлено право арендатора на отказ от договора с соблюдением требования о направлении соответствующего уведомления за 30 дней до расторжения.

Воспользовавшись данным положением договора, уведомлением от 09.02.2018 № 27 арендатор отказался от договора.

Суд соглашается с ответчиком в том, что последним днем действия договора является 14.03.2018. Поскольку ответчик освободил помещение, оснований для начисления арендной платы после 15.03.2018 не имеется.

Оснований для вывода о том, что договор расторгнут вследствие одностороннего отказа арендодателя путем направления уведомления от 12.03.2018 суд не находит, поскольку на момент направления данного уведомления от договора уже отказался арендатор.

В этой связи требование ООО «Офис-М» о взыскании 868 538 руб. 70 коп. штрафа, предусмотренного пунктом 5.2 договора, в связи с досрочным расторжением договора вследствие отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 6.3 договора не подлежит удовлетворению.

Суд также не находит оснований для удовлетворения иска ООО «Офис-М» в части взыскания с ООО «Промдорстрой» компенсации расходов по оплате электроэнергии в размере 31 235 руб. 01 коп., поскольку истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации какие-либо документы, подтверждающие правомерность предъявления данных денежных сумм к взысканию, наличие которых предусмотрено пунктами 2.1.12 и 4.4 договора, не представлены.

Поскольку договор аренды прекращен с 15.03.2018, арендодатель обязан возвратить арендатору страховой депозит в размере 135 300 руб., поэтому требование ООО «Промдорстрой» о взыскании с ООО «Офис-М» этой суммы подлежит удовлетворению.

Оснований для взыскания 9 893 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 27.03.2018 по 11.12.2018, начисленных на сумму внесенного страхового депозита (135 300 руб.) суд не усматривает, ввиду наличия у арендатора на момент прекращения договора задолженности по арендной плате за март 2018 года, и, следовательно, отсутствия у арендодателя обязанности в порядке пункта 4.3.8 договора возвратить депозит в течение 10 дней.

Не имеется оснований и для удовлетворения требований ООО «Промдорстрой» о взыскании с ООО «Офис-М» 90 651 руб. пеней за период с 01.11.2017 по 14.03.2018, начисленных на основании пункта 5.4 договора, которым предусмотрена ответственность арендодателя в виде пеней в размере 0,5% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки за непредоставление в установленный срок арендуемого помещения в надлежащем состоянии, невозможность полностью либо частично использовать арендуемое помещение и места общего пользования по назначению, перебои в водо-, тепло-, газо-, электроснабжении. 

В данном случае судом удовлетворены требования арендатора о возврате излишне оплаченной арендной платы, то есть фактически арендатор платил исходя из реально занимаемых платежей. Кроме этого, в связи с неправомерным пользованием истцом денежными средствами, излишне оплаченными ответчиком, начислены проценты за пользование чужими денежными средствами. Следовательно, потери ответчика компенсированы уменьшением размера арендной платы и взысканием процентов в порядке статьи 395 ГК РФ, взыскание неустойки с арендодателя в такой ситуации не отвечает принципу справедливости.

В соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промдорстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» 55 047 руб. 29 коп., из которых 39 717 руб. 09 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2018 по 14.03.2018, 15 330 руб. 20 коп. пеней, а также 2 522 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. 

В остальной части в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промдорстрой» 335 079 руб. 71 коп., из которых 189 420 руб. излишне уплаченной арендной платы, 135 300 руб. страхового депозита, 10 359 руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 9 013 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Промдорстрой» отказать.

3. Произвести зачет взаимных требований.

В результате зачета взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Офис-М» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Промдорстрой» 286 523 руб. 42 коп. задолженности.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.