ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-45087/2024

10 июля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Полубехиной Н.С.

судей  Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С.

при ведении протокола судебного заседания:  ФИО1

при участии:  согласно протоколу судебного заседания от 10.06.2025

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-10993/2025) индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2025 по делу № А56-45087/2024, принятое 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 

к 1. индивидуальному предпринимателю ФИО2; 

2. индивидуальному предпринимателю ФИО5 

о взыскании, о признании договоров недействительными, об обязании, 

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к 1. индивидуальному предпринимателю ФИО4; 

2. индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании, о расторжении договора, 

третьи лица: 1. межрайонная инспекция федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу; 

2. управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу; 

3. общество с ограниченной ответственностью «Музей»; 

4. индивидуальный предприниматель ФИО6 Мушфик Кулам оглы 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга   к указанным в вводной части постановления  ответчикам с иском в редакции принятых судом уточнений, в котором просит:

1) признать недействительным договор аренды от 01.10.2023 нежилого помещения,   находящегося на втором этаже здания, по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>), заключенного между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО5, об обязании индивидуального предпринимателя ФИО5 освободить нежилое помещение находящееся на втором этаже здания, по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Пушкин, Лицейский пер., д. 1/4площадью 36,7 кв. м; 

2) взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 3 992 685 рублей по договору от 01.10.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО6, а также договору от 01.10.2023 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью "Музей"; 

3) взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 900 000 рублей по договору аренды нежилого помещения находящегося на втором этаже здания, по адресу: г. Санкт-Петербург, 

<

...>) между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и индивидуальным предпринимателем ФИО5. 

Определением от 02.10.2024 судом к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск с привлечением в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО4, в котором индивидуальный предприниматель ФИО2 просит расторгнуть договор аренды от 04.05.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО3, индивидуальным предпринимателем ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО2, взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 1 440 000 рублей по указанному договору, а также взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 50% дохода от использования долевой собственности, полученного за период с 06.09.2022 в части экономии, выразившейся в отсутствии обязательств по уплате арендных платежей предприятия общественного питания. 

Решением от 16.04.2025 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил первоначальные исковые требования в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО2  подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворить встречный иск. В обоснование доводов апелляционной жалобы  ответчик указал, что у истца отсутствуют правовые основания для взыскания с ответчика денежных сумм, полученных последним по недействительной сделке.

Истцом представлен отзыв, в котором предприниматель доводы жалобы отклонила и просила обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель индивидуального предпринимателя ФИО4 поддержала доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальный предприниматель ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО2 являются долевыми собственниками (по 1/2 доле у каждого) нежилого здания по адресу Санкт-Петербург, 

<

...>, лит А с кадастровым номером 78642:0018120:3006 (далее по тексту - здание), а также долевыми собственниками земельного участка (по 1/2 доле у каждого) с кадастровым номером 78642:0018120:3150 на котором расположено указанное здание.

Собственниками заключен договор с индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендатор) от 04.05.2021, по условиям которого арендатору во временное владении и пользование предоставляется нежилое помещение площадью 58 кв. м в здании, арендная плата по договору составляет 120 000 рублей, вносится арендатором в силу пункта 5.1 договора арендодателям ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца, также на арендатора возложена обязанность по оплате коммунальных услуг.

В отношении помещений, находящихся в здании, индивидуальный предприниматель ФИО2 заключил договоры аренды с индивидуальным предпринимателем ФИО6 от 01.10.2023, с индивидуальным предпринимателем ФИО5 от 30.11.2023, а также обществом с ограниченной ответственностью "Музей" от 01.10.2023.

По условиям договора от 01.10.2023 предпринимателю ФИО6 передано помещение 1Н площадью 171,1 кв. м в здании, плата по договору составляет 70 000 рублей в месяц, также арендатором выплачиваются 10% от оборота за каждый месяц. Пунктом 4.4 предусмотрено перечисление арендной платы в пользу предпринимателя ФИО2.

По условиям договора от 30.11.2023 предпринимателю ФИО5 передано помещение площадью 36,7 кв. м, постоянная часть платы за месяц составляет 150 000 рублей, из которых подлежат вычету стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, переменная часть платы составляет 7% от выручки за месяц. Разделом 5 договора предусмотрено перечисление платы арендодателям равными частями.

По договору от 01.10.2023 обществу с ограниченной ответственностью "Музей" передано помещение 2Н площадью 72,7 кв. м в здании, ежемесячная плата составляет 180 000 рублей в месяц, арендатором также уплачивается сумма 10% от оборота за каждый месяц аренды. Пунктом 4.4 предусмотрено перечисление арендной платы в пользу предпринимателя ФИО2.

Поскольку договоры от 01.10.2023 и от 30.11.2023 предпринимателем ФИО3 не подписывались, она полагает, что второй долевой собственник незаконно удерживает доход от использования частей зданий, также полагая недействительным договор аренды с предпринимателем ФИО5, который заключен сроком более года и не был в установленном законом порядке зарегистрирован.

  Предприниматель ФИО2 полагает, что имеются основания для расторжения договора с предпринимателем ФИО4, а также для взыскания с долевого собственника экономии, понесенной арендатором в размере неуплаченных в пользу ФИО2 арендных платежей.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

Суд первой инстанции, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, удовлетворил первоначальный иск, отказал в удовлетворении встречного иска.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для отмены решения суда.

Из статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положениями статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статья 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частями 1, 2 статьи 65, частью 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Из представленных в дело доказательств следует, что договор между предпринимателями ФИО2 и ФИО5 от 30.11.2023 заключен в отношении помещения, являющегося частью здания, принадлежащего ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности.

ФИО3, указанная в качестве стороны договора, договор не подписывала, своего согласия на заключение сделки, в том числе конклюдентными действиями, не давала, в связи с чем ФИО2 не праве был заключать договор аренды с предпринимателем ФИО5

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку распоряжением долевой собственностью в отсутствие согласия второго долевого собственника ответчик ФИО2 нарушил права истца по первоначальному иску на распоряжением принадлежащим ему имуществом, такая сделка является недействительной.

  Возражения ответчика относительно указания на перечисление платы по договору предпринимателем ФИО5 каждому из долевых собственников не имеет существенного значения, поскольку истцом волеизъявление на отчуждение имущества во временное владение и пользование третьему лицу не давалось.

Как следует из статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 следует, что при применении указанной нормы судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Факт нахождения помещения в пользовании предпринимателя ФИО5 ответчиком не оспаривается, подтверждается в том числе представленной в материалы дела перепиской, а также фактическими действиями по перечислению арендных платежей ФИО5 в пользу ФИО2

Поскольку на дату рассмотрения спора суд не обладает иными сведениями о пользователе помещением площадью 36,7 кв. м, и сторонами не опровергнуто нахождение указанного помещения в пользовании ФИО5, суд полагает требование об обязании возвратить помещение к арендатору подлежащим удовлетворению.

По аналогичным обстоятельствам являются недействительными и договоры предпринимателя ФИО2 с предпринимателем ФИО6 от 01.10.2023 и с обществом с ограниченной ответственностью "Музей" от 01.10.2023, поскольку заключены в отсутствие волеизъявления одного из долевых собственников.

В соответствии со статьями 606 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Положениями статей 246 и 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу положений статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Из статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

В настоящем случае ответчик ФИО2 распорядился долевой собственностью в отсутствие согласия второго долевого собственника - истца по первоначальному иску, приобретя вследствие указанного имущество в размере платы по договору, половина которой причиталась предпринимателю ФИО3 исходя из размера ее доли.

В ходе рассмотрения дела в материалы дела поступили платежные поручения общества "Музей" и предпринимателя "Крестинова", а также судом из ПАО Банка "ФК Открытие" истребованы сведения о взаиморасчетах ФИО2 с арендаторами по договорам от 01.10.2023 и от 30.11.2023, из которых следует, что по договору с обществом с ограниченной ответственностью "Музей" от 01.10.2023 ответчиком получена плата в размере 700 000 рублей, а также 885 201 рубль, составляющие 10% от оборота; по договору с предпринимателем ФИО6 от 01.10.2023 получена плата 1 800 000 рублей, а также 4 599 670 рублей составляющие 10% от оборота; по договору с предпринимателем ФИО5 от 30.11.2023 получена плата 1 800 000 рублей.

Исходя из указанных сведений о размере поступивших платежей в пользу ФИО2, а также с учетом размера долей долевых собственников здания, истцом произведен расчет первоначального иска на общую сумму 4 892 685 рублей. Указанный расчет судом проверен, признан правильным и обоснованным, в связи с чем доводы ответчика относительно некорректности расчета судом отклоняются.

При этом ФИО2 в апелляционной жалобе указал, что поскольку договоры от 01.10.2023 и 30.11.2023 являются недействительными, такие сделки не влекут юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, из чего следует, что произведенные по договорам оплаты также не являлись правомерными, следовательно, в силу последствий в виде двусторонней реституции, ответчиками по иску должны являться лица, заключившие договоры аренды с ФИО2

Суд апелляционной инстанции отклонил указанный довод, как основаный на неверном толковании нормы закона, поскольку реституция преследует цель возврата сторонами исполненного по договору.   Взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное. Сторонами настоящего дела о неравнозначности встречных предоставлений по договорам от 01.10.2023 и 30.11.2023 не заявлялось, предпринимателями ФИО6 и ФИО5 вносилась плата за фактическое пользование имуществом, в связи с чем возврат полученного предоставления в виде пользования имуществом в натуре невозможен.

Суд дополнительно отмечает, что излишне полученную плату по недействительным договорам ФИО2 арендаторам не возвращал, в связи с чем он является надлежащим ответчиком по требованию о взыскании неосновательного обогащения.

Ссылка ФИО2 об уплате с полученных от арендаторов платежей налога в размере 6% не подтверждается материалами дела, при этом, ФИО2 не выступает в качестве налогового агента истца, уплата налога является самостоятельной обязанностью ФИО3, при этом ответчик, в случае уплаты налога в большем размере, вправе подать уточненную налоговую декларацию.

Таким образом, требования первоначального иска подлежат удовлетворению в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении встречного иска о расторжении договора аренды долевых собственников с индивидуальным предпринимателем ФИО4 суд отмечает следующее.

Обосновывая свое требование истец по встречному иску ссылается на положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и полагает, что после заключения договора существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для его изменения или расторжения.

Из условий пункта 5.5 договора с индивидуальным предпринимателем ФИО4 от 04.05.2021 следует, что датой уплаты арендной платы и иных платежей по договору считается дата зачисления денежных средств в полном объеме на указанный в договоре расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО3

После достижения соглашения по указанному условию долевые собственники, ранее с 17.05.1997 состоявшие браке, решением судебного участка N 45 Санкт-Петербург от 04.08.2022 брак расторгли, в связи с чем долевой собственник лишился возможности получать доходы от пользования имуществом.

Положениями статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из содержания пункта 5.5 договора от 04.05.2021 следует, что платежи за аренду имущества вносятся на счет только предпринимателя ФИО3, надлежащее исполнение обязательства по оплате сторонами не оспаривается.

Договор по своей природе является смешанным, содержит в себе элементы аренды недвижимого имущества, а также соглашение о порядке распоряжения недвижимым имуществом, которое находится в общей долевой собственности, возможность включения которого в условие договора прямо предусмотрена положениями статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопреки позиции истца по встречному иску, расторжение брака к существенному изменению обстоятельств не относится, поскольку стороны (в том числе долевые собственники имущества) могут объективно предвидеть возможность расторжения брака.

Суд учитывает и то обстоятельство, что после расторжения брака предприниматель ФИО3 направляла в адрес ФИО2 проект дополнительного соглашения от 11.09.2024, которым предусматривалось бы перечисление арендатором платежей в соответствии с размером доли, принадлежащей каждому из собственников, от подписания которого ФИО2 отказался.

Другие обстоятельства, свидетельствующие о существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора, предпринимателем ФИО2 не доказаны.

При наличии возражений одного из долевых собственников и арендатора относительно расторжения договора, учитывая согласование в договоре аренды сторонами порядка пользования (и в том числе порядка получения арендной платы за долевое имущество), учитывая уклонение ФИО2 от подписания дополнительного соглашения, встречный иск удовлетворению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

По существу доводы подателя апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.04.2025 по делу № А56-45087/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Н.А. Бугорская

 Т.С. Сухаревская