АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

    ул. Красная, д.8, г. Кемерово, 650000,

                                             тел. (3842) 58-43-26, факс. (3842) 58-37-05

www.kemerovo.arbitr.ru

info@kemerovo.arbitr.ru

                                       ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А27-25108/2016

город  Кемерово

15 ноября 2017 года

Резолютивная часть решения оглашена    :     15 ноября  2017 года

          Полный текст решения изготовлен            :     15 ноября  2017 года

Арбитражный суд Кемеровской области  в составе судьи  Петраковой С.Е.,                    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в  открытом  судебном заседании дело по  исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово

к  открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово

третьи лица:

Инспекция Федеральной налоговой службы по городу Кемерово, г. Кемерово; Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», г. Москва;  

Управление Федеральной служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово;

общество с ограниченной ответственностью  «Хардвуд», г. Кемерово,

общество с ограниченной ответственностью «Консалт ЮКЭЛ», г. Кемерово                     

о признании уведомления  недействительным

при участии:

от истца: ФИО2 – юрисконсульта, доверенность от 11.01.2016 № 01;  

от ответчика: явка представителя не обеспечена;  

от третьих лиц: явка представителей не обеспечена,  

                                                      у с т а н о в и л:

 

  общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово обратилось  в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово    о признании  недействительной сделки,  выразившейся  в  одностороннем отказе  открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» от исполнения договора  аренды  земельного  участка № 3 от 27.07.2009,  изложенном  в  заявлении   от 18.11.2016.

 Определениями суда от 16.01.2017,  16.02.2017, 20.03.2017, 28.04.2017, 30.05.2017, 18.07.2017, 16.08.2017, 18.09.2017  рассмотрение спора откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе по ходатайствам ответчика для формирования правовой позиции и документального подтверждения доводов, положенных в основу оспариваемого уведомления.

Надлежаще извещенные о дне и времени рассмотрения спора  ответчик, третьи лица  в судебное заседание  явку представителей не обеспечили, возражений против рассмотрения спора в отсутствии представителей не заявили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ не препятствует рассмотрению спора по существу заявленных требований.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации спор рассматривается без участия представителей ответчика и  третьих лиц.

Представитель истца настаивал на требованиях, изложенных в исковом заявлении, сославшись на отсутствие законных оснований для одностороннего отказа от  исполнения договора аренды земельного участка.  

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства по делу,   возражал против заявленных требований,  сославшись на   то, что договор аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009, заключенный между открытым  акционерным  обществом «Плодопитомник-1» (ОАО «Плодопитомник-1») и обществом с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ООО «Кемеровогражданстрой»), является сделкой препятствующей восстановлению платежеспособности ОАО «Плодопитомник-1», поскольку препятствует реализации данного имущества и влечет за собой убытки для должника в виде необходимости осуществления налоговых платежей за земельный участок.

Полагал, что об убыточности  сделки,  свидетельствует несоразмерная разница между арендными платежами, предусмотренными  договором аренды земельного участка  № 4 от 29.04.2011,  заключенным  между  ОАО  «Плодопитомник-1» и гр. ФИО3, арендная   плата  по которому составляет  11 060 000 руб. (или 18 809 руб. 52 коп. в месяц),  и договором  аренды земельного участка, заключенным ОАО  «Плодопитомник-1» ООО «Кемеровогражданстрой» арендная плата по которому определена в размере 1 370 000  руб., сроком  на 49 лет (  2 329 руб. 93 коп. в месяц; 27 959 руб. 16 коп. в год).

Полагал, что  довод об убыточности договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009, заключенного между ОАО «Плодопитомник-1» и ООО «Кемеровогражданстрой» подтверждается и результатом оценки рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенным по адресу : г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - «земля населенных пунктов», проведенной ООО Фирмой «Консалт ЮКЭЛ», согласно которой рыночная  стоимость арендной платы на год, на дату проведения оценки - 27.07.2009,  определена оценщиком в размере 4 186 718 руб. (Отчет № 25-06/17  ООО Фирмы «Консалт ЮКЭЛ» по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельными участками  с кадастровыми номерами 42:24:0101054:336, 42:24:0101057:250, 42:24:0101054:338, от 05.06.2017).

Более подробно доводы изложены в отзыве и дополнениях к отзыву.

Представитель истца,  оспаривая довод об убыточности сделки,  полагал, что   данный довод является документально не подтвержденным,  а договор аренды земельного участка  № 4 от 29.04.2011,  заключенный  между  ОАО «Плодопитомник-1» и гр. ФИО3,  не является  аналогичной сделкой, заключенной при сравнимых обстоятельствах.

Как следует из материалов дела, и установлено в ходе судебного разбирательства по делу,  между открытым акционерным обществом «Плодопитомник-1» (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (Арендатор) 27.07.2009  заключен договор аренды земельного участка № 3,   согласно условиям которого,  Арендодатель обязался предоставить за плату во временное возмездное  владение и пользование  земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101054:336 площадью 25 906 кв.м.,  вид разрешенного использования : для жилищного строительства,  расположенный по адресу : г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - «земля населенных пунктов» ( пункт 1.1. договора),.

Согласно пункту 1.4. договора земельный участок предоставляется для жилищного строительства.

Договор заключается на срок 49 лет (пункт 2.1 договора).

            Пунктом 3.1 договора размер арендной платы по договору составляет 1 370 000 руб. за весь срок действия договора - 49 лет и установлен на основании отчета независимого оценщика ООО  «Хардвуд» № ОН/26-01-07-2009 от 02.07.2009. 

            Согласно пункту 6.2. договора, договор   может быть расторгнут досрочно  только по взаимному соглашению сторон.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области, о чем 18.08.2009 сделана  запись  регистрации  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество  42-42-01/211/2009-113.

По условиям договора  аренды (пункт 3.2 договора) арендная плата в полном объеме единовременным платежом внесена арендатором  на  счет арендодателя.

 Решением Арбитражного суда Кемеровской  области по делу № А27-6298/2016 от 06.10.2016 открытое  акционерное  общество «Плодопитомник-1» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

22.11.2016 конкурсный управляющий должника – ОАО «Плодопитомник-1» со ссылкой на положения  статьи   102 и пункта 3 статьи 129 Федерального Закона  «О несостоятельности (банкротстве)»  (Закон о банкротстве)  направил истцу уведомление ( в форме заявления) от 18.11.2016 об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009.  

Не согласившись с законность и обоснованностью отказа от исполнения договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009, ООО «Кемеровогражданстрой» обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Разрешая спор, суд исходил из следующего. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса РФ  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права ( пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков.

Как следует из содержания абзаца четвертого  пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном  статьей 102 Закона.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (пункт 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Согласно  пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По смыслу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора направлено,  прежде всего,  на прекращение обязательств сторон на будущее время. 

Отказ конкурсного управляющего от исполнения договора, предусмотренный пунктом 3 статьи 129, статьей 102 Закона о банкротстве, должен быть нацелен на прекращение обусловленного сделкой обязательства должника (в неисполненной им части) по предоставлению контрагенту исполнения на будущее время, если сохранение договорного обязательства и его выполнение должником повлечет возникновение на стороне последнего убытков по сравнению с аналогичными сделками. 

Таким образом, в силу положений абзаца 3 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 названного Федерального закона. 

При этом, в силу прямого указания закона, конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Согласно пункту 3 статьи 102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

В пункте 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)» (со ссылкой на Определение № 308-ЭС15-6280 (3) определена правовая позиция, согласно которой,  толкуя положения пункта 2 статьи 102 Закона о банкротстве, судам следует учитывать,  что по смыслу Закона о банкротстве под восстановлением платежеспособности понимается достижение должником таких хозяйственных показателей, которые бы позволяли полностью удовлетворить требования всех его кредиторов.

Неспособность же в полном объеме погасить данные требования влечет банкротство организации и открытие в отношении ее имущества процедуры конкурсного производства ( абзацы второй и шестнадцатый статьи 2, абзац третий пункта 1 статьи 106, абзац пятый пункта 6 статьи 119 Закона о банкротстве), по результатам которой требования все равно подлежат удовлетворению, однако не в полном объеме (соразмерно).

Отказ же удовлетворить требование одного из кредиторов противоречит как цели восстановления платежеспособности, так и сути законодательного регулирования отношений несостоятельности.

Согласно  части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определениями суда рассмотрение спора неоднократно откладывалось ответчику предлагалось документального подтвердить довод о том, что исполнение договора  аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009  заключенного с ООО «Кемеровогражданстрой»,   препятствует восстановлению платежеспособности – ОАО «Плодопитомник-1» и довод о том, что исполнение такого договора влечет за собой для ОАО «Плодопитомник-1» убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Ответчиком в материалы дела представлен арифметический расчет  размера арендной платы с разбивкой помесячно в целях сравнения с размером арендной платы по сделке – договору аренды, заключенному с гр. ФИО3, арендная   плата  по которому составляет  11 060 000 руб. (или 18 809 руб. 52 коп. в месяц),  и договором  аренды земельного участка, заключенным ОАО  «Плодопитомник-1» с ООО «Кемеровогражданстрой»,  арендная плата по которому определена в размере 1 370 000  руб., сроком  на 49 лет ( 2 329 руб. 93 коп. в месяц).

Доказательств, подтверждающих, что данные сделки аналогичны, заключены при сравнимых обстоятельствах, суду не представлено.

Согласно договору аренды  земельного участка № 4 от 29.04.2011, заключенному ОАО  «Плодопитомник-1»  с ФИО3, в аренду предоставлены земельные участки площадью 180 кв.м. (кадастровый номер 42:24:0101056:272), находящийся по адресу : г. Кемерово, севернее аэропорта и площадью 9 820 кв.м.  (кадастровый номер 42:24:0101056:271), находящийся по адресу : г. Кемерово, севернее аэропорта, категория земель земли населенных пунктов, разрешенное использование – «для сельскохозяйственного использования».

Анализ  условий сделок, заключенных между ОАО  «Плодопитомник-1» с ООО «Кемеровогражданстрой» и между  ОАО  «Плодопитомник-1»  с ФИО3, не позволяет сделать вывод о том,  что данные сделки аналогичны, заключены при сравнимых обстоятельствах.

Довод ответчика о том, что сделка является убыточной на том, основании, что размер налоговых платежей за  2009 – 2015 г.г. за земельный участок превысил сумму, уплаченную ОАО  «Плодопитомник-1»  в бюджет, судом не принят как документально не подтвержденный.

Как пояснил в ходе судебного разбирательства представитель третьего лица - Инспекции Федеральной налоговой службы по городу Кемерово, г. Кемерово, ОАО  «Плодопитомник-1»  за  спорный земельный участок исчислял земельный налог, однако в бюджет его не перечислял.

Доказательств обратного,  суду не представлено.

Довод представителя ответчика о том, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенного по адресу : г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - «земля населенных пунктов», вид разрешенного использования для жилищного строительства, после сдачи в аренду значительно возросла, что отразилось на размере  земельного налога, судом не принят, поскольку документально не подтвержден.

Не представлено и доказательств того, что  ответчиком приняты предусмотренные законом меры в целях  изменения кадастровой стоимости указанного земельного участка, в целях снижения  земельного налога.

Довод о том,  что исполнение договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009  препятствует  восстановлению платежеспособности должника, судом отклонен как документально не подтвержденный.

В ходе судебного разбирательства, ответчику судом разъяснялось право на ходатайство о проведении  экспертизы по делу в целях обеспечения доказательствами доводов, положенных в основу отказа от сделки, в связи с чем определением от 20.03.2017 предлагалось заявить ходатайство о проведении экономической экспертизы.

Ответчик не воспользовался своим правом, предусмотренным статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не ходатайствовал о проведении  экономической судебной экспертизы по делу. 

Иных доказательств, подтверждающих, что исполнение договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009  препятствует  восстановлению платежеспособности должника, суду не представлено.

Оценивая довод  ответчика о  том, что  размер арендной  платы,  установленный по договору аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009, на основании отчета независимого оценщика ООО «Хардвуд» и цена  сделки на момент ее заключения не соответствовала актуальной  рыночной   стоимости арендной  платы   спорного  земельного   участка, суд исходил из следующего.

Как установлено судом выше, согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы по договору составляет 1 370 000 руб. за весь срок действия договора - 49 лет и установлен на основании отчета независимого оценщика ООО  «Хардвуд» № ОН/26-01-07-2009 от 02.07.2009. 

Отчет независимого оценщика ООО  «Хардвуд» № ОН/26-01-07-2009 от 02.07.2009 в материалы дела не представлен, в том числе и  Управлением Росреестра по Кемеровской области, со ссылкой на его отсутствие в материалах регистрационного дела.

В материалы дела ответчиком представлен Отчет № 25-06/17  ООО Фирмы «Консалт ЮКЭЛ» по определению рыночной стоимости годовой арендной платы за пользование земельными участками  с кадастровыми номерами 42:24:0101054:336, 42:24:0101057:250, 42:24:0101054:338, от 05.06.2017, согласно которому рыночная  стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 42:24:0101054:336, расположенным по адресу : г. Кемерово, севернее Аэропорта, категория земель - «земля населенных пунктов», на дату проведения оценки - 27.07.2009,  определена оценщиком в размере 4 186 718 руб.

 Однако, исходя из выводов, изложенных судом выше о том, что ответчиком не представлено доказательств того, что исполнение договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009  препятствует  восстановлению платежеспособности должника, данное обстоятельство значения для разрешения спора по настоящему делу не имеет.

Довод об убыточности договора аренды обоснованный невозможностью реализации  земельного участка, судом отклонен, как нормативно не обоснованный.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том,  что  ответчиком документально не подтверждены доводы, положенные в основу оспариваемого отказа от сделки,  тогда как бремя доказывания   правомерности отказа от исполнения  договора  возлагается на лицо, которое заявило  такой  отказ.

 Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном  статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы доказательства на соответствие требованиям относимости  и допустимости, каждое в отдельности, в  совокупности и во взаимосвязи, исходя из предмета и оснований заявленных требований, суд пришел к выводу о том, что доводы, изложенные в оспариваемом уведомлении,  не нашли документального подтверждения в ходе судебного  разбирательства  по  делу.

             При таких обстоятельствах, сделка ОАО «Плодопитомник-1» по расторжению договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009, совершенная в форме одностороннего отказа от исполнения договора, не соответствует положениям статей 102, 129 Федерального закона  «О несостоятельности (банкротстве)», что влечет  ее недействительность по основаниям, предусмотренным  нормами статьи  168 Гражданского кодекса  РФ.

Согласно  пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса  РФ за исключением случаев, предусмотренных в  пункте 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку суд пришел к выводу о том,  что  уведомление (в форме заявления) от 18.11.2016 об отказе от исполнения договора аренды земельного участка № 3 от 27.07.2009 не соответствует закону ( требованиям, предусмотренным статьей 102 Закона о банкротстве), так как ответчик не доказал, что сделка по сдаче в аренду земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101054:336 препятствует  восстановлению платежеспособности ОАО «Плодопитомник-1» (должника в деле о банкротстве) или влечет за собой убытки для него по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

   Судебные расходы по уплате истцом государственной пошлины за рассмотрение спора  судом,  в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся  на  ответчика.

Руководствуясь  статьями 110, 167-170, 180, 181  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

                                                       р е ш и л :

 Исковые требования удовлетворить.

 Признать недействительной  сделку,  выразившуюся   в  одностороннем отказе  открытого акционерного общества «Плодопитомник-1», г. Кемерово  от исполнения договора  аренды  земельного  участка № 3 от 27.07.2009,  изложенном  в  уведомлении (заявлении конкурсного управляющего ФИО4)  от 18.11.2016.

Взыскать с открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово  в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

После вступления решения в законную силу обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Кемерово    выдать исполнительный лист.

   Решение может быть обжаловано в месячный срок в  Седьмой  арбитражный   апелляционный  суд.

           Судья                                                                                                         С.Е.Петракова