АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

Тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-22503/2019

город Кемерово

28 августа 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 28 августа 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» (Кемеровская область – Кузбасс, г.Кемерово ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» (Кемеровская область – Кузбасс, г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: Администрация города Кемерово (Кемеровская область – Кузбасс, г.Кемерово, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды земельного участка, 

при участии:

от истца: ФИО2, доверенность от 11.11.2019, 

от ответчика: ФИО3, доверенность № 01 от 09.01.2019,

от третьего лица: ФИО4, заместитель заведующего юридическим отделом управления архитектуры и градостроительства, доверенность № 01-32/2625 от 30.12.2019, 

                                                            у с т а н о в и л:  

открытое акционерное общество «Плодопитомник-1»  (далее –                               ОАО «Плодопитомник-1») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской  области  с  исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой»  (далее – ООО «Кемеровогражданстрой») о расторжении договора аренды № 1 от 27.07.2009 земельного участка площадью 47 029 кв.м с  кадастровым номером 42:24:0101057:250, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта,  заключенного между сторонами; об обязании                                   ООО «Кемеровогражданстрой» возвратить ОАО «Плодопитомник-1» земельный участок площадью 47 029 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101057:250, расположенный по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, из категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – земли для жилищного строительства.

Определением от 26.02.2020  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Кемерово.

Исковые требования мотивированы тем, что спорный земельный участок передан в аренду ООО «Кемеровогражданстрой» сроком на 49 лет с целью использования – под жилищное строительство. Однако с момента получения земельного участка в аренду ООО «Кемеровогражданстрой» в соответствии с разрешенным видом использования его не использует. Земельный участок находится в заброшенном состоянии, зарос растительностью, арендатор уход за земельным участком не осуществляет. 

Неиспользование арендатором земельного участка в соответствии с разрешенным видом его использования является основанием для досрочного расторжения заключенного договора аренды в силу ст. ст. 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Ответчик в отзыве возражает относительно удовлетворения заявленных исковых требований, считают, что ООО «Кемеровогражданстрой» не допущено существенных нарушений условий договора аренды спорного земельного участка. Кроме того, договором аренды спорного земельного участка не установлены конкретные сроки возведения объектов строительства.

Третье лицо – Администрация города Кемерово  представило сведения относительно нахождения спорного земельного участка в территориальной зоне в разные периоды времени.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, суд установил следующее.

Истец является собственником земельного участка площадью 47 029 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0101057:250, расположенного по адресу: г. Кемерово, севернее Аэропорта, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земли для жилищного строительства (запись о государственной регистрации права от 23.06.2009 № 42-24-01/121/2009-256).

Между ОАО «Плодопитомник-1» (арендодатель) и ООО «Кемеровогражданстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка                     № 1 от 27.07.2009, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 47 029 кв.м с кадастровым номером 42:24:0101057:250, находящийся по адресу: г.Кемерово, севернее Аэропорта.

Категория земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с пунктом 1.4 договора земельный участок предоставляется для жилищного строительства.

Договор заключен на срок 49 лет (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы по договору составляет 2 135 000 руб. за весь срок действия договора – 49 лет, установлен на основании отчёта независимого оценщика ООО «Харвуд» № ОН/26-01-07-2009 от 02.07.2009.

Пунктом 4.2.2 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право потребовать досрочного расторжения договора в случае существенного нарушения его условий арендатором.

Согласно пунктам 4.3.2, 4.3.4 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с требованиями о его разрешенном использовании и нести необходимые расходы по его содержанию и благоустройству, а также соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными, пожарными, природоохранными и санитарными нормами и правилами.

Договор зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 18.08.2019.

Истец указывает, что земельный участок находится в заброшенном состоянии, зарос растительностью, какая-либо деятельность на данном земельном участке ответчиком не ведется, что подтверждается, в том числе, актом осмотра данного участка в августе 2019 года специалистами Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области. Сохранением данного договора аренды истцу причиняются существенные убытки, так как договором определена арендная плата в размере 2 135 000 руб. за весь срок действия договора, тогда как только ежегодный налог на землю для истца составляет 404 391 руб. (расчет налога прилагается), что за 49 лет составит 19 815 159 руб.

ОАО «Плодопитомник-1» направило по почте 15.08.2018 в адрес ООО «Кемеровогражданстрой» требование от 15.08.2019 о приведении земельного участка в течение месяца  в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и о намерении расторгнуть договор аренды и получить земельный участок по акту приема-передачи в случае неустранения нарушений.

ОАО «Плодопитомник-1», ссылаясь, что спорный земельный участок длительное время не используется по назначению, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 42 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Основания прекращения договора аренды земельного участка были предусмотрены статьей 46 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Пунктом 4.3.4 договора предусмотрена обязанность арендатора соблюдать нормы и требования, установленные землеустроительными, архитектурно-строительными нормами и правилами.

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово на запрос суда в письме от 12.12.2019 № 06-02-05-01/3427 сообщило, что согласно сведениям публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101057:250 имеет вид разрешенного использования – земли для жилищного строительства.

Статьёй 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации регламентировано осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории. К указанным документам законодатель относит генеральный план поселения, городского округа, а также правила землепользования и застройки.

В соответствии с Генеральный планом города Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.06.2011 № 36 (в ред. от 27.09.2019), испрашиваемый земельный участок располагается частично в проектируемой многофункциональной общественно-деловой зоне и частично в зоне зеленых насаждений общего пользования.

Правилами землепользования и застройки в городе Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006             № 75 (в ред. от 27.09.2019), определена принадлежность указанного земельного участка к зоне делового, общественного и коммерческого назначения (О 1) с ограничениями в использовании земельных участков и объектов капитального строительства в связи с размещение в границах приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Кемерово, подзоны 5,6, зона А подзоны 7, частично в секторе 3.2.2а, частично в секторе 3.2.1а подзоны 3 (ПАТ).

В соответствии со статьёй 36  ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Градостроительными регламентами данной территориальной зоны виды разрешенного использования «средняя жилая застройка» и «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» предусмотрены в качестве условно разрешенного вида использования, требующего проведения процедуры публичных слушаний.

На запрос суда относительно сведений о внесении изменений в отношении территориальной зоны, в которой расположен спорный участок, Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово в письме от 16.07.2020 № 05-02/3770 сообщило, что Генеральный план городского округа относится к документам территориального планирования муниципальных образований, в которых определяется назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (часть 1 статьи 9, пункт 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ).

Пунктом 2 статьи 1, пунктом 12 статьи 9 ГрК РФ предусмотрено, что территориальное планирование осуществляется в том числе для установления функциональных зон, установление границ которых не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (статья 85 ЗК РФ). 

В соответствии с Правилами землепользования и застройки в г. Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, испрашиваемый земельный участок находился в территориальной зоне Ж8 (перспективная жилая зона с малоэтажными жилыми домами).

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.02.2012            № 110 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О 5 (перспективная общественно-деловая зона).

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.12.2012            № 206 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне РТ (зона резервных территорий).

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 26.06.2015            № 423 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О 1 (зона  делового, общественного, коммерческого назначения).

Ответчик сослался на то, что Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово в рамках другого дела № А27-22490/2019 в отношении смежного земельного участка (….:338) в письме от 08.06.2020 № 05-02/2973 сообщило о том, что Градостроительным кодексом закреплен принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед Правилами землепользования и застройки. Несоответствие Правил землепользования и застройки генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с генеральным планом. К ответу прилагались фрагменты генерального плана, фрагменты карты в составе Правил землепользования и застройки.

Ответчик, исходя из ответа  Управления архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово от 08.06.2020 № 05-02/2973  по делу № А27-22490/2019,  сослался на несовпадение между Правилами землепользования и застройки и Генеральным планом в сведениях в части территории, на которой расположен  земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101057:250.

На запрос суда Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово в письме от 11.08.2020 № 05-02/4365 сообщило, что Градостроительным кодексом Российской Федерации закреплен принцип первичности генерального плана как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего в себе долгосрочные ориентиры их развития, перед Правилами землепользования и застройки. Несоответствие Правил землепользования и застройки генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с генеральным планом.

В соответствии с генеральным планом г. Кемерово, утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 28.03.1997, территория, в границах которой располагается испрашиваемый земельный участок, относилась к зоне застройки по программе max.

В соответствии с генеральным планом г. Кемерово, принятым в развитие ранее девствовавшего генерального плана, и утвержденным решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.06.2011 № 36, указанная территория отнесена к зоне многофункциональной общественно-деловой застройке. 

В силу п. 1 ч. 2 ст. 33 ГрК РФ Правила землепользования и застройки в г.Кемерово, утвержденные постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, приведены в соответствие с Генеральным планом города Кемерово.

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.02.2012              № 110 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О 5 (перспективная общественно-деловая зона).

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.12.2012              № 206 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне РТ (зона резервных территорий).

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 26.06.2015              № 423 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О 1 (зона делового, общественного, коммерческого назначения).

Градостроительным регламентом данной территориальной зоны малоэтажная и среднеэтажная жилая застройка не предусмотрена.

Суд критически оценивает доводы ответчика о том, что им была проведена работы по оформлению вышеуказанных земельных участков, оформлены правоустанавливающие документы на земельные участка и заключены договоры аренды, которые зарегистрированы в Управлении Росреестре 18.08.2009, оформлены все технические условия, в 2014 году согласована с администрацией города Кемерово градостроительная концепция застройки территории, выполнялись предпроектные работы многоэтажной жилой застройки в районе Плодопитомник, разработаны эскизные проекты, однако из-за бездействия истца по изменению территориальной зоны приступить к полноценному процессу строительства невозможно и в настоящее время.

Переписка со стороны Администрации Кемеровской области (письма от 01.08.2008 № 15-41/4180 главе города Кемерово, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кемеровской области), со стороны администрации города Кемерово (письмо от 04.09.2008 № 01-40/2001) касалась освоения территории Плодопитомника малоэтажным жилищным строительством.

Так, в письме администрации города Кемерово от 04.09.2008 № 01-40/2001 указано, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки в городе Кемерово земельные участки ОАО «Плодопитомник» относятся к территориальной зоне Ж8 – перспективной зоне развития жилой застройки (до 3-х этажей). Для решения вопроса об освоении рассматриваемой территории необходимо выполнить проект планировки с учётом инженерно-геологических и экологических условий. При этом проектом планировки должно быть предусмотрено размещение объектов социально-культурного обслуживания населения, в том числе объектов здравоохранения, детских дошкольных учреждений, школ, крытых автостоянок, зеленых насаждений общего пользования.  Для начала оформления градостроительной документации ООО «Кемеровогражданстрой» необходимо представить на согласование в управление архитектуры и градостроительства техническое задание на выполнение проекта планировки.

Управление архитектуры и градостроительства администрации города Кемерово в заключении от 20.03.2009 № 01/2121 указало на возможность изменение вида разрешенного использования трех земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101057:250 площадью 47 029 кв.м с «земли сельскохозяйственного использования» на «земли для жилищного строительства».

Срок действия технических условий для формирования земельного участка ТО-13 от 30.09.2008 № 694, выданных ОАО «Кемеровская горэлектросеть», составляет             2 года.

Срок действия технических условий на теплоснабжение от 18.11.2008 № 70-211.41/8360, выданных ОАО «Кузбассэнерго», установлен на 3 года.

Срок действия условий подключения к тепловым сетям комплекса жилых домов с объектами социально-культурного назначения (земельные участки № 1, № 1), по адресу: г.Кемерово, южнее микр. № 60 Заводского района, в микрорайоне «Плодопитомник», выданных Кемеровскими тепловыми сетями Кузбасским филиалом ОАО «Кузбассэнерго» от 20.12.2011 № 79-113-33з/1739, установлен на 2014 год на проектирование объекта.

Срок действия технических условий о возможности подключения к сетям водоснабжения и водоотведения многоэтажной жилой застройки в северной части ГСП «Плодопитомник», выданных ОАО «Кемвод», составляет 2 года, дата повторной обращения за информацией о плате за подключение 01.01.2010.

Срок действия технических условий на  подключение к сетям водоснабжения и водоотведения перспективной застройки микрорайона «Плодопитомник» Заводского района г. Кемерово от 17.12.2007 № 694, выданных ОАО «Кемвод», составляет 2 года.

Отдел Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области по вопросу использования земельных участков под строительство в письме от 16.02.2012 сообщил о невозможности принятия решения о возможности размещения многоэтажного или малоэтажного строительства на территории земельных участков в связи с тем, что на прилагаемой к документам схеме не определен разрыв от железной дороги «Кемерово-Сортировочная-Заискитимская». 

Срок действия технических условий, на которые ссылается ответчик, истекли несколько лет назад.

Суд отмечает, что оформление технических условий, согласование с администрацией города Кемерово градостроительной концепции застройки территории, проведение предпроектных работ, разработка эскизных проектов само по себе не свидетельствует о выполнении ответчиком всех необходимых мероприятий, связанных с подготовкой к строительству, так как ООО «Кемеровогражданстрой» не устранены обстоятельства, препятствующие осуществлению на спорном земельном участке жилищного строительства, как такового.

В данном случае получение технических условий, переписка по вопросу застройки касались периода, когда в соответствии с Правилами землепользования и застройки в г.Кемерово, утвержденными постановлением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.11.2006 № 75, испрашиваемый земельный участок находился в территориальной зоне Ж8 (перспективная жилая зона с малоэтажными жилыми домами).

Ответчик ссылается на обращения в 2014 году в администрацию города Кемерово (управление архитектуры и градостроительства) по вопросу внесения изменений в генеральный план города Кемерово в отношении территории, расположенной в районе Плодопитомника. В письмах ООО «Кемеровогражданстрой» речь идет о размещении многоэтажной жилой застройки до 16-ти этажей в районе Плодопитомника.

Из ответа администрации города Кемерово следует, что решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.02.2012 № 110 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О 5 (перспективная общественно-деловая зона).

   Суд отмечает, что согласно статье 34 «Градостроительные регламенты» общественных зон» Правил (в редакции решения Кемеровского городского Совета народных депутатов от 28.10.2011  № 68; впоследствии зона О 5 исключена решением от 24.12.2016 № 26) в зоне О 5  - перспективная общественно-деловая зона условно-разрешенным видом использования является многоквартирные жилые дома со встроенными объектами социального, культурного, коммерческого, делового и коммунально-бытового обслуживания населения.

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.12.2012 № 206 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне РТ (зона резервных территорий). 

 Согласно статье 42 Правил, введенной решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 24.12.2012 № 206 (исключена решением от 26.06.2015   № 423), зона резервных территорий выделена для обеспечения правовых условий использования городских территорий планируемого развития в соответствии с документами территориального планирования, в том числе функциональным зонированием генерального плана города Кемерово, и документацией по планировке территории.

Зона резервных территорий включает в себя определенные генеральным планом города Кемерово территории, в пределах которых не установлены границы земельных участков и которые определены в качестве резерва для перспективного развития и требуют инженерной и проектной проработки.

Предоставление земельных участков и (или) использование земельных участков для размещения объектов капитального строительства в указанной зоне до утверждения соответствующей документации по планировке территории не допускается.

Решением Кемеровского городского Совета народных депутатов от 26.06.2015              № 423 карта градостроительного зонирования изложена в новой редакции, спорный земельный участок расположен в территориальной зоне О 1 (зона делового, общественного, коммерческого назначения).

 В настоящее время размещение в зоне О 1 среднеэтажной жилой застройки (многоквартирные дома этажностью не выше восьми этажей), а также многоэтажной жилой застройки (высотная застройка) - девять этажей и выше отнесено к условно разрешенным видам использования (статья 37 «Градостроительные регламенты общественно-деловых зон (О)» Правил).

Виды разрешенного использования земельных участков, в том числе условно разрешенные виды использования, устанавливаются градостроительным регламентом (пункт 9 статьи 1, статья 37 ГрК РФ), которым определяется правовой режим земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (пункт 2 статьи 85 ЗК РФ, часть 1 статьи 36 ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 39 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

Земельный участок предоставлен ответчику в аренду для жилищного строительства. Вид разрешенного использования земельного участка изменен на земли для жилищного строительства.  Испрашиваемый земельный участок в указанные выше периоды был расположен в территориальной зоне О 5 и О 1 соответственно, в которой размещение многоквартирных жилых домов относится к условно разрешенным видам использования земельных участков. Следовательно, предоставление испрашиваемого участка для целей строительства такого объекта может быть произведено только при выполнении условий статьи 39 ГрК РФ.

ООО «Кемеровогражданстрой» заявляет о том, что данная обязанность лежит на  ОАО «Плодопитомник». Однако доказательств обращения по данному вопросу к арендодателю не  представлено.

При этом ООО «Кемеровогражданстрой», являясь арендатором земельного участка, вправе самостоятельно обратиться с соответствующим заявлением в порядке статьи 39 ГрК РФ. В орган местного самоуправления с соответствующим заявлением по вопросу получения разрешения на размещение объекта капитального строительства, отнесенного к условно разрешенным видам использования, ответчик не обращался, разрешение на условный вид использования отсутствует. Следовательно, планируемый к строительству на нем объект недвижимости не соответствует установленному градостроительному регламенту территориальной зоны О 1.

При этом суд учитывает, что ответчик за 11 лет, в течение которых он арендовал спорный земельный участок, имел возможность оспорить в судебном порядке действия (бездействия) как истца, так и уполномоченных органов, однако таким правом в полной мере не воспользовался, приняв на себя риск наступления неблагоприятных последствий.

Ответчик ссылается на заключение договора на срок 49 лет.

  Согласно пункту 16 статьи 1 ГрК РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Время, потраченное на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, считается временем, необходимым для освоения земельного участка, предназначенного для жилищного строительства.

Документы, представленные ответчиком, не свидетельствуют о том, что земельный участок не мог быть им освоен по обстоятельствам, исключающим его использование, в течение 11 лет пользования.

Каких-либо разрешительных документов, предоставляющих ООО «Кемеровогражданстрой» право на осуществление строительно-монтажных работ по возведению спорного объекта, последним получено не было. ООО «Кемеровогражданстрой» также не представлено доказательств разработки проектной документации, доказательств обращения в администрацию города Кемерово с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Сроки действия согласованных ответчиком технических условий к моменту подачи иска истекли.

Представленные ответчиком письма по своему содержанию носят справочный, информационный характер и не могут быть расценены в качестве доказательств принятия мер по освоению участка. 

Поскольку истекли все разумные сроки, в течение которых арендатор земельного участка, при проявлении должной степени заботливости и осмотрительности имел возможность освоить предоставленный ему в аренду земельный участок, арендодатель имел право заявить иск о расторжении договора.

Изменение территориальных зон не находится в прямой причинной связи с бездействием ООО «Кемеровогражданстрой», связанном с непринятием мер по строительству жилого дома.

На основании изложенного, суд считает, что исковые требования ОАО «Плодопитомник-1» о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Суд считает необходимым обязать ответчика возвратить истцу спорный земельный участок по акту приема-передачи.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде на основании части 1 статьи 110 АПК РФ подлежат возмещению истцу за счет ответчика.

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина по чеку-ордеру от 17.09.2019 в размере 6000 руб., по чеку-ордеру от 10.10.2019 в размере 6000 руб. Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 1 от 27.07.2009 земельного участка площадью                 47 029 кв.м, с кадастровым номером 42:24:0101057:250, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Кемеровская область, г. Кемерово, севернее Аэропорта, заключённый между  открытым акционерным обществом «Плодопитомник-1» и обществом с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» возвратить открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101057:250 площадью 47 029 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кемеровогражданстрой» в пользу открытого акционерного общества «Плодопитомник-1» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Возвратить открытому акционерному обществу «Плодопитомник-1» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб., уплаченную по чеку-ордеру от 10.10.2019 (плательщик ликвидатор ФИО5).

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья                                                                                         О.С.Ходякова