Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Калининград                                                              Дело №А21-9721/2021

«19»  марта 2024 года

«04» марта 2024 года объявлена резолютивная часть решения 

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе  судьи   Гурьевой И. Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грозной К.Р., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Финансовая система» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 21/258 от 20.01.2004 г. в размере 235 813,15 рублей, пени в размере 178 987,23 рублей, 

        и по встречному исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «Финансовая система»

к Управлению имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 891 313,07 рублей,

третьи лица: территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Калининградской области, федеральное казенное учреждение «Лечебно исправительное учреждение № 5»  УФСИН по Калининградской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

 

при участии:

от управления -  ФИО7 по доверенности,

от ООО «Финансовая система» -  ФИО8 по доверенности,

от третьих лиц - не явились, извещены;

установил:

управление имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский городской округ» (далее – управление) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Финансовая система» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 21/258 от 20.01.2004 г. в размере 147 418,72 рублей, пени в размере 41 631,51 рублей (с учетом уточнений). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области, Управление Федеральной службы исполнения наказаний по Калининградской области, федеральное казенное учреждение «Лечебно исправительное учреждение № 5» Управления Федеральной службы исполнения наказаний по Калининградской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6. 

Кроме того, по делу №А21-1306/2023 управлением заявлены требования к обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 21/258 от 20.01.2004 г. в размере 184 830,88 рублей, пени в размере 74 862,83 рублей. 

Также по делу №А21-1680/2023 управлением заявлены требования к обществу о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 21/258 от 20.01.2004 г. в размере 65 846,91 рублей, пени в размере 15 479,91 рублей. 

Определением от 23.05.2023 г. дела № А21-9721/2021, № А21-1306/2023 и № А21-1680/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения по № А21-9721/2021.

В ходе судебного разбирательства управление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило исковые требования, просит взыскать задолженность по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 21/258 от 20.01.2004 г. в размере 235 813,15 рублей, пени в размере 178 987,23 рублей.

Определением от 28.11.2023 г. к совместному рассмотрению принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Финансовая система» к управлению имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 891 313,07 рублей.

         Третьи лица представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте заседания извещались надлежащим образом согласно ст. 123 АПК РФ.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьи лиц  в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представитель управления просил исковое требование удовлетворить, ссылаясь на наличие задолженности, возражал против встречного иска, ходатайствовал о применении последствий пропуска исковой давности.

Представитель общества, поддерживания собственные требования и возражая против первоначальных, указала на излишне уплаченную арендную плату в связи с невозможностью использовать весь земельный участок с 2012 г., а также в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в 2019, 2020 годах. 

          Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд заключил следующее.

         Как следует из материалов дела, а также установлено преюдициальным судебным актом по делу № А21-13263/2020, 20.01.2004 г. между управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования «Гвардейский район» и обществом с ограниченной ответственностью «Балтфурнитура» заключен договор № 21/258 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 39:02:160001:0015, находящегося по адресу: Калининградская область, Гвардейский район, пос. Озерки, с разрешенным 3 использованием — под производственной территорией, общей площадью 34 900 кв.м. 

12.03.2008 г. соглашением об уступке права аренды права и обязанности арендатора перешли к ООО «Балтстрой-Калининград Плюс». 

19.09.2008 г. соглашением об уступке права аренды права и обязанности арендатора перешли к ООО «БалтИнКом». 

20.04.2012 г. соглашением № 52 об уступке права аренды права и обязанности арендатора перешли к ООО «Финансовая система». 

Договор и соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Как следует из искового заявления, общество свои обязательства по договору аренды в части своевременного внесения арендной платы за период с 01.10.2018 г. по 02.04.2023 г. не исполняло, что явилось основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

  В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со вступившим в законную силу судебным актом по делу №А21-13249/2019 земельный участок с КН 39:02:160001:15 с общей площадью 34 900 кв.м. разделен с образованием: 

- ЗУ с КН 39:02:160001:15 площадью 31 508 кв.м. (с сохранением исходного в измененных границах), на праве аренды ООО «Финансовая система», 

- ЗУ с КН 39:02:160001:466 площадью 605 кв.м. (путем раздела)(:153УЗ площадью 605 кв.м.), на праве собственности Российской Федерации для нужд ФКУ ЛИУ-5 УФСИН России по Калининградской области по Решению Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2020 по делу №А21-13249/2019. 

- ЗУ с КН 39:02:160001:467 площадью 2 787кв.м.(путем раздела) (контур 1 :153У2 площадью 2500,50кв.м. + контр 2 153У2 площадью 286,50кв.м.)на праве собственности Российской Федерации для нужд ФКУ ЛИУ-5 УФСИН России по Калининградской области по Решению Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2020 по делу №А21-13249/2019. 

Общая площадь ЗУ с КН 39:02:160001:466 и ЗУ с КН 39:02:160001:467, выделенных по Решению Арбитражного суда Калининградской области от 30.06.2020 по делу №А21-13249/2019 для целей использования ФКУ ЛИУ-5 УФСИН России по Калининградской области составила 3 392,00 кв.м.: :153У2 контур 1 -2 500,50 кв.м. (комплекс охранных сооружений); :153У2 контур 2 - 286,50 кв.м. (комплекс охранных сооружений); :153УЗ - 605,00 кв.м. (овощехранилище). 

Решением суда по делу № А21-13263/2020 установлено, что 16.02.2012, согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, на основании соглашения об отступном от 14.04.2011 г. заключенного с ООО «БалтИнКом» (ИНН 

<

***>) за ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, зарегистрировано право общей долевой собственности на объект недвижимости 1979 года постройки: здание гаражей и складов общей площадью 496,90 кв.м. с КН 39:02:160001:163 (ранее 39:02:020209:0003:4106. инвентарный номер 37:206:002:000160900). Согласно заключению кадастрового инженера ФИО9, представленного в материалы дела, объект недвижимости с КН 39:02:160001:163 находится на 1 контуре ЗУ с КН 39:02:160001:15. Площадь, занимаемая нежилым зданием – зданием гаражей и склада с КН 39:02:160001:163 в границах земельного участка с КН 39:02:160001:15/1 составляет 565 кв.м.

Суд заключил, что площадь фактически используемого обществом земельного участка с КН 39:02:160001:15 составляет 30 943 кв.м. (34 900 кв.м.-3 392 кв.м.-565 кв.м.=30 943 кв.м.). 

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. 

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). 

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, преюдициальными судебными актами установлено, что оснований для взыскания с ответчика арендной платы за весь земельный участок не имеется.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Как указано в  п.25 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10 ноября 2021 г., из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-17952.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

         Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).  

Учитывая преюдициально установленные факты, руководствуясь изложенными нормами, суд находит справедливым довод общества о необходимости уменьшения арендной платы, в том числе за прошедшие периоды, соразмерно неиспользуемой обществом части земельного участка.

Расчет общества судом проверен, признан обоснованным.

Таким образом, в рассматриваемый период у общества имелась переплата по арендным платежам, то есть оснований для удовлетворения первоначального иска не имеется.

ООО «Финансовая система» заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 891 313,07 рублей.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе и вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

Обязательство из неосновательного обогащения возникает только при наличии определенных условий: если одно лицо обогащается за счет другого без предусмотренных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований.

Обогащение может выступать в форме приобретения или сбережения имущества.

Нормы гражданского права о неосновательном обогащении подлежат применению лишь в случае, если у ответчика отсутствуют какие-либо правовые основания для приобретения или сбережения имущества.

Правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 упомянутого Кодекса). 

Обращаясь с иском о взыскании неосновательного обогащения, истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных элементов является основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения. 

В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Согласно ранее действовавшей редакции ст. 24.20  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для определения арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Позднее это было подтверждено в определении Верховного Суда РФ от 10.08.2020 N 304-ЭС20-10161 по делу № А81-3389/2019.

На сегодняшний день в ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ) определено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

- исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости, послужившего основанием для такого изменения;

- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

- установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом пересчет арендной платы по причине изменения кадастровой стоимости возможен и за периоды, за которые она уже была фактически уплачена, как следствие, излишне уплаченную часть арендной платы арендодатель обязан вернуть (постановление АС Московского округа от 25.03.2019 N Ф05-1543/19).

С 11 августа 2020 года Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ (далее - Закон № 269-ФЗ) внесены изменения в Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон № 237-ФЗ) и в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В частности, Законом № 269-ФЗ изложена в новой редакции ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ: кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством РФ, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В настоящем случае, неосновательное обогащение составляет излишне уплаченная обществом арендная плата в связи с невозможностью использовать весь земельный участок с 2012 г., а также в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка в 2019, 2020 годах.

Факт перечисления обществу арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. 

Судом расчет общества проверен, признан правомерным; суммы, взыскиваемые в качестве аренды в рамках настоящего дела, а также дела № А21-13263/2020, учтены вычитанием.

Учитывая фактические и нормативные основания отказа в первоначальном иске, суд полагает встречные требования обоснованными по праву и размеру.

Между тем, управлением заявлено о пропуске исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.    

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).      Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).   

Встречное исковое заявление поступило в арбитражный суд 04.10.2023г.

Обстоятельствами для перерасчета арендных платежей и основанием для встречного иска послужили – вступившие в законную силу 11.12.2020 г. и 11.08.2022 г. решения по делам № А21-13249/2019 и А21-13263/2020 соответственно, а также решения Калининградского областного по делам №3а-125/2019 и №3а-19/2021.

Учитывая даты вступления в законную силу решений судов, принимая во внимание неоднократные обращения общества к управлению и длящиеся судебные тяжбы в связи с нежеланием управления производить зачет платежей в счет текущих, исковая давность обществом не пропущена, а встречный иск подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

                                                

Р  Е  Ш  И  Л  :

В удовлетворении исковых требований Управлению имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» отказать. 

Иск общества с ограниченной ответственностью «Финансовая система» удовлетворить. 

Взыскать с Управления имущественных, земельных отношений и архитектуры администрации муниципального образования «Гвардейский муниципальный округ Калининградской области» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Финансовая система» неосновательное обогащение в размере 1 891 313,07 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

 

Судья                                                                                    И. Л. Гурьева