﻿﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-27613/2018

г. Краснодар

13 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 ноября 2019 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «КоммерцКапитал» (ИНН 2310148579, ОГРН 1102310004873) – Шалдина Р.Р. (конкурсный управляющий), в отсутствие истца – управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (ИНН 2301006401, ОГРН 1022300518118), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 по делу № А32-27613/2018, установил следующее.

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «КоммерцКапитал» (далее – общество), в котором просило: 

– взыскать с общества 245 046 рублей 21 копейку долга по арендной плате за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 и 6 899 рублей 21 копейку неустойки с 11.01.2018 по 19.06.2018;

– расторгнуть договор от 28.10.2015 № 3700007047 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 3173 кв. м с кадастровым номером 23:37:0000000:1503, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4, а также указать, что судебный акт по рассматриваемому делу является основанием для погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении указанного участка.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019, в удовлетворении требований о взыскании долга по арендной плате и неустойки отказано, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. Судебные инстанции указали, что арендатор оплатил заявленные истцом суммы. В части требований истца о расторжении договора аренды от 28.10.2015                         № 3700007047 и погашении в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для их рассмотрения, поскольку в рамках дела № А32-11130/2018 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство. Данное обстоятельство свидетельствует о необходимости рассмотрения требования о расторжении спорного договора в деле о банкротстве.

В кассационной жалобе управление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в части расторжения договора аренды от 28.10.2015 № 3700007047 и погашения в ЕГРН записи об обременении права в виде аренды в отношении спорного участка. Податель жалобы указывает на недействительность (ничтожность) спорного договора, поскольку предварительная публикация, предшествующая утверждению акта выбора земельного участка для строительства, в средствах массовой информации не размещалась. Земельный участок образован для строительства из земель общего пользования, что также свидетельствует о недействительности (ничтожности) договора аренды. Требование о расторжении договора аренды не подлежит рассмотрению в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества, поскольку спорная сделка заключена без учета норм действующего законодательства и нарушает интересы неопределенного круга лиц.

В отзыве конкурсный управляющий общества указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Судебные акты в части взыскания долга и неустойки по договору аренды не обжалуются (соответствующие доводы в кассационной жалобе не приведены), поэтому судом округа в данной части не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В заседании ответчик полагал, что судебные акты основаны на представленных в дело доказательствах и не противоречат нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, управление (арендодатель) и общество (арендатор) 28.10.2015 заключили договор № 3700007047 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 3173 кв. м (кадастровый номер 23:37:0000000:1503), расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Нижегородская, 4 (т. 1, л. д. 9 – 13). Вид разрешенного использования участка – для размещения объектов курортного назначения (пункт 1.1 договора).

Арендная плата по договору установлена в размере 351 378 рублей 65 копеек и подлежала внесению авансовыми платежами до 10.01, 10.04, 10.07, 10.10 из расчета за календарный год (пункты 2.2 и 2.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.2 договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до 06.07.2060 года включительно.

В порядке досудебного урегулирования спора управление в адрес общества направляло уведомления о необходимости привести вид разрешенного использования в соответствие с условиями договора аренды, а также об устранения допущенных обществом нарушений в части своевременного внесения платы за пользование земельным участком (т. 1, л. д. 26, 27, 34, 35, 40). 

Управление, полагая, что общество ненадлежащим образом исполнило принятые на себя по договору аренды обязательства, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Оставляя требования истца о расторжении договора от 28.10.2015 № 3700007047 аренды земельного участка без рассмотрения, судебные инстанции, руководствуясь положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), а также пунктом 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для рассмотрения иска управления о расторжения договора аренды земельного участка вне рамок дела о банкротстве ответчика (арендатора) в силу следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) содержатся разъяснения по применению арбитражными судами данной правовой нормы. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 Кодекса арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

В силу абзаца седьмого пункта 1 статьи 126 Закона № 127-ФЗ с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона № 127-ФЗ, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» разъяснено, что в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг).

Статьями 130, 131, 132 Закона № 127-ФЗ предусмотрено включение в конкурсную массу всего имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных данным Законом случаев. Не включаются в конкурсную массу имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, имущество должника, составляющее ипотечное покрытие, жилищный фонд социального использования, социально значимые объекты и т.д.

Таким образом, при разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, следует установить возможность включения в конкурсную массу и дальнейшей реализации этого права в процедуре конкурсного производства для удовлетворения требований кредиторов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2016 № 309-ЭС16-4636).

Суды установили, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.06.2018 по делу № А32-11130/2018 общество признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Шалдин Р.Р. (т. 1, л. д. 95). С иском о расторжении договора аренды управление обратилось в суд 03.07.2018 (т. 1, л. д. 3), то есть после признания ответчика несостоятельным (банкротом) и введения в отношении него конкурсного производства. 

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в таком договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (пункт 18 постановления от 24.03.2005 № 11).

В рассматриваемом случае срок действия договора аренды установлен сторонами со дня его государственной регистрации по 06.07.2060 (пункт 7.1 договора), то есть превышает пять лет.

Таким образом, положения пункта 4.3.1 договора о невозможности передачи арендатором прав и обязанностей по договору, в субаренду, залог в пределах срока договора аренды без письменного согласия арендодателя противоречат пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса и не подлежат применению.

С учетом изложенного, суды правомерно заключили о невозможности рассмотрения иска управления о расторжения договора от 28.10.2015 № 3700007047 аренды земельного участка, поскольку указанное требование подлежит рассмотрению в деле № А32-11130/2018 о несостоятельности (банкротстве) общества. Право аренды по договору от 28.10.2015 № 3700007047 включено в конкурсную массу должника, что подтверждено сообщением от 20.07.2018 № 2881551, размещенном на официальном сайте в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Арендодатель, указывая на нарушение арендатором условий спорного договора, не лишен возможности обратиться с соответствующим требованием к ответчику в порядке, предусмотренном Законом № 127-ФЗ.

При наличии установленных процессуальным законодательством условий для оставления искового заявления без рассмотрения, основания для рассмотрения соответствующих требований по существу у судов отсутствовали. Требование о возврате участка в рамках настоящего дела не заявлено.

Доводы жалобы управления о нарушении в результате заключения спорного договора аренды прав муниципального образования, не могут служить достаточным основанием для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Правомерно ссылаясь на недопустимость предоставления для строительства земельных участков, сформированных за счет территорий общего пользования, управление не учитывает, что квалификация договора аренды с ответчиком в качестве недействительной (ничтожной) сделки требует предъявления в суд соответствующих требований, обеспечивающих возврат участка (статья 167 Гражданского кодекса, пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 27.05.2019 и апелляционного постановления от 29.07.2019 по доводам кассационной жалобы отсутствуют. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием, достаточным для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Управление освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2019 по делу № А32-27613/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         Н.С. Мазурова