АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-47774/2017

11 декабря 2017 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2017 года

Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.С. Трухина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А.Курченко рассмотрел в судебном заседании дело 

по  иску Департамента муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАТРИОТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании 3 054 270 руб. 58 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: неявка, извещен.

от ответчика: неявка, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Истец обратился в суд к ответчику с требованием о взыскании 2874677 руб. 42 коп. – долг по договору аренды за период с 22.02.2016 о 31.03.2017, 179593 руб. 16 коп. – пени за период с 10.04.2016 по 30.04.2017.

Ответчик представил отзыв, просил в удовлетворении иска отказать по доводам, изложенным в отзыве, также заявил о применении ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

18.08.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, площадью 4603 кв.м., расположенный: г. Ханты – Мансийск,                            ул. Землеустроителей (участок № 2), для строительства 36 квартирного жилого дома заключен договор аренды земельного участка № 38 (п. 1.1.).

Договор заключен сроком на 3 года (п. 1.3.).

В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьей 424 Гражданского кодекса РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. 

В соответствии с п. 3.1. договора арендная плата за 3 года составляет 7800000 руб. и уплачивается ежеквартально до 10-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

Также договором предусмотрено, что за нарушения сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

Обращаясь в суд с иском истец просит взыскать с ответчика 2874677 руб. 42 коп. – долг по договору аренды за период с 22.02.2016 о 31.03.2017, 179593 руб. 16 коп. – пени за период с 10.04.2016 по 30.04.2017.

Ответчик, возражая, указывает, что с момента заключения договора и до 10.12.2015 был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления - для строительства 36 квартирного жилого дома (п. 1.1.).

Также считает, что арендная плата,  которую истец уплатил до 10.12.2015 в размере 33326881 руб. 72 коп. подлежит зачету в счет долга.

Рассмотрев материалы дела, оценив доказательства, представленные ответчиком в обоснование своей позиции, суд считает, что оснований для удовлетворения иска не имеется, т.к. ответчик был лишен в срок до 10.12.2015 использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением.

В рассматриваемой ситуации суд считает, что арендатор был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления в срок до 10.12.2015 - для строительства 36 квартирного жилого дома (п. 1.1.).

Данное обстоятельство подтверждается следующими обстоятельствами и представленными доказательствами.

Предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, общей площадью 4603 кв. м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> участок № 2, предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома. 

В соответствии с территориальным зонированием планировочного квартала 05:03:14 Правил землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590, земельный участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104).

В нарушение условий договора земельный участок, переданный в аренду истцом, находился в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104), в которой не предусмотрено строительство и реконструкция многоквартирных жилых домов. 

В период с даты проведения аукциона (04.08.2014) до вступления в силу Решения Думы города Ханты-Мансийска от 30.11.2015 № 726-V РД «О внесении изменений в Решение Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590 «О правилах землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска» (10.12.2015), истцом и ответчиком совершены действия, подтверждающие факт несоответствии переданного в аренду земельного участка условиям договора аренды и назначению.

Согласно Протоколу от 04.08.2014 (далее - протокол) о результатах аукциона (продавец и организатор аукциона - Департамент муниципальной собственности Администрации города Ханты-Мансийска) открытого по составу участников с открытой формой подачи заявок по продаже права на заключение договора аренды сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, площадью 4603 кв.м., адрес:                     

<

...> (участок №2), победителем и арендатором по результатам аукциона признан ООО «Патриот». 

На основании Протокола заключен договор аренды №38от18.08.2014 между Департаментом муниципальной собственности (арендодатель) и ООО «Патриот» (арендатор).

Протоколом установлено следующее:

Предметом аукциона является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702 площадью 4603 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> (участок № 2), предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома.

Границы земельного участка определены в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка. 

В соответствии с территориальным зонированием планировочного квартала 05:03:14 Правил землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590, земельный участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104).

Параметры разрешенного использования:

- Этажность - не более 3 этажей; Высота с мансардным завершением до конька скатной кровли-не более 14м.; - Минимальная площадь участка - 450 кв.м.; - Минимальная глубина переднего двора - 5м.;- Минимальная глубина заднего двора – З м.; - Минимальная ширина бокового двора - 3 м.; Минимальное расстояние между отдельно стоящими зданиями - 6м.; Максимальный процент застройки - 50.; Максимальная плотность застройки 11 ед. Максимальный коэффициент соотношения общей площади здания к площади участка - 2,1. Существенные условия договора аренды земельного участка: предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702, площадью 4603 кв. м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> участок № 2, предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома.

После подписания договора аренды Департамент Градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска выдал ООО«Патриот» Градостроительный план земельного участка № RU86312000-044 от 20.03.2013, утвержденный Приказом № 92 от 21.03.2014 г. «Об утверждении градостроительного плана земельного участка», в соответствии с которым:

(п.2.1.) - пп.1. Основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: виды использования - жилая застройка усадебного типа (этажность - не более 3 эт.).

11.11.2014 Департамент Градостроительства (ДГА № 21 Исх. № 777/14) согласовал эскизный проект (схему) Генерального плана «Многоквартирные жилые дома по ул. Землеустроителей и ул. Олимпийской г. Ханты-Мансийска 10-14-00-00-Э».

16.02.2015 ООО «Патриот» направило в Департамент Градостроительства Заявление о выдаче разрешения на строительство Объекта «Многоквартирный жилой дом по ул. Землеустроителей в г. Ханты-Мансийск-участок № 2».

В ответ на заявление от 16.02.2015 Департамент Градостроительства и архитектуры Администрации г. Ханты-Мансийска (ДГА №21-Исх-238/15 от 25.02.2015) сообщил об отказе в выдаче разрешения на строительство на основании п. 13 ст.51 Градостроительного кодекса РФ (несоответствие предоставленных документов требованиям градостроительного плана, отсутствие сведений об инженерном оборудовании, проектируемого объекта капитального строительства, несоответствие названия проектной документации заявлениям на строительство, необходимость уточнения расстояния от хозяйственной площадки сбора хозяйственно-бытовых отходов до проектируемых жилых домов и количества мусорных баков).

По сути, Департамент Градостроительства 25.02.2015 сообщил                      ООО «Патриот» о несоответствии разрешенного использования земельного участка (, предназначенный для строительства 36 квартирного жилого дома Правилам Землепользования и застройки г. Ханты-Мансийск.

06.04.2015 ООО «Патриот» направило в Департамент Градостроительства заявление о выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта, ответ на который не был получен заявителем.

28.05.2015 ООО «Патриот» вновь направило письмо (Исх. № 41) в Департамент Градостроительства (вх. ДГА № 21-Вх-888/15) с заявлением на выдачу разрешений на строительство объекта.

09.06.2015 был получен отказ в выдаче разрешений на строительство указанных объектов со ссылкой на п. 13 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ в связи с несоответствием представленных документов требованиям градостроительного плана, т.к. согласно Правил землепользования и застройки города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города от 26.09.2008 № 590, земельный участок находится в зоне малоэтажной жилой застройки  (ЖЗ 104), в которой не предусмотрено строительство и реконструкция многоквартирных жилых домов.

Далее Решением Думы города Ханты-Мансийска от 30.11.2015 № 726-V РД «О внесении изменений в Решение Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 № 590 «О правилах землепользования и застройки территории города Ханты-Мансийска» внесены изменения, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 86:12:0202008:1702 расположен (при соотнесении текстовой и графических частей Правил землепользования и застройки):

в Планировочном микрорайоне 2:6:3;

в Зоне малоэтажной жилой застройки (Ж3104) с основными видами и параметрами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: Многоквартирные жилые дома, Объект индивидуального жилищного строительства, Жилой дом блокированной застройки.

Решение Думы № 726-V РД вступило в силу после их официального опубликования в газете «Самарово Ханты-Мансийск» № 53 от 10.12.2015.

Следовательно, только с 10.12.2015 у арендатора появилась реальная возможность получить градостроительный план земельного участка с измененной зональностью, а также разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым номером 86:12:0202008:1702.

На основании заявления ООО «Патриот» (ДГА № 21-Вх-2397\15 от 07.12.2015) 14.12.2015 Департаментом Градостроительства выдан Градостроительный план земельного участка № RU86312000-164, утвержденный Приказом № 368 от 14.12.2015 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка», в соответствии с которым:

(п.2.1.) изменился: Планировочный микрорайон 2:6:3 изменился пп 1. Основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: виды использования многоквартирные жилые дома (этажность не более 3) и иные.

Таким образом, только с 14.12.2015 раздел 2 Градостроительного плана соответствовать существенным условиям договора № 38 и 25.12.2015 Департамент Градостроительства выдал ООО «Патриот» Разрешение на строительство № RU 86312000-65-2015.

В соответствии с проектной документацией общая продолжительность строительства с учетом частичного совмещения этапов работ составляет 36 месяцев (Проектная документация является приложением к заявлению на выдачу разрешения на строительство).

Таким образом, суд считает, что до внесения изменений Решением Думы № 726-V РД в Правила землепользования и застройки города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города от 26.09.2008 № 590, земельный участок находился в зоне малоэтажной жилой застройки (ЖЗ 104), в которой не предусмотрено строительство и реконструкция многоквартирных жилых домов, что не давало возможности ответчику использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Исходя из положений п. 2, 4 ст. 620 Гражданского кодекса РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды. 

В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства) (Определение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 по делу            № 305-ЭС15-15053).

Таким образом, как считает суд, указанные выше фактические обстоятельства свидетельствуют о том, что арендатору было передано имущество, (земельный участок) не соответствующее цели, определенной в договоре аренды земельного участка и исключало его использование по целевому назначению в период с 18.08.2014 по 10.12.2015.

При этом суд полагает, что истцу на момент проведения аукциона было и должно было быть известно, что участок не может быть использован в соответствии с целью его предоставления до внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ханты-Мансийска.

Как следует из расчета истца, ответчиком была внесена арендная плата, несмотря на невозможность использования земельного участка, в размере 3326881 руб. 72 коп.

В этой связи суд считает, что указанные денежные средства могут быть зачтены в счет арендной платы, которую истец просит взыскать в размере 2874677 руб. 42 коп. за период с 22.02.2016 о 31.03.2017.

При таких обстоятельствах, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты,  указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

СудьяВ.С. Трухин