Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-186064/17-142-1549

г. Москва

05 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018 года

Решение в полном объёме изготовлено 05 сентября 2018 года

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Немтиновой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев  дело № А40-186064/17-142-1549

по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Брестская" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "ГиперионФинанс"                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности в размере 1 659 068 руб. 61 коп.,

третье лицо – ООО «БРЕСТСКАЯ-12»,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 (генеральный директор, выписка), ФИО3  (доверенность);

от ответчика – ФИО4 (доверенность);

от третьего лица – ФИО5 (доверенность), ФИО6 (доверенность)     

                                                           УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Брестская" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "ГиперионФинанс" о взыскании с ответчика  в пользу истца задолженности за платежи ресурсоснабжающим организациям за дополнительную площадь 456,8 кв.м с января по июль 2017г. в размере  161 281 руб. 30 коп., стоимости услуг по агентскому вознаграждению с января по июль 2017г. в размере 3 210, 57 руб., задолженности за услуги по управлению зданием с учётом дополнительной площади 456,8 кв.м за период с января 2017г. по август 2017г. в размере  1 469 430,00 руб.,  дополнительные расходы за проведённый ремонт общего имущества в Здании по договорам с подрядными организациями с учётом дополнительной площади 456,8 кв.м в размере 157 473, 59 руб., об обязании ответчика заключить с истцом договор управления нежилым зданием № Э/37/2017г., об обязании ответчика заключить с истцом агентский договор № К/37/2017г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «БРЕСТСКАЯ-12».

Ответчик в отзыве просил в иске отказать, исходя из следующего: согласно выписке из ЕГРП по состоянию на 11.07.2018 собственником помещений площадью 456,8  кв.м является третье лицо, которое в силу статьи 210 ГК РФ должно нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Третье лицо в отзыве просило удовлетворить имущественные требования истца по изложенным в отзыве основаниям.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования,  просил взыскать задолженность именно с ответчика.

Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по изложенным в отзыве основаниям.

Представитель третьего лица поддержал имущественные требования истца к ответчику.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив доказательства, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, истец осуществляет фактическое управление в интересах собственников нежилых помещений административным нежилым многоэтажным зданием, расположенным по адресу: 

<

...> (решение собственников помещений в здании от 07.09.2016).

Ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 1614, 60 кв.м. Ответчик, как собственник помещения в административном здании имеет долю в общем имуществе административного нежилого здания, расположенном по адресу: 

<

...>.

Кроме того, 18.07.2014 Арбитражный суд города Москвы вынес решение по делу № А40-8131/2014 по иску ответчика о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а именно: часть нежилого помещения площадью 456,8 кв.м , расположенного по адресу: 

<

...>. Суд решил зарегистрировать переход права собственности от третьего лица к ответчику на недвижимое имущество – часть нежилого помещения площадью 456,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Указанным решением установлено, что на основании договора купли-продажи от 14.06.2013 ответчик приобрело у третьего лица из помещения площадью 719,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, часть нежилого помещения площадью 456,8 кв.м.

В обоснование иска (уточненного) истец указал следующее: ответчик, являясь собственником нежилых помещений, в силу положений статей 210, 539, 544 ГК РФ несёт бремя содержания своего имущества, следовательно, обязан исполнять обязательства по оплате отпущенного ему истцом коммунальных ресурсов, нести бремя содержания и общего имущества в указанном здании; площадь принадлежащих ответчику помещений, расположенных в административном здании по адресу: 125047, 

<

...>, увеличилась на 456,8 кв.м, следовательно, возросла доля ответчика и объём в обязательствах по содержанию общего имущества; за дополнительную площадь 456,8 кв.м истец насчитал ответчику задолженность по платежам ресурсоснабжающим организациям с января по июль 2017г. в размере  161 281 руб. 30 коп., стоимость услуг по агентскому вознаграждению с января по июль 2017г. в размере 3 210, 57 руб., задолженность за услуги по управлению зданием за период с января 2017г. по август 2017г. в размере  1 469 430,00 руб.,  дополнительные расходы за проведённый ремонт общего имущества в здании по договорам с подрядными организациями в размере 157 473, 59 руб.; кроме того, по мнению истца, ответчик, как собственник нежилых помещений, расположенных в административном здании, обязан заключить с истцом, как управляющей организацией договор управления нежилым зданием № Э/37/2017 и агентский договор № К/37/2017г.

Претензионный порядок соблюден.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В настоящем случае в ЕГРП содержатся сведения о  том, что собственником части помещений площадью 456,8 кв.м, за которые истец взыскивает с ответчика денежные средства, значится третье лицо.

Вместе с тем, в силу статьи 210 ГК РФ именно собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

При этом в случае, если ответчик фактически пользовался нежилыми помещениями площадью 456,8 кв.м. в заявленный в иске период, собственник данных помещений не лишен возможности предъявить к ответчику требования о взыскании неосновательного обогащения или убытков в виде оплаченных в пользу управляющей организации затрат на содержание данного помещения.

Поскольку переход права собственности ответчика на часть нежилого помещения площадью 456,8 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в установленном порядке до настоящего времени не зарегистрирован, в силу статей 131, 223, 551 ГК РФ право собственности ответчика на данные помещения не возникло, следовательно, истец не вправе предъявлять ответчику требование о взыскании коммунальных расходов и иных расходов, связанных с управлением зданием в части указанного помещения.

Ссылка третьего лица на состоявшиеся судебные акты по иным делам, в том числе по делам № А41-51093/15, № А40-8131/2014, № А40-222891/16 несостоятельна, поскольку доказательства регистрации перехода прав собственности от продавца к покупателю (ответчику) в ЕГРП  отсутствуют, тогда как именно государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 52 совместного Постановления Пленума ВАС РФ и ВС РФ №10/22 от 29.04.2010).

Доказательства, свидетельствующие о наличии у ответчика неисполненных обязательств о оплате расходов истца пропорционально площади принадлежащих ответчику помещений (1614, 60 кв.м) не представлены, и стороны на наличие таковых не ссылаются; спор имеется только в отношении дополнительных площадей (456,8 кв.м), на которые право собственности ответчика не зарегистрировано.

При таком положении в удовлетворении имущественной части иска надлежит отказать с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Что касается требований об обязании ответчика заключить с истцом договор управления нежилым зданием № Э/37/2017 и агентский договор № К/37/2017, данные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

В силу статей 421, 422 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Положениями пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Для понуждения ответчика к заключению договора истец обязан доказать факт направления ответчику оферты или иного предложения о заключении договора; наличие у ответчика возможности заключить предлагаемый договор; наличие обязанности у ответчика заключить договор в силу предписания правовых норм ГК РФ, иного закона или добровольно принятых обязательств.

Истцом не доказано, что ответчик имеет возможность заключить договор; что направлялась ответчику оферта о заключении договора; что ответчик имеет обязанность заключить договор.

Учитывая, что добровольных обязательств по заключению договора управления  и агентского договора ответчик на себя не брал, и законом такая обязанность на него не возложена, правовые основания для обязания ответчика заключить договор управления и агентский договора отсутствуют.

Бремя несения расходов за содержание нежилого помещения и общего имущества в силу закона не зависит от заключения отдельным собственником договора управления жилым домом.

Договор управления многоквартирным домом относится к публичным договорам.

Согласно пункту 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

На основании пункта 3 статьи 426 ГК РФ отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

Положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ применяются при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора.

Следовательно, обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор возможно в случае, если от его заключения уклоняется сторона, для которой заключение договора обязательно в силу ГК РФ или иных законов, либо иная сторона приняла на себя обязательства заключения такого договора в дальнейшем.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ заключение договоров управления многоквартирным домом является обязательным для истца, а не для ответчика, поскольку истец, избранный в качестве управляющей организации, обязан предоставлять услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества всего дома, в связи с чем, основания для понуждения ответчика к заключению договора управления многоквартирным домом и агентского договора в порядке статьи 445 ГК РФ отсутствуют.

В этой части иска суд отказывает с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца. Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171,176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                                Е.В. Немтинова