/

 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-39615/2017

г. Краснодар

25 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена  25 сентября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца – акционерного общества «Ульяновсккурорт» (ИНН 7325007322,                ОГРН 1027301171094), ответчика – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Сулименко О.А.) по делу № А32-39615/2017, установил следующее.

  Акционерное общество «Ульяновсккурорт» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.10.2015 № 4900010104 путем изложения пункта 3.2 раздела 3 «Арендная плата» договора в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.10.2015 № 23/50-2015 коэффициента инфляции в размере 4% (Федеральный закон от 18.12.2016 № 415-ФЗ                  «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов») и составляет 169 152 рублей 74 копейки».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018, исковое заявление удовлетворено. Пункт 3.2 заключенного сторонами договора аренды от 27.10.2015 № 49000010104 изложен в редакции, предусматривающей применение при определении годовой арендной платы за участок на 2018 год рыночной стоимости земельного участка и ставки арендной платы 1,5%, установленной пунктом 7 постановления администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи» (далее – постановление № 1699), с учетом коэффициентов инфляции на 2016, 2017, 2018 годы, что составляет 175 918 рублей 85 копеек. Суды исходили из того, что администрация определила размер арендной платы по договору без учета действующих нормативных правовых актов. Суды квалифицировали требование общества как иск об изменении договора в части условия об арендной плате. Исходя из содержания пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) размер арендной платы устанавливается на момент вынесения решения. К спорным правоотношениям подлежит применению постановление № 1699, расчет арендной платы необходимо производить исходя из рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом об оценке            от 07.10.2015 № 23/50-2015, ставки 1,5% и коэффициентов инфляции на 2016, 2017                      и 2018 годы. Суды указали, что для достижения правовой определенности в договорных правоотношениях сторон пункт 3.2 договора необходимо изложить в корректной редакции вне зависимости от предложенной истцом формулировки. Судебные инстанции также учитывали обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А72-13222/2016. 

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить решение от 16.05.2018 и постановление от 05.07.2018, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления общества. Податель жалобы указывает, что суды применили недействующие нормативные правовые акты. Отчет об оценке и установленную им стоимость арендной платы за участок общество в установленном порядке не оспорило. Предусмотренные действующим законодательством основания для внесения изменений договор аренды отсутствуют. Обязательный досудебный порядок урегулирования спора в данном случае не соблюден.

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам                статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), представителей в суд округа не направили. 

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

  Как видно из материалов дела, муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 27.10.2015 № 4900010104, по условиям которого обществу передан в аренду земельный участок площадью                            7 700 кв. м (кадастровый номер 23:49:0120002:1557), расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Ближняя, д. 36, с видом разрешенного использования – «база отдыха», в территориальной зоне «ЖК». Категория земель – земли населенных пунктов (пункт 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 10.12.2015). Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.11.2015.

  Указанный земельный участок находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи (свидетельство о государственной регистрации права               от 10.04.2015).

  На данном земельном участке расположены принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимого имущества.

  Согласно пункту 2.1 срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации и до 29.09.2064.

 В соответствии с пунктами 3.1 и 3.2 договора арендная плата исчисляется с момента возникновения права собственности на объект недвижимости и до 29.09.2064. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.10.2015 № 23/50-2015 и составляет 845 518 рублей 00 копеек.

 Общество, указывая, что пункт 3.2 договора аренды от 27.10.2015 не соответствует требованиям нормативных правовых актов, направило в адрес администрации письмо                   от 07.07.2017 № 901, в котором предложило внести изменения в пункт 3.2 договора и приложило дополнительное соглашение. Суды установили, что названное письмо вручено администрации г. Сочи 14.07.2017 (т. 1, л. д. 103 – 106).

Общество, полагая, что условие договора о размере арендной платы противоречит нормативным правовым актам, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

   На основании статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

   Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение ее размера, подлежащего внесению арендатором в определенный период, необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

В постановлении главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210)  2009 – 2016 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи.

 Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ                     «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 5.2 постановления № 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах.

Рассматриваемый земельный участок не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 постановления № 210, поэтому арендную плату следует определять в зависимости от его рыночной стоимости.

В то же время в пункте 2 постановления № 210 недостаточно определенно сформулированы положения, касающиеся исчисления арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, в связи с чем при расчете арендной платы за спорный участок на момент заключения договора подлежали применению постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 (далее – постановление № 50), которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, и постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее – постановление № 1061), которое утратило силу только с 17.11.2015. В преамбуле к постановлению № 1061 указано, что оно применяется, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

Названными нормативными правовыми актами установлено, что арендная плата за земли, аналогичные спорному участку на территории Краснодарского края и города Сочи, устанавливается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

 В пункте 4.1 постановления № 1061 указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р х С х Ки, где Ап – размер арендной платы за земельный участок, руб.; Р – рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С – ставка арендной платы, %; Ки – коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2. раздела 5 данного постановления.

Из отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.10.2015                 № 23/50-2015 следует, что размер годовой арендной платы определен оценщиком на основании пункта 6 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, согласно которому годовая арендная плата рассчитана путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определенной на основании результатов оценки, на ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации 8,25% годовых.

В то же время судебные инстанции правомерно указали, что методика, регулирующая порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, не могла применяться в отношении земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования.

Следовательно, на дату заключения условие договора о размере арендной платы (пункт 3.2) не соответствовало требованиям приведенных нормативных правовых актов.

С учетом недействительности названного условия суды правомерно указали, что требования истца о внесении изменений в договора в части установления размера арендной платы (пункт 3.2 договора) направлены на достижение правовой определенности в правоотношениях сторон, в связи с тем, что арендная плата является регулируемой и ее размер, согласно изложенным выше правилам определяется в соответствии с применимыми нормативными правовыми актами.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09 указано, что  в подобной ситуации стороны договора не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

В силу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

С учетом приведенной нормы для определения размера арендной платы по договору суды правомерно руководствовались действующим на момент разрешения спора постановлением № 1699.

Согласно пункту 2 постановления № 1699 размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 постановления № 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка. Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В отчете от 07.10.2015 № 23/50-2015 рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 10 248 700 рублей, поэтому с учетом ставки 1,5% и уровня инфляции размер годовой арендной платы в 2018 году составляет 175 918 рублей                        85 копеек.

         Выводы судов о порядке определения размера арендной платы за спорный земельный участок соответствуют названному муниципальному нормативному правовому акту. С учетом регулируемого характера арендной платы и необходимости внесения определенности в отношения сторон суды правомерно удовлетворили требования общества.

            Доводы жалобы администрации не учитывают положений приведенных нормативных правовых актов, а  также обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу № А72-13222/2016,  поэтому отклоняются судом округа.

           Довод администрации о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора рассмотрен апелляционным судом и правомерно отклонен.

При таких обстоятельствах основания для отмены решения от 16.05.2018 и постановления от 05.07.2018 по доводам жалобы отсутствуют, поскольку они не опровергают выводы судов, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу фактических обстоятельств, что выходит за пределы полномочий арбитражного суда округа в силу требований статей 286 и 287 Кодекса. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, правильно применили нормы материального права.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со статьей 288 Кодекса, арбитражный суд округа не установил.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.05.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2018 по делу № А32-39615/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

            Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    Я.Е. Волков                                                                                                                                    В.Е. Епифанов