АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

«

Дело № А68-8111/2024

г. Калуга

26» августа 2025 года

 

Резолютивная часть постановления оглашена «19» августа 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме «26» августа 2025 года

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                                 Коровушкиной Е.В.,

судей                                                                                   Попова А.А.,

                                                                                              Серокуровой У.В.,

при участии в судебном заседании:

от комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы: представитель ФИО1, по доверенности от 12.01.2023,

от общества с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Юстиция»: представитель ФИО2, по доверенности от 23.12.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А68-8111/2024, 

установил:

комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Юридическая компания «Юстиция» (далее - ООО ЮК «Юстиция», ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества от 28.08.2020 № Ц-2020031.

            К участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена: инспекция Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия.

            Решением Арбитражного суда Тульской области от 05.03.2025 исковые требования  удовлетворены, распределены судебные расходы.

            Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 решение Арбитражного суда Тульской области от 05.03.2025  отменено, принят новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении иска.

            Не согласившись с принятым судебным актом, истец  обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление  суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.

В обоснование своей позиции кассатор указывает, что судом допущено нарушение норм материального и процессуального права, поскольку ООО ЮК «Юстиция» нарушило существенные  условия договора аренды муниципального имущества № Ц-2020031 от 28.08.2020, а именно: не предоставило до 31.03.2023 заверенную копию согласованной проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, независимую (банковскую) гарантию исполнения обязательств по проведению работ, не обеспечило страхование переданного имущества; а   последующее выполнение ответчиком указанных условий в ходе рассмотрения спора не может рассматриваться как устранение нарушений и не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора. Также кассатор заявляет о приобщении в суде апелляционной инстанции доказательств в нарушение норм процессуального права.

   От ООО ЮК «Юстиция» в суд округа поступил отзыв на кассационную жалобу, в которой ответчик выражает несогласие с доводами кассационной жалобы, просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения.

   В  судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы жалобы, представитель ответчика возражал против доводов жалобы.

 Неявка иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не препятствует рассмотрению кассационной жалобы в силу части 3 статьи 284 АПК РФ.

Законность судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ в рамках доводов кассационной жалобы.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 28.08.2020 между ООО ЮК "Юстиция" и комитетом заключен договор № Ц-2020031 аренды недвижимого муниципального имущества: нежилое здание, 3-этажное, в том числе 1 подземный этаж, лит. А, А1, а, Б, общей площадью 483 кв. м, с кадастровым номером 71:30:050101:125, являющееся объектом культурного наследия федерального значения "Усадьба", расположенного по адресу: г. Тула, Центральный район, пер. Черниковский, д. 8, сроком на  49 лет с 28.08.2020 по 27.08.2069.

  Имущество предоставляется для его использования в качестве объектов торговли, организации общественного питания и гостиниц (пункт 1.2 договора).

            Решением Тульской городской Думы от 27.06.2018 № 54/1303 утвержден Порядок установления льготной арендной платы в отношении неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к муниципальной собственности муниципального образования город Тула, в силу которого условиями предоставления льготной арендной платы являются:

1) заключение арендатором договора аренды на объект культурного наследия на срок до 49 лет;

2) обязательство арендатора получить и предоставить арендодателю независимую гарантию исполнения обязанности провести работы по сохранению имущества, являющегося объектом культурного наследия. Независимая гарантия является обеспечением исполнения арендатором обязанности провести работы по сохранению имущества. Сумма независимой гарантии составляет 35% от стоимости работ по сохранению имущества, являющегося объектом культурного наследия, указанной в согласованной в установленном порядке проектной документации по сохранению, и предоставляется в срок, не превышающий одного месяца со дня согласования в установленном порядке проектной документации;

3) обязательство арендатора страховать имущество ежегодно в течение срока аренды в пользу арендодателя от рисков гибели и повреждения;

4) обязательство арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в срок, не превышающий 7 лет со дня передачи объекта культурного наследия в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации по сохранению объекта культурного наследия, в соответствии с актом технического состояния, предусмотренным статьей 47.2 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-Ф3;

5) арендатор не вправе передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора, осуществлять залог арендных прав или вносить их в качестве вклада (паевого взноса) в некоммерческие и коммерческие организации. Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать объект аукциона в субаренду, с соблюдением требований действующего законодательства.

Учитывая, что арендованное имущество является объектом культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии, разделом 4 договора предусмотрен ряд обязанностей арендатора по содержанию объекта культурного наследия.

В частности, в соответствии с пунктом 4.2.7 арендатор обязан не позднее 31 марта 2023 предоставить арендодателю заверенную копию согласованной проектной документации по сохранению имущества, являющегося объектом культурного наследия, а также независимую (банковскую) гарантию исполнения обязанности провести работы по сохранению имущества, являющегося объектом культурного наследия. Независимая (банковская) гарантия является обеспечением исполнения арендатором обязанности провести работы по сохранению имущества. Сумма независимой (банковской) гарантии составляет 35% от стоимости работ по сохранению имущества, являющегося объектом культурного наследия, указанной в согласованной в установленном порядке проектной документации по сохранению имущества.

В соответствии с пунктом 4.2.14 в целях обеспечения сохранности муниципальной собственности, арендатор обязан страховать имущество ежегодно в течение срока аренды в пользу арендодателя от рисков гибели и повреждения и в пятидневный срок после завершения процедуры страхования представлять арендодателю надлежащим образом оформленный страховой полис (договор страхования имущества), выданный страховой организацией.

В связи с неисполнением арендатором условий договора аренды от 28.08.2020 № Ц-2020031, предусмотренных пунктами 4.2.7 и 4.2.14, арендодатель неоднократно обращался к ответчику с претензиями о необходимости предоставления проектной документации по сохранению объекта, его страхованию, а также предоставления банковской гарантии.

Согласно пункту 10.2 договора по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий настоящего договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно (умышленно или неосторожно) ухудшает имущество, инженерно-технические коммуникации; более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 5.2 договора срока платежа не вносит арендную плату; не выполняет обязательства, предусмотренные пунктами 4.2, 6.1 договора; не выполняет особые условия, предусмотренные пунктом 9 договора.

Поскольку ответчик не соблюдал условия договора аренды, истец направил претензию от 18.04.2024 № КИи3О/И-5893 с предложением расторгнуть договор аренды.

В ответе от 22.05.2024 № 16 на претензию ООО ЮК «Юстиция» отказалось от расторжения договора аренды и просило отозвать претензию.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 309, 310, 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исходил из того, что доказательства исполнения условий договора, в частности предоставление истцу заверенной копии согласованной проектной документации, гарантии исполнения обязанности провести работы по сохранению имущества, подтверждение страхования имущества ответчиком в материалы дела не представлены.

Суд апелляционной инстанции не согласился с указанными выводами суда, руководствуясь   пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452,  ст. 619 ГК РФ , принял во внимание предоставление арендатором в суд первой инстанции  доказательств  исполнения условий договора по  передаче  истцу  согласованной проектной документации, в связи с чем нарушение  договора до рассмотрения спора по существу было устранено, что  является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что проектная документация на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (имущества, переданного арендатору по договору) согласована инспекцией Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия 29.01.2025 (исх. № 47-02-04/231).

Письмом от 11.02.2025 ответчик направил истцу, а истец в этот же день получил согласованную проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба», конец XVIII - начало XIX в. Тульская область, г. Тула, Центральный район, пер. Черниковский, д. 8, лит. А, А1, а, Б. Копия названного письма ответчиком представлена в материалы дела, представитель истца в ходе рассмотрения дела подтвердил получение проектной документации.

Судом апелляционной инстанции отклонен довод о существенном нарушении условий договора в связи с непредоставлением договора страхования, банковской гарантии,  поскольку из  ответов  страховых компаний (СПАО «Ингосстрах», Альфа-Страхование, ООО «Страховая компания «Согласие»), представленных при рассмотрении спора судом области,  отдельные элементы переданного в аренду по договору имущества находятся в аварийном состоянии, подобные объекты в рамках правил страхования имущества юридических лиц не рассматриваются. В период реконструкции объекта имущество должно быть застраховано по правилам страхования строительно-монтажных работ.

Суд апелляционной инстанции, оценив условия договора и обстоятельства правоотношений, пришел к выводу, что сумма независимой (банковской) гарантии в соответствии с условиями договора определяется в процентном соотношении от стоимости работ по сохранению имущества, указанной в согласованной проектной документации, определение ее размера и предоставление истцу до согласования этой документации не представлялось возможным.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что на стадии разработки и согласования проектной документации по сохранению имущества, являющегося объектом культурного наследия, арендатор не имел возможности по независящим от него обстоятельствам выполнить условие, предусмотренное пунктом 4.2.14 договора аренды, в связи с чем данное нарушение нельзя считать допущенным по вине ответчика.

Судом апелляционной инстанции в порядке  ст. 268 АПК РФ приобщены  платежное поручение № 34 от 28.04.2025 и счет от 24.04.2025, подтверждающие уплату вознаграждения за предоставление банковской гарантии, а также письмо от 28.04.2025, которым ответчик известил истца о выполнении п. 4.2.14 договора (заключение договора страхования),  что не привело к принятию незаконного судебного акта, учитывая  вышеизложенные выводы суда на основании доказательств, имеющихся  в деле при рассмотрении судом области.

Исходя из анализа положений статьи 619 ГК РФ, с учетом правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", нормы вышеуказанной статьи ГК РФ направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Судом апелляционной инстанции обоснованно было учтено, что   согласно п. 4.2.6 договора арендатор принял обязательства провести работы по сохранению имущества, определенные актом технического состояния, в порядке и сроки, указанные в акте технического состояния, акт технического состояния от 12.05.2020 № 46-20 является приложением к настоящему договору.

            В силу п. 2 ст. 47.2  Федерального закона  от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" состав (перечень) видов работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия, сроки (периодичность) проведения таких работ определяются соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, определенным пунктом 7 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, с учетом мнения собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия на основании составленного соответствующим органом охраны объектов культурного наследия акта технического состояния объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия с учетом вида данного объекта культурного наследия, его индивидуальных особенностей, физического состояния, функционального назначения и намечаемого использования объекта культурного наследия.

            Как установлено судом,  из представленной в материалы дела переписки, в частности, писем от 09.03.2023 № 09, от 07.04.2023 № КИиЗО/И-3118, от 11.04.2023 № 16, от 10.05.2025 № 47-12/1540, от 30.05.2023 № 47-10-1395, от 14.06.2023 № КИиЗО/И-5364 (т. 1, л.д. 92, 94, 95, 96, 98, 113),  Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, инспекцией Тульской области по государственной охране объектов культурного наследия, с 2023 рассматривалась возможность изменения срока разработки научно-проектной документации для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

             В   новом плане проведения работ по сохранению объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба» (л.д. 99 т. 1) срок разработки научно-проектной документации для проведения работ по сохранению (реставрации) объекта культурного наследия - до 06.2025 (пункт 1); выполнение производственных работы по реставрации в соответствии с согласованной органом государственной охраны проектной документацией - до 04.2028 (пункт 2).

В связи с изложенным,  суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что  сроки, предусмотренные новым  планом, ответчиком не нарушены, арендная плата вносилась им в полном объеме с незначительной просрочкой, а основания для расторжения договора отпали в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции.

При этом судом не установлено обстоятельств, подтверждающих ухудшение состояния объекта или выявление нарушений в соответствии с Федеральным  законом   от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Суд апелляционной инстанции,   повторно оценив доводы и доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи,  принимая во внимание долгосрочный характер договора, а также то, что обстоятельства, послужившие основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением, устранены ответчиком добровольно до рассмотрения спора по существу, при не представлении истцом доказательств того, что из-за действий ответчика он лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, пришёл к выводу, что применение такой  меры ответственности, как прекращение договорных отношений, несоразмерно последствиям нарушения обязательства и нарушает баланс интересов сторон. 

Расторжение договора при таких фактических обстоятельствах  не приведет к своевременному принятию мер по сохранению объекта культурного наследия с учетом необходимости заключения нового договора в соответствии с установленными процедурами и разработки проектной документации по сохранению объекта новым арендатором.

Суд округа отклоняет доводы кассационной жалобы, поскольку они выражают несогласие с результатами оценки доказательств, направлены на их переоценку, не опровергают выводы судов.

Указанное свидетельствует о том, что переоценка и установление иных фактических обстоятельств не относится к полномочиям суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

            Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2025 по делу № А68-8111/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

Председательствующий                                                             Е.В. Коровушкина

Судьи                                                                                                          А.А. Попов

                                                                                                          У.В. Серокурова