АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-25537/2019

г. Владивосток

01 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 01 июня 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Лошаковой А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Приморского края в интересах Владивостокского городского округа в лице Администрации г. Владивостока к управлению муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, 1032501280602), обществу с ограниченной ответственностью "Пасификбэй" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьи лица: Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» о признании недействительным договора в части, 

при участии в заседании:

от Прокуратуры Приморского края – ФИО2, удостоверение;

от Министерства имущественных и земельных отношений Приморского края – ФИО3, служебное удостоверение, доверенность от 10.01.2020, диплом ВСГ 3816247;

от Администрации г. Владивостока – ФИО4, удостоверение, доверенность от 13.12.2019, диплом 102507 0030317;

от управления муниципальной собственности г.Владивостока – ФИО4, удостоверение, доверенность от 17.12.2019, диплом 102507 0030317,

установил:

истец - Заместитель прокурора Приморского края (далее – прокуратура), действующий в интересах Владивостокского городского округа в лице Администрации г. Владивостока, обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском к ответчикам - управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее – УМС, управление), департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (далее департамент), обществу с ограниченной ответственностью "Пасификбэй" (далее - ООО "Пасификбэй", общество) о признании недействительным пункта 5.4 договора аренды земельного участка от 13.11.2018 № 28-Ю-23459, заключенного между департаментом и ООО "Пасификбэй", в части слов: «Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление».

Определением от 10.03.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока» (далее – АО «КРДВ»).

В судебном заседании 10.03.2020 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ) удовлетворил ходатайство прокуратуры об уточнении исковых требований, согласно которому прокуратура просит признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 13.11.2018 № 28-Ю-23459, заключенного между департаментом и ООО "Пасификбэй", полностью.

ООО "Пасификбэй" считает исковые требования подлежащими удовлетворению, о чем указало в отзыве на иск.

Департамент в отзыве на иск, полагает себя ненадлежащим ответчиком.

До начала судебного заседания от прокуратуры поступили ходатайства об отказе от исковых требований, предъявленных к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (далее – министерство) и о привлечении министерства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Управляющая компания в отзыве на иск, считает требования не подлежащими удовлетворению.

АО «КРДВ», ООО "Пасификбэй" надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание  не явились. В соответствии со статьей 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие, указанных лиц. 

В настоящем судебном заседании прокуратура ходатайства                           об отказе от заявленных требований к министерству и о привлечении министерства к участию в деле в качестве третьего лица поддержала.

Представитель УМС и администрации в судебном заседании требования прокуратуры оспорил, полагает требования не подлежащими удовлетворению.

Представитель департамента ранее изложенную позицию по делу поддержал.

Суд согласно постановлению администрации Приморского края от 20.08.2019 № 547-ПА уточняет правильное наименование департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (в связи с переименованием последнего) на Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Суд, рассмотрев ходатайство пркуратуры об отказе от заявленных требований в части требований признать недействительным пункт 5.4 договора аренды земельного участка от 13.11.2018 № 28-Ю-23459, предъявленных к министерству, приходит к выводу, что отказ от исковых требований не противоречит закону и не нарушает прав других лиц, поэтому частичный отказ от иска принимается судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Производство по делу в части требований о признании пункта 5.4 договора аренды земельного участка от 13.11.2018 № 28-Ю-23459, предъявленных к министерству подлежит прекращению применительно к пункту 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Суд, рассмотрев ходатайство прокуратуры о привлечении министерства к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, считает ходатайство подлежащим удовлетворению и в порядке статьи 51 АПК РФ привлекает к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края.

Из материалов дела и пояснений представителей сторон следует, что ООО «Пасификбэй» является резидентом Свободного порта Владивосток(далее – СПВ) на основании заключенного соглашения № СПВ-842/18 от 10.08.2018 об осуществлении деятельности резидента СПВ (далее - соглашение).

Согласно п. 1.1.1. соглашения резидент принял на себя обязательства по реализации в период с 2019 по 2025 гг. инвестиционного проекта «Строительство жилого комплекса бизнес класса «Лидер.

В соответствии с пунктом 1.4. соглашения резидент обязался осуществлять деятельность по реализации инвестиционного проекта на территории ВГО в границах трех земельных участков: земельного участка ориентировочной площадью 24 000 - 27 000 кв.м в кадастровом квартале 25:28:040014, в районе ул. Адмирала ФИО5, д. 40 (примыкающего к земельному участку с кадастровым номером 25:28:040014:5333); земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:5333, площадью 4000 кв.м., в районе ул. Адмирала ФИО5, д.40; земельного участка ориентировочной площадью 2 500 - 4 000 кв.м в кадастровом квартале 25:28:040014, в районе ул. Адмирала ФИО5, д.40 (примыкающего к земельному участку с кадастровым номером 25:28:040014:5333).

13.11.2018 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключен договор № 28-Ю-23459 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:5730 площадью 2916 кв.м из земель населенных пунктов, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Адмирала ФИО5, в районе д. 40, разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта «Строительство жилого комплекса Бизнес класса «Лидер».

Срок аренды земельного участка установлен по 09.08.2033 (п. 1.3 договора). 

06.12.2016 государственная регистрация сделки осуществлена.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях: 

- использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в п. 1.1 договора; 

- невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд; 

- нарушения арендатором иных условий договора и требований действующего законодательства; 

- расторжения соглашения об осуществлении деятельности от 10.08.2018 № СПВ-842/18, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 212-ФЗ «О свободном порте Владивосток», и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток. Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления Арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда Арендатор получил либо должен был получить уведомление.

Прокуратура полагая, что пункт 5.4 договора не соответствует требованиям закона, обратилась с рассматриваемыми требованиями в суд.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, считает, заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований. Таким образом, названный иск заявлен в пределах предоставленных прокурору полномочий.

В пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» разъяснено, что предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах втором и третьем части 1 статьи 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Спорный договор аренды заключен между департаментом (переименован в министерство) и обществом в отношении публичного земельного участка (пункт1.1 договора)  на срок более пяти лет (пункт 1.3 договора).

В соответствии с Законом Приморского края от 18.11.2014 № 497-КЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края» (в редакции Закона Приморского края от 06.03.2019 № 466-КЗ) полномочия по распоряжению земельными участками, расположенными на территории Владивостокского городского округа, до 01.01.2019 осуществлялись департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края, а с 01.01.2019 осуществляются органом местного самоуправления - УМС г. Владивостока.

В данной связи, права и обязанности арендодателя по спорному договору на момент рассмотрения спора судом, принадлежат УМС г.Владивостока.

Как установлено судом, правоотношения из договора аренды земельного участка, пункты которого оспариваются,  регулируются главой 34ГК РФ, с особенностями, установленными Земельным кодексом  Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и общими положениями гражданского законодательства о договорах.

Согласно п. 1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами п. 4 ст. 421 ГК РФ.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В силу пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с правовой позицией Пленума ВАС РФ, изложенной в пункте 18 Постановления от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Общие основания и порядок расторжения договора аренды регламентированы ст.ст. 450, 619 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя (в том числе в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату), а также определено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст.ст 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, законодательством прямо предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.

Предметом заключенного между ответчиками договора аренды выступает публичный земельный участок, при этом из пункта 1.3 договора следует, что он заключен на срок более чем 5 лет.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежат применению положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ, имеющие приоритет перед общими положениями гражданского законодательства о договоре, не допускающие возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения указанной категории.

В связи с этим, положения п. 5.4 договора, предоставляющие арендодателю право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды, противоречат действующему законодательству.

Кроме того, спорный земельный участок предоставлен обществу на основании заключенного обществом с АО «КРДВ» соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток, согласно которому общество реализует инвестиционный проект «Строительство жилого комплекса Бизнес класса «Лидер».

Необоснованное расторжение УМС создаст препятствия для реализации указанного проекта, затронет интересы жителей, связанные с возможностью приобретением ими жилых помещений, негативно отразится на общей инвестиционной привлекательности Владивостокского городского округа, как территории, вошедшей в зону — Свободный порт Владивосток, и не соответствует государственным мерам по привлечению частных инвестиций в развитие территорий.

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», посягающей на публичные интересы является, в том числе, сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом. 

Таким образом, установив в договоре условия о праве его внесудебного расторжения арендодателем, стороны нарушили прямо установленный п. 9 ст. 22 ЗК РФ законодательный запрет, что свидетельствует о ничтожности оспариваемых положений данного договора.

В силу ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно пункту 100 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского РФ" признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ).

Из анализа содержания договора следует, что он охватывает комплекс прав и обязанностей сторон и в остальной части не оспаривается. В силу чего, суд делает вывод, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части.

На основании изложенного, требования о признании недействительным пункта 5.4 договора от 13.11.2018 № 28-Ю-23459, заключенного управлением и обществом подлежат удовлетворению, в силу статей 166,168,180 ГК РФ.

Поскольку при обращении в суд прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины, управление также освобождено от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, государственная пошлина за рассмотрение иска с учетом пропорциональности подлежит взысканию с общества.

Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

р е ш и л:

Прекратить производство по делу в части требований, предъявленных к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края.

Привлечь Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Признать недействительным пункт 5.4 договора от 13.11.2018 № 28-Ю-23459 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040014:5730.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Пасификбэй" в доход федерального бюджета госпошлину по иску в сумме 3000руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                            Лошакова А.А.