АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-37664/2018 

Дата принятия решения –  16 апреля 2019 года.

Дата объявления резолютивной части –  09 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гаринова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Индивидуального Предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРНИП 317169000118482, ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Бахетле-1», г. Казань (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), при участии третьих лиц: ООО «Каскад», г. Казань и ООО «Смарт Клиник», г. Казань о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения за №28-09/01 от 28.09.2015г. с 12.02.2018 г., взыскании 57 021 руб. долга, 16 422 руб. неустойки, 624 000 руб. стоимости причиненного ущерба и 5 000 руб. в возмещение расходов, связанных с оплатой экспертного заключения по определению стоимости причиненного ущерба.

с участием представителей: 

от истца: 1) ФИО2, лично;

                  2) ФИО3, доверенность от 10.12.2018 года;

от ответчика: ФИО4, доверенность от 31.10.2018 года;

от третьих лиц: не явились, извещены;

                                           У С Т А Н О В И Л:

Истец, Индивидуальный Предприниматель ФИО2, г. Казань  обратился с иском к  Ответчику, Обществу с ограниченной ответственностью «Бахетле-1»,                г. Казань о признании расторгнутым договора аренды нежилого помещения за №28-09/01 от 28.09.2015г. с 12.02.2018 г., взыскании 57 021 руб. долга, 16 422 руб. неустойки, 624 000 руб. стоимости причиненного ущерба и 5 000 руб. в возмещение расходов, связанных с оплатой экспертного заключения по определению стоимости причиненного ущерба.

На основании ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора ООО «Каскад», г. Казань и ООО «Смарт Клиник», г. Казань.

Третьи лица не явились, извещены.

На основании п.3 ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании истцом, на основании ст. 49 АПК РФ было заявлено об уточнении исковых требований. Просил признать договор аренды №28-09/01 от 28.09.2015 г. нежилого помещения за №1324, общей площадью 158,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> расторгнутым с 12.02.2018 г. на основании п.8.4 договора. Взыскать с ответчика 20812 руб. неустойки за период с 13.02.2018 года по 12.02.2019 года, 624 000 руб. стоимости причиненного ущерба и 5 000 руб. в возмещение расходов, связанных с оплатой экспертного заключения по определению стоимости причиненного ущерба.

Уточнение суммы иска судом принято.

Ответчик представил письменный отзыв в котором указал, что сумму основной задолженности он уже погасил, заявил о намерении оплатить неустойку и указал, что им не оспаривается сумма восстановительного ремонта в размере 119 113 руб. 50 коп.. В остальной части иск не признал.

Заслушав представителей сторон, исследовав и проанализировав материалы дела, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно ч.1 ст. 71 АПК РФ,  Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Материалами дела установлено, что между ИП ФИО5, в лице ИП ФИО2 (арендодатель) и ООО «Розторг-ЛМ» (арендатор) 28.09.2015 г. был заключен договор аренды нежилого помещения № 28-09/01, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение № 1324 общей площадью 158,5 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>. Помещение использовалось для коммерческой деятельности арендатора в сфере торговли. 

Дополнительным соглашением № 1 от 30.12.2015 года сторонами были уточнены условия оплаты и наименование арендатора в связи с произведенным переименованием на  ООО «Продуктовая лавка». Затем, на основании соглашением о перемене лица в обязательстве по договору аренды нежилого помещения от 27.10.2016 года новым арендатором стал ответчик – ООО «Бахетле-1», г. Казань. В связи с регистрацией права собственности на нежилое помещение за ИП ФИО2, права и обязанности арендодателя по договору с 20.09.2016 года перешли к истцу.

Согласно п.7.1. договора аренды, срок аренды составляет 10 лет, до 03.11.2025 года.

Письмом от 10.01.2018 года ответчик сообщил истцу о досрочном прекращении договора аренды помещения  на основании п.8.3. договора.

Впоследствии, 12.02.2018 года между истцом и ответчиком был подписан акт возврата помещения в соответствии с которым ответчик передал, а истец принял арендованное помещение из аренды. При этом в приложении № 1 к указанному акту сторонами был составлен перечень необходимых и согласованных сторонами видов работ по приведению помещения в первоначальное состояние с учетом естественного износа.

Согласно расчету истца, за ответчиком числилась задолженность по оплате арендных платежей  в сумме 57 021 руб. за период с 01.02.2018 года по 12.02.2018 года, которая была оплачена ответчиком лишь 12.02.2019 года, в связи с чем истец исключил указанную сумму из числа исковых требований при уточнении иска в ходе рассмотрения дела.

Кроме того, согласно п.5.4. договора, в случае несвоевременного внесения арендатором любых платежей по договору, арендодатель имеет право на взыскание пени в размере 0.1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно уточненному расчету истца сумма пени за период просрочки внесения арендной платы с 13.02.2018 года по 12.02.2019 года составляет 20 812 рублей. Указанная сумма ответчиком не оспаривалась.

В соответствии с п.60 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В силу п.63 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 ГК РФ, независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Нарушение ответчиком сроков оплаты арендной платы по договору аренды подтверждено материалами дела, ответчиком не оспорено, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Согласно части 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

При решении вопроса о взыскании неустойки, суд обязан исследовать соразмерность подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). В силу положений статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка носит компенсационный характер и она должна быть соразмерна последствиям нарушения обязательств.

По смыслу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Согласно части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.

Доказательств явной несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в материалы дела не представил. Ответчиком в материалы дела также не представлены доказательства того, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Правовых оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушенного обязательства.

Суд исходит из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно.

Размер неустойки, предусмотренный договором, в данном случае сам по себе не является обстоятельством, свидетельствующим о чрезмерности требований. Указанный размер ответственности за нарушение сроков оплаты арендных платежей установлен договором, что в свою очередь соответствует принципам свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Следовательно, на момент подписания договора аренды размер ответственности, установленный договором, устраивал арендатора. Нарушения оплаты арендных платежей произведены ответчиком, действуя собственной волей, в своем интересе.

Одно из основных начал гражданского законодательства - свобода договора (пункт 1 статьи 1, статья 421 ГК РФ), а одним из частных его проявлений, в свою очередь, является закрепленная параграфом 2 ГК РФ возможность для сторон договора предусмотреть на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства неустойку, которой данный Кодекс называет определенную законом или договором денежную сумму, подлежащую уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 статьи 333 ГК РФ).

В соответствии с положениями пункта 69 постановления Пленума Верховного Суда РФ №7 от 24.03.2016г. «О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств» подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таких доказательств ответчиком суду предоставлено не было.

Судом проверен представленный истцом уточненный расчет неустойки. Размер неустойки признается судом не превышающим размера, рассчитанного в соответствии с положениями договора и закона. Поскольку факт несвоевременного исполнения ответчиком денежных обязательств по оплате арендной платы подтверждается материалами дела, исковые требования о взыскании с ответчика пени подлежат удовлетворению в уточненной сумме 20 812 рублей. 

Требование истца о признании договора аренды №28-09/01 от 28.09.2015 г. нежилого помещения за №1324, общей площадью 158,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> расторгнутым с 12.02.2018 г. на основании п.8.4 договора также подлежит удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Разделом 8 договора стороны предусмотрели порядок и условия изменения и  расторжения договора. 

Согласно п. 8.3 договора, арендатор вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю в случае: не предоставления помещения в срок или создание препятствий в пользовании, невозможности использования в целях разрешенного использования по вине арендодателя более чем 20 дней в течение 3 последовательных месяца, не исполнения арендодателем обязанности по обременению помещения (залог, продажа, ипотечный залог) если это мешает пользованию или ухудшает положение арендатора, в случае начала процедуры ликвидации или банкротства арендодателя (пункты 8.3.1., 8.3.2., 8.3.3., 8.3.4., 8.3.5., 8.3.6.). О намерении расторгнуть договор арендатор направляет другой стороне требование об устранении нарушения и предупреждении о намерении расторгнуть договор. В случае не устранения указанного нарушения в течении 10 дней с даты его получения. Договор считается расторгнутым по истечении такого 10-дневного срока.

Согласно п.8.4. договора, арендатор вправе в одностороннем внесудебном порядке досрочно отказаться от исполнения условий настоящего договора (расторгнуть настоящий договор) путем направления арендодателю письменного уведомления. Настоящий договор в данном случае будет считаться расторгнутым по истечении 30 дней с момента получения арендодателем указанного письменного уведомления.

Уведомлением от 10.01.2018 г. исх. № 7 ответчик известил истца об одностороннем расторжении договора аренды на основании п.8.3. договора.

Вместе с тем, ответчиком в указанном уведомлении не было указано какое именно нарушение истца, как арендодателя, служит основанием к расторжению договора по п.8.3., требование об устранении нарушения уведомление также не содержит. В материалы дела таких доказательств в нарушение требований ст. 65 АПК РФ ответчиком также представлено не было. Анализ уведомления ответчика от 10.01.2018 г. исх. № 7 с учетом положений ст. 431 ГК РФ показывает, что ответчик, по сути, фактически известил истца об одностороннем расторжении договора аренды на основании п.8.4. договора, поскольку не привел точного указания на конкретный подпункт п.8.3. договора о нарушении, допущенном истцом и не требовал устранения такого нарушения.

Следует также учесть, что фактически прекращение арендных отношений по договору было произведено приемкой помещения истцом 12.02.2018 года  по акту возврата и составлением акта осмотра нежилого помещения с указанием имеющихся в нем недостатков. 

Согласно части 1 статьи 622  Гражданского кодекса Российской Федерации,  при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет убытки как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрату или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). 

Следовательно, для возложения на ответчика ответственности в форме убытков (реального ущерба) за неисполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств доказыванию либо опровержению подлежат следующие обстоятельства: 

- факт наличия реального ущерба и его размер, 

- факт противоправного поведения ответчика, 

- причинная связь между противоправным поведением ответчика и наступившим реальным ущербом.

При этом следует учитывать, что если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Оценив по правилам упомянутых норм права представленные в дело доказательства, суд считает требование истца  о взыскании 624 000 руб. стоимости причиненного ущерба и              5 000 руб. в возмещение расходов, связанных с оплатой экспертного заключения по определению стоимости причиненного ущерба подлежащим удовлетворению в сумме                    119 113 руб. 50 коп. в силу следующего.

В обоснование своего требования истцом положен отчет № 07/03-18 об определении стоимости ущерба, выполненный ООО «Поволжский региональный центр Судебной Экспертизы», согласно которому стоимость восстановительного ремонта составляет               624 000 рублей. Стоимость составления отчета составила 5 000 руб., оплаченные истцом по квитанции к приходно-кассовому ордеру от 07.03.2018 года.

Помимо этого, истцом также в материалы дела была представлена смета на выполнение строительно-монтажных работ в спорном помещении (приложение № 1 к договору подряда № 5/07 от 07.07.2018 года), выполненная ООО «Каскад» на основании договора с новым арендатором указанного помещения ООО «СмартКлиник». Согласно смете стоимость работ составила 882 096,70 рублей. 

Сравнительный анализ указанных документов показывает, что виды работ и их объемы существенно различаются как между собой, так и не соответствуют, а именно отражены в большем количестве, нежели в приложении № 1 к акту возврата помещения от 12.02.2018 года, подписанному обеими сторонами, в котором стороны согласовали перечень необходимых  видов работ по приведению помещения в первоначальное состояние с учетом естественного износа.

Судом также принимается во внимание, что как акт осмотра к отчету № 07/03-18 об определении стоимости ущерба, выполненный ООО «Поволжский региональный центр Судебной Экспертизы», так и смета на выполнение строительно-монтажных работ в спорном помещении, выполненная ООО «Каскад» составлялись в одностороннем порядке, без приглашения представителей ответчика на осмотр и спустя длительное время после фактического освобождения помещения ответчиком.

В силу изложенных обстоятельств, с учетом положений ст. 71 АПК РФ, ни отчет               № 07/03-18 об определении стоимости ущерба, выполненный ООО «Поволжский региональный центр Судебной Экспертизы», ни смета на выполнение строительно-монтажных работ в спорном помещении, выполненная ООО «Каскад» не могут быть приняты судом в качестве достоверных доказательств, объективно подтверждающих стоимость восстановительного ремонта.

При этом судом принимается во внимание, что в спорном помещении уже произведен объемный ремонт силами ООО «Каскад» на основании договора с новым арендатором указанного помещения ООО «СмартКлиник», которое с 30 июля 2018 года использует указанное помещение в своих целях. Указанные обстоятельства делают невозможным проведение независимой судебной экспертизы по определению стоимости необходимого восстановительного ремонта. 

При рассмотрении настоящего спора, судом принимались меры в судебном заседании согласовать со сторонами в порядке ст. 70 АПК РФ необходимый объем восстановительных работ (характер повреждений их количество и локализацию), поскольку представленный акт возврата от 12.02.2018 года не позволяет в полной мере определить эти данные, но стороны к такому соглашению не пришли. Какие-либо иные возможности по получению объективных доказательств у суда отсутствуют.

В тоже время, за период пользования помещением ответчиком, последний не мог не произвести износа указанного помещения, а составленный и подписанный сторонами акт возврата от 12.02.2018 года с отражением в нем видов работ по необходимому ремонту показывает, что на стороне истца неизбежно возникли убытки в связи с невозвращением ответчиком истцу принадлежащего ему имущества, в том состоянии, в котором он его получил в аренду, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

В материалы дела ответчиком также была представлена смета по определению стоимости восстановительного ремонта в торговом зале супермаркета «Бахетле» по ул. Восход,16 составленная ООО «СК СИТИКАЗАНЬ» (приложение к договору подряда № 1 от 16.02.2018 года), согласно которой сумма восстановительного ремонта составляет                           119 113,50 рублей.

Указанная сумма ответчиком признается. Кроме того, анализ разделов сметы показывает, что по отраженному в ней перечню работ смета соотносится (совпадает) с перечнем работ, отраженном в подписанном сторонами акте возврата помещения от         12.02.2018 года.

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости, соразмерности ответственности допущенному нарушению и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Суд полагает, что представленными документами и установленными по делу обстоятельствами вина ответчика в возникновении у истца убытков, причинно-следственная связь между его действиями и убытками, истцом доказана, что является основанием для удовлетворения иска в части взыскания с ответчика стоимости восстановительного ремонта в сумме 119 113 руб. 50 коп..

В соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит расходы по оплате госпошлины по иску на стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 49, 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд  Республики Татарстан

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Признать договор аренды №28-09/01 от 28.09.2015г. нежилого помещения за №1324, общей площадью 158,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, расторгнутым с 12.02.2018 г. на основании п.8.4 договора.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бахетле-1», г. Казань                 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Казань (ОГРНИП 317169000118482, ИНН 

<

***>), 20 812 руб. неустойки, 119 113 руб. 50 коп. в возмещение ущерба и 9 444 руб. 51 коп. в возмещение расходов по оплате госпошлины.

В остальной части в иске отказать. 

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО2,                      г. Казань (ОГРНИП 317169000118482, ИНН 

<

***>), из бюджета 952 руб. 62 коп. госпошлины. 

Решение  может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

                                                Судья                                              А.С. Горинов