﻿﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-1199/2016

г. Краснодар

17 декабря 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зориным А.Л. и участии в судебном заседании от заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, – Кириченко Дмитрия Федоровича – Спирина Б.Д. (доверенность от 11.11.2019), от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН 2317009239, ОГРН 1022302717601) – Архангельской Е.О. (доверенность от 10.05.2019), от ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) – общества с ограниченной ответственностью «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания» – Полякова И.В. (доверенность от 09.12.2019), в отсутствие ответчиков по первоначальному иску (третьих лиц по встречному иску): Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330), индивидуального предпринимателя Бобровского Андрея Викторовича (ИНН 263215713138, ОГРНИП 310263205000029), администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), акционерного общества «Черноморец» (ИНН 2318012629, ОГРН 1022302789926), извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Виктория» и Кириченко Дмитрия Федоровича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 по делу № А32-1199/2016, установил следующее. 

ООО «Виктория» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация), АО «Черноморец», Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – управление), индивидуальному предпринимателю Бобровскому А.В. (далее – предприниматель) и ООО «Финансовый результат», в котором просило:

– признать недействительным договор аренды земельного участка от 09.09.2009 № 7700001489, заключенный АО «Черноморец» и управлением;

– признать недействительным дополнительное соглашение от 30.10.2012 № 1 к договору аренды от 09.09.2009 № 7700001489, заключенное АО «Черноморец» и муниципальным образованием город-курорт Сочи;

– признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей от 13.08.2014 № 397//пп по договору аренды земельного участка от 09.09.2009 № 7700001489 (№ 4900771489), заключенный АО «Черноморец» и предпринимателем;

– признать недействительным договор об уступке прав и обязанностей от 21.09.2016 № 397-2//ПП по договору аренды земельного участка от 09.09.2009 № 7700001489 (№ 4900771489), заключенный предпринимателем и ООО «Финансовый результат»;

– применить последствия недействительности данных сделок в части земельного участка, находящегося под объектами недвижимости общества и необходимого для их использования площадью 33 737+/-64 кв. м согласно координатам поворотных точек границ земельного участка, указанным в иске;

– исключить (аннулировать) из реестра государственной регистрации прав в регистрационной палате по Краснодарскому краю следующие записи регистрации: от 10.02.2010 № 23-23-46/010/2010-029, от 26.12.2012 № 23-23-46/114/2012-312, от 20.08.2014 № 23-23-46/076/2014-152, от 30.09.2016 № 23-23/050-23/050/805/2016-1203/2, от 30.09.2016 № 23-23/050-23/050/805/2016-1203/3;

– признать отсутствующим право аренды ответчиков в части земельного участка, находящегося под объектами недвижимости общества и необходимого для их использования площадью 33 737+/-64 кв. м согласно координатам поворотных точек границ земельного участка, указанным в иске;

– возложить на администрацию обязанность заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:2102 площадью 33 737+/-64 кв. м, в границах которого находятся объекты недвижимости ООО «Виктория», согласно координатам поворотных точек границ земельного участка, указанным в иске (утоненные требования). 

ООО «Финансовый результат» предъявило ООО «Виктория» встречный иск о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности последнего на теплицу (литера З), расположенную на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0132004:397; возложении на общество обязанность устранить препятствия в пользовании указанным земельным участком, в том числе путем демонтажа и вывоза находящегося на нем металлического каркаса теплиц (литеры З, К и Л).

К участию в рассмотрении встречного иска в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация, АО «Черноморец», управление и предприниматель.

Решением от 24.05.2018 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано; распределены судебные расходы. Отклоняя первоначальные требования, суд пришел к выводу о пропуске срока исковой давности в части требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.09.2009 № 7700001489, о применении которой заявили ответчики. По результатам проведенной по делу экспертизы суд установил, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости ООО «Виктория». При рассмотрении встречного иска суд исходил из того, что ООО «Финансовый результат» не подтвердило факт принадлежности АО «Черноморец» на праве постоянного (бессрочного) пользования спорного земельного участка, что повлекло ничтожность последующих сделок. Удовлетворение встречного иска не приведет к восстановлению прав ООО «Финансовый результат», поскольку решение о признании отсутствующим права собственности не повлечет освобождения земельного участка от находящихся на нем объектов, право собственности на спорные объекты у ООО «Финансовый результат» не возникнет.

Определением от 21.05.2019 суд апелляционной инстанции произвел процессуальную замену ответчика (истца по встречному иску) – ООО «Финансовый результат» на ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания» в связи с состоявшейся цессией.

Постановлением апелляционного суда от 26.07.2019 решение от 24.05.2018 изменено, первоначальные и встречные требования удовлетворены частично. Признаны недействительными договор аренды от 09.09.2009 № 7700001489, дополнительное соглашение от 30.10.2012 № 1, договоры цессии от 13.08.2014 № 397//пп и от 21.09.2016 № 397-2//ПП в части земельного участка площадью 271,46 кв. м, находящегося под объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации, принадлежащего ООО «Виктория» склада овощей (литера Г; кадастровый номер 23:49:0121008:1276; год постройки – 1979), имеющего поворотные точки границ земельного участка, установленные судебным экспертом. Признано отсутствующим право аренды ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания» земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:397 в части участка площадью 271,46 кв. м, находящегося под объектом недвижимости и необходимого для его эксплуатации, имеющего поворотные точки границ земельного участка, установленные судебным экспертом. Признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ООО «Виктория» на объект «Теплица» (литера З площадью 10 021,6 кв. м, кадастровый условный номер 23:49:0121008:1278, свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2003 серии 23-АА № 959429), расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0132004:397. На ООО «Виктория» возложена обязанность устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:49:0132004:397 путем демонтажа и вывоза находящегося на земельном участке металлического каркаса теплиц (литеры З, К и Л) в течение двух месяцев с момента вступления в силу постановления апелляционного суда. В остальной части в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано; перераспределены судебные расходы. Суд руководствовался результатами проведенной при рассмотрении апелляционных жалоб экспертизы, согласно которой все находящиеся на спорном участке и принадлежащие ООО «Виктория» объекты, за исключением склада овощей (литера Г), не могут квалифицироваться в качестве недвижимого имущества. Теплицы (литеры К и Л) не являются объектами недвижимости, а теплица (литера З) фактически утрачена (износ составляет не менее 95%), следовательно, у ООО «Виктория» сохраняется право на получение земельного участка (право на признание оспариваемых сделок недействительными) только под складом овощей (литера Г), площадь и координаты которого отражены в заключении эксперта. ООО «Финансовый результат» (впоследствии ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания») является законным правообладателем (арендатором) спорного земельного участка, поэтому обладает правом предъявления требований к ООО «Виктория» о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности на теплицы (литеры К, Л и З). Отсутствие объекта и прав на получение участка для его восстановления, а также наличие конструкций (остатков сооружений) теплиц нарушают права ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания» и препятствуют ей пользоваться арендуемым земельным участком по назначению.

В кассационной жалобе ООО «Виктория» просит отменить судебные акты в части отказа в первоначальном иске и удовлетворения встречных требований, направить дело в указанной части на новое рассмотрение. По мнению заявителя, вывод судов о том, что находящиеся на земельном участке объекты ООО «Виктория» (литеры З, К и Л) являются ветхими, в связи с чем у него отсутствует право на получение земельного участка, расположенного под данными объектами, несостоятелен. Условия сохранения прав на приобретение земельного участка под разрушенным объектом определяются договором аренды. Проведенная в апелляционном суде экспертиза является ненадлежащим доказательством, поскольку в ней имеется ряд противоречий. Суд апелляционной инстанции неправомерно отклонил ходатайство ООО «Виктория» о проведении повторной экспертизы. На момент приобретения ООО «Виктория» объектов под литерами К, Л и З (2003 год), они являлись пригодными для эксплуатации. Оформление прав на земельный участок не состоялось по независящим от общества причинам. Ни ООО «Финансовый результат», ни ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания» не представили надлежащие доказательства права пользования земельным участком. В остальном доводы сводятся к правомерности отказа суда первой инстанции в удовлетворении встречного иска.

Кириченко Д.Ф. (лицо, не участвующее в деле) в кассационной жалобе просит отменить решение и постановление, прекратить производство по встречному иску и направить дело в остальной части на новое рассмотрение. В качестве обоснования в заинтересованности в исходе дела указанное лицо ссылается на подписание с ООО «Виктория» предварительного договора от 12.03.2019 купли-продажи спорной теплицы (литера З) площадью 10 021,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121008:1278. По мнению заявителя, судом апелляционной инстанции не учтено, что на момент рассмотрения спора имелось вступившее в законную силу решение Лазаревского районного суда города Сочи от 08.12.2015 по делу № 2-1664/2015, принятое по спору между теми же сторонами о том же предмете и по тем же основаниям. В рамках данного дела разрешен вопрос, фактически составляющий встречные исковые требования ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания». Решение Лазаревского районного суда г. Сочи от 08.12.2015 по делу № 2-1664/2015 имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Предпринимателю в рамках указанного дела отказано в признании отсутствующим зарегистрированного права на теплицу за обществом и устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:49:0132004:397 путем демонтажа и вывоза находящейся на земельном участке металлического каркаса теплицы.

Определением исполняющего обязанности председателя третьего судебного состава от 10.12.2019 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Мещерина А.И. на судью Епифанова В.Е. Судебное разбирательство по кассационной жалобе произведено с самого начала.

В судебном заседании представители сторон повторили свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, постановлением Совета Министров СССР от 04.10.1947 № 3498 на площади 424 га образован Лазаревский молочно-мясной совхоз, в том числе за счет лесов местного значения 120 га, из земель Кавказского заповедника в поселке «Бабак Аул» 116 га, подсобного хозяйства Адлерского райлесхоза 48 га, колхоза «Победитель» 60 га и колхоза им. Фабрициуса 80 га.

Распоряжением Совета Министров РСФСР от 31.03.1966 № 826-р принято предложение Краснодарского крайисполкома о разукрупнении Лазаревского мясо-молочного совхоза № 4 Сочинского треста совхозов Главкурортторга Министерства торговли РСФСР на совхоз № 4 «Победа» с земельным участком площадью 1824 га и совхоз № 13 «Черноморец» с земельным участком площадью 3068 га.

При разукрупнении Лазаревского молочно-мясного совхоза земли, переданные совхозу «Черноморец», были закреплены за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Из земельных шнуровых книг совхоза «Черноморец», ведение которых осуществлялось правопредшественником АО «Черноморец» во исполнение постановлений ЦК ВКП (б) и СНК СССР от 27.05.1939 «О мерах охраны общественных земель колхозов от разбазаривания» и постановления Совета Министров СССР от 12.07.1962 № 730 «Об улучшении государственного учета земель и использования их в сельскохозяйственном производстве», следует, что за совхозом «Черноморец» по состоянию на 1956 год числилось 1835,8 га земли, на 1959 год – 1336,52 га и на 1974 год – 712 га.

Границы, площадь и характеристики предоставленных совхозу «Черноморец» земель также описаны в проекте внутрихозяйственного землеустройства и плане организационно-хозяйственного устройства, изготовленных институтом Кубаньгипрозем в 1979 и 1990 годах.

Постановления главы города Сочи от 29.01.1993 № 75 (далее – постановление № 75) утвержден отчет о наличии и распределении земельного фонда г. Сочи по состоянию на 01.01.1993, в котором совхоз «Черноморец» указан как пользователь земельного участка площадью 523 га. Совхозу «Черноморец» на основании постановления № 75 выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования.

Постановлением главы администрации Лазаревского района города Сочи от 13.05.1992 № 175/33 совхоз «Черноморец» преобразован в АОЗТ «Черноморец».

Принадлежность совхозу «Черноморец» на праве постоянного (бессрочного) пользования земельного участка площадью 523 га отражена в плане реорганизации сельскохозяйственного предприятия «Черноморец» в АО «Черноморец».

Распоряжением территориального управления от 26.06.2007 № 343-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования землей площадью 523 га. Земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:000000:0090, 23:49:0133000:0104, 23:49:0133000:0103 и 23:49:0000000:0089 предоставлены АО «Черноморец» в аренду на 49 лет.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (правопреемник – управление) и общество подписали договор от 27.06.2007 № 7700000730 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0133000:0104.

Распоряжением управления от 09.09.2009 № 985-р находящийся в собственности Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0133000:0104 разделен на 29 земельных участков, договор от 27.06.2007 № 7700000730 расторгнут, за обществом сохранено право на аренду вновь образованных земельных участков.

Во исполнение указанного распоряжения управление (арендодатель) и ЗАО «Черноморец» (арендатор) заключили договор от 09.09.2009 № 7700001489 аренды земельного участка площадью 50 628 кв. м с кадастровым номером 23:49:0132004:397, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Вардане, ул. Львовская, 92, для сельскохозяйственного использования на срок до 08.09.2058.

В связи с передачей спорного земельного участка из федеральной в муниципальную собственность муниципальное образование город-курорт Сочи в лице департамента имущественных отношений (арендодатель) и ЗАО «Черноморец» (арендатор) заключили дополнительное соглашение от 30.10.2012 № 1 к договору аренды от 09.09.2009 № 7700001489, в соответствии с которым изменен арендодатель по договору и реквизиты расчетного счета для внесения арендных платежей.

13 августа 2014 года ЗАО «Черноморец» по договору цессии № 397/ПП уступил предпринимателю права и обязанности арендатора по договору аренды от 09.09.2009 № 7700001489. О состоявшейся уступке прав и обязанностей по договору аренды арендодатель уведомлен надлежащим образом (19.08.2014).

В свою очередь предприниматель по договору от 21.09.2016 № 397-2/пп уступил ООО «Финансовый результат» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.09.2009 № 7700001489 (4900771489).

Все договоры и дополнительные соглашения зарегистрированы в установленном законом порядке.

В ходе рассмотрения дела права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.09.2009 № 7700001489 переданы ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания».

Согласно кадастровому паспорту от 21.11.2014 № 2343/12/14-1082246 из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:397 временно образованы земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0132004:2102 и 23:49:0132004:2130.

Также в ЕГРН зарегистрировано право собственности общества на следующие объекты недвижимого имущества (сооружения), расположенные в г. Сочи, Лазаревский район, пос. Вардане, ул. Львовская: склад удобрений бригады № 6 (литера А) площадью 582 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121002:1492 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.04.2003 серии 23-АА № 959192); насосную станцию (литера В) площадью 65,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121008:1280 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2003 серии 23-АА № 959239); склад овощей (литера Г) площадью 248,1 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121008:1276 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2003 серии 23-АА № 959237); склад тары (литера Ж) площадью 68,3 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121008:1275 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2003 серия 23-АА № 959238); бытовые помещения (литера Д) площадью 28,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121008:1274 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.04.2003 серии 23-АА № 959236); контору бригады № 6 (литера А) площадью 84,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121008:1279 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2003 серии 23-АА № 959428); теплицу (литера З) площадью 10 021,6 кв. м с кадастровым (условным) номером 23:49:0121008:1278 (свидетельство о государственной регистрации права от 16.05.2003 серии 23-АА № 959429).

Указанные объекты недвижимости приобретены по договорам купли-продажи от 18.04.2003 и 30.04.2003 у ЗАО «Черноморец» и расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0132004:397, принадлежащем ранее ЗАО «Черноморец» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

ООО «Виктория», полагая, что договоры аренды земельного участка (в части границ образованного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:2102) и уступки прав (обязанностей) арендатора являются недействительными, ссылаясь на уклонение администрации от заключения договора аренды участка, занятого объектами недвижимости ООО «Виктория», обратилось в арбитражный суд с иском.

В обоснование встречных требований ООО «Финансовый результат» ссылалось на то, что спорная теплица (литера З) не является объектом недвижимости, теплицы (литеры К и Л) представляют собой остатки металлического каркаса и не используются по функциональному назначению; наличие записи в реестре объектов недвижимости в отношении теплицы (литера З) нарушают права пользователя спорного земельного участка и препятствует использованию арендованного участка по назначению.

Суды пришли к выводу о пропуске срока исковой давности в части требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от 09.09.2009 № 7700001489, о применении которой заявили управление и предприниматель. Требования о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.10.2012 № 1 к договору аренды от 09.09.2009 суды признали предъявленными в пределах данного срока в связи с отсутствием доказательств осведомленности истца о его подписании ранее 21.11.2013.

В кассационной жалобе ООО «Виктория» данный вывод не оспаривает, поэтому суд округа не проверяет судебный акт в указанной части (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 данного Кодекса).

Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений. Если на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении такого участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение (действовавшая до 01.03.2015 статья 36 и действующая после указанной даты статья 39.20 Земельного кодекса).

Применительно к названным положениям Земельного кодекса Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 05.03.2004 № 82-О отмечено, что законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений. Он направлен на защиту прав и интересов всех участников общей собственности.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 5361/12 применительно к требованиям о признании недействительной сделки (по иску собственника объекта недвижимости, направленному на защиту своего права на земельный участок) сформулирована правовая позиция о неприменении к ним срока исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора аренды), и пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса при переходе права собственности на объекты недвижимости, которые находятся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Геомаркет» Тарасовой Е.Г. Основываясь на заключении указанного специалиста от 10.12.2016 № 2016-12/10-Э, суд первой инстанции пришел к выводу о фактическом отсутствии объектов недвижимости ООО «Виктория» (с учетом степени их износа) на спорном земельном участке. Суд отметил, что истец не представил доказательств принятия мер по восстановлению в установленном порядке спорных объектов недвижимости, поскольку государственная регистрация спорных объектов осуществлена в 2003 году, а иск по настоящему делу предъявлен в арбитражный суд в 2016 году.

В связи с выявленными апелляционным судом противоречиями в заключении от 10.12.2016 № 2016-12/10-Э, коллегия судей по ходатайству сторон назначила повторную комплексную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручено Кузьмину Е.А. (кадастровый инженер) и эксперту АНО «Сочинский экспертно-правовой центр» Давлетшиной С.Г.

В заключении от 25.02.2019 специалисты пришли к следующим выводам. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0132004:397 является делимым. Указаны характеристики объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, и определены координаты характерных точек контура объекта под каждым из объектов. Объекты – теплицы (литера К, литера Л, и литера 3) площадью 10 021,6 кв. м по своим техническим характеристикам к капитальным строениям не относятся в связи с отсутствием прочной связи с землей (перемещение объектов такого рода без несоразмерного ущерба их назначению возможно). Процент физического износа, определенный экспертным методом по состоянию на дату проведения обследования, составляет от 95% и выше (теплица под литерой З). Теплицы (литеры К и Л) являются вспомогательными объектами, к объектам недвижимости не относятся. Площадь застройки составляет 10 191,75 кв. м, периметр – 432,27 м. Обследованные объекты, находящиеся в собственности ООО «Виктория» (1979 года постройки), прошли первичную техническую инвентаризацию 12.02.2001 с определенным физическим и эксплуатационным износом, впоследствии (в 2003 году) стали предметом сделок купли-продажи, в связи с чем комиссией экспертов сделан вывод о том, что обследованные объекты ООО «Виктория» располагались на земельном участке, которому присвоен кадастровый номер 23:49:0132004:397 (по состоянию на 09.09.2009). В отношении объекта «Контора бригады № 6» (литера А) физический износ составил 55% (по состоянию на 12.02.2001), площадь 84,6 кв. м. На момент осмотра техническое состояние по результатам сплошного визуального осмотра – ограничено работоспособное, требует капитального ремонта, процент физического износа – 40%. Обследуемый объект капитального строительства претерпел технические изменения: над существующим одноэтажным зданием (литера А) визуализируется надстройка второго этажа с организацией балконов второго этажа на консольных выносах. Площадь застройки – 111,9 кв. м, периметр – 47,52 м. Объект видоизменен в отсутствие разрешительной и проектной документации на строительство, площадь застройки увеличена с 84,6 кв. м до 111,9 кв. м. В отношении объекта «Насосная станция» (литера В) физический износ – 60% (по состоянию на 12.02.2001), ранее учтенная площадь 65,6 кв. м. Техническое состояние – ограничено работоспособное, требует капитального ремонта, процент физического износа на дату осмотра – 66%. Объект капитального строительства претерпел технические изменения: к существующему одноэтажному зданию (литера В) пристроена монолитная железобетонная каркасная конструкция, незавершенная строительством, с арматурными выпусками несущих колонн над монолитным перекрытием. Площадь застройки по результатам инструментальных измерений составляет 131,62 кв. м, периметр – 48,8 м. Объект видоизменен в отсутствие разрешения на строительство, площадь застройки увеличена с 65,6 кв. м до 131,62 кв. м. В отношении объекта «Склад овощей» (литера Г) физический износ – 43% (по состоянию на 12.02.2001), площадь 248,1 кв. м. Техническое состояние – ограничено работоспособное, требует капитального ремонта. Процент физического износа на дату проведения обследования – составляет 51%, видоизменение объекта не установлено. Площадь застройки по результатам инструментальных измерений составляет 271,46 кв. м, периметр – 71,57 м. В отношении объекта «Бытовые помещения» (литера Д) физический износ – 84% (по состоянию на 12.02.200), площадь 28,6 кв. м. Техническое состояние по внешнему осмотру – ограничено работоспособное, требует капитального ремонта. Площадь застройки по инструментальным измерениям составляет 44,93 кв. м, износ – 84%. В отношении объекта «Склад (тары)» (литера Ж) физический износ – 84% (по состоянию на 12.02.2001), площадь 68,3 кв. м. Техническое состояние по результатам сплошного визуального осмотра – ограничено работоспособное, требует капитального ремонта. Процент физического износа на дату проведения обследования – 88%. На дату проведения обследования обследуемый объект капитального строительства претерпел технические изменения: к существующему одноэтажному зданию под литерой Ж пристроена монолитная железобетонная каркасная конструкция, незавершенная строительством. Площадь застройки – 81,27 кв. м, периметр – 38,39 м. В отношении данного объекта кроме физического износа 88% установлено переустройство в отсутствие разрешительной документации, что увеличило площадь застройки. Объект «Склад удобрений бригады № 6» (литера А) полностью отсутствует. Теплицы под литерой К и Л являются вспомогательными некапитальными объектами.  

В отношении теплицы (литера З) указано, что техническое состояние объекта по результатам сплошного визуального осмотра – неработоспособное, надземная часть здания большей частью утрачена, сохранены два пролета надземной части многопролетной теплицы. Анализом результатов проведенного обследования экспертом сделан вывод о том, что по состоянию на 1979 год (дата возведения) обследуемый объект конструктивно представлял из себя сложный объект, состоящий из сборно-разборных надземных конструкций теплиц, объединенных в многопролетное (порядка 42 пролетов) сооружение из металлических элементов заводской готовности на болтовых соединениях, с опиранием на бетонные столбчатые фундаменты. По состоянию на дату проведения обследования, сохранившиеся надземные конструкции двух пролетов теплиц представляют собой сборно-разборную конструкцию на болтовом соединении, имеют повреждения конструктивных элементов несущих вертикальных стоек. Болты, соединяющие конструктивные элементы надземной части теплицы, и сами конструктивные элементы имеют значительную степень коррозии. Частью металлические конструкции стоек обследованных двух пролетов теплиц не совпадают по месту с фундаментными столбами, зафиксированы на грунте посредством металлических труб. Таким образом, сохранившиеся пролеты теплиц являются не изначальными конструкциями теплиц, а установлены позже. Процент физического износа, определенный экспертным методом по состоянию на дату проведения обследования, составляет от 95% и выше. В связи с утратой надземной части теплицы определить процент физического износа обследуемого объекта более детально не представляется возможным.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, принимая во внимание выводы экспертов, отраженные в заключении от 25.02.2019, апелляционный суд правомерно заключил о том, что у ООО «Виктория» сохраняется право на получение земельного участка только под объектом недвижимости «Склад овощей» (литера Г), физический износ которого на 12.02.2001 составлял 43%, а на дату проведения экспертного осмотра – 51%. Основываясь на результатах проведенной по делу экспертизы в части установления точек координат участка под указанным объектом, апелляционный суд признал подлежащими удовлетворению требования ООО «Виктория» о признании недействительными оспариваемых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0132004:397 в части площади, необходимой для эксплуатации объекта «Склад овощей» (литера Г).

Доводы заявителя о наличии оснований для признания недействительными спорных соглашений в части площади, необходимой для эксплуатации иных объектов ООО «Виктория» исследованы и правомерно отклонены апелляционным судом. 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 № 6811/09 и от 08.06.2010 № 292/10, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трех лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом.

Фактический износ данных объектов позволяет заключить об их ветхости. Суд установил, что с момента приобретения и до настоящего времени ремонтно-восстановительные работы под спорными строениями не проводятся, доказательств составления проекта реконструкции в отношении всех объектов также не представлено.

Доводы подателя жалобы о том, что заключение экспертов является ненадлежащим доказательством, следует отклонить. Доказательства, свидетельствующие о неверно избранной экспертом методике исследования или неправильном ее применении, об ошибочности выводов эксперта, ООО «Виктория» не представило. Выраженные сомнения в обоснованности выводов экспертов и достоверности проведенной экспертизы не являются обстоятельствами, исключающими доказательственное значение данного заключения. ООО «Виктория» выводы эксперта документально не опровергло, поэтому несет соответствующие риски наступления неблагоприятных последствий (статьи 9 и 65 Кодекса).

Ссылка на неправомерность отказа в назначении по делу повторной экспертизы несостоятельна, поскольку в соответствии с частью 2 статьи 87 Кодекса повторная экспертиза может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам. Согласно статьям 82 и 87 данного Кодекса вопрос о необходимости проведения экспертизы относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда. Апелляционный суд не усмотрел каких-либо сомнений в обоснованности экспертного заключения или наличия противоречий в его выводах, являющихся основанием для проведения повторной экспертизы в порядке статьи 87 Кодекса. Само по себе несогласие заявителя жалобы с выводами экспертизы, проведенной по делу, не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, иск о признании права отсутствующим может быть заявлен в исключительных случаях, при отсутствии у истца необходимости вернуть владение над объектом либо установить свое право в отношении недвижимого имущества, от владения которым он не исключен. Фактически такой спор может быть заявлен и удовлетворен в случае отсутствия претензий на то же имущество и интересе истца, направленном на восстановление достоверности реестра.

Апелляционный суд, принимая во внимание обстоятельства, установленные при рассмотрении дела № А32-9049/2013, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым № 23:49:0133000:0104 был предоставлен правопредшественнику АО «Черноморец» на праве постоянного (бессрочного) пользования. Доказательства прекращения в установленном законом порядке права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО «Черноморец» или его правопредшественников на спорные земельные участки в материалы дела не представлены. В связи с этим суд апелляционной инстанции правомерно заключил о том, что АО «Черноморец» являлось законным арендатором, в связи с чем могло уступить соответствующие права (обязанности) иным лицам.

Как установил апелляционный суд, материалы дела, в том числе заключение экспертизы, подтверждают фактическое разрушение объекта под литерой З, а также то, что объекты под литерами К и Л являются производными от первого (некапитальные строения). С учетом фактического отсутствия объекта и прав на получение участка для его восстановления, данное обстоятельство нарушает права ООО «Сибирская нефтегазотрейдинговая компания». Доказательства владения ООО «Виктория» спорным участком под указанным объектом не предоставлено. 

С учетом изложенного коллегия пришла к верному выводу о наличии правовых оснований для признания отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права собственности ООО «Виктория» на теплицу (литера З) и возложении на данное лицо обязанности устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 23:49:0132004:397 путем демонтажа и вывоза находящегося на земельном участке металлического каркаса теплиц (литеры З, К, Л).

Оценив доводы кассационной жалобы Кириченко Д.Ф. о заинтересованности в обжаловании судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для прекращения производства по поданной в порядке статьи 42 Кодекса кассационной жалобе в связи со следующим.

В силу статьи 42 Кодекса лица, не участвующие в деле, как указанные, так и не указанные в мотивировочной и/или резолютивной части судебного акта, вправе его обжаловать в случае, если он принят об их правах и обязанностях, то есть данным судебным актом непосредственно затрагиваются их права и обязанности, в том числе создаются препятствия для реализации их субъективного права или надлежащего исполнения обязанности по отношению к одной из сторон спора.

При этом судебный акт может быть признан вынесенным о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по рассматриваемым судом правоотношениям.

Между тем, из обжалуемых судебных актов не усматривается, что они приняты о правах и обязанностях заявителя, в обоснование доводов жалобы заявителем представлен только предварительный договор купли-продажи теплицы (литера З). При этом наличие у заявителя кассационной жалобы заинтересованности в исходе дела само по себе не предоставляет этому лицу права оспаривать судебные акты.

При таких обстоятельствах, поскольку судебный акт не принят о правах и обязанностях заявителя кассационной жалобы, поданной в порядке статьи 42 Кодекса, производство по кассационной жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса, иные доводы Кириченко Д.Ф. судом не рассматриваются. 

Основания для отмены или изменения постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 150, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

производство по кассационной жалобе Кириченко Дмитрия Федоровича на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 по делу № А32-1199/2016 прекратить.

Возвратить Кириченко Дмитрию Федоровичу из федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 11.11.2019.

Выдать справку на возврат из бюджета государственной пошлины.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 по делу № А32-1199/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							           Е.Г. Соловьев

Судьи										           В.Е. Епифанов

										           И.В. Сидорова