/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-3834/2015

Дело № А57-12374/2014

г. Казань

12 декабря 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Королевой Н.Н., Галиуллина Э.Р., 

при участии представителя:

ответчика – ИП Фанагиной Н.А. – Волкова Д.А., по доверенности от 11.01.2017 (до перерыва), 

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле (после перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя Фанагиной Н.А.

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017

по делу № А57-12374/2014

по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280) к индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне о взыскании задолженности по договору аренды 

и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Фанагиной Натальи Александровны к Администрации муниципального образования «Город Саратов», о признании договора аренды недействительным, третьи лица: Комитет по управлению имуществом Саратовской области (ИНН 6450000788Ю, ОГРН 1026402196622), общество с ограниченной ответственностью «Саратовское предприятие городских электрических сетей» (ИНН 6454074036, ОГРН 1056405417518), муниципальное унитарное производственное предприятие «Саратовводоканал» (ИНН 6454003331, ОГРН 1026403357420), общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Саратов» (ИНН 6450068585, ОГРН 1036405021047), акционерное общество «Саратовгаз» (ИНН 6451114530, ОГРН 1026402484591), Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области (ИНН 6452911715, ОГРН 1056405029560), открытое акционерное общество «Саратовские авиалинии» (ИНН 6452008711, ОГРН 1026402677652), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (ИНН 6450056004, ОГРН 1126450007155),

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту – администрация, истец по первоначальному иску), обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Фанагиной Наталье Александровне (далее по тексту – предприниматель, ИП Фанагина Н.А., ответчик по первоначальному иску), о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2008 № 98 за период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926,24 руб., неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958,14 руб. 

В свою очередь, предприниматель обратилась со встречным исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным в силу ничтожности данного договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки и признании отсутствующим права аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению имуществом Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью «Саратовское предприятие городских электрических сетей», муниципальное унитарное производственное предприятие «Саратовводоканал», общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Саратов», акционерное общество «Саратовгаз», Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, открытое акционерное общество «Саратовские авиалинии», Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов».

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017, первоначальный иск удовлетворен частично. С ИП Фанагиной Н.А. в пользу администрации взыскано 3 058 785,03 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 27.02.2008 № 98, пени в размере 1 890 861,89 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. В удовлетворении встречного искового заявления ИП Фанагиной Н.А. о признании недействительным договора аренды земли отказано.

Обжалуя в части принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных исковых требований в полном объеме и удовлетворении встречных.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указал, что судебными инстанциями не исследована техническая документация в отношении каждого из сетевых объектов на спорном земельном участке, не выяснены условия землепользования при наличии на участке таких объектов; считает, что арендодателем не исполнена обязанность по передаче объекта аренды в состоянии соответствующем условиям договора, сослался на заочное решение Кировского районного суда г. Саратова от 20.08.2009 по делу № 2-1514/09, которым спорный договор был признан недействительным в части установления размера арендной платы.

Судебное заседание проведено с участием представителя ИП Фанагиной Н.А. – Волкова Д.А., по доверенности от 11.01.2017, иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили, жалоба рассмотрена в их отсутствие. 

В судебном заседании 28.11.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09 час. 20 мин. 05.12.2017. 

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.02.2008 № Т-810-р между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (арендодатель) и Фанагиной Н.А. (арендатор) 27.02.2008 года заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 98, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого, арендодатель предоставил арендатору в пользование на условиях аренды на срок 15 лет земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 64:48:030219:0191, площадью 25225 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Депутатская, б/н, для строительства офисно-складских помещений. 

Пунктом 5.2.3 договора установлено, что арендатор обязан вносить за пользование земельным участком арендную плату, размер которой, в соответствии с пунктом 3.5, изменяется арендодателем в одностороннем порядке: ежегодно, с учётом коэффициента индексации ставок земельного налога на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова. 

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть Договора. Арендатор также может быть уведомлен об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется. 

Истец, ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы за период с период с 24.03.2008 по 31.12.2013 в размере 28 716 926 руб. 24 коп., и возникновение в связи с этим обязанности по уплате неустойки за период с 10.04.2008 по 01.04.2014 в размере 31 609 958 руб. 14 коп., обратился в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Принимая обжалуемые акты, судебные инстанции правомерно исходили из следующего. 

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1, статья 65) и определяет, что размер арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли является регулируемым. 

Поскольку регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13)

Суды правильно указали, что поскольку спорный договор заключён после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации), то при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

В данном случае расчёт арендной платы за период до 31.01.2013 судом верно произведен на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утверждённых постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», а за период с 01.02.2013 на основании кадастровой стоимости, установленной распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 №989-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области». 

Таким образом, судебные инстанции, применив срок исковой давности к исковым требованиям за период с 24.03.2008 по 09.06.2011, пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований администрации о взыскании основной задолженности с ИП Фанагиной Н.А. за период с 10.06.20011 по 31.12.2013 в сумме 3 058 785, 03 руб. и пени за период с 10.06.2011 по 31.12 2013, с 11.07.2011 по 01.04.2014 в сумме 1 890 861, 89 руб. 

Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании договора аренды земельного участка недействительным, в связи с отсутствием согласованных сторонами существенных условий договора, утверждённой методики арендной платы и невозможностью использования арендованным участком в виду его занятия объектами недвижимого имущества, принадлежащим третьим лицам, а также в связи с наличием заочного решения Кировского районного суда г. Саратова от 20.08.2009 по делу № 2-1514/09 о признании недействительным договора в части установления размера арендной платы, судебные инстанции, с учетом положений статей 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно исходили из того, что данный договор аренды был заключен сторонами при отсутствии каких-либо разногласий и возражений относительно предмета аренды.

В материалах дела имеется акт приема-передачи земельного участка от 27.02.2008, в котором предприниматель не заявила о каких-либо недостатках земельного участка, препятствующих его использованию.

Как верно отмечено судами, отсутствие согласованного сторонами условия о размере арендной платы, методики её расчёта не является обстоятельством, освобождающим от несения соответствующих издержек, поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, устанавливаемых уполномоченными органами соответствующими нормативными актами.

При этом признание оспариваемого договора аренды земельного участка недействительным в части установления размера арендной платы на основании решения Кировского районного суда г. Саратова от 20.08.2009 года по делу № 21514/09, не может являться основанием для признания всего договора аренды недействительным, поскольку, согласно статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Доводы предпринимателя о невозможности использования арендуемого земельного участка в соответствии с условиями договора в связи с тем, что он был образован с нарушениями законодательства без согласования со смежными землепользователями, а также в связи с расположением его в непосредственной близости от аэропорта, проверен судебными инстанциями и обоснованно отклонен в связи с отсутствием в материалах дела доказательств, подтверждающих данный факт. 

Судом первой инстанции была исследована документация в отношении объектов, находящихся на спорном земельном участке и была назначена по делу судебная экспертиза. 

По результатам судебной экспертизы установлено, что охранная зона площадью 892 кв.м газопровода низкого давления не сформирована и не поставлена на кадастровый учёт; земельный участок охранной зоны объекта электросетевого хозяйства - кабельные линии М/1003, М/1004, сформирован и поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером 64:48:2.165 площадью 431 кв.м; земельный участок охранной зоны газораспределительных сетей сформирован и поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером 64:48:2.71 площадью 335 кв.м. Общая площадь земельных участков, занятых линейными сетевыми объектами 85,6 кв.м, кабельной линией - 600 пм. 

Между тем доказательства невозможности использования земельного участка в связи с нахождением на нём указанных сетевых объектов и его расположением в непосредственной близости с аэропортом ответчиком не представлены. 

Из материалов дела также не следует, что предпринимателем предварительно согласовывалось размещение объектов строительства на участках, занятых трубопроводами либо необходимых для их эксплуатации.

Суды верно указали, что правовые возможности арендатора при передаче объекта с недостатками, препятствующими его использование по назначению, определяются нормами статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые рассчитаны на ситуацию, когда объект аренды был фактически передан арендатору, однако, оказался с недостатками. В этом случае арендатор по своему выбору защищает свой интерес теми способами защиты, которые предусмотрены статьей 612 Кодекса.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что со дня заключения договора и по день предъявления первоначального иска ИП Фанагиной Н.А. предпринимались действия с целью обеспечения права землепользования в отношении названного участка либо заявлялись требования об изменении, расторжении оспоренного договора, заключения другого договора в отношении иного земельного участка, свободного от вышеуказанных объектов.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Обстоятельства заключения оспоренного договора, его государственная регистрация в установленном законом порядке, передача земельного участка в арендное пользование в отсутствие каких-либо возражений относительно предмета аренды подтверждены представленными в материалы дела доказательствами.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды земельного участка от 27.02.2008 года № 98 недействительным. 

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем они не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017 по делу № А57-12374/2014 оставить без изменений, а кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья                                       И.Н. Смоленский

 

Судьи                                                                              Н.Н. Королева

 

                                                                                               Э.Р. Галиуллин