Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-115159/2021

04 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  27 июля 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  04 августа 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТЕХНИК"; Арбитражный управляющий ФИО2 (адрес:  Россия 196084, Санкт-Петербург,, Санкт-Петербург,, УЛ.Заставская, д. 3, лит А, оф 74 (внутр. 301/1); Россия 197350, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, а/я 26, ОГРН:  

<

***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, литера А, пом. 2-н

о обязании подписать протокол о реализации инвестиционного проекта, заключить договор аренды земельного участка

при участии

- от истца: Шерман И.М., арбитражный управляющий по определению (резолютивная часть объявлена 22.12.2021) по делу №А56-61411/2018); 

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 10.01.2022

От третьего лица: ФИО4, представитель ФИО5. по доверенности от 22.12.2021

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Техник» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик) с требованием об обязании ответчика: 1)  подписать протокол о реализации инвестиционного проекта по инвестиционному договору № 00/ЗК-02449 (21) от 05.01.2004 года; 2) заключить договор аренды земельного участка площадью 4 093 кв. м, кадастровый № 78:13:0733505:3001, адрес места расположения: Санкт-Петербург, ул. Салова, уч. 93 (восточнее дома 55, корп. 5, литера А), в порядке и на условиях, согласованных в договоре аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-02449 (21) от 05 января 2004 года с использованием типовых форм утвержденных нормативными актами Правительства Санкт-Петербурга и по применяемым Комитетам ставкам арендной платы сроком на 49 лет.

обязать ответчика заключить с истцом:

Определением суда от 26.01.2022 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу, предварительное судебное заседание и судебное заседание в первой инстанции назначены на 13.04.2022. 

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Ответчик с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

От ФИО4 поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В обоснование заявления ФИО4 ссылался на то, что рассмотрение настоящего спора находится в прямой зависимости от возможности пополнения конкурсной массы должника и соразмерного удовлетворения требований его кредиторов, в том числе требования ФИО4, признанного обоснованным и подлежащим включению в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Техник» в размере 30 050 000 руб. основного долга и 28 817 950 руб. неустойки на основании определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и ленинградской области от 28.09.2021 №А56-61411/2018.

Арбитражный суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 51 АПК РФ.

Согласно части 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из положений приведенной нормы следует, что при решении вопроса о привлечении к участию в деле третьего лица суду необходимо установить, какой правовой интерес имеет данное лицо, каким образом судебный акт может повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон, имеется ли необходимость защиты его субъективных прав и охраняемых законом интересов.

Суд полагает, что принятие судебного акта по настоящему делу не может повлиять и на права и обязанности ФИО4

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Обществом с ограниченной ответственностью «Ялита» был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-02449(21) от 05.01.2004, по которому арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, ул. Салова, д.55, литера Б (восточнее д.55, корп.5 лит.А по ул. Салова) площадью 4093 кв.м, кадастровый № 78:7335Д:3001 (пункт 1.1 договора).

Участок предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству административного здания и цеха по производству металлических конструкций и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта (пункт 1.2 договора).

Пунктами 3.1, 5.2.2 установлены срок действия договора и срок выполнения строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию -до 19.03.2005.

27 февраля 2015 года КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «Техник» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-02449 (21) от 05 января 2004 года, в соответствии с которым ООО «Техник» принял на себя от ООО «Ялита» (ОГРН 

<

***>) права и обязанности по реализации инвестиционного проекта, предусматривавшего проектирование и строительство административного здания и цеха по производству металлических конструкций общей площадью административно-производственных зданий не более 1 817 кв. м, открытых складских помещений не более 1 500 кв. м, расположенных на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, ул. Салова, д. 55, литера Б (восточнее дома 55, корп. 5, литера А. по ул. Салова).

В настоящее время на вышеуказанном земельном участке (кадастровый номер: 78:130733505:3001, адрес: Санкт-Петербург, ул. Салова, уч. 93 (восточнее дома 55, корп. 5, литера А) находятся введенные в эксплуатацию следующие объекты недвижимости: 78:13:0733505:3209 (Административное здание, адрес: Санкт-Петербург, муниципальный округ Волковское, ул. Салова, д. 55, корп. 7, стр. 2); 78:13:0733505:3208 (Цех по производству металлических конструкций, адрес: Санкт- Петербург, муниципальный округ Волковское, ул. Салова, д. 55, корп. 7, стр. 1);

В соответствии с пунктом 7.1.5. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-02449 (21) от 05 января 2004 года, в течение 7 (семи) дней с момента приемки законченного строительством (реконструированного) Результата инвестирования в эксплуатацию государственной комиссией и при наличии необходимых документов, предусмотренных п. 7.2.24.2 настоящего Договора, Арендодатель обязался подписать Протокол о реализации инвестиционного проекта и выдать иные необходимые документы для подтверждения исполнения обязательств Арендатора по Договору, указанных в п.7.2 Договора.

«08» февраля 2018 года расположенные на земельном участке объекты капитального строительства были приняты в эксплуатацию, что подтверждается прилагаемым актом ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта № 78-17-05-2018, подписанного членами государственной комиссии.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее Суд) от 21.10.2020 года по Делу № А56-61411/2018 в отношении ООО «Техник» (далее Должник) (196084, Санкт-Петербург, ул. Заставская, д. 3, лит. А, оф. 74 (внутр. 301/1) ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>) открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждён ФИО2.

Указанная информация опубликована в газете Коммерсантъ и на сайте ЕФРСБ. Заявление о признании ООО «Техник» банкротом принято Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к производству определением от 23.05.2018 года.

Из искового заявления следует, что в данный момент Комитет имущественных отношений включен в реестр требований кредиторов должника и на момент обращения конкурсного управляющего с настоящим заявлением обладает значительным количеством голосов.

Согласно пункту 8.2. договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях №00/ЗК-02449 (21) от 05 января 2004 года, по завершении строительства и выполнении условий раздела 5 оформляется договор аренды земельного участка сроком на 49 (сорок девять) лет.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Примерные формы договоров утверждены распоряжении Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.2005 года N 235-р «Об утверждении примерных форм инвестиционного договора и договора аренды земельного участка, предоставляемого для завершения строительства/реконструкции объекта недвижимости, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях», в связи с чем, обязанность по подготовке проекта протокола об исполнении условий инвестиционного договора и проекта договора аренды земельного участка в силу закона лежит на Комитете имущественных отношений.

 «03» июня 2021 года истец направил ответчику предложение о подписании протокола о реализации инвестиционного проекта и заключении основного договора аренды сроком на 49 лет, как то предусмотрено условиями раздела 5 договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-02449 (21) от 05 января 2004 года.

Однако, как указывает заявитель, ответчик уклоняется от исполнения взятых на себя по инвестиционному договору обязательств о представлении встречного исполнения, закрепленных нормами статей 307, 309 ГК РФ, тем самым существенным образом нарушает права и интересы иных кредиторов должника, что приводит в свою очередь к невозможности регистрации права собственности на построенные и введенные в эксплуатацию объекты недвижимости в собственность должника для целей последующей реализации, как то предусмотрено нормами Закона о банкротстве.

Исходя из содержания полученного конкурсным управляющим отказа, следует, что причиной является неисполнение должником обязанности по уплате арендных платежей в рамках инвестиционного договора.

По мнению истца, Комитет имущественных отношений, являясь конкурсным кредитором, создает препятствия для иных кредиторов в удовлетворении их требований, конкурсный управляющий считает, что данное поведение Комитета свидетельствует о нарушении Комитетом имущественных отношений норм статьи 10 ГК РФ, поскольку позволяет ему получать исполнение по текущим платежам, в ущерб правам иных кредиторов на погашение долгов перед ними по итогам реализации имущества должника ООО «Техник», ведет к неоправданным эксплуатационным расходам.

Истец в обоснование заявления ссылался на то, что требование Общества, полученное Комитетом 03.06.2021 года и зарегистрированное под вх. № 05-20-53871/21-0-0 от «03» июня 2021 года № б/н о подписании протокола исполнения обязательств по инвестиционному договору и заключении основного договора аренды земельного участка сроком на 49 лет, ответчик добровольно не удовлетворил, указывая на неисполнение истцом обязательства по внесению арендной платы, что подтверждается прилагаемым ответом на требование исх. №. 05-20-53871/21-0-1 от «11» июня 2021 года.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 7.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора своевременно выплачивать арендодателю арендную плату и иные обязательные платежи в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 7.1.5 договора арендодатель обязан в течение 7 дней с момента приемки законченного строительством результата инвестирования в эксплуатацию государственной комиссией и при наличии необходимых документов, предусмотренных п.7.2.24.2 договора, а также при отсутствии задолженности по арендной плате и другим платежам подписать протокол о реализации инвестиционного проекта и выдать арендатору иные необходимые документы для подтверждения исполнения обязательств арендатора по договору.

Согласно пункту 8.2 договора по завершении строительства и выполнении условий раздела 5 (график осуществления инвестиционного проекта) оформляется договор аренды земельного участка сроком на 49 лет.

При рассмотрении дела судом установлено, что дополнительными соглашениями к договору срок действия договора и срок окончания строительства неоднократно продлевались:

дополнительным соглашением от 16.08.2005 - до 31.03.2006;

дополнительным соглашением от 10.11.2009 - до 31.12.2009;

дополнительным соглашением от 01.03.2011 - до 03.08.2011;

дополнительным соглашением от 15.11.2011 - до 31.12.2012;

дополнительным соглашением от 27.02.2015 - до 31.07.2016. Также указанным дополнительным соглашением произведена замена стороны арендатора с ООО «Ялита» на ООО «Техник».

Разрешение на ввод объектов в эксплуатацию выдано Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 08.02.2018 № 78-17-05-2018.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2017 по делу № А56-92260/2016 с ООО «Техник» в пользу Комитета взыскано 4 987 531,56 руб. задолженности по арендной плате, 264 192,35 руб. пени, 500 000 руб. штрафа.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.10.2020 по делу № А56-61411/2018 ООО «Техник» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.03.2020 по делу № А56-61411/2018 в реестр требований кредиторов должника включено требование Комитета в размере 27 244 721,69 руб., в том числе 15 760 560,17 руб. основного долга, 11 484 161,52 руб. неустойки.

По настоящее время задолженность ООО «Техник» перед Комитетом по реестровым платежам не погашена. Указанное обстоятельство не оспаривал представитель Общества в судебном заседании. По настоящее время договор аренды является действующим.

В соответствии со ст.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства, требования о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и обязательные платежи, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.

По состоянию на 01.06.2022 задолженность ООО «Техник» перед Комитетом по текущим платежам составляет 20 107 403,41 руб., в том числе по арендной плате 17 654 601,32 руб., пени 2 452 802,09 руб.

С учетом изложенного, совокупность условий, предусмотренных п.7.1.5 договора, при наличии которых у арендодателя возникает обязанность по подписанию протокола о реализации инвестиционного проекта, а именно, имеется задолженность по арендной плате, отсутствует, что является основанием для отказа в удовлетворении требования об обязании подписать протокол о реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу положений статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Досудебный порядок урегулирования спора сводится к совершению заинтересованной стороной действий, предусмотренных в пунктах 1 или 2 статьи 445 ГК РФ.

Подготовка и представление истцом проекта договора является обязательным условием при рассмотрении в суде требования о понуждении заключить договор.

Проект договора должен содержать все существенные условия подлежащего заключению договора, которые исследуются и оцениваются судом при разрешении спора: предмет договора, срок действия договора, размер и сроки внесения платежей, и тому подобное.

В нарушение требований статьи 445 ГК РФ истец не представил надлежащий проект договора, что исключает исполнение судом требования статьи 173 АПК РФ об указании условий, на которых стороны обязаны заключить договор.

Представленная Обществом в материалы дела форма договора аренды, утвержденная распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 05.07.2005 № 235-Р не является таким проектом спорного договора, в нем отсутствуют существенные условия, позволяющие считать его проектом договора, данный документ не был направлен ответчику в качестве оферты.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковое заявление об обязании заключить договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением  истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Требование об обязании заключить  договор аренды земельного участка оставить без рассмотрения.

В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.