АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, г.Тула, Красноармейский пр., 5

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Тула       Дело № А68-12292/2019

Дата вынесения резолютивной части решения: «08» февраля  2022 года

Дата изготовления решения в полном объеме: «15» февраля 2022 года 

Арбитражный суд Тульской области в составе:

Судьи      Чигинской Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ПЕТРО-БОКС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к ООО «РЕАЛ-ДМ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третье лицо общество с ограниченной ответственностью «Стальная линия Инвест» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего ФИО2, конкурсный управляющий  ООО «РЕАЛ-ДМ» ФИО3, о признании исполненными обязанности ООО «ПЕТРО-БОКС», по оплате арендной платы, произведенной ООО «ПЕТРО-БОКС» в рамках договора №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в результате передачи арендодателю неотделимых улучшений, на дату перехода права собственности на арендуемое имущество к ООО «Реал-ДМ» в размере 3 766 894 руб. 83 коп., неосновательным обогащением; об обязать ООО «Реал-ДМ» осуществить взаимное представление сторон по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 с учётом излишне уплаченной арендной платы в счёт платежей, начисленных с 05.02.2018, а также в счёт будущих арендных платежей по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014,

при участии:

от истца – представитель ФИО4 по доверенности (после перерыва),

от КУ ООО «РЕАЛ-ДМ»  – ФИО5 по доверенности,

от КУ ООО «Стальная линия Инвест» ФИО2 – не явился, извещён.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ПЕТРО-БОКС» обратилось в Арбитражного суда Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стальная линия Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2 о взыскании 13 737 947 рублей 83 копейки, из них 3 737 947 рублей 83 копейки основной долг, 10 000 000 рублей штрафная неустойка; о признании недействительным договора купли-продажи от 01.01.2018, заключенного между ООО «Стальная линия Инвест» и обществом с ограниченной ответственностью «Реал-ДМ» в части нежилого здания – бытовой корпус, котельная, общая площадь 577,2 кв.м., лит. Е, Е1 и части земельного участка с кадастровым номером: 71:12:03 02 02:0003, площадью 8 744 кв.м., отмеченной сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке №71/14-413241 от 20.11.2014, и применении последствий недействительной сделки; о признании договора аренды недвижимого имущества, части земельного участка от 31.10.2014 №31/10/14/02, возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; о возложении на ООО «Стальная линия Инвест» обязанности заключить с ООО «ПЕТРО-БОКС» основной договор аренды недвижимого имущества части земельного участка на условиях предварительного договора от 02.02.2015 №02/02/15 и передать основной договор аренды в регистрирующий орган на регистрацию.

Исковое заявление принято к производству, делу присвоен номер А68-2883/2018.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Реал-ДМ». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Стальная линия Инвест» в лице конкурсного управляющего ФИО2, конкурсный управляющий  ООО «РЕАЛ-ДМ» ФИО3

Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования, просил о замене стороны (арендодателя) по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014 на ООО «Реал-ДМ» в полном объеме, по всем пунктам договора; о признании договора аренды недвижимого имущества части земельного участка №31/10/14/02 от 31.10.2014 продленным по всем пунктам договора на неопределенный срок и замене стороны (арендодателя) по договору на ООО «Реал-ДМ»; о возложении на ООО «Реал-ДМ» обязанности заключить с ООО «Петро-Бокс» договор аренды недвижимого имущества части земельного участка на условиях предварительного договора от 02.02.2015 №02/02/15 и осуществлении государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества – части земельного участка с кадастровым номером 71:12:030202:0003 площадью 8 744 кв.м., отмеченной сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке №71/14-413241 от 20.11.2014, которая необходима для пользования арендованным объектом недвижимости по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014.

В процессе рассмотрения дела №А68-2883/2018 исковые требования ООО «ПЕТРО-БОКС» о взыскании (произвести зачет в счет арендной платы) задолженности по возмещению стоимости произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 3 737 947 рублей 83 копеек с установлением порядка погашения задолженности согласно условиям пунктов 2.2.3.2, 2.2.3.3, 2.2.3.4 договоров аренды, выделены в отдельное производство, делу присвоен номер А68-12292/2019.

В порядке статьи 49 АПК РФ истец уточнил свои требования, просил взыскать с ООО «Реал-ДМ» задолженность по договору аренды недвижимого имущества №31/10/14 от 31.10.2014 в размере 3 767 394 рублей 95 копеек, установить ООО «Реал-ДМ» порядок погашения задолженности согласно условиям пунктов 2.2.3.2, 2.2.3.3, 2.2.3.4 договоров аренды.

Решением арбитражного суда Тульской области от 28.02.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020, в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражный суд Центрального округа от 12.10.2020 решение Арбитражного суда Тульской области от 28.02.2020 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу №А68-12292/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

В Постановлении кассационной инстанции указано, что при новом рассмотрении суду следует выяснить следующие обстоятельства: какие именно были заключены договоры аренды, вызывали ли они неопределенность при их исполнении при предыдущем собственнике объектов недвижимости, исследовать деловую переписку прежнего собственника объектов недвижимости (ООО «Стальная линия Инвест») и истца, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, правильно распределить бремя доказывания обстоятельств дела.

Истец, входе рассмотрения дела уточнил исковые требования, просит признать исполненные обязанности ООО «ПЕТРО-БОКС» по оплате арендной платы, произведенной ООО «ПЕТРО-БОКС» в рамках договора №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в результате передачи арендодателю неотделимых улучшений, на дату перехода права собственности на арендуемое имущество к ООО «Реал-ДМ» в размере 3 766 894 руб. 83 коп., неосновательным обогащением; обязать ООО «Реал-ДМ» осуществить взаимное представление сторон по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 с учётом излишне уплаченной арендной платы в счёт платежей, начисленных с 05.02.2018, а также в счёт будущих арендных платежей по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014.

Уточненные требования истца приняты судом к рассмотрению на основании части 1 статьи 49 АПК РФ.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. 

Исследовав материалы дела, выслушав в прениях представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между ООО «Стальная линия инвест» (далее - арендодатель) и ООО «ПЕТРО-БОКС» (далее - арендатор) 31.10.2014 заключен договор аренды недвижимого имущества №31/10/14, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение нежилое здание (бытовой корпус, котельная), общая площадь 577.2 кв. м. лит. Е. Е1, расположенное по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:0003:70:228:001:003040250:0601:20000. Нежилое здание расположено на земельном участке категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 57 540 кв. м по адресу: Тульская область, Киреевский район, пос. Октябрьский, кадастровый (или условный) номер: 71:12:030202:3. Срок аренды 10 лет (пункт 1.1 договора).

По акту №1 приема-передачи в аренду нежилого имущества нежилое здание (бытовой корпус, котельная) было передано арендатору, с указанием его технических характеристик на момент передачи и отражением факта о том, что для нормальной эксплуатации, согласно целей договора, здание подлежит ремонту.

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор может по своему усмотрению производить улучшения арендуемого «объекта», проводить его реконструкцию, техническое переоснащение, текущий, капитальный ремонт или иные улучшения, которые предусматривают увеличение стоимости «объекта». Также арендатор вправе потребовать от арендодателя денежную компенсацию за произведенные улучшения/ремонт/перепланировку/техническое переоснащение «объекта» на основании представленных арендатором актов по форме КС-2, КС-3.

Пунктом 2.2.3.1 договора установлено, что право собственности на произведенные арендатором улучшения объекта переходят арендодателю после погашения задолженности по оплате произведенных ремонта/перепланировки/и/или иных улучшений. Передача арендатором улучшений арендодателю производится по акту приема-передачи в течение 1 месяца с даты завершения работ с приложением оригиналов документов (дефектный акт, локальная смета (расчет), КС-2, КС-3, счет-фактура), с последующей компенсацией арендодателем затрат, понесенных арендатором или в счет арендной платы.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений возмещается арендатору после подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений арендодателю или засчитывается в счет арендной платы (пункт 2.2.3.2 договора).

Между ООО «Стальная линия инвест» (арендодатель) и ООО «ПЕТРО-БОКС» (арендатор) заключен договор №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014.

Согласно пункту 1.1 договора арендатор арендует не весь земельный участок в целом с кадастровым номером 71:12:03 02 02:0003 общей площадью 57 540 кв. м., а только его часть площадью 8 744 кв. м., отмеченную сторонами на листе №2 кадастровой выписки о земельном участке от 20.11.2014 №71/14-413241.

На момент заключения договора  №31/10/14/02 от 31.10.2014 земельный участок площадью 8 744 кв. м., не выделен в установленном порядке в составе основного земельного участка, в связи с чем, стороны заключили краткосрочный договор сроком на 11  месяцев.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что передаваемый в аренду земельный участок будет использоваться арендатором для осуществления следующей финансово-хозяйственной деятельности:

-для производственных целей, связанных с функционированием завода по изготовлению металлических конструкций, здание которого передано арендодателем арендатору по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31 октября 2014г.;

-для возведения временных помещений предназначенных для хранения и складирования готовой продукции;

-для осуществления других видов деятельности, предусмотренных уставом арендатора.

Пункты 2.2.3., 2.2.3.1, 2.2.3.2 договора №31/10/14/02 от 31.10.2014 изложены в той же редакции как, как  пункты 2.2.3., 2.2.3.1, 2.2.3.2 договора № 31/10/14 от 31.10.2014. 

По акту приема-передачи в аренду недвижимого имущества часть земельного участка площадью 8 744 кв. м. было передано арендатору с указанием его технических характеристик на момент передачи и отражением факта о том, что для нормальной эксплуатации, согласно целей договора, земельный участок подлежит улучшению и приспособлению к использованию по назначению.

30.03.2015 по акту приема-передачи ООО «ПЕТРО-БОКС» передало, а ООО «Стальная линия инвест» приняло неотделимые улучшения, произведенные на объекте, а именно выполненные работы по капитальному ремонту здания на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп. согласно дефектных актов, локальной сметы (расчета) и представленных актов о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3: №1 от 28.02.2015 на сумму 700 259 руб. 16 коп., №1 от 10.03.2015 на сумму 3 141 368 руб. 68 коп., №2 от 10.03.2015 на сумму 1 305 919 руб. 99 коп.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2015 (резолютивная часть оглашена 09.10.2015) по делу № А68-9983/2014 ООО «Стальная линия инвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

По итогам проведения торгов по продаже имущества должника в ходе процедуры банкротства между ООО «Стальная линия инвест» и ООО «РЕАЛ-ДМ» заключен договор купли-продажи от 31.12.2017 (регистрация права 05.02.2018), по условиям которого право собственности перешло ООО «Реал-ДМ» в том числе на нежилое здание (бытовой корпус, котельная) (общая площадь 577,2 кв.м., лит. Е, Е1) кадастровый номер 71:00:000000:0000:70:228:001:003040250  и земельный участок, категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и земли иного специального назначения, для производственных целей, общая площадь 57 540 кв.м, кадастровый №71:12:030202:3.

Решением Арбитражного суда Тульской области по делу №А68-2883/2019 от 11.10.2019 произведена замена стороны арендодателя ООО «Стальная линия инвест» на ООО «РЕАЛ-ДМ» по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014.

Решением Арбитражного суда Тульской области по делу № А68-8524/2020 от 01.09.2021 ООО «Реал-ДМ» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Истец в уточненном исковом заявлении указывает, что до даты регистрации перехода права собственности между ООО «ПЕТРО-БОКС» и ООО «Стальная линия инвест» производился зачет взаимных требований (соотнесение представлений сторон) по договорам аренды: по соглашению сторон стоимость неотделимых улучшений ООО «ПЕТРО-БОКС» по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп. засчитывалась в счет арендной платы по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 30 240 руб. в месяц, а также в счет арендной платы по договору №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 5 000 руб. в месяц. На дату регистрации перехода права собственности общая сумма арендных платежей по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 за период с 31.10.2014 по 05.02.2018г. составила 1 184 760 руб (30 240руб.*39 мес.+30 240 руб./28дн.*5дн.), по договору №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 общая сумма арендных платежей за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 составила 195 893 руб. (5 000 руб.*39 мес.+5 000 руб./28дн.*5дн.), а всего по обоим договорам 1 380 653 руб.

Истец указывает, что в результате соотнесения представлений сторон по договорам аренды за период с 31.10.2014 по 05.02.2018 были прекращены: обязательство арендатора ООО «ПЕТРО-БОКС»  перед арендодателем ООО «Стальная линия инвест» по оплате арендных платежей по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 1 184 760 руб., обязательство арендатора перед арендодателем по оплате арендных платежей по договору №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 195 893 руб., обязательство арендодателя перед арендатором по возмещению переплаты по арендной плате, возникшей в результате сдачи Арендодателю произведенных Арендатором неотделимых улучшений, в части - в размере 1 380 653 руб.

Истец считает, что на дату регистрации перехода права собственности на объект аренды у арендатора имелась переплата по арендной плате по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 3 766 894 руб. 83 коп., что подтверждается письменными объяснениями конкурсного управляющего ООО «Стальная линия инвест».

В связи с отказом нового собственника арендуемого имущества - ООО «РЕАЛ-ДМ» - от исполнения условий договора аренды, а именно отказом от проведения взаимных представлений по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014, и отказом ООО «РЕАЛ-ДМ» учесть переплату Арендатора по арендным платежам по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 3 766 894 руб. 83 коп., ООО «ПЕТРО-БОКС» было вынуждено обратиться в арбитражный суд за защитой своего нарушенного интереса.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных исковых требований, считает, что из документов, представленных истцом в материалы дела, в том числе и дела №А68-2883/2018, сумма исковых требований, 3 737 947,83 руб. - это часть стоимости произведенных работ в отношении арендованного имущества, части земельного участка и цеха. 

Указывает, что между ООО «Стальная линия инвест» и ООО «Петро-Бокс» был заключен договор аренды недвижимого имущества (части земельного участка) № 31/101/14/02 от 31.10.2014, а также договор аренды недвижимого имущества -нежилого здания (бытовой корпус, котельная) № 31/10/14 от 31.10.2014. ООО «Петро-Бокс» в отношении арендуемых объектов совершило следующие действия: - благоустройство земельного участка на сумму 3 141 368, 68 руб. (акт о приемке выполненных работ № 1 от 10.03.2015); - ремонт цеха (в актах указан кадастровый номер цеха 71:00:000000: 0000:70:118:001:00304040250) на общую сумму 2 006 179,15 руб. (акт о приемке выполненных работ № 1 от 28.02.2015 на сумму 700 259,16 руб.; акт о приемке выполненных работ № 2 от 10.03.2015 на сумму 1 305 919,99 руб.).  Общая стоимость произведенных работ составила 5 147 547,83 руб. Истцом выполненные работы были переданы ООО «Стальная линия инвест».

Благоустройство земельного участка не относится ни к капитальному ремонту имущества, ни к текущему. Работы, перечисленные в акте выполненных работ по «улучшению земельного участка» касаются забора, имеющего свой фундамент, соответственно являющегося самостоятельным объектом, и вырубки зеленных насаждений, и не могут влиять на улучшение земельного участка, как объекта недвижимости. Более того, возведенная дополнительная часть забора, разделяет земельный участок с единым кадастровым номером 71:12:030202:3.

 В январе 2018 года ООО «РЕАЛ-ДМ» в результате торгов в форме публичного предложения по продаже имущества ООО «Стальная линия инвест» приобрело указанное имущество в собственность, в том состоянии, в котором оно находилось на момент приобретения. Все те работы, которые производились в отношении нежилого здания в 2015 с учетом износа «улучшений» вошли в его стоимость. Соответственно, все изменения, которые проводились раннее с имуществом, вошли в его стоимость, которую ООО «РЕАЛ-ДМ» оплатил. Так как ООО «Петро-Бокс» обратился с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ООО «Стальная линия инвест» стоимости неотделимых улучшений в размере 5 147 547,83 руб., производству по которому было судом прекращено, поскольку суд установил, что требования являются текущими, то стоимость неотделимых улучшений не является переплатой арендных платежей.

Конкурсный управляющий ООО «Стальная линия инвест» в письменных пояснениях указывал, что пункты 2.2.3., 2.2.3.1, 2.2.3.2 договора №31/10/14/02 от 31.10.2014 изложены в той же редакции как, как пункты 2.2.3., 2.2.3.1, 2.2.3.2 договора № 31/10/14 от 31.10.2014. Подписав акт о приемки передачи неотделимых улучшений сторонами реализованы условия договора аренды об освобождении от внесения арендных платежей в связи с неотделимыми улучшениями, произведенными арендатором. Так, в период с момента заключения договора по дату отчуждения арендуемого имущества ООО «Петро-Бокс» не вносил арендную плату, поскольку им были произведены неотделимые улучшения. Поскольку истец не вносил арендные платежи в период, когда недвижимое имущество принадлежало на праве собственности ООО «Стальная линия инвест», конкурсный управляющий полагает, что требования ООО «Петро-бокс» не свидетельствуют о нарушенным праве, а также о том, что у ООО «Стальная линия инвест» имеется задолженность перед ООО «Петро-бокс». Таким образом, сам по себе переход права собственности на предмет аренды не влечет за собой изменение условий договора аренды, а также не свидетельствует о возникновении задолженности по договору аренды. Конкурсный управляющий указывает, что в период с 31.10.2014 по 01.01.2018 размер арендной платы за пользование имуществом составил 1 149 120 руб., указанные денежные средства конкурсным управляющим не взыскивались и не истребовались в ином порядке, поскольку правоотношения между ООО «Стальная линия инвест» и ООО «Петро-Бокс» прекращены.

Исследовав материалы дела, выслушав в прениях представителей сторон, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ право собственности у покупателя по договору купли-продажи недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права.

По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.

Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор может по своему усмотрению производить улучшения арендуемого «объекта», проводить его реконструкцию, техническое переоснащение, текущий, капитальный ремонт или иные улучшения, которые предусматривают увеличение стоимости «объекта». Также арендатор вправе потребовать от арендодателя денежную компенсацию за произведенные улучшения/ремонт/перепланировку/техническое переоснащение «объекта» на основании представленных арендатором актов по форме КС-2, КС-3.

Пунктом 2.2.3.1 договора установлено, что право собственности на произведенные арендатором улучшения объекта переходят арендодателю после погашения задолженности по оплате произведенных ремонта/перепланировки/и/или иных улучшений. Передача арендатором улучшений арендодателю производится по акту приема-передачи в течение 1 месяца с даты завершения работ с приложением оригиналов документов (дефектный акт, локальная смета (расчет), КС-2, КС-3, счет-фактура), с последующей компенсацией арендодателем затрат, понесенных арендатором или в счет арендной платы.

Стоимость произведенных неотделимых улучшений возмещается арендатору после подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений арендодателю или засчитывается в счет арендной платы (пункт 2.2.3.2 договора).

Пунктом 2.2.3.1 и пунктом 2.2.3.2 договора аренды №31/10/14 предусмотрена компенсация арендодателем затрат на неотделимые улучшения  или засчитывание их стоимости в счет оплаты арендной платы.

Аналогичное пункты содержал договор №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка), который прекратил свое действие с учетом предварительного договора 31.08.2016.

30.03.2015 по акту приема-передачи ООО «ПЕТРО-БОКС» передало, а ООО «Стальная линия инвест» приняло неотделимые улучшения, произведенные на объекте, а именно выполненные работы по капитальному ремонту здания на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп., согласно дефектных актов, локальной сметы (расчета) и представленных актов о приемке выполненных работ по форме КС-2 и справок о стоимости выполненных работ и затрат по форме КС-3.

К акту приема-передачи неотделимых улучшений от 30.03.2015 стороны подписали акты о приемки выполненных работ (КС-2) №1 от 28.02.2015 (работы по ремонту цеха) на сумму 700 259 руб. 16 коп.; № 2 от 10.03.2015 (работы по ремонту цеха) на сумму 1 305 919 руб. 99 коп.; №1 от 10.03.2015 от 10.03.2015 (работы по благоустройству земельного участка) га сумму 3 141 368 руб. 68 коп.

Согласно КС-2 №1 от 28.02.2015 на сумму 700 259 руб. и  № 2 от 10.03.2015 на сумму 1 305 919 руб. 99 коп. производились работы по ремонту цеха (разборка заполнений проемов оконных без подоконных досок; монтаж ограждающих конструкций стен из многослойных панелей заводской готовности, а также работы по ремонту кровли, электромонтажные работы в цеху и административном здании).

Согласно КС-2 №1 от 10.03.2015 на сумму 3 141 368 руб. 68 коп. производились работы по благоустройству земельного участка (разборка бетонных конструкций, демонтаж и установка железобетонных оград из панелей, валка деревьев, разделка древесины, корчевка пней, монтаж каркасов ворот, планировка площадей, устройство оснований из щебня).

Таким образом, работы истец производил как в отношении цеха, так и по благоустройству земельного участка.

26.05.2015 ООО «Петро-Бокс» обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов ООО «Стальная линия инвест» задолженности по неотделимым улучшениям в размере 5 147 547 руб. 83 коп.

Определением суда от 29.10.2015 по делу № А68-9983/2014 производство по заявлению ООО «ПЕТРО-БОКС» о включении в реестр требований кредиторов должника  в размере 5 147 547 руб. 83 коп. прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, так как судом установлено, что требования относятся к категории текущих платежей, поскольку  результат улучшений приняты ООО «Стальная линия инвест» 28.02.2015, 10.03.2015, то есть обязательство по оплате выполненных работ возникло после возбуждения производства по делу о банкротстве (25.11.2014), следовательно, относится к текущему обязательству.

Истец, ссылаясь на позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в пункте 23 «Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой» (Информационное письмо от 11.01.2002 № 66),  статьи 382 ГК РФ, 617 ГК РФ, 1107 ГК РФ, а также на разъяснения ВС РФ, изложенные в определении ВС РФ № 304-ЭС17-14946 от 29.01.2018 по делу № А46-6454/2015 считает, что требование ООО «ПЕТРО-БОКС» к ООО «РЕАЛ-ДМ» о признании исполненными обязательств по арендной плате и требование ООО «РЕАЛ-ДМ» о взыскании с ООО «ПЕТРО-БОКС» задолженности по арендной плате являются взаимными представлениями сторон по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014.

В связи с чем, просит требования о признании исполненными обязательств по оплате арендной платы, произведенной ООО «ПЕТРО-БОКС» в рамках договора №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в результате передачи арендодателю неотделимых улучшений, на дату перехода права собственности на арендуемое имущество к ООО «РЕАЛ-ДМ» в размере 3 766 894 руб. 83 коп., признать необоснованным обогащением, а также обязать ООО «РЕАЛ-ДМ» осуществить взаимное представление сторон по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014  с учетом излишне уплаченной арендной платы в счет платежей, начисленных с 05.02.2018, а также в счет будущих арендных платежей по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику. Не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве очередность удовлетворения требований кредиторов.

При этом пропорциональность и очередность удовлетворения требований кредиторов применяется и к требованиям кредиторов по текущим платежам.

Согласно пункту 1, 2 статьи 142 Закона о банкротстве конкурсный управляющий или лица, имеющие в соответствии со статьями 113 и 125 настоящего Федерального закона право на исполнение обязательств должника, производят расчеты с кредиторами в соответствии с реестром требований кредиторов. Требования кредиторов каждой очереди удовлетворяются после полного удовлетворения требований кредиторов предыдущей очереди, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом для удовлетворения обеспеченных залогом имущества должника требований кредиторов. Таким образом, прекращение обязательств перед должником банкротом путем зачета встречных однородных требований не допускается.

В соответствии с пунктом 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований», которым предусмотрено, что зачет встречного однородного требования не допускается уже с даты, возбуждения в отношении одной из его сторон дела о банкротстве.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 16.10.2015 (резолютивная часть оглашена 09.10.2015) по делу № А68-9983/2014 ООО «Стальная линия инвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 Закона о банкротстве, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Акт приема-передачи от 30.03.2015 подписан со стороны ООО «Стальная линия инвест» генеральным директором ФИО6

После подписания акта приема-передачи неотделимых улучшений у ООО «Стальная линия инвест» возникла обязанность по компенсации в пользу ООО «ПЕТРО-БОКС» стоимости неотделимых улучшений в размере 5 148 547  руб. 83 коп. или зачета стоимости в счет арендной платы.

Истец указывает, что между ООО «ПЕТРО-ОКС» и ООО «Стальная линия инвест» производился зачет взаимных требований (соотнесение представлений сторон) по договорам аренды: по соглашению сторон стоимость неотделимых улучшений ООО «ПЕТРО-БОКС» по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 на общую сумму 5 147 547 руб. 83 коп. засчитывалась в счет арендной платы по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 1 184 760 руб., по договору №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 195 893 руб.  

Истец считает, что в результате соотнесения представлений сторон по договорам аренды за период с 31.10.2014 по 05.02.2018г. были прекращены: обязательство арендатора по оплате арендных платежей по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014 в размере 1 184 760 руб., обязательство арендатора по оплате арендных платежей по договору №31/10/14/02 аренды недвижимого имущества (части земельного участка) от 31.10.2014 в размере 195 893 руб., а также возникло обязательство арендодателя перед арендатором по возмещению переплаты по арендной плате, возникшей в результате сдачи арендодателю произведенных арендатором неотделимых улучшений в размере 3 766 894 руб. 83 коп.

При принятии неотделимых улучшений ООО «Стальная линия инвест» находилось в процедуре банкротства (наблюдение).

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан: принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества; включить в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведения о результатах инвентаризации имущества должника в течение трех рабочих дней с даты ее окончания; привлечь оценщика для оценки имущества должника в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом; принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; уведомлять работников должника о предстоящем увольнении не позднее чем в течение месяца с даты введения конкурсного производства; предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном данным Федеральным законом; заявлять в установленном порядке возражения относительно требований кредиторов, предъявленных к должнику; вести реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом; передавать на хранение документы должника, подлежащие обязательному хранению в соответствии с федеральными законами; заключать сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, только с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов; исполнять иные установленные данным Федеральным законом обязанности.

Из Сведений о результатах инвентаризации имущества должника, опубликованных на сайте ЕФРСБ 12.04.2016 сообщение №1030784 следует, что инвентаризация неотделимых улучшений конкурсным управляющим не проводилась.

Исходя из процессуального поведения истца, который 26.05.2015 обратился в арбитражный суд с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов ООО «Стальная линия инвест» на всю сумму неотделимых улучшений в размере 5 147 547 руб. 83 коп., а в последствии 14.03.2018 подал исковое заявление о взыскании с ООО «Стальная линия инвест» стоимости неотделимых улучшений, а также просил признать недействительным договор купли-продажи от 01.01.2018 заключенный между ООО «Стальная линия инвест» и ООО «РЕАЛ-ДМ», не следует, что первоначальные стороны договора аренды пришли к соглашению о принятии стоимости неотделимых улучшений в счет будущих арендных платежей.  

Согласно абзацу 7 пункта 1 статьи 63 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 Закон о банкротстве не допускается прекращение денежных обязательств должника путем зачета встречного однородного требования, если при этом нарушается установленная пунктом 4 статьи 134 Закона о банкротстве очередность удовлетворения требований кредиторов.

В силу абзаца третьего пункта 8 статьи 142 Закона о банкротстве в ходе конкурсного производства зачет требования допускается только при условии соблюдения очередности и пропорциональности удовлетворения требований кредиторов.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 № 304-ЭС17-14946, от 12.03.2018 № 305-ЭС17-17564 и от 02.09.2019 № 304-ЭС19-11744 и от 20.01.2022 № 302-ЭС21-17975,  в отличие от зачета, происходящего посредством одностороннего заявления, адресованного другой стороне, сальдирование, представляющее собой расчет итогового обязательства одной из сторон в рамках одного договора или в рамках единого обязательственного отношения (которое может быть оформлено в нескольких взаимосвязанных договорах между одними и теми же сторонами), оспоримой сделкой зачета не является и потому не может быть признано недействительной сделкой. Указанное связано с отсутствием такого квалифицирующего признака как оказание какого-либо предпочтения.

Необходимо разграничивать понятия установления итогового сальдо и зачета встречных требований. Так, установление итогового сальдо встречных обязательств означает, что в случае ненадлежащего исполнения принятого должником основного определяющего цену договора обязательства должником не может быть получена та сумма, на которую он мог бы рассчитывать при исполнении этого обязательства должным образом.

По смыслу данной позиции сальдирование имеет место тогда, когда в рамках одного договора (либо нескольких взаимосвязанных договоров) определяется завершающая обязанность сторон при прекращении договорных отношений полностью (либо их отдельного этапа). Сопоставление обязанностей сторон из одних отношений и осуществление арифметических (расчетных) операций с целью определения лица, на которого возлагается завершающее исполнение (с суммой такого исполнения), не может быть квалифицировано как зачет и не подлежит оспариванию как отдельная сделка по правилам статьи 61.3 Закона о банкротстве, так как в данном случае отсутствует такой квалифицирующий признак, как получение заказчиком какого-либо предпочтения - причитающуюся подрядчику итоговую денежную сумму уменьшает он сам своим ненадлежащим исполнением основного обязательства, а не заказчик, констатировавший расчетную операцию сальдирования (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.04.2021 № 308-ЭС19-24043 (2,3)). Соответственно в подобной ситуации не возникают встречные обязанности, а формируется лишь единственная завершающая обязанность одной из сторон договора.

После подписания акта приема-передачи выполненных работ, между ООО «ПЕТРО-БОКС» и ООО «Стальная линия ивест» дополнительных соглашений к договорам аренды, актов зачетов либо иных актов, которыми бы стороны пришли бы к соглашению о принятии стоимости работ в счет будущей оплаты арендных платежей по договору аренды и на основании которых возникла переплата арендных платежей по договору аренды,  заключено не было.

Новый собственник имущества ООО «РЕАЛ-ДМ» находится  в процедуре банкротства.

ООО «РЕАЛ-ДМ» приобрел имущество в том состоянии, в котором оно находилось на момент продажи, про произведенные неотделимые улучшения ООО «РЕАЛ-ДМ» при покупке имущества извещено не было, в том числе о зачете неотделимых улучшений в счет оплаты арендных платежей на будущий период по долгосрочному договору аренды.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании изложенного, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

При подаче первоначального искового заявления истцом была оплачена госпошлина на сумму 109 690 руб. и в последствии суд выделил в отдельное производство и рассмотрел требования истца на сумму 10 000 000 руб. (госпошлина 73 000 руб., а также требования о замене стороны по договору №31/10/14 аренды недвижимого имущества от 31.10.2014, признании договора аренды недвижимого имущества (части земельного участка) №31/10/14/02 от 31.10.2014 возобновленным, о замене стороны (арендодателя) по предварительному договору №02/02/15 от 02.02.2015 (18 000 руб.).

 Исходя из принятого решения, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, с учетом  оплаченной истцом госпошлина в размере 18 690 руб., то излишне оплаченную госпошлину в размере 6 690т руб. надлежит возвратить истцу их федерального бюджета. 

В судебном заседании объявлялся перерыв.

Руководствуясь ст.ст. 110, 159, 163, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ПЕТРО-БОКС» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 690 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тульской области.

Судья                    Н.Е. Чигинская