АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар                                                                                          Дело № А32-43298/2023

Резолютивная часть решения объявлена 06.10.2025 года

Полный текст решения изготовлен 22.10.2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе  судьи Савина Р.Ю.  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в судебном заседании  дело по исковому заявлению 

истец: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), 

ответчики: 

1. Администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

2. Индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>),

3. Департамент имущественных отношений администрации г. Сочи,

третье лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю,

о признании недействительным дополнительного соглашения от 27.12.2021 к договору аренды земельного участка от 12.09.2006 № 4900003986,

о признании незаконными действий, выразившихся в заключении дополнительного соглашения от 27.12.2021 к договору аренды от 12.09.2006 № 4900003986,

об указании, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.12.2021,

третье лицо с самостоятельными требованиями относительно предмета спора: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю ФИО2 

третьи лица: 

1.  ФИО3,

2. ФИО6

3. ФИО7

о расторжении договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:67, об указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационной записи от 26.12.2007 № 23-23-19/054/2007-331 об обременении в виде договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 в Едином государственном реестре недвижимости.

при участии в заседании:

от истца: ФИО5 – по доверенности, 

от администрации г. Сочи, департамента имущественных отношений Краснодарского края: не явились, извещены, 

от ФИО2: ФИО2 - паспорт, 

остальные: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации г. Сочи (далее – администрация) с требованиями:

- признать недействительным дополнительное соглашение от 27.12.2021 к договору аренды земельного участка от 12.09.2006 № 4900003986;

- признать незаконными действия, выразившиеся в заключении дополнительного соглашения от 27.12.2021 к договору аренды от 12.09.2006 № 4900003986;

- указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.12.2021 (уточненные требования).

Определением суда от 26.09.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечена индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ФИО2)

Определением суда от 19.12.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации г. Сочи (далее – департамент).

Суд установил, что в производстве Арбитражного суда Краснодарского края имеется дело № А32-62264/2023, в рамках которого рассматриваются однородные требования администрации г. Сочи к индивидуальному предпринимателю ФИО1 и индивидуальному предпринимателю  ФИО2 о расторжении договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:67, об указании в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю регистрационной записи от 26.12.2007 № 23-23-19/054/2007-331 об обременении в виде договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 в Едином государственном реестре недвижимости.

Определением суда от 11.03.2025 дела № А32-43298/2023 и № А32-62264/2023 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен № А32-43298/2023, администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица с самостоятельными требованиями относительно предмета спора.

Представитель ФИО1 настаивал на требованиях, возражал против приостановления производства по делу, заявил об истечении срока исковой давности по требованиям администрации о расторжении договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 и признании недействительным данного договора.

ФИО2 возражала против требований, настаивала на заявленном ранее ходатайстве о приостановлении производства по делу до рассмотрения дел №№ А32-6615/2023 и А32-7249/2023.

Представитель ФИО1 возражал против приостановления производства по делу, представил письменную позицию по данному ходатайству.

Администрация и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте уведомлены надлежащим образом.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя сторон.

Ходатайство ФИО2 о приостановлении производства по делу отклонено в связи с необоснованностью.

Кроме того, определение суда от 06.06.2024 по делу № А32-43298/2023 о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу окончательных судебных актов по делам №№ А32-62264/2023, А32-6615/2023, А32-7249/2023 было отменено постановлением апелляционной инстанции 18.06.2024.

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд установил следующее.

Судом установлено, что между администрацией (арендодатель) и Хостинским районным казачьим обществом (арендатор) заключен договор аренды от 12.09.2006 № 4900003986 (далее - договор), согласно которому арендодатель передал во временное пользование за плату земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304009:67 площадью 3 089 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Платановая, 13, с видом разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений казачьего рынка» (п. 1.1. договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Срок действия договора аренды до 30.08.2055 (п. 2.1 договора).

На основании договора уступки прав аренды от 28.12.2007 все права и обязанности арендатора по спорному договору аренды перешли к ФИО6 и ФИО7

Согласно договору уступки прав аренды от 15.05.2008 все права и обязанности арендатора по договору аренды перешли к ФИО3

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 05.03.2011 все права арендатора по спорному договору аренды перешли к ФИО1

Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2020, согласно которому продавец передал в собственность за плату покупателю ? доли торгового павильона Литер А с кадастровым номером 23:49:0304009:1149 площадью 32,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:67.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с переходом ? доли права собственности на вышеуказанный объект недвижимости между администрацией и ФИО2 заключено дополнительное соглашение от 27.12.2021, согласно которому внесены изменения в преамбулу договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 и ФИО2 включена в состав арендаторов.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

По мнению ФИО1, вышеуказанное дополнительное соглашение является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку согласно п. 4.2.3 договора аренды арендодатель обязан не предоставлять прав третьим сторонам на использование участка, природных ресурсов, находящихся на участке без согласия арендатора.

Истец полагая, что спорное дополнительное соглашение является ничтожным, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Управлением муниципального земельного контроля администрации муниципального образования городской округ г. Сочи Краснодарского края 23.01.2022 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:03004009:67 (далее – спорный земельный участок) с видом разрешенного использования «для обеспечения эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений казачьего рынка».

В ходе проведенного визуального осмотра с общедоступного места установлено, что в предполагаемых границах данного земельного участка расположены одноэтажное строение, литер А с кадастровым номером 23:49:0304009:1149, одноэтажное строение с кадастровым  номером 23:49:0304009:1381, одноэтажное строение литер В с кадастровым номером 23:49:0304009:1150, одноэтажное строение с кадастровым номером 23:49:0304009:1382, одноэтажное строение с кадастровым номером 23:49:0304009:1384, одноэтажное         строение с кадастровым номером 23:49:0304009:1380, одноэтажное строение литер Д с кадастровым номером 23:49:0304009:1165, одноэтажное строение с кадастровым номером 23:49:0304009:1383, двухэтажное строение с кадастровым номером 23:49:0304009:1164.

Кроме того, в границах данного земельного участка размещено два одноэтажных строения. Земельный участок огорожен. На момент проведения осмотра строительные работы не велись.

Согласно письму Управления муниципального земельного контроля администрации муниципального образования г. Сочи нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0304009:1381 общей площадью 98,6 кв.м., реконструировано без соответствующей разрешительной документации и вплотную примыкает к зданию с кадастровым номером 23:49:0304009:1149; нежилое здание с кадастровым номером 23:49:0304009:1382 общей площадью 25,4 кв.м, реконструировано без советующей разрешительной документации с увеличением площади; нежилое здание Литер Д (склад) с кадастровым номером 23:49:0304009:1165 площадью 81,1 кв.м, реконструировано без советующей разрешительной документации, а также одноэтажные постройки, возведенные без правоустанавливающих документов.

ФИО2, общедолевым собственником нежилого здания литер А - торговый павильон с кадастровым номером 23:49:0304009:1149 представлено заключение кадастрового инженера ИП ФИО8 о фактическом расположении объектов недвижимости на спорном земельном участке с указанием площади увеличения реконструированных строений.

Согласно схеме, выполненной специалистами МБУ г. Сочи «Миг», при размещении объекта недвижимости Литер В (торговый павильон) с кадастровым номером 23:49:0304009:1150, осуществлен захват территории неразграниченной государственной собственности площадью 15,78 кв.м.

Кроме этого, размещенные вдоль границы указанного земельного участка капитальные элементы благоустройства так же занимают территорию неразграниченной государственной собственности общей площадью 25,7 кв. м. Из них: ступени с пандусом - 4,10 кв.м, бетонное ограждение (стена) - 8,82 кв.м, клумбы - 1, 22 кв. м, 4,55 кв.м и 4,44 кв.м, крыльцо - 2,57 кв.м, ворота с торцевой части земельного участка - 39,69 кв.м.

В соответствии с информацией департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Сочи уведомление, разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства на спорном земельном участке отсутствует.

Также в производстве Арбитражного суда Краснодарского края находится дело № А32-6615/2023 по иску администрации к ФИО1 о признании объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0304009:1380, 23:49:0304009:1381, 23:49:0304009:1382, 23:49:0304009:1383, 23:49:0304009:1384, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:67, самовольными постройками.

В связи с чем, по мнению администрации имеются признаки нарушения, за которые предусмотрена административная ответственность, предусмотренная ст.7.1 КоАП РФ (самовольное занятие земельного участка), а также признаки самовольной постройки.

Департаментом имущественных отношений администрации г. Сочи в адрес арендаторов направлено письмо от 21.06.2023 № 9145/02.01-45 с требованиями о необходимости в 30-дневный срок устранить вышеуказанные нарушения и       представить в адрес департамента документы, подтверждающие устранение выявленных нарушений.

Ввиду того, что указанные нарушения не устранены, администрацией в адрес арендаторов направлена претензия от 01.08.2023 № 11633/02-45 с предложением расторгнуть договор аренды.

Указанные обстоятельства послужили администрации основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением. 

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, порождающих гражданские права и обязанности. К числу последних относятся гражданские права и обязанности, возникающие вследствие неосновательного обогащения.

Относительно требований администрации о расторжении договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 суд отмечает следующее.

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон  договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном  нарушении  договора  другой  стороной.  Существенным  признается  нарушение  договора  одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В соответствии с нормой ч.1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Частью 2 ст. 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Материалами дела подтверждается, что администрация в адрес предпринимателей направила письмо от 01.08.2023 № 11633/02-45.

Однако ответа на данное уведомление истцом получено не было.

Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение договора всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Между тем, судом установлено следующее.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил, что при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, необходимо оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил заключения договора, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших. 

Согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами. 

К числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов (пункт 1 статьи 95 ЗК РФ).

В пункте 2 статьи 95 ЗК РФ указано, что земли особо охраняемых природных территорий могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов федерации и в муниципальной собственности. 

Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу пункта 4 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. 

В соответствии со статьей 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Пунктом 2 статьи 3 Закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. 

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу закона «Об особо охраняемых природных территориях».

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 

Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ, от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ). 

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, является Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. 

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче спорного земельного участка в аренду.

Таким образом, администрация г. Сочи не имела права на предоставление спорного земельного участка в аренду.

В силу статей 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 12.09.2006 № 4900003986 является недействительной (ничтожной) сделкой.

Недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ).

Доводы ФИО1 об истечении срока исковой давности по требованиям администрации о расторжении договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 и признании недействительным данного договора судом отклоняются, поскольку исковая давность не распространяется по требованиям о расторжении договора аренды, а требования о признании недействительным данного договора сторонами не заявлены.

С учетом изложенного, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

ФИО1 заявлены следующие требования:

- признать недействительным дополнительное соглашение от 27.12.2021 к договору аренды земельного участка от 12.09.2006 № 4900003986;

- признать незаконными действия, выразившиеся в заключении дополнительного соглашения от 27.12.2021 к договору аренды от 12.09.2006 № 4900003986;

- указать, что решение по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.12.2021 (уточненные требования).

Как указано выше, суд пришел к выводу, что договор аренды от 12.09.2006 № 4900003986, является недействительной (ничтожной) сделкой.

Поскольку вышеуказанный договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, то все последующие сделки, в том числе дополнительное соглашение от 27.12.2021 к договору аренды земельного участка от 12.09.2006 № 4900003986, также является недействительной (ничтожной) сделкой.

Между тем, суд отмечает, что основанием заявленных требований ФИО1 о признании недействительным дополнительного соглашения от 27.12.2021 к договору аренды земельного участка от 12.09.2006 № 4900003986 является нарушение условий договора аренды.

Так, предприниматель ссылается на то, что администрацией нарушенп. 4.2.3 договора аренды, согласно которому арендодатель обязан не предоставлять прав третьим сторонам на использование участка, природных ресурсов, находящихся на участке без согласия арендатора.

Суд с данным доводом ФИО1 не соглашается на основании следующего.

Между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.03.2020, согласно которому продавец передал в собственность за плату покупателю ? доли торгового павильона Литер А с кадастровым номером 23:49:0304009:1149 площадью 32,1 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0304009:67.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В связи с переходом ? доли права собственности на вышеуказанный объект недвижимости между администрацией и ФИО2 заключено дополнительное соглашение от 27.12.2021, согласно которому внесены изменения в преамбулу договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 и ФИО2 включена в состав арендаторов.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Одним из принципов земельного законодательства, закрепленным в п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из части 1 статьи 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Частью 2 статьи 35 ЗК РФ установлено, что в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. (ч. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Таким образом, после приобретения ? права собственности на торговый павильон Литер А с кадастровым номером 23:49:0304009:1149 площадью 32,1 кв.м., расположенный на спорном земельном участке ФИО2 правомерно обратилась в администрацию г. Сочи с заявлением о включении ее в договор аренды от 12.09.2006 № 4900003986, поскольку в силу статьи 35 ЗК РФ имела на это право.

Следовательно, дополнительное соглашение от 27.12.2021, согласно которому внесены изменения в преамбулу договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 и ФИО2 включена в состав арендаторов, было заключено правомерно, в связи с чем, данное соглашение не может квалифицироваться судом недействительной сделкой по заявленным ФИО1 основаниям.

В связи с чем, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований ФИО1 о признании недействительным дополнительного соглашения от 27.12.2021 к договору аренды и признании незаконными действий, выразившихся в заключении дополнительного соглашения к договору аренды.

Кроме того, суд обращает внимание на то, что в числе заявленных исковых требований содержится требование администрации о погашении в ЕГРН регистрационной записи от 26.12.2007 № 23-23-19/054/2007-331 об аренде спорного земельного участка в пользу ФИО1

В данном деле цель предъявления исковых требований состоит не только в расторжении договора субаренды, но и в исключении из Единого государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) регистрационной записи о праве субаренды ответчика на спорный земельный участок. 

Согласно статье 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Регистрационная запись в ЕГРН, совершенная на основании ничтожной сделки, в силу пункта 52 постановления Пленумов № 10/22 может быть прекращена на основании решения суда о применении последствий недействительности сделки или о признании обременения отсутствующим (в зависимости от избранного истцом с учетом фактических обстоятельств способа защиты). В отсутствие необходимости возврата земельного участка устранение из ЕГРН основанной на ничтожной сделке недостоверной записи в полной мере обеспечивает защиту интересов истца в отношении спорного участка.

Кроме того, суд также вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п.4 ст. 166 ГК РФ).

Суд учитывает, что аннулирование регистрационной записи об аренде земельного участка в такой ситуации исключает возможное заблуждение участников гражданского оборота о наличии права аренды земельного участка, зарегистрированного на основании недействительной (ничтожной) сделки, то есть направлено на обеспечение принципа публичной достоверности государственного реестра прав на недвижимое имущество.

На основании вышеизложенного, суд полагает возможным применить последствия недействительности ничтожной сделки путем аннулирования в ЕГРН записи об обременении спорного земельного участка правом аренды, зарегистрированным в пользу предпринимателей.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2022 по делу № А32-8389/2020 и постановлении Пятнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 10.02.2025 по делу № А32-12338/2024.

Поскольку требования истца частично удовлетворены, то государственную пошлину в размере 6 000 руб. необходимо взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ФИО2 о приостановлении производства по делу отклонить.

В удовлетворении требований администрации г. Сочи о расторжении договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986  отказать.

В порядке применения последствий недействительности договора аренды от 12.09.2006 № 4900003986 аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304009:67 правом аренды, зарегистрированным в пользу ФИО1 и ФИО2 (дата государственной регистрации 26.12.2007 № 23-23-19/054/2007-331).

Настоящее решение является основанием для погашения Управлением Росреестра по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права аренды ФИО1 и ФИО2 (дата государственной регистрации от 26.12.2007 № 23-23-19/054/2007-331).

В удовлетворении требований ФИО1 о признании дополнительного соглашения от 27.12.2021 к договору аренды от 12.09.2006 № 4900003986, недействительной (ничтожной) сделкой, о признании незаконными действий (бездействия) администрации г. Сочи по заключению указанного дополнительного соглашения, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья                                                                                                                            Р.Ю. Савин