ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017 

http://1aas.arbitr.ru, тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-7357/2022

22 мая 2023 года

г. Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года.  Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2023 года.  

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Захаровой Т.А.,  Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания ФИО1,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 на  решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.02.2023 по делу   № А79-7357/2022,  

по иску общества с ограниченной ответственностью "Спорт"  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному  предпринимателю ФИО2  (ОГРНИП 304212832000026, ИНН 

<

***>)  

о взыскании задолженности, о расторжении договора аренды нежилого  помещения от 27.01.2020,  

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о  времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,  

установил. 

Общество с ограниченной ответственностью "Спорт" (далее – истец,  ООО "Спорт") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в  порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о расторжении договора  аренды нежилого помещения от 27.01.2020 и взыскании задолженности по  арендной плате в размере 825 640 рублей за период август – ноябрь 2022  года.  

Впоследствии истцом заявлен отказ от иска в части требований о  взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 825 640  рублей за период август – ноябрь 2022 года.  

Решением от 22.02.2023 Арбитражный суд Чувашской Республики  удовлетворил заявленные требования: расторг договор аренды нежилого  помещения от 27.01.2020 года, заключенный между ООО "Спорт" и ИП  Акопяном А.Б. В части взыскания основного долга за период с августа по  ноябрь 2022 года в сумме 825640 руб. производство по делу прекратил.  

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП ФИО2  обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной  жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый  судебный акт.  

По мнению ответчика, принятие оплаты арендных платежей,  уменьшение и увеличение исковых требований, частичный отказ от  исковых требований, отсутствие требования об освобождении арендуемого  здания и предложения заключить мировое соглашение, не обращение истца  в Управление Росреестра с заявлением о регистрации соглашения о  расторжении спорного договора аренды, свидетельствуют об отсутствии у  стороны истца воли на расторжение договора аренды.  

ООО "Спорт" в отзыве на апелляционную жалобу указало на  несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просило оставить  обжалуемый судебный акт без изменения.  

Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного  разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в  судебное заседание не обеспечили.  

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие сторон,  надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного  разбирательства, по имеющимся материалам.  

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены  Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы,  суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены  обжалуемого судебного акта.  

Как следует из материалов дела и установлено судом первой  инстанции, между сторонами заключен договор аренды нежилого  помещения от 27.01.2020 б/н (далее – Договор), по условиям которого истец  (Арендодатель) сдает, а ответчик (Арендатор) принимает в аренду нежилое  здание общей площадью 478,4 квадратных метров, кадастровый номер  здания 21:01:030105:280, адрес: 

<

...> Д.40Б, именуемое в дальнейшем «Здание» для  деятельности кафе (ресторана), имущественный состав характеристики  которого определены в акте приема-передачи (Приложение № 1,  являющиеся неотъемлемой частью настоящего Договора), земельный  

участок кадастровый номер 21:01:030105:4065, занятый Зданием и  необходимый для достижения цели аренды, а также оборудование, мебель,  элементы интерьера (далее по тексту Оборудование), необходимые для  целей деятельности кафе (ресторана). Здание, земельный участок и  оборудование передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся  неотъемлемой частью настоящего Договора (п. 1.1).  

Объект передан ответчику по акту приема-передачи нежилого здания  27.01.2020 (т. 1 л.д. 10).  

Срок аренды установлен п. 2.1 договора, согласно которому  настоящий договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с даты  подписания сторонами настоящего договора и действует по 26 января 2030  года включительно.  

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской  Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное  пользование.  

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской  Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения  арендной платы определяются договором аренды  

Сумма ежемесячной арендной платы за аренду Здания в целом (с  учетом стоимости аренды земельного участка, уличных конструкции,  рекламы, аренды мебели, оборудования и предметов интерьера) составляет:  в период с 27.01.2020 года по 26.04.2020 года - арендные каникулы. В  указанный период арендная плата не начисляется и не оплачивается.  Расходы по оплате коммунальных платежей несет Арендатор. в период с  27.04.2020 года по 26.10.2020 года 100000 (сто тысяч) рублей ежемесячно. в  период с 27.10.2020 года по 26.04.2021 года 180000 (сто восемьдесят тысяч)  рублей, ежемесячно. в остальное время начиная с 27.04.2021 года 200 000  (двести тысяч) рублей ежемесячно (п. 8.1-8.1.4 договора).  

Арендная плата перечисляется Арендатором на расчетный счет  Арендодателя ежемесячно не позднее 20 (двадцатого) числа текущего  месяца аренды Арендная плата за любой неполный месяц в начале или в  конце действия договора вносится в размере, пропорционально количеству  дней, в течение которых Арендатор фактически занимал Арендуемое  помещение (п. 8.2 договора).  

Размер арендной платы по договору подлежит изменению по  соглашению сторона. Арендодатель имеет право начиная с 27.04.2021 года  не чаще одного раза в течение календарного года в одностороннем порядке  производить увеличение арендной платы на индекс инфляции текущего  года. О предстоящем увеличение арендной платы Арендодатель уведомляет  Арендатора письменно не менее чем за 14 (четырнадцать) календарных  дней до предстоящей даты увеличения. Подписание дополнительного  соглашения не требуется (п. 8.3 договора).  

Согласно уведомлению от 25.01.2022 б/н об увеличении размера  арендной платы начиная с 20.02.2022 (дата платежа п. 8 договора) размер  арендной платы по договору составляет 216 780 рублей.  

Ответчиком обязательства по внесению арендной платы исполнены не  в полном объеме.  

По расчету истца размер долга ответчика по арендной плате по  договору аренды нежилого помещения от 27.01.2020 б/н за июнь 2022 года  составил 216 780 рублей.  

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 28.06.2022 (т. 1  л.д. 14) с предложением об уплате задолженности за апрель-май-июнь 2022  года в общей сумме 650340 руб. в течение 10 рабочих дней с момента  получения претензии, и сообщено о намерении расторгнуть договорные  отношения на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса  Российской Федерации, также истцом сообщено о намерении, в случае не  исполнения требований обратиться для разрешения спора в судебном  порядке.  

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате  арендных платежей по договору аренды нежилого помещения от 27.01.2020  б/н послужило основанием обращения истца с рассматриваемым иском в  суд.  

С учетом частичного отказа в части взыскания основного долга истец  просил расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 27.01.2020 б/н.  

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с  условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а  при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями  делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.  

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и  одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением  случаев, предусмотренных законом.  

Пунктом 2 стати 450 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть  расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора  другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным  Кодексом, другими законами или договором.  

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской  Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть  досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор более  двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не  вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения договора по требованию  арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса  Российской Федерации.  

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской  

Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном  расторжении договора обязан направить арендатору письменное  предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный  срок.  

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса  Российской Федерации требование об изменении или о расторжении  договора может быть заявлено стороной в суд только после получения  отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор  либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или  установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в  тридцатидневный срок.  

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской  Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации,  изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых  вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса  Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора  может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления  истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по  урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2  статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.  

Исходя из указанных норм права, при рассмотрении заявленного  требования суд обязан установить следующие обстоятельства:  неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по  уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд,  отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в  определенные законом сроки ответа на письменное предложение о  расторжении договора.  

На основании части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно  доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих  требований и возражений.  

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему  убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и  непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Как следует из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлена  претензия от 28.06.2022 (т. 1 л.д. 14), с предложением об уплате  задолженности за апрель-май-июнь 2022 года в общей сумме 650340 руб., в  течение 10 рабочих дней с момента получения претензии, и сообщено о  намерении расторгнуть договорные отношение, также истцом сообщено о  намерении, в случае не исполнения требований обратиться для разрешения  спора в судебном порядке.  

Факт получения претензии от 28.06.2022 ответчиком не оспорен, в  порядке части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации признан судом установленным.  

Однако оплата ответчиком не производилась, соглашения о  расторжении договора аренды 27.01.2020 во внесудебном порядке  сторонами не подписано.  

Невнесение арендной платы ответчиком в установленный договором  срок на дату направления вышеуказанной претензии более двух раз подряд  (за апрель-май-июнь 2022 года в общей сумме 650340 руб.) до подачи  настоящего иска в суд подтверждено материалами дела и ответчиком также  по существу не оспаривается.  

Доказательств, опровергающих вышеизложенные обстоятельства,  ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации не представлено.  

В материалы дела доказательств оформления соглашения о  расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.01.2020 года  также не представлено.  

Довод ответчика о том, что в связи с уплатой им суммы основной  задолженности, право истца требовать расторжения договора аренды в  судебном порядке не может быть реализовано, рассмотрен и обоснованно  отклонен судом первой инстанции.  

Согласно абзацу 2 пункта 23 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об  отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды", даже после уплаты долга  арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении  договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного  срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает  арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим  нарушением.  

Само по себе погашение задолженности в срок после получения  должником соответствующего уведомления не является основанием для  сохранения между сторонами договорных правоотношений, поскольку в  противном случае недобросовестный арендатор получает возможность  неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия  договора.  

Ответчик, оплатив в ходе рассмотрения настоящего дела  задолженность за апрель-май 2022 года (по платежному поручению от  18.08.2022 года № 124), за июнь 2022 года (по платежному поручению от  19.09.2022 № 153), допустил повторное нарушение договорных сроков по  оплате арендных платежей также за периоды с июля по ноябрь 2022 года.  

Ссылки Ответчика на положения пункта 7.15.2 договора аренды,  согласно которым Арендодатель вправе расторгнуть договор, при неуплате  арендных платежей более 3-х раз подряд как препятствующие возможности  расторжения в судебном порядке по пункту 3 статьи 619 Гражданского  кодекса Российской Федерации, судом признаны необоснованными.  

Как следует из буквального толкования положений пункта 7.15.2  договора аренды стороны согласовали право Арендодателя на  

одностороннее внесудбное расторжение договора при неуплате арендных  

платежей более 3-х раз подряд, при этом какого-либо ограничения по  возможности использования Истцом права на одностороннее расторжение  договора аренды в судебном порядке согласно статье 619 Кодекса,  имеющей по существу императивный характер, данным договором в любом  случае не введено.  

Оснований для применения при оценке вышеуказанных спорных  правоотношениях правила эстоппель, на которое также указывает ответчик,  судом не установлено.  

Действующим законодательством и сложившейся судебной практикой  не допускается попустительство в отношении противоречивого и  недобросовестного поведения субъектов хозяйственного оборота, не  соответствующего обычной коммерческой честности (правило эстоппель).  Таким, в частности, является поведение, не соответствующее  предшествующим заявлениям или поведению стороны, при условии, что  другая сторона в своих действиях разумно полагалась на них.  

С момента направления претензии от 28.06.2022, подачи иска от  28.07.2022 года, в ходе рассмотрения настоящего спора истец  последовательно поддерживал намерение расторжения спорного договора  аренды в связи с неоднократным нарушением ответчиком сроков оплаты  арендных платежей, при этом, предпринятые сторонами в ходе  рассмотрения настоящего дела попытки мирного урегулирования спора  производились по предложению суда в полном соответствии с  положениями главы 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации и не могут свидетельствовать о непоследовательности  поведения, злоупотреблениях со стороны истца.  

На основании вышеизложенного, поскольку факт неоднократного  нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей  своевременно и в полном объеме, погашение задолженности только после  обращения арендодателя в суд, нарушения ответчиком условий договора  аренды являются по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской  Федерации существенными, в связи с чем, требование истца о расторжении  договора аренды нежилого помещения от 27.01.2020 года удовлетворено  судом.  

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя, изложенные  в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает  обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых  требований.  

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно,  объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в  соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Доводы апелляционной жалобы проверены судом апелляционной  инстанции и отклонены как недоказанные и не подтвержденными  материалами дела.  

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального  права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим  обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части  4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом  апелляционной инстанции не установлено.  

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на  заявителя апелляционной жалобы.  

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный  апелляционный суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 22.02.2023 по  делу № А79-7357/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО2 - без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.  

Председательствующий судья Е.Н. Наумова  

Судьи Т.А. Захарова  

А.Н. Ковбасюк