ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №

А74-1784/2022

г. Красноярск

17 мая 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2023 года. 

Полный текст постановления изготовлен         17 мая 2023 года.

 

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Петровской О.В.,

судей: Белан Н.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Трансстрой»: ФИО2, представителя по доверенности от 18.04.2022, диплом, паспорт,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Абакана

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «07» марта 2023 года по делу №  А74-1784/2022,  

 

установил:

Администрация города Абакана (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Трансстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО СЗ «Трансстрой») о взыскании 4 521 258 рублей 63 копеек, в том числе 3 000 171 рубля 62 копейки долга по договору №АЮ35371 от 22.06.2021 за период с 22.06.2021 по 01.10.2021, 1 521 087 рублей 01 копейки неустойки за период с 16.09.2021 по 03.03.2022.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 07 марта 2023 года иск удовлетворен частично: взыскано с ООО СЗ «Трансстрой» в пользу Администрации города Абакана 259 493 рубля 74 копеек неустойки. Отказано в удовлетворении остальной части иска. Взыскано с ООО СЗ «Трансстрой» в доход федерального бюджета 2617 рублей 52 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с решением, истец обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что договор аренды от 22.06.2021 заключен сторонами по результатам проведенного аукциона, из аукционной документации следует, что арендная плата начисляется со дня, указанного в левом верхнем углу договора (22.06.2021). Полагает, что пользование ООО СЗ «Трансстрой» земельным участком фактически началось до подписания застройщиком договора (до 22.06.2021), что подтверждается сведениями, содержащимися в положительном заключение негосударственной экспертизы, согласно которым задание на разработку проектной документации выдано застройщику 15.06.2021, инженерно-геодезические изыскания выполнялись в период с 19 по 23 июня 2021 года. Считает, что застройщик фактически пользовался земельным участком сразу после подписания протокола о результатах аукциона. По мнению истца, застройщик подписал договор только 20.07.2021, изначально имея намерения не исполнять условия договора в части срока и размера внесения арендной платы, что следует расценивать как злоупотребление правами со стороны арендатора. 

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2023 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 16.05.2023.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на  официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а  также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в сети «Интернет»).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителя истца.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу ответчик считает обжалуемое решение законным и обоснованным.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Стороны подписали протокол о результатах аукциона №14 от 11.06.2021 по лоту №1, по условиям которого ООО СЗ «Трансстрой» признано победителем аукциона.

Между Администрацией города Абакана (арендодатель) и ООО СЗ «Трансстрой» (арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды земельного участка № АЮ35371 от 22.06.2021, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:020111:189, общей площадью 4860 кв.м., расположенный по адресу: Республика Хакасия, Городской округ, 

<

...>, для размещения многоквартирного дома (пункт 1.1. договора). Срок аренды установлен на 7 лет и 4 мес. с даты указанной в левом верхнем углу договора.

Ежегодный размер арендной платы по договору определен в соответствии с протоколом о результатах аукциона № 14 от 11.06.2021 по лоту № 1 и составил 39 109 380 рублей. Ежегодный размер арендной платы ежегодно по истечении года после заключения настоящего договора изменяется без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (пункты 2.2, 2.3 договора).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется со дня, указанного в левом верхнем углу договора. За период со дня заключения договора до 01.10.2021 вносится до 15.09.2021 с учетом суммы задатка. После 01.10.2021 арендная плата, указанная в пункте 2.2 договора, с учетом положений пункта 2.3 договора, вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года. Арендная плата за период с 01.01.2028 до даты окончания срока действия договора вносится до 15.06.2028.

Согласно пункту 2.5 договора задаток, внесённый для участия в аукционе, засчитывается в арендную плату, подлежащую внесению арендатором в качестве первых платежей в текущем году в соответствии с пунктом 2.4 договора.

За нарушением сроков внесения платежей арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).

Разделом 6 договора стороны предусмотрели, что договор считается заключенным со дня его подписания обеими сторонами. Договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. По истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права па заключение договора на новый срок без проведения торгов. В случае расторжения договора уплаченные денежные суммы, прочие затраты, возврату арендатору не подлежат. В отношении участка установлены следующие ограничения: зона с особыми условиями использования территории воздушной линии электропередач ВЛ-10 кВ ф.20-26 в границах г.Абакана. Все изменения и дополнения к договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами, кроме случаев, предусмотренных договором. Договор одновременно имеет силу передаточного акта. Факт передачи участка арендодателем арендатору удостоверяется соответствующей отметкой в тексте договора.

Договором аренды предусмотрено, что одновременно с подписанием договора арендодатель передает арендатору, а арендатор принимает участок. Арендатор осмотрел участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за любые совершенные им действия.

Во исполнение обязательного претензионного порядка урегулирования споров, установленного частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец направил ответчику претензию от 30.11.2021 № 1269-п об уплате задолженности.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между сторонами заключен договор аренды, отношения по которому урегулированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из содержания норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

Согласно пункту 15 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

Согласно части 20 пункта 8 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

Как следует из материалов дела, ответчик был признан победителем аукциона 11.06.2021, стороны подписали протокол о результатах аукциона, в дальнейшем 22.06.2021 истец направил ответчику 3 экземпляра договора аренды на подписание, договор аренды получен ответчиком 29.06.2021, что подтверждается почтовым уведомлением. 20.07.2021 ответчик подписал договор аренды № АЮ35371 от 22.06.2021. 

По условиям договора (пункт 2.4) арендная плата начисляется со дня, указанного в левом верхнем углу договора. За период со дня заключения договора до 01.10.2021 вносится до 15.09.2021 с учетом суммы задатка. После 01.10.2021 арендная плата, указанная в пункте 2.2 договора, с учетом положений пункта 2.3 договора, вносится ежеквартально равными платежами в срок до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года. Арендная плата за период с 01.01.2028 до даты окончания срока действия договора вносится до 15.06.2028.

Истец просит взыскать в ответчика 3 000 171 рубля 62 копейки долга за период с 22.06.2021 по 01.10.2021.

Администрация, обращаясь с требованиями о взыскании основного долга, ссылается на то, что такая обязанность возникла со дня, указанного в левом верхнем углу договора (22.06.2021). Ответчик, возражая, обращает внимание на то, что земельный участок был им принят лишь 20.07.2021, с даты фактического подписания соответствующего договора. 

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные подпунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г.).

При этом достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у арендатора ранее заключения договора и передачи предмета договора арендатору (пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно условиям извещения, договор аренды земельного участка заключается с лицами, признанными победителями, не ранее, чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети «Интернет»: www.torgi.gоv.ru.

В случае если в течение тридцати дней со дня направления победителю аукциона трех экземпляров подписанного проекта договора аренды земельного участка, они не были им подписаны и не представлены в организатору, организатор аукциона предлагает заключить указанный договор иному участнику аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона, а также направляет ему три экземпляра подписанного договора аренды земельного участка.

Таким образом, период заключения договор определен в следующем порядке: не ранее 10 дней с момента размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте и не позднее 30 дней с момента направления победителю аукциона трех экземпляров подписанного проекта договора аренды земельного участка. Иными словами, между объявлением результатов аукциона и подписанием договора имеется временной отрезок, ограниченный названным тридцатидневным сроком.

С учетом изложенного, победитель аукциона вправе в любое время в пределах названного периода подписать соответствующий договор аренды земельного участка, приняв этот участок в фактическое владение. Последствием нарушения данного срока при уклонении победителя от совершения названных юридически значимых действий в соответствии с земельным законодательством и условиями публичного извещения является заключение договора организатором с другим участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона.

Из материалов дела следует, что общество в пределах установленного срока (20.07.2021), реализуя предоставленное ему право, подписало договор аренды, который в соответствии с пунктом 6.7 имеет силу передаточного акта. Следовательно, земельный участок считается принятым обществом с соответствующей даты, отраженной в тексте договора при его фактическом подписании со стороны ответчика.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, доказательств, указывающих на то, что общество приняло во владение данный земельный участок и приступало к его использованию ранее названной даты, в материалах дела не имеется. Ссылка истца на положительное заключение негосударственной экспертизы, согласно которому задание на разработку проектной документации выдано застройщику 15.06.2021, инженерно-геодезические изыскания выполнялись в период с 19 по 23 июня 2021 года, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку указанное заключение представлено не в полном объеме, не подписано, и не может подтверждать фактическое использование земельного участка ответчиком до 20.07.2021.

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обязанность по оплате за пользование участком возникла не ранее фактического подписания ответчиком договора, имеющего силу передаточного акта. Надлежащие доказательства пользования земельным участком до подписания ответчиком договора в материалы дела истцом не представлены.

Как верно указано судом первой инстанции, аукцион по существу является лишь способом определения лица, с которым будет заключен договор аренды земельного участка, поэтому проведение и организация соответствующей публичной процедуры не исключает применения к правоотношениям сторон общих положений гражданского законодательства, относящихся к соответствующему виду обязательства в части наступления сроков внесения платежей.

Указанный правовой подход поддержан судами по делу А74-1785/2022.

В пункте 2.2 сторонами согласовано, что ежегодный размер оплаты по результатам аукциона составляет 39 109 380 рублей.

За период с 20.07.2021 по 30.09.2021 (73 дня) размер арендной платы составляет 7 821 876 рублей (39 109 380 / 365 дней * 73 дня).

Как следует из материалов дела, ответчиком был внесен задаток 03.06.2021 в сумме 2 652 345 рублей, который по условиям договора засчитывается в качестве арендной платы, платежными поручениями №1085 от 21.10.2021, №1143 от 08.11.2021 ответчик перечислил истцу 5 169 531 рублей.

С учетом установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии у ответчика задолженности по оплате арендной платы.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 3 000 171 рубля 62 копейки долга судом первой инстанции правомерно отказано.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика 1 521 087 рублей 01 копейки неустойки за период с 16.09.2021 по 03.03.2022.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно расчету суда первой инстанции, с учетом того, что денежные средства по платежному поручению №1143 от 08.11.2021 списаны со счета 10.11.2021, размер неустойки составил 778 481 рубль 21 копейку.

Проверив произведённый судом расчет неустойки, суд апелляционной инстанции признает его верным, соответствующим условиям договоров. Расчет неустойки не опровергнут, контррасчет не представлен.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В силу пункта 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (далее - Постановление № 7) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации) (пункт 77 Постановления № 7).

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс Российской Федерации предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, руководствуясь принципами разумности и соразмерности, соблюдая баланс интересов сторон, учитывая конкретные обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки как меры ответственности за нарушение гражданско-правового обязательства,  учитывая заявление ответчика об уменьшении размера неустойки, пришел к верному и обоснованному выводу о наличии оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижении неустойки из расчета пени 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки до 259 493 рубля 74 копеек неустойки.

Суд апелляционной инстанции также считает определённую судом ко взысканию сумму неустойки справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.

В каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон, принимая во внимание исполнения обязательств по договору, период нарушения.

Степень соразмерности предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе оценить указанный критерий, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В рассматриваемом случае неустойка имеет не столько обеспечительную (стимулирующую) функцию, сколько компенсационную.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

С учетом вышеизложенного требование истца о взыскании с ответчика пени правомерно удовлетворено судом частично в размере 259 493 рубля 74 копеек.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основания для отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 07 марта 2023 года по делу №  А74-1784/2022 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

 

Председательствующий

 

О.В. Петровская

Судьи:

 

Н.Н. Белан

 

О.Ю. Парфентьева