ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-5175/2023

30 августа 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 30 августа 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Масенковой И.В., Пивцаева Е.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.,

при участии: 

от истца: посредством сервиса веб-конференция представитель ФИО1 по доверенности от 23.07.2024;

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 22.01.2024;

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-19685/2024) Администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2024 по делу № А21-5175/2023 (судья С.А. Зинченко), принятое по первоначальному иску Администрации городского округа «Город Калининград» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Соло-Риэлт» 

о взыскании пени, 

и по встречному иску о взыскании убытков, 

 

установил:

Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - истец, Администрация) обратилась к обществу с ограниченной ответственностью «Соло-Риэлт» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 83 653,35 руб. пени по состоянию на 10.11.2023.

Общество обратилось в суд с встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации 1 421 822,69 руб. убытков в виде необоснованно полученной арендной платы за земельный участок за период с января 2015 года по июль 2023 года.

Решением суда от 02.05.2024 в удовлетворении первоначального искового заявления Администрации отказано, встречное исковое заявление Общества удовлетворено. С Администрации в пользу Общества взыскано: 1 421 822,69 руб. неосновательного обогащения за период с января 2015 года по июль 2023 года; 11 308,05 руб. расходов по плате государственной пошлины.

Администрация, не согласившись с решением суда первой инстанции, подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, отказе в удовлетворении встречного иска.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что в течение 15 лет Обществом, переданный в аренду земельный участок 34:15:140502:25 площадью 4892 кв.м, не освоен по вине самого Общества, которое не приняло мер к строительству многоярусной парковки для легковых автомобилей, а лишь возвело в границах спорного земельного участка временную постройку (диспетчерскую), являющейся вспомогательной в отсутствии основного объекта. 

Истец полагает, что поскольку земельный участок по истечении действия договора Обществом возвращен не был, Администрацией правомерно начислена плата за фактическое пользование, которая погашалась Обществом в силу норм действующего законодательства. 

Администрация отмечает, что арендная плата, которую Общество перечисляло в счет арендных платежей за земельный участок, в границах которого зарегистрирован объект незавершенного строительства (15%) не может быть квалифицирована как неосновательное обогащение, так как Администрация не приобретала их в силу незаконных действий, а совершала начисления в силу обязательного принципа платности пользования земельным участком, установленным земельным законодательством.

 Кроме того, Администрация указывает, что п. 4.2 договора предусмотрено, что за период с 21.04.2021 (дата прекращения записи об аренде в ЕГРН по договору аренды от 15.10.2009 № 010180) по 18.07.2023 общество уплачивает неосновательное обогащение за фактическое пользование земельным участком и  данный пункт в судебном порядке обществом не оспорен.

В материалы дела поступил отзыв от ответчика, согласно которому ответчик просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель ответчика по доводам апелляционной жалобы возражал, поддержал позицию отзыва на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.10.2009 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) на срок до 20.08.2012 заключен договор № 010180 аренды земельного участка с КН 39:15:140502:25 площадью 4 892 кв.м. под строительство здания многоярусной автостоянки для легковых автомобилей, расположенный по адресу: 

<

...>. ФИО3. 

Соглашением от 19.03.2013 № 010180-1 срок договора продлен до 20.12.2023.

В соответствии с п. 4.3 договора арендная плата за земельный участок должна вноситься Обществом ежеквартально не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года). 

Согласно п. 4.12 договора (в редакции соглашения от 19.03.2013) в случае невнесения арендной платы в установленный срок с арендатора взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день осуществления расчета от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

09.09.2024 Обществом зарегистрировано право собственности на расположенный на арендованном земельном участке объект незавершенного строительства с КН 39:15:140502:58. 

За период с 01.01.2018 по 31.12.2022 арендная плата (рассчитанная в двухкратном размере в связи с тем, что по истечении трех лет с даты принятия постановления о предоставлении земельного участка объект строительства не введен в эксплуатацию) вносилась Обществом не в полном объеме и несвоевременно. 

В связи с этим за период с 01.01.2018 по 31.12.2022 задолженность Общества составила 361 148,28 руб., а пеня по состоянию на 06.03.2023 – 222 265,55 руб. Направленная Администрацией претензия оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения 03.05.2023 в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным 13.11.2023. 

В окончательном виде Администрация просила взыскать с Общества 83 653,35 руб. пени по состоянию на 10.11.2023.

12.07.2023 Общество обратилось в суд с встречным исковым заявлением о взыскании с Администрации 414 942,08 руб. неосновательного обогащения, уточненным 18.04.2024. 

В окончательном виде Общество просило взыскать с Администрации 1 421 822,69 руб. убытков в виде необоснованно полученной арендной платы за земельный участок за период с января 2015 года по июль 2023 года.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей Администрации и Общества, проверив доводы апелляционной жалобы, доводы отзыва, суд апелляционной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемого судебного акта, в связи со следующим.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В спорный период земельный участок был предоставлен Обществу на основании договора аренды. 

12.04.2012 Обществу выдано разрешение № RU39315000-082/2012 на строительство многоярусной парковки для легковых автомобилей сроком действия до 17.01.2013, которое в последующем было продлено до 20.12.2013. 

19.11.2013 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока аренды земельного участка на 1 год (заявление от 18.11.2013 вх. № 028-60/у189). 

Письмом от 03.12.2013 № 164-7/у-920-2593 Администрация отказала в продлении договора на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и сообщила о том, что в соответствии с постановлением Правительства Калининградской области от 16.07.2013 № 477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области» переданный в аренду земельный участок находится на территории, зарезервированной для государственных нужд Калининградской области в целях размещения инженерной и транспортной инфраструктуры для эксплуатации объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде», в связи с чем также было отказано и в продлении срока действия разрешения на строительство. 

При этом 05.02.2014 Администрация уведомила Общество о том, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды считается действующим на неопределенный срок. 

По истечении срока действия договора 09.09.2014 за Обществом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с КН 39:15:140502:58, площадью застройки 134,5 кв.м, степенью готовности 15%. 

После регистрации права собственности на указанный объект в связи с резервированием земель для государственных нужд, Общество не имело возможности использовать арендованный земельный участок по назначению, однако продолжало вносить арендную плату. 

По окончании действия срока резервирования и в отсутствие решения об изъятии земельного участка 23.01.2021 Общество обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на трехлетний срок для завершения строительства объекта недвижимости, ответ на которое получен не был, что послужило основанием для Обращения общества в арбитражный суд.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2022 по делу № А21-6196/2021 бездействие Администрации, выразившееся в непредоставлении ответа на заявление Общества от 23.03.2021 о заключении договора аренды земельного участка с КН 39:15:140502:25 для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года признано незаконным, Администрация обязана рассмотреть указанное заявление в установленном законом порядке и по результатам направить ответ Обществу.

Рассмотрев заявление Общества, Администрация отказала в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, что послужило основанием для нового обращения Общества в арбитражный суд. 

Вступившим в законную силу решением по делу № А21-8285/2022 от 14.03.2023 названный выше отказ Администрации также признан незаконным, на Администрацию возложена обязанность заключить с Обществом договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительством сроком на три года. 

18.07.2023 заключен новый договор аренды № 85/2023 А, после чего Общество продлило разрешение на строительство и приступило к фактическому строительству. 

Таким образом, с 01.01.2015 по 18.07.2023 из-за резервирования земельного участка, а впоследствии из-за действий и бездействия Администрации (которые обжаловались Обществом в рамках дел №А21-6196/2022 и №А21-8285/2022) Общество не имело возможности использовать земельный участок, но в полном объеме вносило арендные платежи и оплачивало пени.

В качестве арендных платежей всего за указанный период Общество оплатило 1 421 822,69 руб., что Администрацией не опровергнуто.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерация № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, п. 27 Обзора судебной Практики Верховного Суда Российской Федераций № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе; если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. 

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ в совокупности все представленные по делу доказательства, пришел к выводу о доказанности наличия на стороне Администрации неосновательного обогащения и обоснованно удовлетворил встречные исковые требования.

Доводы апелляционной жалобы о том, что переданный в аренду земельный участок не использовался Обществом по его же вине и внесенная им арендная плата не является неосновательным обогащением, апелляционным судом отклоняются в силу следующего. 

          03.12.2013 Администрация отказала в продлении договора на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ и сообщила о том, что Правительством Калининградской области резервирование земельного участка было осуществлено в целях проведения Чемпионата мира по футболу. Администрацией также было отказано Обществу  и в продлении срока действия разрешения на строительство.

В соответствии с положением статьи 15.1 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, под лежит компенсации.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию сданным в аренду имуществом, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в частности, потребовать досрочного расторжения договора. Кроме того, арендатор в праве потребовать возмещения убытков (п.5 ст. 453 ГК РФ), в том числе в размере уплаченных арендных платежей.

Из материалов дела следует, что Администрация по завершении срока резервирования спорного земельного участка неправомерно отказывала Обществу    в оформлении договора аренды на новый срок. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями арбитражного суда: по делу А21-6196/21, которым бездействие Администрации по рассмотрению заявления об оформлении договора аренды признано незаконным; по делу А21 -8285/2022, которым отказ Администрации оформить договор аренды спорного земельного участка был признан незаконным.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что невозможность использования земельного участка Обществом возникла по причинам, за которые арендатор не отвечает, следовательно, он не обязан был вносить арендную плату в период с января 2015 года по июль 2023 года.

Утверждение Администрации о том, что Общество неправомерно возвело на спорном земельном участке временную постройку и зарегистрировало ее как вспомогательное в отсутствие основного, опровергается вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу А21-8285/2022, в рамках которого проводилась судебная экспертиза, подтвердившая наличие на спорном земельном участке незавершенного строения, возведенного в соответствии с разрешением № RU39315000-082|2012 на строительство многоярусной парковки для легковых автомобилей.

             Ссылки Администрации на дело № А21-705/2021 (по иску Администрации к Обществу о признании отсутствующим права аренды земельного участка, прекращении права собственности на объект неоконченного строительства, обязании произвести демонтаж, обязании снять объект с кадастрового учета, обязании освободить земельный участок) не принимаются апелляционным судом, поскольку на рассмотрение настоящего спора наличие указанного дела не влияет. 

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой не опровергают обоснованность и правомерность выводов суда первой инстанции. 

При вынесении решения судом первой инстанции оценены представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, нормы материального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам. 

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, при вынесении решения от 02.05.2024 судом также не допущено, а потому у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 02.05.2024 по делу № А21-5175/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.Б. Слобожанина

Судьи

 

И.В. Масенкова

 Е.И. Пивцаев