ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-143086/2018

01 апреля 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     25 марта 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 апреля 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  Смирновой Н.В.

при участии:  

от истца: Бондарева О.Н. (доверенность от 01.11.2018)

от ответчика: Волков А.М. (доверенность от  20.12.2018)

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5128/2019)  ОАО "Универсам № 43 "Ржевский"

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.01.2019 по делу № А56-143086/2018 (судья Корчагина Н.И.), принятое

по иску СПб ГКУ "Имущество Санкт-Петербурга"

к  ОАО "Универсам № 43 "Ржевский"

 

о расторжении договора аренды, выселении, взыскании штрафа,  

 

установил:

Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Универсам № 43 «Ржевский " (далее – ответчик, Общество) о взыскании 33 566 руб. 22 коп. штрафа по договору  аренды от 29.03.2005 №07/ЗК-03749, расторжении договора аренды от 29.03.2005 №07/ЗК-03749,  выселении Общества с занимаемого земельного участка общей площадью 16 кв.м с кад.№78:11:0006112:1046, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, проспект Ударников, участок 25 ( у дома 28/32, литера А), земельного участка площадью 16 кв.м с кад.№78:11:0006112:1047 по адресу: Санкт-Петербург, пр. Ударников, участок 26 ( у дома 28/32, литера А).

            Решением от 16.01.2019 иск удовлетворен.

            В апелляционной жалобе  Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать,   полагая недоказанным факт нарушения Обществом условий договора.

            Комитет возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

            Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

            Как следует из материалов дела,    между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (арендодатель) и ОАО «Универсам № 43 «Ржевский» (арендатор) заключен договор от 29.03.2005 № 07/ЗК-03749 в редакции   дополнительного соглашения от 05.03.2012 № 2   аренды  земельных участков Зоны 8, площадью 16 кв м, с кад. № 78:6112:1046, находящегося по адресу Санкт-Петербург, проспект Ударников, участок 25 (у дома 28/32 литера А),  и площадью 16 кв. м, с  кад. № 78:6112:1047, находящегося по адресу Санкт-Петербург, проспект Ударников, участок 26 ( у дома 28/32 литера А).

Пунктом 1.2 договора установлено, что участок предоставляется   для использования под торговые павильоны (код – 10.1, 3.8). Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя.

            Согласно пункту 4.3.1 договора арендатор обязался использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.

            В соответствии с  пунктом 5.3 договора в случае нарушения условий договора, за исключением пп. 3.4 и 3.7 договора, арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной платы, установленной на момент выявления нарушения.

            В соответствии с пунктами 6.3 и 6.3.1 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при использовании арендатором участка под цели, не предусмотренные п. 1.2. договора.  

            В ходе проверки, проведенной 25.05.2018 и 17.08.2018 Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, выявлено, что  восточнее здания по адресу: Санкт-Петербург, проспект Ударников, дом 28/32, литера А, размещен торговый киоск площадью 6 кв.м по реализации выпечки.

            Ссылаясь на результаты вышеуказанной проверки, Учреждение направило Обществу претензию от 07.07.2018 N 1731-пр./18 с требованием оплаты 41 957 руб. штрафа в течение 30 дней с момента получения претензии, предупредив со ссылкой на положения пункта 6.3.1 договора, что в случае невыполнения данного требования будет вынуждено обратиться в арбитражный суд для принудительного взыскания штрафа и расторжения договора.

            Поскольку требования претензии ответчиком не исполнены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

            Суд первой инстанции, посчитав требования Комитета обоснованными, иск удовлетворил.

            Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит отмене.

            Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

            В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пенями) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

            Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

            Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

            В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

            Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом доказано нарушение ответчиком условий договора и наличие оснований для взыскания штрафа и расторжения договора.

            Апелляционный суд полагает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

            В соответствии с положениями пункта 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица и граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

            Согласно пункту 1.2 договора участок предоставляется для использования под торговые павильоны.

            Согласно представленным в материалы дела актам от   25.05.2018 и от  17.08.2018  на арендуемом земельном участке размещен торговый киоск площадью 6 кв.м.

Апелляционный суд полагает, что данные акты   с фототаблицами являются ненадлежащими доказательствами нарушения  ответчиком условия договора, так как составлены в одностороннем порядке, без вызова представителей Общества.

            Кроме того, из  установленного  договором разрешенного использования и содержания акта не следует, что Обществом допущено нарушение, влекущее взыскание штрафа и расторжение договора. Договор между сторонами заключен в 2005 году,  при этом истцом не доказано, что размещение на арендуемом земельном участке объекта площадью 6 кв.м для осуществления торговой деятельности не соответствует положениям нормативно-правовых актов, действовавших на момент заключения договора.

            Таким образом, факт нарушения Обществом условий договора о цели использования земельного участка нельзя признать доказанным.

            При этом, апелляционный суд принимает во внимание, что в данном случае Комитет является более сильной стороной договора, а потому, заключая соответствующий договор, несет все риски, связанные с толкованием условий договора в пользу слабой стороны, которой является Общество (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

            В связи с этим толкование условий п. 1.1 договора о виде и цели использования НТО осуществляется судом в пользу Общества, которым на арендуемом земельном участке осуществляется торговая деятельность, что не противоречит условиям договора.

            При таких обстоятельствах обжалуемое решение подлежит отмене, в удовлетворении иска Учреждения следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 16.01.2019 по делу №  А56-143086/2018  отменить.

В иске отказать.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

И.А. Тимухина

 

Судьи

 

Е.В. Жиляева

 

 Н.С. Полубехина