ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5784/2020

г. Челябинск

27 мая 2020 года

Дело № А76-33316/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 мая 2020 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2020 по делу № А76-33316/2019.

В судебном заседании приняли участие представители:

акционерного общества «Центр права и финансирования «Арка» - ФИО2 (доверенность от 10.07.2019),

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района -  ФИО3 (доверенность от 09.01.2020).

Акционерное общество «Центр права и финансирования «Арка» (далее – АО «ЦПФ «Арка», общество, заявитель)  обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным Сосновского муниципального района Челябинской области (далее – Комитет, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения №1932 от 01.07.2019 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:313, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, 800 м. от д. Моховички по направлению на север; об обязании направить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:313, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, 800 м. от д. Моховички по направлению на север.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Сосновского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2020 (резолютивная часть от 10.03.2020) требования удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился Комитет (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Полагает, что у общества отсутствует право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку сведения о виде деятельности, связанном с ведением сельского хозяйства, внесена в единый государственный реестр в отношении ООО «ЦПФ «Арка» только 27.04.2017, то есть на момент подачи заявления, предусмотренный законом трехлетний срок использования земельного участка для сельскохозяйственных целей не истек и иными доказательствами заявителем не подтвержден. Заявителем не представлены требуемые согласно норме подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) доказательства надлежащего использования земельного участка по целевому назначению. Предоставление земельного участка в собственность заявителя исключается в силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ в силу расположения на земельном участке объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 74:00:000000:758 и 74:00:000000:620 и в единый государственный реестр недвижимости внесены сведения об обременениях, наличие которых создает ограничения при использовании земельного участка и судом первой инстанции не дана оценка возможности приватизации земельного участка при наличии таких ограничений. Судом также не дана оценка факту расположения земельного участка в двух территориальных зонах, что противоречит положениям пункта 2 статьи 85 ЗК РФ.

Отзывы на апелляционную жалобу к дате судебного заседания не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители третьего лица не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившегося лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.05.2013 между ФИО4 (арендатор) и ЗАО «Центр права и финансирования «Арка» (новый арендатор) заключен договор уступки права аренды по договору №97/2006 от 19.09.2006 земельного участка площадью 34 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:19:0000000:0313, расположенного по адресу: Сосновский район, в 800 м севернее д. Моховички, по условиям которого все права и обязанности по указанному договору аренды переданы заявителю (т.1 л.д. 8-9).

Договор уступки права от 15.05.2013 зарегистрирован, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т.1 л.д. 9).

Из пояснений Комитета в суде первой инстанции (т. 3 л.д. 2) следует, что первоначальным арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:0313 являлся ФИО5 на основании договора аренды земельного участка №97/2006 от 19.09.2006, сроком до 19.08.2055.

Согласно тем же пояснениям Комитета, договор аренды №97/2006 от 19.09.2006, заключенный с ФИО5, расторгнут в судебном порядке на основании решения Центрального районного суда города Челябинска, однако в единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении права аренды не внесена.

20.03.2019 общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:0313 в собственность (т.1 л.д. 13).

01.07.2019 письмом №1932 Администрацией отказано обществу в заключении договора купли-продажи земельного участка в связи с отсутствием доказательств надлежащего использования участка в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также расположением в границах испрашиваемого участка объектов, принадлежащих третьим лицам и имеющим установленную охранную зону (т.1 л.д.10-12).

Полагая отказ Комитета незаконным, необоснованным и нарушающим права и законные интересы заявителя в экономической сфере, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у общества права на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку обстоятельства, препятствующие приватизации земельного участка заинтересованным лицом не доказаны.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в числе прочего на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.2 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа, земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, заявителем на основании договора уступки от 15.05.2013 по договору аренды земельного участка №97/2006 от 19.09.2006, (т. 1 л.д. 8-9), на праве аренды используется земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:0313, площадью 34 га из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Сосновский район, в 800 м севернее д. Моховички.

Из вышеизложенных норм права следует, что правом на приобретение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без проведения торгов обладает только титульный арендатор земельного участка, в силу чего в порядке части 2 статьи 65 АПК РФ суду первой инстанции надлежало исследовать указанное обстоятельство независимо от наличия либо отсутствия таковых оснований в обжалуемом ненормативном акте, учитывая, что настоящий спор вытекает из публичных правоотношений.

В силу части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Оценивая изложенные обстоятельства, исходя из заявленных Комитетом возражений (т. 3 л.д. 2), апелляционный суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) расторжение договора в судебном порядке возможно при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

 В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора « если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В соответствии с частью 3 и частью 5 статьи 5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества; государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В данном случае, как следует из пояснений Комитета (т. 3 л.д. 2), договор аренды №97/2006 от 19.09.2006, заключенный с ФИО5, расторгнут в судебном порядке на основании решения Центрального районного суда города Челябинска, однако в единый государственный реестр недвижимости запись о прекращении права аренды не внесена.

Более того, из материалов дела следует, что договор уступки права аренды от 15.05.2013, на основании которого общество «ЦПФ «Арка» стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:0313, зарегистрирован после расторжения в судебном порядке договора аренды №97/2006 от 19.09.2006, что подтверждается штампом регистрирующего органа (т.1 л.д. 9), и в установленном порядке не оспорен.

Основания для оценки указанной сделки как ничтожной при наличии на момент заключения договора уступки действующей записи о праве аренды по правилам статьи 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора уступки) у апелляционного суда отсутствуют.

Исходя из положений пункта 1 статьи 390 ГК РФ, ответственность за передачу цессионарию недействительного требования возлагается на цедента.

При таких обстоятельствах с учетом изложенных норм следует признать, что при наличии действующей записи о праве аренды в публичном реестре не только в отношении первоначально заключенного договора аренды № 97/2006 от 19.09.2006, но и в отношении договора уступки от 15.05.2013, общество «ЦПФ «Арка» является действующим арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:0313.

Кроме того, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Из материалов дела, подтвержденных пояснениями представителя Комитета в судебном заседании апелляционного суда, следует, что общество «ЦПФ «Арка» с момента заключения договора уступки оплачивало арендные платежи, которые принимались Комитетом. Иных возражений относительно правомерности использования обществом «ЦПФ «Арка» земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:0313 арендодателем заявлено не было.

Изложенные обстоятельства также позволяют апелляционному суду оценивать статус заявителя как действующего арендатора земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:0313, право аренды которым приобретено на основании договора уступки от 15.05.2013.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган при рассмотрении поступившего заявления проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам рассмотрения и проверки при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего Кодекса, может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ к числу оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов относятся случаи, когда на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства, а также случаев, если подано заявление о предоставлении земельного участка и в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно п.1.1 договора уступки от 15.05.2013 земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:0313 предоставлен в аренду на 49 лет из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – под выпас, сенокошение и размещение тренировочного круга для лошадей.

Указанное подтверждается также представленными в материалы дела сведениями из публичной кадастровой карты (т.1 л.д. 17-18).

Из ответа Управления Росреестра по Челябинской области от 04.10.2018 №25627118 следует, что в рамках проведенного административного обследования спорного земельного участка установлено, что участок используется под выпас, сенокошение и размещение тренировочного круга лошадей, частично покрыт лесным массивом, на участке размещены инженерные коммуникации электролиний, по периметру не огорожен, доступ третьих лиц на земельный участок не ограничен (т.1 л.д.19-20).

Доказательств выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании земельного участка материалы дела не содержат, в связи с чем следует признать, что в силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ общество обладает правом на предоставление спорного земельного участка в собственность.

Ссылки апеллянта на недоказанность факта использования испрашиваемого земельного участка заявителем в течение трех лет для сельскохозяйственной деятельности в связи с тем, что сведения о виде деятельности, связанном с ведением сельского хозяйства, внесены в единый государственный реестр юридических лиц в отношении ООО «ЦПФ «Арка» только 27.04.2017, поскольку формальный критерий, определяющий виды деятельности юридического лица, не определяет фактическое использование земельного участка в сельскохозяйственных целях, а доказательств обратного Комитетом в материалы дела не представлено. Кроме того, исходя из абзаца 2 пункта 1 статьи 49 ГК РФ, заявитель, являясь коммерческой организацией, вправе осуществлять любые виды деятельности, не запрещенные законом независимо от формального закрепления их в публичном реестре.

В обоснование отказа в предоставлении земельного участка орган местного самоуправления также ссылается на расположение в границах испрашиваемого земельного участка объектов капитального строительства с кадастровыми номерами 74:00:000000:758 и 74:00:000000:620.

Внеплощадочные сети водопровода Шагол до места врезки с кадастровым номером 74:00:000000:758, принадлежат на праве собственности обществу «Центр абонентских расчетов», о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 04.07.2019 №99/2019/270949076 (т.1 л.д.21-35).

Собственником сооружения электроэнергетики КВЛ 500 кВ Южноуральская ГРЭС-2-Шагол, протяженностью 89213 м, с кадастровым номером  74:00:000000:620, согласно выписке ЕГРН от 04.07.2019 №99/2019/270952355 (т.1 л.д. 36-53), является ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы».

Вместе с тем, как обоснованно установлено судом первой инстанции указанные объекты относятся к поименованным в Перечене видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 в соответствии пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации, (пункты 1, 2, 3, 5, 7), а также могут использоваться на основании соглашения об установлении сервитута, заключенного в порядке статьи 274 ГК РФ с арендатором земельного участка, следовательно, вопреки убеждениям апеллянта, размещение этих объектов не препятствует предоставлению спорного земельного участка собственность.

Доводы апеллянта об отсутствии оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка в связи с расположением испрашиваемого участка в двух территориальных зонах, подлежит отклонению по следующим основаниям.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 № 1756/13, изменения градостроительной документации, включая право на изменение территориального зонирования, не должны вступать в противоречие с требованиями статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушать права собственников и землепользователей земельного участка. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, в также сложившейся планировки территории и существующего землепользования (пункты 1 и 4 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом. 

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Из системного толкования вышеуказанных норм права следует, что положения Земельного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуют обязательного приведения используемых земельных участков и иных объектов недвижимости в соответствие с градостроительными регламентами, то есть их правообладатели могут использовать их согласно ранее возникшим требованиям в отношении функционального назначения, за исключением случаев, когда такое использование угрожает опасными последствиями. 

Из письма Управления архитектуры и градостроительства от 10.02.2020 №83 следует, что в соответствии с правилами землепользования и застройки Краснопольского сельского поселения, утвержденных решением собрания депутатов Сосновского муниципального района №675 от 18.12.2019, земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:313 расположен в территориальной зоне СХ2 – зона сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) и в территориальной зоне Ж2 – зона застройки индивидуальными жилыми домами (т.3 л.д. 17).

Земельный участок с кадастровым номером 74:19:0000000:313 поставлен на кадастровый учет ранее утверждения градостроительной документации – в 2015 году, что с учетом изложенных норм не свидетельствует о нарушении действующего законодательства при его формировании, а учитывая положения части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, расположение земельного участка в двух территориальных зонах не препятствует его приватизации. 

Иных обстоятельств, препятствующих приватизации земельного участка, органом местного самоуправления не заявлено, судом не установлено.

При таких обстоятельствах, оспариваемый ненормативный акт об отказе в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 74:19:0000000:313 обществу «ЦПФ «Арка» является незаконным и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем требования заявления удовлетворены судом обоснованно.

С учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления, решение суда является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.03.2020 по делу № А76-33316/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района -  без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяГ.Н. Богдановская

Судьи:И.Ю. Соколова  

М.И. Карпачева