РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-141190/23-173-1136

г. Москва

10 января 2024 г.

Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2023 года

Полный текст решения изготовлен 10 января 2024 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Председательствующего: судьи Фортунатовой Е.О.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тереховым А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

ИП ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 13.01.2016) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРИЗ-ИНВЕСТ" (127322, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002, ИНН: 

<

***>) 

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании: согласно протоколу судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФРИЗ-ИНВЕСТ" (далее – ответчик, Общество) с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора (с учетом принятых  в порядке ст. 49 АПК РФ судом уточнений).

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве и пояснениях.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО1 является собственником помещения № IA/6 площадью 99,6 кв.м, а также помещения площадью  160,2 кв.м, расположенных на 6 этаже в здании по адресу: 

<

...>

 Кроме  того,  что Истец  является собственником  в  праве  общей  долевой

собственности  33/943 помещения расположенного  в здании  по  адресу:  

<

...>.

ООО "ФРИЗ-ИНВЕСТ" также является собственником в праве общей долевой собственности 33/943 помещения расположенного в здании по адресу: 

<

...>, и оказывает всем остальным сособственникам. в том числе Истцу в данном помещении коммунальные и эксплуатационные услуги.

02.05.2023г.  Общество  направило предпринимателю проект договора  на  управление  и эксплуатацию Здания № 30/12/2022-Хр от 30.12.2021г.. предлагаемого к заключению.

По условиям  проекта  договора на  управление и  эксплуатацию Здания №30/12/2022-Хр  от  30.12.2021г.,  Общество  обязуется  обеспечивать  вышеуказанные помещения коммунальными услугами, перечень которых определен в Приложении № 2 к проекту договора на управление и эксплуатацию Здания №30/12/2022-Хр от 30.12.2021г., эксплуатационными услугами, перечень которых определен в Приложении № 3 к проекту договора на управление и эксплуатацию Здания № 30/12/2022-Хр от 30.12.2021г.

В указанном проекте  договора  на  управление  и  эксплуатацию  Здания № 30/12/2022-Хр от 30.12.2021г. (далее – проект договора) Обществом  установлены размеры  пени  за просрочку  уплаты Заказчиком коммунальных  и эксплуатационных  услуг в размере  1  (одного)  % с просроченной  суммы за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательств.

Истец считает данное условие неправомерным, противоречащим  размеру  пени, установленному в Федеральном законе от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», Федеральном законе от 27.07.2010 №190-ФЗ «О теплоснабжении».

Пунктом 3.1 проекта договора указано, что цена  Договора  устанавливается  в размере  стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг, а также стоимости Вознаграждения, которое уплачивается за услуги, предусмотренные п. 1.2 и п. 1.3. настоящего Договора.

Пунктом 1.2. Приложения № 3 к проекту договора установлено, что для целей расчета стоимости эксплуатационных услуг Исполнитель составляет  Смету годовых расходов на эксплуатацию Здания.  Указанная смета составляется на календарный год и направляется Заказчику ежегодно не позднее 25 декабря текущего года на следующий год, а в год заключения Договора на эксплуатацию Помещения - в дату передачи Помещения после завершения регистрации перехода права собственности.

По мнению истца, указанные   пункты   не   предполагают  прозрачности   и   обоснованности формирования цены за эксплуатационные услуги, т.к. сметы утверждаются Обществом произвольно в одностороннем порядке, а Истец  уже будет поставлен перед  фактом определенной цены  эксплуатационных услуг, не имея возможности на неё повлиять, и будет  обязан по условиям проекта договора оплачивать ту цену,  которую  пожелает  установить Ответчик.

С учетом изложенного, Истец полагает необходимым установить твердую цену Договора в части эксплуатационных  расходов, которая будет  неизменна на  протяжении  всего срока действия  Договора,  но   с  возможностью увеличения  цены  Договора  со  стороны Исполнителя(Общества) на официальный уровень инфляции в текущем  году, для определения  твердой  цены эксплуатационных  расходов  предлагается  взять смету, составленную ООО «ФРИЗ-Инвест» на 2021 год, в размере 3 039,26 руб. в год на 1 м2.

Направленный истцом в адрес Общества протокол разногласий по вышеуказанным пунктам проекта договора, ответчик  отклонил письмом от 02.06.2023г №96, что послужило основанием для обращения с настоящим иском. 

Согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ГК РФ, в письменной форме или электронной форме с использованием системы путем составления одного документа подписанного сторонами, то есть по смыслу указанной нормы управляющая компания обязана заключить договор управления многоквартирным домом с каждым собственником. 

При этом в силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 

В соответствии с ч. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В ч. 2 ст. 445 ГК РФ определено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК РФ). 

Положениями статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда. 

Суд принимает во внимание, что в соответствии с п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ. 

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). 

Согласно исковому заявлению Истец просит исключить п. 2.2.6. проекта договора, согласно которому, Исполнитель (Общество) вправе ограничить или приостановить предоставление Заказчику (истцу) коммунальных услуг в случае невнесения оплаты или несвоевременной оплаты стоимости коммунальных услуг.  

В обоснование заявленных требований истец указывает, что он и так несет ответственность в виде пени за неоплату или несвоевременную оплату коммунальных услуг. 

Суд приходит к выводу, с учетом необходимости соблюдения баланса интересов сторон, а также учитывая наличия указанного условия в договорах, заключенных с другими собственниками помещения в здании, в соответствии с п.4 ст.162 ЖК РФ не находит оснований для исключения указанного пункта. 

 Истец в иске просит урегулировать разногласия по п. 3.1.1., и п. 3.6. договора, добавив его в текст договора и изложив в следующей редакции (с учетом уточненных исковых требований): п. 3.1.1. «Стоимость эксплуатационных услуг в год составляет 3 385,45 руб. с 1 м2 с возможностью увеличения на следующий год стоимости эксплуатационных услуг на официальный уровень инфляции в прошедшем году». п. 3.6. «Порядок учета и оплаты коммунальных услуг определен в Приложении № 2 к Договору, порядок учета эксплуатационных услуг определен в Приложении № 3 к Договору». 

Также Истец просит п. 1.2., 1.5. Приложения № 3 к Договору исключить. Суд в целях единообразного регулирования сходных правоотношений, и руководствуясь ст. 249 ГК РФ полагает возможным принять вариант, предложенный ответчиком оставляя прежний порядок определения цены договора, так как Ответчик оказывает услуги по содержанию и сохранению здания, а Истец, являясь сособственником в праве общей долевой собственности 32/943 помещения расположенного в здании по адресу: 

<

...>, обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. 

Использование Истцом нежилых помещений в здании предполагает извлечение полезных свойств и из общего имущества здания, а следовательно и обязанность по его содержанию. Иное приводило бы к разделению между субъектами гражданских правоотношений результата извлечения полезных свойств из использования нежилого помещения одним субъектом, а обязанность по поддержанию общего имущества в надлежащем состоянии без возможности компенсации возникших дополнительных расходов по его содержанию, только на другой субъект.

Таким образом, суд полагает требование истца в указанной части не подлежащим удовлетворению. 

Истец в иске просит урегулировать разногласия по п. 4.2. договора, изложив его в следующей редакции: В случае нарушения Заказчиком срока выплаты ежемесячного Вознаграждения, согласно п. 3.5. настоящего Договора, Исполнитель вправе потребовать уплаты пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. 

Ответчик просит урегулировать разногласия по п. 4.2. договора, изложив его в следующей редакции: В случае нарушения Заказчиком срока выплаты ежемесячного Вознаграждения, согласно п. 3.5. настоящего Договора, Исполнитель вправе потребовать уплаты пени в размере 1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательств. 

Суд исходит из того, что при урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора необходимо сохранить баланс в правоотношениях сторон, обеспечить соответствие п. 4.2. договора принципам разумности и справедливости, и считает, что предложенная Ответчиком сумма пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента, так как размер неустойки в несколько раз превышает ключевую ставку банковского процента по вкладам физических лиц, в связи с чем суд принимает п. 4.2. договора в редакции Истца. 

Истец в иске просит урегулировать разногласия по п. 1.8. Приложения № 2 к Договору, изложив его в следующей редакции: За просрочку уплаты Заказчиком коммунальных услуг Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. 

Ответчик просит урегулировать разногласия по п. 1.8. Приложения № 2 к Договору, изложив его в следующей редакции: За просрочку уплаты Заказчиком коммунальных услуг Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1 (одного) % с просроченной суммы за каждый день просрочки до даты фактического исполнения обязательств. 

Суд исходит из того, что при урегулировании разногласий, возникших при заключении спорного договора необходимо сохранить баланс в правоотношениях сторон, обеспечить соответствие п. 4.2. договора закону, в том числе ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», а также учитывая то обстоятельство, что между Ответчиком и АО «Мосводоканал» был заключен договор № 27842 от 21.10.2009г., по условиям которого за просрочку оплаты услуг АО Мосводоканал, последний вправе требовать с ООО «Фриз-Инвест» пени в размере 1/300 ставки рефинансирования (с января 2016 года ключевая ставка). 

При этом ч. 14 ст. 155 ЖК РФ установлено, что лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. 

Таким образом, суд принимает п. 1.8. Приложения № 2 к Договору, в следующей редакции: «За просрочку уплаты Заказчиком коммунальных услуг Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки». 

Истец в иске просит урегулировать разногласия по п. 1.9. Приложения № 3 к Договору, изложив его в следующей редакции: За просрочку уплаты Заказчиком коммунальных услуг Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. 

Ответчик просит урегулировать разногласия по п. 1.9. Приложения № 3 к Договору, изложив его в следующей редакции: За просрочку уплаты Заказчиком стоимости эксплуатационных расходов Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1 (одного) % с просроченной суммы за каждый день просрочки до момента фактического исполнения обязательств. 

Суд исходит из того, что при урегулировании разногласий, необходимо руководствоваться положениями ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, и того, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение. 

Таким образом, суд принимает п. 1.9. Приложения № 3 к Договору, в следующей редакции: «За просрочку уплаты Заказчиком стоимости эксплуатационных расходов Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки». Истец в иске просит урегулировать разногласия по п. 5.1. договора, изложив его в следующей редакции: Все споры и разногласия между Сторонами, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, разрешаются Сторонами с соблюдением претензионного порядка, установленного ГК РФ. Претензии предъявляются в письменной форме и направляются заказной почтовой корреспонденцией с уведомлением о вручении или по электронной почте, указанной в п. 7 настоящего Договора. Претензия рассматривается и о результатах ее рассмотрения сообщается в течение 30 (Тридцати) дней со дня ее направления. В случае если ответ на претензию в течение 30 (Тридцати) дней со дня ее направления не последует, претензия считается принятой. 

Ответчик просит принять данный пункт договора в редакции: Все споры и разногласия между Сторонами, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, разрешаются Сторонами с соблюдением претензионного порядка, установленного ГК РФ. Претензии предъявляются в письменной форме и направляются заказной почтовой корреспонденцией с уведомлением о вручении или по электронной почте, указанной в п. 7 настоящего Договора. Претензия рассматривается и о результатах ее рассмотрения сообщается в течение 10 (Десяти) дней со дня ее направления. В случае если ответ на претензию в течение 10 (Десяти) дней со дня ее направления не последует, претензия считается принятой. 

Суд исходит из приоритета надлежащего досудебного порядка урегулирования споров с разумным сроком для подготовки ответов на претензии сторон, и с учетом того, что такой срок урегулирован законодательно устанавливает, что гражданско-правовые споры о взыскании  денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). 

Таким образом, суд принимает п. 5.1. договора в редакции Истца.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 4, 65, 68, 71, 102, 110, 123, 156, 167-170, 180, 181Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 13.01.2016) и Обществом с ограниченной ответственностью "ФРИЗ-Инвест" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) при заключении договора на управление и эксплуатацию здания №30/12/2022-Хр  от  30.12.2021г.,  изложив отдельные пункты договора в следующей редакции: 

Пункт 3.6. в редакции ответчика: «Порядок учета и оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг определены в Приложении № 2 и Приложении № 3 к Договору соответственно.» 

Пункт 4.2 в редакции истца: «В случае нарушения Заказчиком срока выплаты ежемесячного Вознаграждения, согласно п.3.5. настоящего Договора, Исполнитель вправе потребовать уплаты пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки». 

Пункт 5.1 в редакции истца: «Все споры и разногласия между Сторонами, которые могут возникнуть при исполнении настоящего Договора, разрешаются Сторонами с соблюдением претензионного порядка, установленного ГК РФ. Претензии предъявляются в письменной форме и направляются заказной почтовой корреспонденцией с уведомлением о вручении или по электронной почте, указанной в п. 7 настоящего Договора. Претензия рассматривается и о результатах ее рассмотрения сообщается в течение 30 (Тридцати) дней со дня ее направления. В случае если ответ на претензию в течение 30 (Тридцати) дней со дня ее направления не последует, претензия считается принятой.» 

Пункт 1.8. (Приложения № 2 к Договору) в редакции истца: «За просрочку уплаты Заказчиком коммунальных услуг Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки». 

Пункт 1.9. (Приложения № 3 к Договору) в редакции истца: «За просрочку уплаты Заказчиком стоимости эксплуатационных расходов Исполнитель вправе начислить Заказчику пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки».

В части исключения п.2.2.6, п. 1.2. (Приложения № 3 к Договору), п. 1.5. (Приложения № 3 к Договору), включения п.3.1.1 отказать. 

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ФРИЗ-Инвест" (127322, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 13.08.2002, ИНН: 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 13.01.2016) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.           

Судья                                                                        Е.О. Фортунатова