АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ

600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, д. 14

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А11-5659/2019

30 сентября 2020 года

г. Владимир

           Резолютивная часть решения объявлена 23.09.2020, полный текст решения изготовлен 30.09.2020. 

Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи                   Поповой З.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 600025, 

<

...>, дело по иску муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Юрьев-Польского района», 601800, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, к обществу с ограниченной ответственностью «Забота», 601786, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация муниципального образования Юрьев-Польского района Владимирской области (601800, 

<

...>), Уполномоченный по защите прав предпринимателей по Владимирской области, о взыскании задолженности в сумме 3 667 965 руб. 06 коп., пеней  в сумме 406 104 руб. 17 коп.,  о расторжении договора аренды, при участии в судебном заседании:  от истца – ФИО2, директора;  от ответчика – ФИО3, генерального директора; от администрации муниципального образования Юрьев-Польского район Владимирской области – ФИО4, по доверенности от 09.01.2020, представлен диплом о высшем юридическом образовании; от Уполномоченного по защите прав предпринимателей во Владимирской области – ФИО5, по доверенности от 21.09.2020 № УПП-01-01/22, в судебном заседании 16.09.2020 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 23.09.2020 до 11 час. 00 мин., установил следующее:  

Муниципальное казенное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом Юрьев-Польского района» (далее по тексту - Комитет, истец) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Забота» (далее по тексту - ООО «Забота», Общество, ответчик):

- о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 08.08.2017 № 109 в размере 1 616 804 руб. (с 10.10.2017 по 28.02.2019) и пени за просрочку внесения арендной платы в размере 94 472 руб. 33 коп.;

- о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 08.08.2017 № 109.  

В обоснование иска истец сослался на заключенный между сторонами договор аренды от 08.08.08.2017 № 109, предметом которого является здание интерната, площадью 802, 4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В качестве правового обоснования иска истец сослался на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что ООО «Забота» более двух раз подряд не вносит арендную плату (оплата арендной платы производится не позднее 10-ого числа текущего месяца – пункт 4.2 договора).

Ответчик иск не признал, в качестве правового обоснования сослался на статьи 405, 611, 612, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан в Российской Федерации», пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанный с арендой», Приказ Минтруда России от 17.04.2014 № 258н «Об утверждении примерной номенклатуры организаций социального обслуживания», постановление Администрации Владимирской области от 02.12.2014 № 1230 «О порядке предоставления социальных услуг поставщиками социальных услуг по Владимирской области», ГОСТ 52498-2005. 

Считает, что дом-интернат (пансионат) для престарелых и инвалидов должен быть расположен только в здании, являющимся жилым, которое и должно быть предоставлено Комитетом по договору. 

ООО «Забота» считает, что по договору ему передано имущество, не пригодное для дальнейшего использования в соответствии с договором аренды - пансионата для проживания престарелых и инвалидов. Пояснило, что все помещения в здании, в котором должны проживать престарелые и инвалиды, должны обладать статусом жилых. Обосновало свои требования также ссылкой на пункты 3.1.1, 3.1.4 договора аренды от 08.08.2018.   

Кроме того, Общество указало, что ООО «Забота» заключило договор подряда и провело работы по капитальному ремонту спорного здания (договор с ИП ФИО6, от 01.10.2017 69), о проведенных работах Комитет и Администрация неоднократно извещались, ООО «Забота» просило зачесть стоимость работ в счет арендной платы. Пояснило, что направляло дефектные ведомости, акты выполненных работ ответчику и третьему лицу. Пояснило, что проведение работ вызвано необходимостью отопления, энергоснабжения, водоотведения и их стоимость должна быть зачтена в соответствии с условиями пункта 4.7 договора (письма от 20.02.2018, 21.01.2019, 10.07.2019, 02.03.2020). 

В части требования о расторжении договора ответчик указал на несоблюдение досудебного порядка, пояснив, что предложение о добровольном расторжении договора арендатору не направлялось.  

Возражая против доводов  ответчика, истец указал, что работы по ремонту здания проводились без согласования с арендодателем или собственником здания, смета, вид и стоимость работ не согласованы и не утверждены в порядке, который предусмотрен договором аренды от 08.08.2017 № 109. До проведения работ необходимо было согласовать с собственником их вид, стоимость, порядок проведения, что сделано ответчиком  не было. Условиями договора на арендатора не возлагалась обязанность по проведению ремонта. Все просьбы Общества о зачете стоимости работ имели место после их проведения.  Считает, что письмо от 10.10.2017 не является уведомлением о необходимости проведения капитального ремонта.   

В части довода о том, что передаваемое помещение является нежилым, а не жилым указал, что ООО «Забота», как добросовестный участник гражданского оборота при проявлении  должной степени осмотрительности не могло не знать, что здание является нежилым. Здание по акту принять без замечаний. 

Комитет сослался на статьи 16, 17, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и указал, что согласно пункту 3 статьи 228 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Пансионат является разновидностью гостиницы с полным обслуживанием жильцов, следовательно, на него распространяются Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 09.10.2015 № 1085. Законодательством Российской Федерации, в том числе указанными правилами не предусмотрено, что пансионат должен являться жилым помещение,  необходима регистрация граждан на время их нахождения в пансионате. 

Комитет пояснил, что пункте 3.2.4 договора аренды указано, что в обязанности арендатора входит соблюдать в арендуемых помещениях санитарные, технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию нежилыми помещениями. 

Кроме того, истец сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-12216/2019 от 16.12.2019. 

В ходе рассмотрения дела истец увеличил размер заявленных требований, указал, что просит взыскать задолженность по арендной плате по договору от 08.08.2017 № 109 в размере 3 667 965 руб. 06 коп. (за период с 10.08.2017 по 10.09.2020)  и пени в размере 406 104 руб. 17 коп. (с 11.08.2017 по 16.09.2020). 

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

 Согласно пункту 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение размера требований принимается судом, спор подлежит рассмотрению по существу исходя из уточненных исковых требований (долг за период с 10.08.2017 по 10.09.2020 в сумме 3 667 965 руб. 06 коп., пени в сумме 406 104 руб. 17 коп., начисленных за период просрочки с 11.08.2017 по 16.09.2020). 

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены: администрация муниципального образования Юрьев-Польского района Владимирской области (далее по тексту – Администрация), Уполномоченный по защите прав предпринимателей по Владимирской области.

Администрация требования Комитета и доводы истца поддержала в полном объеме.

Уполномоченный по защите прав предпринимателей по Владимирской области в отзыве от 22.09.2020 № УПП-01-02/438 указал на необходимость проведения зачета стоимости произведенного капитального ремонта, произведенного ответчиком, в счет арендной  платы. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд установил следующее.

Здание с кадастровым номером 33:04:020102:1843, расположенное по адресу: 

<

...> до 42, площадью 802, 4 кв.м, в соответствии с выпиской из ЕГРН является нежилым, имеет назначение - Интернат, год строительства 1977. 

Указанное нежилое здание интерната является собственностью муниципального образования Юрьев-Польский район Владимирской области и закреплено на праве оперативного управления за Комитетом. 

Протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения долгосрочного договора аренды муниципального недвижимого имущества (Интернат, кадастровый номер 33:04:020102:1843, расположенный по адресу: 

<

...> (лот № 1)), установлено, что на участие в аукционе подана одна заявка - ООО «Забота», аукцион признан несостоявшимся, договор аренды необходимо заключить с Обществом по начальной цене - 1 177 700 руб. в год. 

08.08.2017 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Забота» (арендатор) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключение долгосрочного договора аренды, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предает, а арендатор принимает во временное пользование и владение здание Интерната, кадастровый номер 33:04:020102:1843, общей площадью 802, 4 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 33:04:020102:620, площадью 1821 кв.м. Цель использования - пансионат для престарелых и инвалидов. 

Срок договора установлен в пункте 2.1 - с 08.08.2017 по 07.08.2027. 

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендодатель обязан участвовать в создании необходимых условий для эффективного использования арендуемых помещений и поддержания их в надлежащем состоянии в порядке, согласованном с арендатором. 

Арендатор обязуется нести расходы на содержание арендуемых помещений и поддерживать их в полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии. Самостоятельно за свой счет принимать необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем занимаемого помещения (пункт 3.2.6 договора). 

В пунктах 4.1, 4.2 договора стороны согласовали, что при подписании договора устанавливается годовая арендная плата в размере 1 177 700 руб., ежемесячная – 98 141 руб. 67 коп., подлежит оплате ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 4.6 договора расходы арендатора на текущий ремонт, реконструкцию и содержание арендуемых помещений не являются основанием для снижения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.7 договора аренды если арендатор произвел капитальный ремонт помещений за свой счет он вправе потребовать от арендодателя зачесть произведенные затраты на основании согласованной с арендодателем и утвержденной главой администрации муниципального образования Юрьев-Польский район акта выполненных работ и иных документов, подтверждающих вложение средств, в счет арендной платы по настоящему договору. 

 За неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.3., 4.2 договора арендатор обязан оплатить в районный бюджет на счет, указанный в пункте 4.2, пени в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.2.2 договора). 

В договоре указано (пункт 6.2), что арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды в следующих случаях: (а) в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок. 

Между сторонами 08.07.2017 подписан акт приема-передачи, в котором отражено, что передано здание Интерната,  что техническое состояние помещения при передаче в аренду - удовлетворительное, позволяет использовать в соответствии с целями, оговоренными договором. 

30.10.2017 между сторонами подписано соглашений соглашение к договору аренды от 08.08.2017 № 109, в котором отражено, что за период с 08.08.2017 по 07.10.2017 оплачена арендная плата в размере 196 283 руб. 34 коп., за период с 08.10.2017 по 07.12.2017 арендатору предоставляется отсрочка по оплате с обязательством произвести выплату до 08.12.2017 в сумме 174 122 руб. 31 коп.

В случае несоблюдения арендатором условий предоставления отсрочки арендодатель вправе расторгнуть соглашение в одностороннем порядке. 

Данное соглашение от 30.10.2017 подписано на основании письма ООО «Забота» № 16 о предоставлении отсрочки внесения арендной платы для заключения договоров на эксплуатационные и коммунальные услуги, для чего необходимо привести коммуникационные системы в пригодное состояние, осуществить присоединение к электрическим сетям. 

ООО «Забота» составлен акт обследования системы водоснабжения от 15.09.2017, в котором указано, что в результате осмотра установлено, что система водоснабжения пришла в негодность по причине воздействия низких температур в зимний период. 

В материалы дела представлен акт обследования от 03.10.2017 систем ГВС, ХВС, водоотведения здания по адресу: 

<

...>, о том, что горячее водоснабжение систем ГВС в здании отсутствует, холодное снабжение систем имеет большое количество дефектных мет, система водоотведения имеет сколы, трещины, отсутствуют ревизии, стояки забиты строительным мусор, отсутствует участок трубопровода в объеме 8 м.л. 

20.02.2018 ООО «Забота» направило в Администрацию смету на ремонтные работы, проведенные в здании по адресу: 

<

...>, со ссылкой на пункт 4.7 договора от 08.08.207 № 109 просило зачесть их в счет арендной платы. 

07.03.2018 в ответе № 01/23-1004  Администрация просила предоставить ведомость дефектов на проведение работ. 

21.01.2019 Общество направило в Администрацию акты выполненных работ на ремонтные работы, просило зачесть произведенный капитальный ремонт в счет арендной платы.

В соответствии с протоколом совещания об исполнении договора аренды от 08.08.2017, проведенного истцом и третьим лицом,  решено: в случае проведения капитального ремонта арендатором ООО «Забота» предоставить в Комитет  ведомость дефектов по зданию, требующему капитального ремонта, после согласования ведомости дефектов представить смету на производство работ.

21.01.2019 Общество направило Главе администрации муниципального образования Юрьев-Польский район письмо, в котором указало, что на основании Федерального закона от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан Российской Федерации» и соответствующих ГОСТов просит рассмотреть вопрос о возможности перевода помещений по адресу: 

<

...>, в жилые помещения. 

13.03.2019 истец направил в адрес ответчика претензию № 259-01/7, в которой указал, что по состоянию на 01.03.2019 по договору аренды от 08.08.2017 № 109 числится задолженность в сумме 1 616 804 руб. 67 коп., пени 94 472 руб. 33 коп., до 10.04.2019 необходимо погасить задолженность, в случае неудовлетворения претензии Комитет обратится в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора.

         10.07.2019 Обществом в Администрацию и Комитет направлено письмо № 16 с просьбой согласовать смету на капитальные работы с приложением сметного расчета на капитальный ремонт.   

ООО «Забота» представлен акт о приемке выполненных работ от 15.05.2019 (отчетный период с 01.10.2017 по 15.05.2019) стоимостью 4 813  684 руб., справка о стоимости выполненных работ и затрат на сумму 4 813 684 руб., между ООО «Забота» и ИП ФИО6  (отчетный период с 01.10.2017 по 15.05.2019).

В июле 2019 года Департамент социальной защиты населения администрации Владимирской области направил в адрес КУМИ предписание об устранении замечаний в спорном здании. 

15.07.2019 ООО «Забота» в письме № 20 в адрес Администрации и КУМИ просило со ссылкой на предписание № 17 Департамента социальной защиты населения администрации Владимирской области  рассмотреть вопрос о возможности перевода помещений по адресу: 

<

...>, в жилые помещения.

18.07.2019 письмом от № 793-01/7 «О согласовании сметы на капитальный ремонт» Комитет  указал, что капитальный ремонт может проводиться только с письменного согласия уполномоченного органа, 07.03.2018 направлялось письмо с просьбой предоставить ведомость дефектов на проведение работ в арендуемом здании, но по состоянию на 18.07.2019 документы не предоставлены.  На совместном совещании 14.03.2019 даны устные разъяснения о порядке проведения капитального ремонта и иных неотделимых улучшений.

В ответе № 29 от 02.08.2019 на письмо от 18.07.2019 ООО «Забота» направило  Главе Администрации Юрьев-Польского района и в Комитет: уведомление о проведении работ,  дефектную ведомость, акт обследования системы ГВС, ХВС, водоотведения, акты выполненных работ, товарные накладные, акты о поставке товаров. 

03.02.2020 в письме от № С-01/36-21 Администрация указала ООО «Забота» на то, что проведение капитального ремонта может осуществляться только с письменного согласия уполномоченного органа, которое получено не было, по состоянию на 01.01.2020 задолженность по арендной плате составляет 2 696 040 руб.  

Определением суда от 01.06.2020 по ходатайству ответчика назначалась  судебная экспертиза, проведение которой поручалось   обществу с ограниченной ответственностью «Владимирский региональный центр судебной экспертизы (600017, 

<

...>), экспертам ФИО7, ФИО8.

Поставлены перед экспертами следующие вопросы:  

1) Определить наличие или отсутствие необходимости выполнения капитального ремонта здания, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 33:04:020102:1843), общей площадью 802, 4 кв.м, по состоянию на 08.08.2017, имелись ли в здании недостатки, требующие проведения капитального ремонта, какие из выявленных повлекли необходимость проведения капитального ремонта? Имелась ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта? 

2) Определить выполнялись ли после 08.08.2017 работы по капитальному ремонту здания расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 33:04:020102:1843), общей площадью 802, 4 кв.м? Если выполнялись работы по капитальному ремонту здания, то какие это работы (то есть определить какие виды работ были выполнены в рамках капитального ремонта), определить их рыночную стоимость?

В соответствии с заключением эксперта от 31.07.2020 № 49/02-141:

По первому вопросу: по состоянию на 08.08.2017 имелась необходимость в выполнении капитального ремонта систем инженерно-технического обеспечения здания, расположенного по адресу: 

<

...> (кадастровый номер 33:04:020102:1843), общей площадью 802, 4 кв.м.

К недостаткам, требующим капитального ремонта, относится неудовлетворительное состояние инженерных коммуникаций.

На вопрос о неотложности необходимости в проведении капитального ремонта, по имеющим в материалах дела документам ответить не представляется возможным. 

По второму вопросу: после 08.08.2017 в здании выполнялись работы по капитальному ремонту:

- замена трубопроводов и запорной арматуры внутренней системы отопление; 

- замена трубопроводом и кранов внутренней системы водоснабжения; 

- замена трубопроводов и сантехнических приборов внутренней  системы водоотведения;

- замена электрических распределительных щитов;

- замена оконных блоков на втором этаже здания. 

Стоимость работ по капитальному ремонту здания интерната определена сметой и составляет 2 223 488 руб. 97 коп. по состоянию на 1 квартал 2018 года. 

Рыночная стоимость работ и материалов по капитальному ремонту по ценам предложений на рынке составила 2 223 769 руб. 87 коп. 

В судебное заседание 23.09.2020 по ходатайству ответчика вызывался эксперт ФИО7, который ответил на вопросы представителей лиц, участвующих в деле и суда (аудиозапись судебного заседания от 23.09.2020).  

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, в том числе доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают в том числе и из договора.  

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 4.7 договора аренды от 08.08.2017 № 109 стороны согласовали, что в случае если арендатор произвел капитальный ремонт за свой счет он вправе потребовать от арендодателя зачесть произведенные затраты на основании сметы, согласованной с арендодателем и утвержденной главой администрации муниципальный район, акта выполненных работ и иных, подтверждающих вложение средств, в счет арендной платы по настоящему договору.  

В данном случае материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы от 31.07.2020 № 49/02-141 установлено, что капитальный ремонт арендуемого здания ООО «Забота» действительно произведен, более того эксперт сделал вывод, что по состоянию на 08.08.2017 имелась необходимость в выполнении капитального ремонта систем инженерно-технического обеспечения здания. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ни Комитет, ни Администрация не представили доказательств, опровергающих, что капитальный ремонт здания произведен не был, более того, данное обстоятельство не оспаривали. Равно как и не представили доказательств, опровергающих вывод эксперта и довод ООО «забота» о том, что по состоянию на 08.08.2017 имелась необходимость в выполнении капитального ремонта систем инженерно-технического обеспечения здания. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

За пользование зданием по договору за период с 10.08.2017 по 10.09.2020  подлежала оплате арендная плата в сумме 3 667 965 руб. 06 коп., материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что арендная плата ООО «Забота» в сумме 3 667 965 руб. 06 коп. не внесена. 

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны. 

Как следует из материалов дела, ответчик направлял истцу письма от 20.02.2018 № 4,  от 21.01.2019 № 1 (с приложением справки о стоимости выполненных работ и затрат), 10.07.2019 № 16 о проведении работ, о необходимости согласования проведения работ. 

Суд принимает во внимание, что согласно решению, принятому на совещании об исполнении договора аренды от 08.08.2017 № 109 в присутствии должностных лиц Администрации, Комитета, не было принято решение об отсутствии к оснований для зачета стоимости проведенных работ в счет арендной платы  в связи с тем, что он был проведен без согласования, а было принято решение: в случае проведения капитального ремонта арендатору необходимо представить ведомость дефектов по зданию, после согласования ведомости дефектов предоставить смету на производство работ.

Т.е. арендодатель обосновал возможность зачета сметы фактом проведения капитального ремонта, который действительно был проведен, что подтверждается материалами дела, в том числе заключением судебной экспертизы. 

При этом суд принимает во внимание, что в настоящем споре Комитет не только просит взыскать арендную плату, но и расторгнуть договор аренды, т.е. фактически воля арендатора направлена на прекращение арендных отношений, т.е. возврату здания с произведенным за счет ООО «Забота» капитальным ремонтом.  

Учитывая заключение судебной экспертизы от 31.07.2020 № 49/02-141 и представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу, что фактически ответчиком произведены работы по комплексному капитальному ремонту, включающему в себя устранение неисправностей:  замена трубопровода и запорной арматуры внутренней системы отопления, замена трубопроводов  и кранов внутренней системы водоснабжения, замена трубопроводов и сантехнических приборов внутренней системы водоотведения, замена электрических распределительных щитов, замена оконных блоков на втором этаже здания, которые и подлежат зачету в счет невнесенной арендной платы (сумма 2 233 769 руб. 87 коп.). 

Более того, в соответствии с заключением экспертизы по состоянию на 08.08.2017  имелась необходимость в исполнении капитального ремонта систем инженерно-технического обеспечения здания, расположенного по адресу: 

<

...>, к недостаткам, требующим капитального ремонта, относится неудовлетворительное состояние инженерных коммуникаций. 

Рыночная стоимость работ и материалов по капитальному ремонту по ценам предложений на рынке составляет 2 233 769 руб. 87 коп. 

Доказательств обратного Комитет в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил. Также истцом не представлено документальное подтверждение завышения ответчиком объемов и стоимости выполненных работ.

Доводы Комитета об отсутствии согласия на проведение капитального ремонта и отсутствия доказательств необходимости ремонта помещения в произведенном объеме, отклоняются судом, поскольку не соответствуют имеющимся в деле доказательствам. Ссылка истца на отсутствие согласования сметы признается несостоятельной, так как фактически Комитет не возражал против проведения работ, знал о том, что они проведены, но требовал от ответчика лишь представление конкретных документов, которые по завершению работ переданы арендодателю. При этом сметы работ согласовывались с подрядчиком. Факт проведения работ подтвержден материалами дела и определена их рыночная стоимость (как работ так и материалов).  

При таких условиях, на основании статьей 407, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что ответчиком как до, так и после проведения капитального ремонта сделаны заявления о зачете, в соответствии с пунктом 4.7 договора и статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации,  арендодателю переданы необходимые документы, подтверждающие объем и стоимость произведенных работ, суд приходит к выводу, что между арендодателем и арендатором произошел зачет расходов по капитальному ремонту в счет арендной платы на сумму  2 233 769 руб. 87 коп., которую ответчик должен был оплатить истцу за период с  11.08.2018 по 10.08.2019. Следовательно,  размер задолженности по арендной плате составляет 1 434 195 руб. 19 коп. 

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды от 08.08.2017 № 109 за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.1, 4.2, арендатор обязан оплачивать в районный бюджет на счет, указанный в пункте 4.2, пени в размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки. 

За период с 11.08.2019 по 16.09.2020 с ООО «Забота» подлежат взысканию пени в сумме 49 440 руб. 83 коп., начисленные на сумму задолженности 1 434 195 руб. 19 коп. 

Судом также установлено, что Комитетом расчет пени выполнен неверно, так как в соответствии со статьей 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

На основании вышеизложенного оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме  2 233 769 руб. 87 коп. и пени в сумме  356 663 руб. 34 коп. не имеется.

В ходе рассмотрение дела ООО «Забота» заявило ходатайство от 12.08.2020 № 45 о проведении дополнительной экспертизы, считает, что экспертом не учтены работы по замене дверей и устройству пандусов, а также исключены работы по восстановлению пожарной сигнализации. 

Суд, рассмотрев ходатайство, отклоняет его. 

Процессуальный закон определяет действия суда в случае наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. При этом по смыслу данной нормы права само по себе заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении повторной экспертизы не создает обязанности суда по ее безусловному назначению.

Суд, оценив заключение экспертов  от 31.07.2020 № 49/02-141 в соответствии с нормами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает его допустимым доказательством. Оснований для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым суд не установил, заключение каких-либо противоречий не содержит, сомнений в его достоверности не имеется, оно достаточно мотивировано, выводы экспертов обоснованы исследованными ими обстоятельствами.

Названные ООО «Забота»  обстоятельства у суда не вызывают сомнений в обоснованности заключения экспертов, либо наличия в нем противоречий. Несогласие стороны спора с выводами, сделанными экспертом,  не влечет необходимость в проведении повторной экспертизы.

При этом действующее законодательство не содержит императивных правил, регламентирующих порядок проведения судебно-экспертных исследований. Пояснения, полученные при допросе эксперта, не противоречат самому заключению судебной экспертизы. Оснований сомневаться в правильности выводов экспертизы у суда не имеется. 

Эксперт ФИО7 в судебном заседании 23.09.2020 пояснил суду, что не учел замену дверей, пандусов, пожарной сигнализации как проведенный капитальный ремонт, так как доказательств того, что при проведении ремонта требовался именно капитальный, а не косметический ремонт не представлено, оснований для таких выводов у эксперта не имелось. При этом сам факт проведения работ не свидетельствует о том, что проведен именно капитальный ремонт, в котором имелась необходимость. 

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих, необходимость капитального ремонта дверей, пандусов и пожарной сигнализации ответчиком в материалы рассматриваемого дела также не предоставлено. 

Доводы ответчика о том, что предоставлено здание, не отвечающее условиям договора, которое невозможно использовать по назначению,  не принимается судом. 

Как в Выписке из ЕГРН в отношении спорного здания, так и в договоре аренды 08.08.2017 № 108 и в аукционной документации, отражено, что спорное здание является нежилым, каких-либо обязанностей по переводу помещения в жилое на арендодателя не возложены ни условиями договора, ни не было указано в  аукционной документации. 

Более того, в соответствии с договором, иными документами, здание передается в целях пансионата для престарелых и пожилых, о том, что данные лица должны быть зарегистрированы в здании, в связи с этим арендодатель берет на себя какие либо обязательства не указано, сторонами не закреплено. Ответчик принял здание без замечаний.  

Так в пункте 3.2.4 договора аренды  указано, что в обязанности арендатора входит соблюдать в арендуемых помещениях санитарные, технические, противопожарные и иные требования, предъявляемые к пользованию нежилыми помещениями. В соответствии с договором Обществу предоставлено во временное пользование и владение зданием с целью использования - пансионат для престарелых и инвалидов. 

Более того, ООО «Забота» обращалось в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением об обязании Администрации и Комитета  произвести действия, направленные на перевод нежилых помещений, расположенных в арендуемом здании, в жилые.

Заявление принято, возбуждено производство по делу № А11-12216/2019.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № А11-12216/2019 от 16.12.2019 установлено, что: «ООО «Забота» обратилось в Администрацию с письмом от 21.01.2019 № 2, в котором в соответствии с Федеральным законом  от 28.12.2013 № 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан Российской Федерации» и национальными стандартами ГОСТ Р 52880-2007 «Социальное обслуживание населения. Типы учреждений социального обслуживания граждан пожилого возраста и инвалидов», ГОСТ Р 53058-2008 «Социальные услуги гражданам пожилого возраста» просило рассмотреть возможность перевода помещений в жилые. Письмо аналогичного содержания направлено в Комитет от 15.07.2019 № 20. Администрация в письме от 17.07.2019 № 01/23-3196 сообщила, что вопрос о переводе помещений разъяснен в протоколе совещания от 14.03.2019, указано, что согласно положениям Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрен перевод только помещений. В аренду сдано здание, для перевода необходима регистрация прав на помещения, то есть изменение предмета аренды. Это возможно только после расторжения договора аренды на здание и заключение нового договора аренды помещений с процедурой торгов. Также требуется внесение изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования Симское, утвержденные решением Совета народных депутатов муниципального образования  Юрьев-Польского района от 24.02.2016 № 15, для включения объекта в зону жилой застройки».

Решением по делу № А11-12216/2019 от 16.12.2019 в удовлетворении требования отказано со ссылкой на пункты 3.1.1, 3.1.4 договора аренды от 08.08.2017 № 109.  Суд в решении указал, что согласно пункту 9.7 договора, подписывая договор, стороны подтверждают, что все вопросы между ними разрешены и претензий друг к другу у них не имеется. Здание передано по акту приема-передачи от 08.08.2017, согласно которому техническое состояние помещения при передаче в аренду определено как удовлетворительное, позволяющее использовать его в соответствии с целями, оговоренными договором.  Таким образом, ни нормами действующего законодательства, ни условиями договора не предусмотрена обязанность собственника переданного в аренду нежилого здания по требованию арендатора осуществить перевод расположенных в данном здании нежилых помещений в жилые.  В рассматриваемом случае отсутствуют основания для возложения на Администрацию и Комитет обязанности по переводу помещений из нежилых в жилые».

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендодателя возлагается обязанность по передаче в пользование имущества, соответствующего условиям договора, и позволяющего его использовать по назначению.

Согласно правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированным в постановлении Президиума от 09.04.2013 № 13689/12, пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исполнение обязательства арендатора по внесению арендной платы обусловлено исполнением обязательства арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

При этом сам по себе факт формального принятия арендатором по акту приема-передачи недвижимого имущества, не предоставляет арендодателю безусловного права требовать оплаты арендной платы в полном объеме при доказанности факта невозможности использования объекта аренды по назначению.

Однако, в данном случае до заключения договора аренды в 20017 году, подписания акта приема-передачи, до проведения ремонтных работ, Общество могло знать и знало, что спорное помещение является нежилым, именно оно и было передано в аренду и принято арендатором, нежилое помещение выставлялись на аукционе, обязанность по его переводу в жилое на собственника не возложена ни договором, ни законом. Более того, ООО «Забота» имело возможность до заключения договора, до проведения ремонтных работ (2017 год), обратиться в Администрацию или в Комитет для согласования перевода нежилых помещений в жилые, тогда как такое заявление направлено только в январе 2019 года.  

Требование о расторжении договора подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Материалами дела подтверждается факт исполнения истцом своих обязательств по договору.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению платежей в полном объеме.

Поскольку ответчик доказательств полной уплаты истцу платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил, суд приходит к выводу к выводу о наличии задолженности в сумме 1 434 195 руб. 19 коп.

При этом на момент рассмотрения спора судом задолженность по арендным платежам ответчиком не погашена.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей подтверждается материалами дела. 

Доказательства соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора в дело представлены. Истцом в адрес ответчика направлено уведомление от 13.03.2019 № 259001/7.

Право арендодателя, закрепленное в пункте 6.2 договора аренды от 08.08.2017, на односторонний отказ от договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок, не лишает Комитет права на обращение в суд с требованием  о расторжении договора в судебном порядке. 

Более того, суд учитывает, что под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в арбитражный суд. Цели такой претензии - довести до сведения предполагаемого нарушителя требование предъявителя претензии.

Судебная практика применения процессуальных норм, касающихся соблюдения претензионного (досудебного) порядка, свидетельствует о том, что суды рассматривают претензионный порядок как досудебную процедуру, которую сторонам необходимо пройти в тех случаях, когда она предусмотрена в целях урегулирования спора, именно до обращения в арбитражный суд.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора не является безусловным основанием для оставления искового заявления без рассмотрения.

Верховный Суд Российской Федерации указал, что по смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Таким образом, если из поведения ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, оставление иска без рассмотрения в таком случае приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде.

Из поведения ответчика в данном случае явствовал прямо выраженный в судебном заседании неоднократно оглашенный отказ от такого урегулирования, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в сумме 21 794 коп. относятся на ответчика. Поскольку в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 4, 11, 12, 17, 65, 110, 167-171, 176, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Забота»,  601786, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Юрьев-Польского района» задолженность в сумме 1 434 195 руб. 19 коп., пени в сумме 49 440 руб. 83 коп.

2. В удовлетворении требования муниципального казенного учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом Юрьев-Польского района» о взыскании задолженности и пеней в остальной части отказать. 

3. Расторгнуть договор аренды от 08.08.2017 № 109, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Забота» и муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом Юрьев-Польского района».

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Забота»,  601786, 

<

...>, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 794 коп. 

5. Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, через Арбитражный суд Владимирской области в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья           Попова З.В.