ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8(87934) 6-09-16, факс: 8(87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А63-2374/2019

г. Ессентуки

29  октября  2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24  октября  2019 года,

полный текст постановления изготовлен 29 октября  2019 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Афанасьевой Л.В., судей: Белова Д.А.,  Цигельникова И.А., при участии в судебном заседании представителя СПК «Россия» - ФИО1 (доверенность №3 от 10.04.2019), в отсутствие иных  лиц участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу СПК «Россия» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.07.2019 по делу № А63-2374/2019 (судья Быкодорова Л. В.),  

                                                 УСТАНОВИЛ:

сельскохозяйственный производственный кооператив «Россия», с. Петропавловское Арзгирского района Ставропольского края (далее -  кооператив, СПК «Россия», заявитель), обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации Арзгирского муниципального района Ставропольского края,  г.  Ставрополь  (далее - администрация, заинтересованное лицо), о признании незаконным отказа от 13.12.2018 № 4824/11-21 в предоставлении части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202, 28 га, являющегося частью земельного участка общей площадью 645,32 га, кадастровый номер земельного участка 26:10:000000:77, местоположение участка находится в 45 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка № 10-02/08-2733 от 14.10.2008 года, об обязании подготовить и направить для подписания проект договора аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202,28 га, являющегося частью земельного участка общей площадью 645 32 га кадастровый номер земельного участка 26:10:000000:77, местоположение участка находится в 45 м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка от 14.10.2008 № 10-02/08-2733, на новый 49-летний срок заявителю.

Решением  Арбитражного суда Ставропольского края от 08.07.2019 заявленные требования   кооператива оставлены без удовлетворения.

Решение мотивировано тем, что несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды, при этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора.

Не согласившись с принятым  решением  кооператив,  обратился   с апелляционной жалобой, в которой  просит его отменить, ссылаясь на его необоснованность. Заявитель указывает о том, что решение суда первой инстанции  принято с нарушением  норм материального и  процессуального  права, при неполном исследовании  письменных  доказательств, имеющихся в материалах дела; выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает на то, что спорный земельный участок не изъят из оборота, не ограничен  в обороте, и оснований для отказа  в заключение  договора аренды  у администрации не имеется; задолженность по арендной плате образовалась по независящим от него обстоятельствам, так как решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2015 по делу № А63-11876/2014 он признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство.

До начала судебного заседания от администрации поступил отзыв  на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда  первой инстанции оставить без изменения, как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу без удовлетворения; также направили ходатайство о рассмотрении  апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.

В судебном заседании представитель кооператива поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить, пояснил, что данный участок участвует в севообороте кооператива, права аренды по данному договору подлежат оценке, включению в конкурсную массу и влияет на ее размер.

Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя кооператива, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что оспариваемый судебный акт не  подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует.

14.12.2018 между администрацией, осуществляющей управление и распоряжение земельным участками, государственная собственность на которые не разграничена, и заявителем заключен договор аренды № 7 части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства, учетный номер части 1 площадью 202,28 га, характеристика части 26:10:100307:3, являющегося частью земельного участка общей площадью 645,32 га, кадастровый номер 26:10:0:77, местоположение: участок находится примерно в 45м по направлению на юго-восток от ориентира с. Петропавловское, расположенного за пределами земельного участка, адрес ориентира: край Ставропольский, район Арзгирский сроком на 10 лет с 14.12.2008 по 14.12.2018 (далее - договор аренды № 7).

Договор заключен без проведения торгов.

Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 08.07.2009 № 26-26-10/005/2009-014.

Указанный участок передан кооперативу  по акту приема-передачи от 14.12.2008.

До истечения срока действия договора 12.12.2018 кооператив обратился в администрацию с заявлением № 46 о заключении нового договора аренды сроком на 49 лет по основаниям, предусмотренным п.п.31 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

По результатам рассмотрения названного заявления на заседании комиссии по земельным вопросам администрация письмом от 13.12.2018 № 4824/11-21 отказала заявителю в заключение нового договора аренды земельного участка в связи с имеющейся задолженностью по арендной плате за 1-3 кварталы 2018 года и пеней, начисленных за несвоевременную оплату арендной платы в 2017 году, всего в размере 84 196 руб. 93 коп.

Посчитав отказ администрации незаконным, кооператив обратился в суд с данными требованиями.

В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок определённый договором.

Согласно п. 2.1 договора аренды земельный участок предоставлен заявителю в аренду сроком на 10 лет с 14.12.2008 по 14.12.2018.

Согласно п.6.3. договора аренды при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

В силу правил, установленных ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно части 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения специальным законом является Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ), в соответствии с ч.1 ст. 10 которого, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленным Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п.4 ст. 10 Закона № 101 -ФЗ юридическое лицо, которому земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

С 01.03.2015 года - даты вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171 -ФЗ) случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также пунктом 3 статьи 39.6 ЗК в совокупности с условиями пункта 4 этой же статьи.

На основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Таким образом, по смыслу подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 4 статьи 10 Закона № 101-ФЗ заявитель может реализовать своё право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, только при условии, что он надлежащим образом (добросовестно) исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору аренды, надлежащим образом использовал земельный участок и заявил о заключении нового договора аренды до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

В соответствии с требованиями статьи 614 ГК РФ и согласно пункту 3.2 договора аренды заявитель обязан был своевременно вносить плату за пользование земельным участком.

Нормами статей 1 и 65 ЗК РФ закреплено, что использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По состоянию на 12.12.2018 - на момент обращения с заявлением о заключении нового договора аренды у заявителя имелась задолженность по арендной плате, образовавшаяся за 3 квартала 2018 года подряд, что подтверждается решением Арбитражного суда от 30.01.2019 по делу № А63-23270/2018, согласно которому с кооператива  взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды № 7 в размере 90 924 руб. 30 коп. в пользу администрации.

Указанные в заявлении письма уполномоченных органов на осуществление государственного земельного надзора об отсутствии у них информации о выявленных нарушениях земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым № 26:10:000000:77 , не могут служить доказательствами, подтверждающими безусловное право заявителя на предоставление ему земельного участка без проведения торгов, поскольку арендатор, постоянно нарушающий обязательства по своевременному внесению арендной платы не может признаваться добросовестным пользователем земельного участка и потому лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок по основаниям, предусмотренным подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды № 7 арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев.

Из решения по делу № А63-23270/2018 следует, что с кооператива  взыскана задолженность за период с 01.01.2018 по 30.09.2018 и пени за период с 01.04.2018 по 09.10.2018.

Судом первой инстанции верно установлено, что у кооператива имелась задолженность по арендной плате более, чем за 6 месяцев, что свидетельствует о праве администрации в силу пункта 4.1.1 договора аренды № 7 требовать досрочного расторжения договора; поведение арендатора не являлось добросовестным, что препятствует предоставлению ему преимущественного права на заключение договора. 

До окончания срока действия договора аренды администрация района неоднократно в адрес заявителя заказными письмами от 21.05.2018г. № 1856/11-21, от 02.08.2018г. № 3066/11 -21 направляла уведомления о необходимости погашения задолженности по арендной плате с предупреждением принудительного взыскания арендной платы и досрочном расторжении действующего на тот момент договора аренды.

Более того, досудебными претензиями от 15.08.2018 № 3211/11-11, от 16.10.2018 № 4155/11 -11 заявителю также направлены требования об уплате задолженности и по арендной плате и дополнительные соглашения о досрочном расторжении договора аренды в связи с не выполнением его условий по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

Заявитель ранее письмом от 19.11.2018 № 52 направил в адрес администрации района запрос о предоставлении информации, необходимой для заключения договоров аренды на новый срок, в ответ на который администрация уведомила колхоз о ненадлежащем выполнении условий договора аренды и имеющихся нарушениях требований статьи 65 ЗК РФ и статьи 614 ГК РФ, устанавливающих обязанности арендатора по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком, в связи с чем, заключение договоров аренды на новый срок не представляется возможным.

Суд первой инстанции правильно указал, что несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды, при этом существенность нарушения не влияет на определение добросовестности арендатора (определение Верховного суда РФ от 21.08.2015г. № 305-ЭС15-8749 по делу № А41-49672/14, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.11.2016г. по делу № А66-15228/2015, постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 № Ф10-1362/10 по делу № А09-10483/09, постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу № А55-5771/2011, постановления ФАС Уральского округа от 13.05.2009 № Ф09-2854/09-С6 по делу № А07-10207/2008-Г-ЖМВ, от 07.06.2011 № Ф09-3099/11-СЗ по делу № А47-6211/2010).

Из совокупности положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель -уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

Администрация направляла колхозу досудебные письма от 21.05.2018 № 1856/11-21, от 02.08.2018 № 3066/01-21, от 16.10.2018 № 4155/1-11, от 15.08.2018 № 3211/11-11, в которых указывала, что в случае неоплаты задолженности будет вынуждена обратиться в суд с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды.

Так, администрация обратилась в суд с соответствующими требованиями (дело № А63-23270/2018). Указанные действия администрации свидетельствуют о том, что арендодатель возражает против использования земельного участка по истечении срока аренды в отсутствие нового договора аренды.

Суд первой инстанции правильно указал, что  согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ кооператив не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Довод апелляционной жалобы о том, что спорный земельный участок не изъят из оборота, не ограничен  в обороте, то оснований для отказа  в заключение  договора аренды  у администрации не имеется – отклоняется.

Материалами дела подтверждена имеющаяся у заявителя задолженность по арендной плате более чем за 6 месяцев, что не позволяет   считать его добросовестным арендатором, который надлежащим образом использовал спорный земельный участок.

Тот факт, что после окончания срока действия договора аренды кооператив, как указано в апелляционной жалобе - пользуется предметом договора аренды до настоящего времени, не даёт ему преимущественных прав относительно заключения договора аренды на новый срок, поскольку он проявил недобросовестность, выразившуюся в неисполнении обязанности по уплате арендной платы, в связи с чем арендодатель возражает против продолжения арендных отношений.

 Довод апелляционной жалобы о том, что задолженность по арендной плате образовалась по независящим от него обстоятельствам, так как решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2015 по делу № А63-11876/2014 он признан несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство - отклоняется, поскольку введение в отношении кооператива  любой из процедур, применяемых в деле о банкротстве, само по себе не освобождает его от исполнения договорных обязательств по договору аренды.

Данная правовая позиция сформирована в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.01.2014 № Ф08-8421/13 по делу № А32-3688/2013, постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2014 № 15АП-1861/14.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 20.04.2015 по делу А63-11876/2014 колхоз признан несостоятельным (банкротом) с открытием процедуры конкурсного производства, конкурсным управляющим СПК «Россия» был утверждён ФИО3.

Довод апелляционной жалобы о том, что  данный участок участвует в севообороте кооператива, права аренды по данному договору подлежат оценке, включению в конкурсную массу и влияет на ее размер, а потому необходимо предоставить преимущественное право на заключение договора на новый срок, отклоняется.

В рассматриваемом случае речь идет не о конкурсной массе, а о наличии или отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение договора на новый срок; данное право не является имущественным; как правильно установлено судом, заявитель не имеет права на его получение   из-за недобросовестного поведения, выразившегося в неисполнении обязанностей по внесению арендной платы. 

Доводы апелляционной жалобы не подтвердились; они также заявлялись в суде первой инстанции и им дана надлежащая оценка.

Иные доводы апелляционной жалобы рассмотрены судом и отклонены, поскольку отмену правильного судебного акта не влекут.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного решения, поскольку существенные для дела обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, доводы апелляционной жалобы были предметом исследования суда первой инстанции и  им дана надлежащая оценка.

Суд первой инстанции оценил в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства полно и всесторонне; оспариваемый судебный акт принят  при правильном  применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении,  не противоречат  установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Ставропольского края от 08.07.2019 по делу № А63-2374/2019.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Россия», с. Петропавловское Арзгирского района Ставропольского края, ОГРН - 

<

***>, ИНН - 

<

***>, государственную  пошлину  в размере 3000 рублей за подачу апелляционной жалобы.

Нормы процессуального права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебных актов (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), из материалов дела не усматривается.

Руководствуясь  статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.07.2019 по делу № А63-2374/2019 оставить без изменения, а апелляционные  жалобы без  удовлетворения.

Взыскать с сельскохозяйственного производственного кооператива «Россия», с. Петропавловское Арзгирского района Ставропольского края, ОГРН - 

<

***>, ИНН - 

<

***>, государственную  пошлину  в размере 3000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                    Л.В. Афанасьева 

Судьи                                                                                   Д.А. Белов      

                                                                                              И.А. Цигельников