Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-85513/2021

03 марта 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  24 февраля 2022 года

Полный текст решения изготовлен  03 марта 2022 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: акционерное общество "Космополит" (192007, 

<

...>, литер к, офис 2, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 29.04.2019, ИНН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик "Аврора" (191028, 

<

...>, литер Н, пом/офис 1/5, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2004, ИНН: 

<

***>)

о признании сделки недействительной,

при участии: согласно протоколу судебного заседания  от 24.02.2022,

установил:

Акционерное общество «Космополит» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» (ООО «Аврора») о признании недействительным договора аренды земельного участка от 08.10.2019 и применении последствий недействительности сделки на основании статей 168, 174, 174.1 ГК РФ. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.11.2021 иск принят к производству. 

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.01.2022 к совместному рассмотрению с первоначальным иском принято встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка от 08.10.2019 недействительным на основании части 2 статьи 170 ГК РФ.

В судебном заседании 24.02.2022 стороны настаивали на удовлетворении заявленных ими требований, против удовлетворения иска противоположной стороны в споре возражали.

Исследовав материалы дела, доводы исков, заслушав мнения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Между АО «Космополит» (Арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик «Аврора» (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка с расположенными на нем зданиями и нежилыми помещениями от 08.10.2019 (далее - Договор аренды), по условиям которого Истцом во временное владение и пользование Ответчика на срок 10 лет были переданы следующие объекты недвижимости (далее совместно - Объекты недвижимости):

-земельный участок, общей площадью 11142 +/-37кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> дом; 67, лит. А, кадастровый номер 78:13:0007310:17.

- нежилое здание, общей площадью 533,7 кв. м;, расположенное по адресу: 

<

...>; лит. Ж, кадастровый номер 78:13:0007310:1035;

-нежилое здание, общей площадью 18,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. К, кадастровый номер 78:13:0007310:1022;

-нежилое здание, общей площадью 648,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:13:0007310:1025;

- нежилое помещение, общей площадью 429,4 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. В, пом. 12-Н, кадастровый номер 78:13:0007310:1168; 

- нежилое помещение, общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> лит. В, пом. 7-Н, кадастровый номер 78:13:0007310:1173.

Ссылаясь на недействительность Договора аренды, как заключенного в нарушение установленного законодательством о несостоятельности (банкротстве) запрета распоряжения имуществом, а также заключенного на нерыночных условиях,  Истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Возражая против удовлетворения иска, Ответчик заявил встречные требования и признании Договора недействительным, как притворной сделки, совершенной в целях прикрыть договор займа.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениями, изложенными в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пункте 75 Постановления N 25 разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу пункта 1 статьи 115 Закона о банкротстве, замещение активов должника проводится путем создания на базе имущества должника одного открытого акционерного общества или нескольких открытых акционерных обществ. В случае создания одного открытого акционерного общества в его уставный капитал вносится имущество (в том числе имущественные права), входящее в состав предприятия и предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 5 статьи 115 Закона о банкротстве, акции созданных на базе имущества должника открытого акционерного общества или открытых акционерных обществ включаются в состав имущества должника и могут быть проданы на открытых торгах, если иное не установлено настоящей статьей.

Продажа акций созданного на базе имущества должника открытого акционерного общества или открытых акционерных обществ должна обеспечить накопление денежных средств для восстановления платежеспособности должника.

В силу пункта 11 статьи 115 Закона о банкротстве созданное акционерное общество не имеет права распоряжаться внесенным в его уставный капитал имуществом до момента полной реализации его акций в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве должника.

В силу пункта 1 статьи 115 Закона о банкротстве в случае создания одного открытого акционерного общества в его уставный капитал вносится имущество (в том числе имущественные права), входящие в состав предприятия и предназначенное для осуществления предпринимательской деятельности.

Поскольку в уставный капитал могут быть внесены имущественные права, ограничения на распоряжение, установленные пунктом 11 статьи 115 Закона о банкротстве распространяются, в том числе и на имущественные права.

Согласно статье 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.12.2018 по делу №А5б-59227/201б закрытое акционерное общество «Спецавтобаза № 1» (далее - ЗАО «Спецавтобаза № 1», Должник) было признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

На основании статьи 115 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) была проведена процедура замещения активов ЗАО «Спецавтобаза № 1» путем создания на базе его имущества АО «Космополит».

В ходе процедуры замещения активов ЗАО «Спецавтобаза № 1» в уставный капитал АО «Космополит» было внесено все имущество, находившееся в собственности ЗАО «Спецавтобаза № 1», в том числе спорные Объекты недвижимости.

Как поясняет Истец и не оспаривает Ответчик, по состоянию на 08.10.2019 (и позднее) акции АО «Космополит» не были реализованы в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве ЗАО «Спецавтобаза №1», в связи с чем АО «Космополит» в силу ограничений, предусмотренных законодательством о несостоятельности (банкротстве), не имело права распоряжаться Объектами недвижимости, внесенными в его уставный капитал.

Таким образом, в связи с тем, что Договор аренды был заключен в нарушение установленного п. 11 ст. 115 Закона о банкротстве запрета на распоряжение имуществом АО «Космополит», Договор аренды является сделкой, совершенной с нарушением запрета распоряжения имуществом, вытекающего из Закона о банкротстве, что влечет за собой ничтожность указанной сделки по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 174.1 ГК РФ.

Кроме того, Ответчик не оспаривалось, что ЗАО «Спецавтобаза № 1» с момента своего создания в 1998 г. являлось правообладателем нескольких земельных участков на территории по адресу: 

<

...>, и расположенных на них нежилых зданий и помещений. В 2011, 2013 году в ЕГРН было зарегистрировано право собственности ЗАО «Спецавтобаза № 1» на спорные Объекты недвижимости. 

26.12.2018 ЗАО «Спецавтобаза № 1» было признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. Объекты недвижимости составили конкурсную массу ЗАО «Спецавтобаза № 1». 

В свою очередь, ООО «Аврора» являлось мажоритарным кредитором ЗАО «Спецавтобаза № 1» в деле о его банкротстве и в связи с этим имело возможность самостоятельно определять решения, относящиеся в соответствии с Законом о банкротстве к компетенции собрания кредиторов.

По утверждению Истца, 27.03.2019 ООО «Аврора» на собрании кредиторов ЗАО «Спецавтобаза № 1» было единолично принято решение о создании АО «Космополит» в порядке замещения активов должника, о внесении уставный капитал АО «Космополит» Объектов недвижимости и о назначении генеральным Директором АО «Космополит» ФИО2.ФИО2 является сыном генерального директора и единственного участника ООО «Аврора» ФИО3.

19.09.2019 зарегистрировано право собственности АО «Космополит» на Объекты недвижимости.

08.10.2019 АО «Космополит» в лице ФИО2 (сына) заключает с ООО «Аврора» в лице ФИО3 (матери) долгосрочный Договор аренды сроком на 10 лет в отношении Объектов недвижимости на крайне невыгодных для арендодателя условиях: арендная плата по Договору аренды многократно занижена по сравнению с рыночной, предусмотрено преимущественное право ООО «Аврора» на приобретение Объектов недвижимости в случае их продажи (п. 9.19 Договора аренды), в результате чего причинен значительный ущерб как АО «Космополит», так и иным лицам - ЗАО «Спецавтобаза №1» и его акционерам, кредиторам.

Так, АО «Космополит» вынуждено в течение 10 лет нести значительные убытки (недополучение дохода) в связи с многократным занижением ставки арендной платы за пользование Объектами недвижимости по сравнению с рыночной;

-значительно снижена инвестиционная привлекательность, ликвидность и рыночная стоимость Объектов недвижимости в связи с установленным обременением в виде аренды сроком на 10 лет;

-значительно снижена инвестиционная привлекательность, ликвидность и рыночная стоимость акций АО «Космополит», принадлежащих ЗАО «Спецавтобаза № 1», которая напрямую зависит от стоимости Объектов недвижимости;

-в результате заключения Договора аренды (п. 9.19 Договора аренды) созданы условия, в которых возможность и разумный интерес в приобретении Объектов недвижимости и (или) акций АО «Космополит» сохраняется только у ООО «Аврора» или аффилированных по отношению к нему лиц.

В силу абзаца 5 пункта 1 ст. 126 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой  передачу его  имущества третьим лицам  в  пользование допускается исключительно в порядке, установленном главой VII Закона о банкротстве (то есть на публичных торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства).

Как указывает Истец, с целью обхода данных требований закона ООО «Аврора» было принято решение о проведении процедуры замещения активов ЗАО «Спецавтобаза № 1», в результате которой Объекты недвижимости были изъяты из конкурсной массы ЗАО «Спецавтобаза № 1» и переданы в собственность вновь созданного акционерного общества - АО «Космополит».

Пунктом 1 статьи 141 Закона о банкротстве предусмотрено, что замещение активов должника в ходе конкурсного производства проводится на основании решения собрания кредиторов должника. К замещению активов должника в ходе конкурсного производства применяются положения статьи 115 Закона о банкротстве.

Согласно протоколу собрания кредиторов ЗАО «Спецавтобаза № 1» от 27.03.2017, ООО «Аврора» были единолично приняты следующие решения:

-проведение замещения активов должника путем создания на базе его имущества акционерного общества (АО «Космополит»);

-внесение в уставный капитал АО «Космополит» Объектов недвижимости;

-избрание генеральным директором АО «Космополит» ФИО2.

Как утверждает Истец, избранный генеральным директором АО «Космополит» ФИО2 приходится сыном единственному участнику и генеральному директору ООО «Аврора» ФИО3. Также он является сыном ФИО4, генерального директора и единственного участника ООО «ЛенРусСтрой», которое на момент принятия решения о создания АО «Космополит» и заключения Договора аренды являлось залоговым кредитором ЗАО «Спецавтобаза № 1».

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2020 по делу N А56-59227/2016/торги1 признаны недействительными открытые торги в форме аукциона от 31.12.2019 по продаже имущества должника ЗАО "Спецавтобаза N 1" - акций АО "Космополит" в количестве 259 010 003 штук; применены последствия недействительности торгов в виде признания недействительной сделки, заключенной по итогам их проведения: договора купли-продажи акций АО "Космополит".

В рамках указанного арбитражного дела суд пришел к выводу о наличии согласованных действий организатора торгов, единственного участника торгов, конкурсного управляющего и конкурсных кредиторов должника (ООО "ЛенРусСтрой", ООО "Специализированный застройщик "Аврора"), совершенных в целях приобретения имущества должника по минимальной стоимости, сформированной в неконкурентных условиях, что нарушает имущественные права должника, акционеров должника, а также права иных кредиторов.

Ввиду изложенного судом апелляционной инстанции также было установлено, что при проведении торгов организатором торгов, конкурсным управляющим, ООО "Тренд-А" и конкурсными кредиторами должника (ООО "ЛенРусСтрой", ООО "Специализированный застройщик "Аврора") было допущено злоупотребление правом, что недопустимо и является основанием для признания торгов недействительными на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Учитывая изложенное, следует признать, что АО «Космополит» было подконтрольно ООО «Аврора» на момент заключения оспариваемого Договора аренды.

В соответствии с п. 6.2. Договора аренды ежемесячная величина арендной платы составляет 300 000 руб. Пунктом 6.3. Договора аренды установлено, что размер платы за земельный участок включен в сумму арендной платы по Договору аренды. Согласно п. 6.5. размер арендной платы установлен с учетом всех возможных возмещений расходов и вознаграждений арендодателя, связанных с исполнением договора.

Ответчиком не оспаривались доводы Истца о том, что рыночная стоимость выявленных им объектов-аналогов существенно выше установленной Договором аренды. 

О назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости арендной платы за использование спорных Объектов не заявлено (ст. 9 АПК РФ).

Более того, дополнительным соглашением № 1 от 18.12.2019  Договор аренды дополнен пунктом 7.7., в соответствии с которым в случае одностороннего отказа Арендодателя от исполнения Договора Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере 290 000 000 руб.

При этом арендатор имеет преимущественное право на продление Договора аренды, а также преимущественное право выкупа/покупки в случае, если Арендодатель будет производить отчуждение Объектов недвижимости в целом или по отдельности (п. 9.19 Договора аренды).

Учитывая изложенное, следует признать, что заключение АО «Космополит» Договора аренды на подобных условиях и при обстоятельствах, описанных выше, выходит за пределы принципа свободы договора, так как заведомо не имеет под собой экономического смысла для Арендодателя и выгодно исключительно Арендатору (ООО «Аврора»).

Данная сделка существенным образом нарушат права и законные интересы как АО «Космополит», так и иных лиц – ЗАО «Спецавтобаза № 1», его акционеров и кредиторов.

Кроме того, заключение Договора аренды значительно уменьшает инвестиционную привлекательность, ликвидность и рыночную стоимость Объектов недвижимости.

Основным активом АО «Космополит», переданным в аренду Ответчику на основании оспариваемого Договора аренды, является земельный участок с кадастровым номером 78:13:0007310:17.Согласно сведениям ЕГРН, основным видом разрешенного использования Земельного участка является многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). 

Как следует из Отчета № 023-19/Н от 07.03.2019 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

...>, максимально эффективным вариантом использования Земельного участка является возведение многоквартирного жилого дома.

Договором аренды установлено обременение в отношении Земельного участка и остальных Объектов недвижимости, принадлежащих АО «Космополит, наличие которого влечет невозможность осуществления строительства многоквартирного жилого дома на Земельном участке как самим АО «Космополит» так и потенциальным приобретателем Земельного участка, до истечения срока действия Договора аренды (10 лет).

Учитывая изложенное, следует согласиться с доводами Истца о том, что в сложившейся ситуации разумный интерес в приобретении Земельного участка при наличии обременения в виде аренды имеется только у арендатора (ООО «Аврора»), либо аффилированных по отношению к нему лиц.

В свою очередь, АО «Космополит» к моменту заключения Договора аренды приняло на себя обязательства в общем размере более 126 500 000 руб. перед ООО «Лига» по оплате работ и услуг по архитектурно-строительному проектированию многоквартирного жилого дома на Земельном участке, а также маркетинговому сопровождению.

Как было указано выше, ЗАО «Спецавтобаза № 1» утратило право собственности на Объекты недвижимости в результате принятия ООО «Аврора» решения о проведении процедуры замещения активов, по итогам которой Объекты недвижимости были внесены в уставный капитал АО «Космополит».

По смыслу законодательного регулирования (ст. 115, 141 Закона о банкротстве) в

результате замещения активов ЗАО «Спецавтобаза № 1» должно было получить как минимум равноценный актив в виде акций вновь созданного юридического лица (АО «Космополит»), реализация которых в процедуре банкротства должна была наиболее эффективным образом обеспечить возможность удовлетворения требований кредиторов ЗАО «Спецавтобаза № 1».

Отчетом № 417-19/Б от 18.11.2019 об оценке рыночной стоимости 259 010 003 обыкновенных именных акций АО «Космополит» подтверждается, что стоимость акций АО «Космополит» в решающей степени зависит от стоимости внеоборотных активов общества (Объектов недвижимости), которая, в свою очередь, определяется главным образом, исходя из перспектив реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома на Земельном участке.

Таким образом, в результате заключения Договора аренды в значительной мере обесцениваются и теряют инвестиционную привлекательность для потенциального широкого круга приобретателей не только Объекты недвижимости, но и акции АО «Космополит», принадлежащие ЗАО «Спецавтобаза № 1».

При изложенных обстоятельствах, неопровергнутые Ответчиком доводы Истца о том, что заключение оспариваемого Договора аренды направлено исключительно на достижение противоправной цели завладения ООО «Аврора» Объектами недвижимости и (или) акциями АО «Космополит» в обход закона, следует признать обоснованными.

Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2021), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснению, данному в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Под вредом имущественным правам кредиторов в соответствии с положениями абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве понимаются уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Злоупотребление правом может выражаться в отчуждении имущества с целью предотвращения возможного обращения на него взыскания.

Для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам.

С учетом вышеизложенных обстоятельств оспариваемый Договор аренды может быть квалифицирован в качестве ничтожной сделки на основании ст. 10, п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Учитывая, что судом установлены достаточные основания для признания сделки ничтожной, оснований для исследования вопроса о совершении сделки с заинтересованностью не имеется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Испрашиваемые Истцом последствия недействительности Договора аренды суд полагает не противоречащими положениям вышеуказанной правовой норм, в связи с чем заявленные по первоначальному иску требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Требования по встречному иску суд считает неподлежащими удовлетворению в связи со следующим.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок (пункт 88).

Из содержания приведенных норм следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

В данном случае Договор аренды сторонами исполнялся, были заключены дополнительные соглашения к нему, вносилась арендная плата с соответствующим назначением платежа, факт передачи Объектов недвижимости Ответчиком не оспорен. Сведения о Договоре аренды внесены в ЕГРН.

Составленный между заинтересованными лицами акт сверки расчетов критически оценивается судом и, не являясь первичным документом, не принимается в качестве достоверного доказательства по делу.

Приведенные в обоснование встречного иска доводы о прикрытии оспариваемой сделкой договора займа противоречат установленным по делу обстоятельствам, и кроме того, не подтверждены какими-либо доказательствами по делу, в связи с чем в удовлетворении встречного иска следует отказать.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 АПК РФ и относятся на Ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным договор аренды земельного участка с расположенными на нем зданиями и нежилыми помещениями от 08.10.2019 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 18.12.2019, заключенный между АО «Космополит» и ООО «Специализированный застройщик «Аврора»;

Применить последствия недействительности договора аренды земельного участка с расположенными на нем зданиями |и нежилыми помещениями от 08.10.2019, заключенного между АО «Космополит» и ООО «Специализированный застройщик «Аврора» в виде возврата АО «Космополит» следующих объектов недвижимости, свободных от обременения в виде аренды:   

-земельный участок, общей площадью 11142 +/-37кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> дом; 67, лит. А, кадастровый номер 78:13:0007310:17.

- нежилое здание, общей площадью 533,7 кв. м;, расположенное по адресу: 

<

...>; лит. Ж, кадастровый номер 78:13:0007310:1035;

-нежилое здание, общей площадью 18,7 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. К, кадастровый номер 78:13:0007310:1022;

-нежилое здание, общей площадью 648,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, кадастровый номер 78:13:0007310:1025;

- нежилое помещение, общей площадью 429,4 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. В, пом. 12-Н, кадастровый номер 78:13:0007310:1168; 

- нежилое помещение, общей площадью 93,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> лит. В, пом. 7-Н, кадастровый номер 78:13:0007310:1173.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Аврора» в пользу Акционерного общества «Космополит» 6 000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья Бугорская Н.А.