АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-19297/2019

г. Краснодар                                                                                                                «21» февраля 2020 г.

Резолютивная часть решения изготовлена «20» февраля 2020 г.

Решение в полном объеме изготовлено «21» февраля 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Любченко Ю.В.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевченко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление  

Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар, г. Краснодар,

к ООО «Афина», г. Краснодар,

о взыскании задолженности по договорам аренды муниципального имущества в сумме 422 549,77 руб., неустойки в сумме 91 051,73 руб., об обязании привести в первоначальное состояние нежилые помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность в деле,

от ответчика: не явился, уведомлен, 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Афина» (далее – ответчик, общество) о взыскании задолженности по договорам аренды муниципального имущества в сумме 422 549,77 руб., неустойки в сумме 91 051,73 руб., об обязании привести в первоначальное состояние нежилые помещения.

Представитель истца в ходе судебного разбирательства поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, основания требований изложены в исковом заявлении, представлены письменные пояснения, приобщенные судом к материалам настоящего дела. 

Представителем истца было представлено заявление об уточнении заявленных требований. 

Согласно ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Уточнение заявленных требований судом принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, отзыв на исковое заявление не представлен, документально исковые требования не оспорены. 

Извещение № 35093137029231, № 35093137029248, № 35093136458537, № 350931426027464, № 35093142602757, № 35093135781360, № 35093135781377, № 35093134693824, № 35093134693817, № 35093141700072, № 35093141700089, направленное ответчику по адресу, подтвержденному налоговым органом как адрес местонахождения ответчика, согласно сведениям, содержащимся в выписках из ЕГРЮЛ, а также по известному суду адресу, возвращено органом почтовой связи.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В п. 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ, лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если, несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал арбитражный суд.

В связи с чем, суд считает ответчика извещенным надлежащим образом о рассмотрении настоящего дела, предусмотренном п. 2 ч. 4 ст. 123 АПК РФ.

Кроме того, ненадлежащая организация деятельности юридического лица в части получения поступающей по его почтовому адресу корреспонденции является риском самого лица, все неблагоприятные последствия такой ненадлежащей организации своей деятельности несет данное лицо. Доказательств нарушения организации почтовой связи правил доставки корреспонденции (в том числе судебной) в материалы дела не представлено. 

В соответствии со ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 18.02.2020 объявлялся перерыв до 20.02.2020 до 10 час. 05 мин. Лица, участвующие в деле и присутствовавшие в зале судебного заседания до объявления перерыва, считаются надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, и их неявка в судебное заседание  после окончания перерыва не является препятствием для его продолжения (ч. 5 ст. 163 АПК РФ).

После перерыва, судебное заседание продолжено в указанное время. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 13.07.2019 № 99/2019/272658684 нежилое помещение (подвал № 1), с кадастровым номером 23:43:0305047:78, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Краснодар, запись регистрации № 23-23-01/782/2011-074.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды муниципального имущества (нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Коммунаров, д. 3), согласно условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), именуемое далее «имущество», общей площадью 80 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный округ, ул. Коммунаров, д. 3, литер под/А, подвал, нежилые помещения № 6-8, 6/1, 8/1 (по техническому паспорту, который хранится у арендодателя весь срок действия договора), для размещения предприятия общественного питания.

Срок действия договора аренды устанавливается с 04.07.2011 по 03.07.2016 (п. 2.1 договора).

Стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1 настоящего договора. На момент заключения договора при расчете суммы арендной платы арендодатель руководствовался протоколом от 30.06.2011 № (1) 56-р рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества, в соответствии с которым арендатор оплачивает арендную плату за имущество, указанное в разделе 1, в сумме 32 400 руб. в месяц. НДС арендатор оплачивает в сумме 5 832 руб. на расчетный счет УФК по Краснодарскому краю отдельным платежным документом. Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (пункты 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора).

Согласно п. 4.7 договора арендная плата, установленная в п. 4.3 договора, не включает в себя плату за пользование земельным участком. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое имущество, и за прилегающий к нему земельный участок определяется исходя из фактического размера переданного арендатору имущества к оплачивается последним в сумме 52 483,07 руб. в год (арендная плата рассчитывается в соответствии с порядком определения размера арендной платы за землю, установленным муниципальным правовым актом уполномоченного органа местного самоуправления).

Актом приема передачи от 05.07.2011 муниципальное имущество было передано ответчику.

Дополнительным соглашением № 268 от 06.08.2012 к договору стороны определили, что на  основании п. 7.1 постановления главы администрации города Краснодара от 29.06.2001 № 1002 «Об утверждении ставок арендной платы за муниципальной имущество», п. 4.1 договора, в соответствии с письмом территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю от 18.07.2012 № 05-08/120/2369, размер арендной платы за пользование арендуемыми муниципальными нежилыми помещениями с 01.07.2012 составляет: арендная плата = АП * 1,042, где АН - размер арендной платы по договору; арендная плата = 32400,00 * 1,042 = 33 760,80 руб. Итого за месяц: 33 760,80 руб. НДС 18%: 6 076,94 руб. Всего за месяц: 39 837,74 руб. Всего за год: 405 129,60 руб.

Дополнительным соглашением № 312 от 03.10.2013 к договору стороны определили, что на основании п. 4.1 договора, а также согласно информации об индексах потребительских цен на товары и платные услуги, оказываемые населению, по Краснодарскому краю, размещенной в свободном доступе на официальном сайте территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю www.krsdslat.gks.ru, размер арендной платы за пользование арендуемыми муниципальными нежилыми помещениями с 01.10.2013 составляет: арендная плата = АГТ * 1,081, где АП - размер арендной платы по договору; арендная плата = 33 760,80 * 1,081 = 36 495,42 руб. Итого за месяц: 36 495,42 руб. НДС 18%: 6 569,18 руб. Всего за месяц: 43 064,61 руб. Всего за год: 437 945,04 руб.

Дополнительным соглашением № 42 от 30.04.2015 к договору стороны определили, что на основании п. 4.1 договора, а также согласно информации об индексах потребительских цен на товары и платные услуги, оказываемые населению, по Краснодарскому краю, размещенной в свободном доступе на официальном сайте территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю www.ki-sdstat.gks.ru, размер арендной платы за пользование арендуемыми муниципальными нежилыми помещениями с 01.04.2015 составляет: арендная плата = АП * 1,227, где АП - размер арендной платы по договору; арендная плата = 36495,42 * 1,227 = 44779,88 руб. Итого за месяц: 44779,88 руб. Всего за год: 537 358,56 руб.

Соглашением № 14 о расторжении договора аренды муниципального имущества от 05.07.2011 № 33/2 стороны расторгли договор с 04.07.2016.

В свою очередь, стороны 27.02.2017 заключили договор № 05 аренды муниципального имущества (нежилого помещения, здания, сооружения) (далее – договор). 

На основании договора, муниципальное имущество передано в аренду ответчику для использования по назначению на срок с 27.02.2017 по 26.02.2022. Договор распространяет свое действие на отношения сторон возникшие с 04.07.2016. 

Согласно условиям договора арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество (нежилое помещение, здание, сооружение), нежилые помещения № 6-8, 6/1, 8/1, здания литер под/А, подвал № 1, общей площадью 80 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров, 3 (по техническому паспорту от 24.01.2011, который хранится у арендодателя весь срок действия договора), именуемое далее «имущество», для размещения кафе.

Актом приема-передачи от 27.02.2017 муниципальное имущество было вновь передано ответчику. 

Размер арендной платы за муниципальное имущество, указанное в разделе 1 договора, составляет 63 248 руб. в месяц, в том числе НДС (18%) 9 648 руб. на основании отчета об оценке от 01.12.2016 № 538/2016. Ежемесячная арендная плата по настоящему договору в сумме 53 600 руб. в полном объеме подлежит перечислению арендатором согласно реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего договора. Арендодатель может изменить не чаще одного раза в год в сторону увеличения размер арендной платы, указанной в п. 4.1 настоящего договора, направив арендатору соответствующее дополнительное соглашение. Стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора в части начисления арендной платы применяются с даты, указанной в п. 2.1 настоящего договора. НДС (18%) в сумме 9 648 руб. уплачивается арендатором самостоятельно в доход федерального бюджета на основании ст. 161 НК РФ.  Оплата производится за каждый месяц вперед, с оплатой до 10-го числа текущего месяца (п. 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора). 

В связи с неоплатой арендных платежей по договорам аренды муниципального имущества, у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в сумме 422 549,77 руб., задолженность по неустойке в сумме 91 051,73 руб., которая не была оплачена.

Невыполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с распоряжением Администрации муниципального образования город Краснодар от 04.04.2016 № 84-р «О лицах, уполномоченных представлять интересы муниципального образования город Краснодар, главы муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар в судах Российской Федерации и иных органах государственной власти» департамент является лицом, представляющим интересы муниципального образования город Краснодар в арбитражных судах РФ по спорам, связанным с взысканием арендной платы и пени.

Рассматривая требования истца о взыскании суммы основной задолженности по арендной плате и неустойки, суд руководствуется следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Из приведенных нормативных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданское права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии со ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом в силу прямого указания ст. 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться иными доказательствами.

Как установлено судом, у ответчика образовалась задолженность перед истцом за неоплату арендных платежей  в общей сумме 422 549,77 руб. за период с июля 2011 по октябрь 2018.

Суд, в отсутствии контрасчета задолженности, проверив расчет суммы основного долга, произведенный истцом, признал его верным. Ответчиком не представлены платежные документы подтверждающие оплату арендных платежей в полном объеме, тем самым доказательств полной оплаты возникшей задолженности материалы дела не содержат.

Таким образом, на момент рассмотрения спора ответчик, извещенный надлежащим образом, не представил доказательств исполнения обязательства по оплате образовавшейся задолженности в указанной выше сумме, срок исполнения которого наступил.

В соответствии со ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Ответчик, подписав с истцом договоры, выразил свое согласие со всеми условиями, а также обязался исполнять возложенные на него обязанности в части своевременной оплаты арендных платежей по договорам.

Помимо прочего, суд принимает во внимание положения ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ, согласно которой обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Судом установлено, что обязательство по заключенным сторонами договорам в спорный период исполнены истцом надлежащим образом в порядке и на условиях, предусмотренные договорами, что подтверждается материалами дела. Ответчик доказательств полной оплаты имеющейся перед истцом задолженности не представил, при таких обстоятельствах суд считает установленным факт наличия у ответчика задолженности перед истцом в сумме 422 549,77 руб.

Согласно ст. 12 ГК РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с условиями договоров, стороны в п. 6.1 установили, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 11-го дня месяца, указанного в п. 4.5 договора.

Согласно расчету задолженности истца, задолженность по арендной плате составила 422 579,77 руб., в соответствии с расчетом неустойки за несвоевременное внесение арендной платы сумма неустойки составила 91 051,73 руб. за период с 11.07.2011 по 18.10.2018. 

Судом проверен и признан верным расчет неустойки, произведенный истцом. Контррасчет, возражения относительно методики начисления неустойки не представлено. Ответчик не направил доказательств оплаты неустойки и не заявил ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ. 

Поскольку ответчик не представил доказательств погашения задолженности по договорам, начисление договорной неустойки является правомерным, таким образом, требование истца о взыскании неустойки в сумме 91 051,73 руб., суд признает обоснованными и подлежащим удовлетворению.

Из материалов дела так же усматривается, что Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар, в соответствии с актом обследования муниципального имущества от 09.07.2019 № 272, была выявлено, что фактическая планировка и площадь помещений не соответствуют имеющейся технической документации, в частности техническому паспорту по состоянию на 13.10.2005.

В соответствии с п. 5.3.6, п. 7.1.5 договора аренды, арендатор обязуется не производить перепланировок и переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя. В случае неисполнения вышеназванного условия договора, у департамента есть основания расторгнуть договор аренды.

В целях досудебного урегулирования спора департаментом в адрес ответчика направлена претензия о погашении задолженностей в 30-дневный срок с момента получения данной претензии, о приведении в первоначальное состояние занимаемые нежилые помещения, а также о расторжении договора аренды.

Рассматривая требования истца об обязании привести в первоначальное состояние нежилые помещения, суд руководствуется следующим.

В п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция определена как изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию) не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). 

Виды работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, определены в приказе Министерства регионального развития России от 30.12.2009 № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (далее – Перечень). 

В соответствии с названным Перечнем к видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, относятся работы по разборке (демонтажу) зданий и сооружений, стен, перекрытий, лестничных маршей и иных конструктивных и связанных с ними элементов или их частей, монтаж элементов конструкций надземной части зданий и сооружений, в том числе колонн, рам, ригелей, ферм, балок, плит, поясов, панелей стен и перегородок (п. 2.1, 7.2 раздела III).

Согласно и. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Термин «перепланировка» Градостроительный кодекс РФ не содержит.

В силу п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, переоборудование (переустройство, перепланировку) жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Судом установлено, что в предмете договора аренды муниципального имущества от 27.02.2017 № 05 указано, что арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное владение и пользование за плату муниципальное имущество - нежилые помещения № 6-8, 6/1, 8/1 здания литер под/А, подвал № 1, общей площадью 80 кв.м, расположенное по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров, 3 (по техническому паспорту от 24.01.2011, который хранится у арендодателя весь срок действия договора) для размещения кафе.

Вместе с тем, с учетом пояснений истца, в департаменте содержатся сведения в отношении технического паспорта, составленного по состоянию на 13.10.2005 с отметкой Управления  Росреестра  по  Краснодарскому  краю о внесении сведений об объекте учета в Единый государственный реестр объектов капитального строительства 24.01.2011.

На основании изложенного, суд полагает, что при подготовке и составлении вышеуказанного договора департаментом ошибочно указана дата внесения сведений об объекте учета в Единый государственный реестр объектов капитального строительства (24.01.2011), а не дата составления технического паспорта в отношении нежилых помещений № 6-8, 6/1, 8/1 здания литер под/А - 13.10.2005.

Кроме того, согласно ответу Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ от 14.02.2020 № 13-10/ГЗ-4062 в материалах инвентарного дела № 9457 по адресу: 

<

...> технические паспорта на нежилые помещения № 6, 6/1, 7, 8, 8/1 литер «под/А» по состоянию после 14.10.2005, отсутствуют.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 28.10.2019 проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Юг-Регион-Оценка» ФИО2

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 

«1. Соответствует ли техническое состояние нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:78 по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. 6, 6/1, 7, 8, 8/1 техническому паспорту по состоянию на 13.10.2005?

2. В случае несоответствия технического состояния указанных нежилых помещений техническому паспорту по состоянию на 13.10.2005, установить указанные несоответствия и в чем они выражаются (перепланировка, переустройство или реконструкция)?

3. Установить, возможно ли приведение указанных нежилых помещений в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 13.10.2005 и каким образом?

4. Создает ли строительно-техническое состояние существующих спорных нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:78, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. пом. 6, 6/1, 7, 8, 8/1 угрозу жизни и здоровью граждан?».

В процессе проведенного исследования экспертом по первому вопросу установлено, что техническое состояние нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:78 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/ им. Пушкина, д. 3/53, пом. 6, 6/1, 7, 8, 8/1, не соответствует техническому паспорту по состоянию на 13.10.2005.

Экспертом по второму вопросу установлено, что техническое состояние указанных нежилых помещений не соответствует техническому паспорту по состоянию на 13.10.2005.

Экспертом были установлены следующие конфигурационные изменения исследуемых нежилых помещений.

В помещении № 6 (лестничная клетка) демонтирована самонесущая часть стены, на ее месте устроен дверной проем шириной 1,1 м.

В помещении № 6 (лестничная клетка) демонтирована перегородка.

Между  помещениями  № 8  (коридор)  и  № 8/1  (подсобная) демонтирована  часть перегородки, на ее месте устроен дверной проем с дверным блоком в ней.

В   помещении   № 8/1   (подсобная)   возведены   2   дополнительные   перегородки   с дверными проемами в них, необходимые для разделения помещения 8/1 на 3 помещения.

Поскольку экспертом установлено, что указанные конфигурационные изменения исследуемых помещений не относятся к реконструкции и переустройству, следовательно, данный вид произведенных изменений относится к перепланировке в соответствии с действующим законодательством.

Экспертом по третьему вопросу установлено, что приведение указанных нежилых помещений в соответствие с техническим паспортом по состоянию на 13.10.2005 возможно,   поскольку  в  ходе  перепланировки  не  были затронуты основные несущие элементы здания.

Для восстановления первоначальной конфигурации измененных перепланировкой помещений требуется следующее. 

В помещении № 6 (лестничная клетка) возвести самонесущую кирпичную стену на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом.

В помещении № 6 (лестничная клетка) возвести перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом.

Между помещениями № 8 (коридор) и № 8/1 (подсобная) демонтировать дверной блок, восстановить часть перегородки на месте, где был устроен дверной проем с дверным блоком.

В помещении № 8/1 (подсобная) демонтировать 2 дополнительные перегородки с дверными проемами в них.

Экспертом по четвертому вопросу установлено, что строительно-техническое состояние существующих спорных нежилых помещений с кадастровым номером 23:43:0305047:78 по адресу: Россия, Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/ им. Пушкина, д. 3/53, пом. 6, 6/1, 7, 8, 8/1 угрозу жизни и здоровью граждан не несет, при условии своевременного проведения регламентных ремонтных работ несущих и самонесущих строительных конструкций как каменных и деревянных, так и металлических, а также скрытой и открытой электропроводки.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 АПК РФ.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение эксперта № 19-046 подписано экспертом, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствует установленным ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперт под подписку предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Признаков недостоверности, неясности и неполноты заключения эксперта судом не установлено.

Согласно ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио и видеозаписи, иные документы и материалы. Не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Оценив заключение эксперта в совокупности с другими доказательствами, содержащимися в материалах дела, суд не находит оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта, а также сомневаться в правильности выводов, сделанных экспертом. На основании вышеизложенного, заключение экспертизы, выполненное экспертом ООО «Юг-Регион-Оценка» ФИО2 принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Исходя из вышеизложенного, судом установлено, что в нарушении п. 5.3.6 договора ответчиком была осуществлена без письменного разрешения арендодателя перепланировка нежилых помещений в виде демонтажа самонесущей части стены, на ее месте устроен дверной проем шириной 1,1 м. в помещении № 6 (лестничная клетка); в виде демонтажа перегородки в помещении № 6 (лестничная клетка); между  помещениями  № 8  (коридор)  и  № 8/1  (подсобная) демонтирована  часть перегородки, на ее месте устроен дверной проем с дверным блоком в ней; в   помещении   № 8/1   (подсобная)   возведены   2   дополнительные   перегородки с дверными проемами в них, необходимые для разделения помещения 8/1 на 3 помещения.

Кроме того, истец пояснил суду, что письменного разрешения на перепланировку арендуемых нежилых помещений  не выдавалось ответчику в установленном порядке. 

В связи с тем, что судом установлена перепланировка арендуемого помещения без разрешения арендодателя, установлено тот факт, что техническое состояние нежилых помещений не соответствует техническому паспорту по состоянию на 13.10.2005, требования ответчика об обязании привести в первоначальное состояние нежилые помещения, подлежат удовлетворению.

Неисполнение лицом, участвующим в деле, процессуальной обязанности по доказыванию обстоятельств, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, влечет для нее риск наступления последствий такого своего поведения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Ответчик не представил доказательств недостоверности выводов эксперта, либо их несоответствия представленным доказательствам, не опроверг выводы о том, что в арендуемых нежилых помещениях была произведена перепланировка. Доказательств того, что перепланировку арендуемых нежилых помещений осуществляло иное лицо, а не ответчик, материалы дела не содержат.

Согласно ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации (п. 3.3 мотивировочной части) указано, что гражданское судопроизводство осуществляются судами общей юрисдикции и арбитражными судами.

В п. 2.1 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 6-О указано: «Как следует из правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, конституционный принцип состязательности предполагает такое построение судопроизводства, в том числе по гражданским делам, при котором правосудие (разрешение дела), осуществляемое только судом, отделено от функций спорящих перед судом сторон, при этом суд обязан обеспечивать справедливое и беспристрастное разрешение спора, предоставляя сторонам равные возможности для отстаивания своих позиций, и потому не может принимать на себя выполнение их процессуальных (целевых) функций. Диспозитивность в гражданском судопроизводстве обусловлена материально-правовой природой субъективных прав, подлежащих судебной защите. Присущий гражданскому судопроизводству принцип диспозитивности означает, что процессуальные отношения в гражданском судопроизводстве возникают, изменяются и прекращаются главным образом по инициативе непосредственных участников спорного материального правоотношения, которые имеют возможность с помощью суда распоряжаться своими процессуальными правами, а также спорным материальным правом».

По делам искового производства суд не обязан собирать доказательства по собственной инициативе. Риск наступления последствий несовершения процессуальных действий по представлению в суд доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ссылается сторона как на основание своих требований и возражений, лежит на этой стороне. Последствием непредставления в суд доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, является принятие судебного решения не в пользу этой стороны (ч. 2 ст. 9, ст. 65, 168 АПК РФ).

Таким образом, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, достаточны для вывода об удовлетворении требований в полном объеме.

В силу ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются с депозитного счета суда по выполнении ими своих обязанностей.

Принимая во внимание, что  экспертная организация ООО «Юг-Регион-Оценка» выполнила судебную экспертизу в рамках настоящего дела и представила экспертное заключение в Арбитражный суд Краснодарского края, в соответствии со статьями 107, 109, 110 АПК РФ денежные средства в размере 197 000 руб. подлежат перечислению на расчетный счет экспертной организации в качестве оплаты за проведение экспертизы.

Статьей 101 АПК РФ установлено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Право на возмещение судебных расходов в силу ст. 110 АПК РФ возникает при условии фактически понесенных стороной затрат.

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

Таким образом, с ответчика надлежит взыскать судебные расходы департамента за проведенную судебную экспертизу в сумме 197 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ оплата государственной пошлины относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации, так как департамент в соответствии со ст. 333.37 НК РФ освобожден от ее уплаты.

Судом при рассмотрении настоящего дела исследованы подлинники и (или) надлежаще заверенные копии представленных письменных доказательств.

Суд, на основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, 

Р Е Ш И Л:

Уточнение исковых требований принять. 

Взыскать с ООО «Афина» (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель  администрации  муниципального образования  город Краснодар (ИНН 

<

***>) задолженность в сумме 422 549,77 руб., неустойку в сумме 91 051,73 руб.

Обязать ООО «Афина» (ИНН 

<

***>) привести в первоначальное состояние нежилые помещения с кадастровым номером 23:43:0305047:78 по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Коммунаров/им. Пушкина, д. 3/53, пом. 6, 6/1, 7, 8, 8/1, следующим образом: 

- в помещении № 6 (лестничная клетка) возвести самонесущую кирпичную стену на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом по состоянию  на  13.10.2005; 

- в помещении № 6 (лестничная клетка) возвести перегородку на месте, где она располагалась в соответствии с техническим паспортом по состоянию  на  13.10.2005;

- между помещениями № 8 (коридор) и № 8/1 (подсобная) демонтировать дверной блок, восстановить часть перегородки на месте, где был устроен дверной проем с дверным блоком; 

- в помещении № 8/1 (подсобная) демонтировать 2 дополнительные перегородки с дверными проемами в них.

Взыскать с ООО «Афина» (ИНН 

<

***>) в пользу Департамента муниципальной собственности и городских земель  администрации  муниципального образования  город Краснодар (ИНН 

<

***>) денежные средства в сумме 197 000 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы.

Взыскать с ООО «Афина» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации сумму государственной пошлины в сумме 19 272 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края на расчетный счет ООО «Юг-Регион-Оценка» денежные средства в размере 197 000 руб. в качестве оплаты за проведение судебной экспертизы по следующим реквизитам: ООО «Юг-Регион-Оценка» (ООО «ЮРО») ИНН 

<

***>, КПП 230901001, ОГРН 

<

***>, Краснодарское отделение № 8619 ПАО «Сбербанк», БИК 040349602, счет № 30101810100000000602, счет № 40702810730000034980.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение.

Судья                                                                                  Ю.В. Любченко