СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-17363/2015-ГК

г. Пермь

24 октября 2017 года

Дело № А50-21794/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2017года.

Постановление в полном объёме изготовлено 24 октября 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Мармазовой С.И.,

судей  	Плаховой Т.Ю., Романова В.А., 

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Навалихиной О.А.,

при участии:

от конкурсного управляющего Легалова Евгения Владимировича (Легалов Е.В.): Калугина Е.Т. (паспорт, доверенность от 19.05.2017), 

от кредитора – общества с ограниченной ответственностью «Коса-Краса» (ООО «Коса-Краса»): Киселев А.И. (паспорт, доверенность от 03.04.2017),

от кредитора – акционерного общества «Альфа-Банк» (АО «Альфа-Банк»): Скворцов Е.В. (паспорт, доверенность от 09.08.2015), 

от иных лиц, участвующих в деле: не явились

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

кредитора ООО "Коса-Краса"

на определение Арбитражный суд Пермского края 

от 07 августа 2017 года

 о разрешении разногласий, связанных с порядком, сроками и условиями реализации имущества должника, 

вынесенное судьёй Зарифуллиной Л.М.

в рамках дела № А50-21794/2015

о признании общества с ограниченной ответственностью ООО "ПермьСтройИнвест"  (ООО "ПермьСтройИнвест", ОГРН 1035900838731, ИНН 5905224310) несостоятельным (банкротом),

установил:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 23.11.2016 ООО «ПермьСтройИнвест» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности (и.о.) конкурсного управляющего должника утверждён Легалов  Е.В.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 225 от 03.12.2016.

21.03.2017 конкурсный кредитор Патрацкий Д.А. обратился в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о разрешении разногласий, возникших между ним и залоговым кредитором по порядку и условиям реализации заложенного имущества должника.

28.03.2017 конкурсный кредитор ООО «Коса-Краса» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о разрешении разногласий, связанных с порядком, сроками и условиями реализации имущества, в котором просил разрешить разногласия по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, указанного в сообщении ЕФРСБ №1633071 от 06.03.2017; внести в положение о порядке, сроках и условиях  реализации имущества должника, вошедшего в конкурсную массу и находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк» (далее – Положение) изменение в п. 2, изложив его в следующей редакции: организатором торгов выступает конкурсный управляющий должника, поскольку стоимость услуг организатора торгов является необоснованно завышенной. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19.05.2017 в порядке ст. 130 АПК РФ заявления Патрацкого Д.А. и ООО «Коса-Краса» о разрешении разногласий объединены в одно производство для совместного рассмотрения. 

Определением Арбитражного суда Пермского края от 07.08.2017 заявление о разрешении разногласия по порядку, срокам и условиям реализации имущества должника, вошедшего в конкурсную массу и находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк», удовлетворено. Установлена начальная продажная цена объектов недвижимого и движимого имущества должника, расположенных по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул.Мира, 41/1 (ТРК «Столица»), указанных в договоре об ипотеке от 21.08.2012 № 00SV8Z006 и в договорах залога от 21.08.2012 № 00SV8Z008 и №00SV8Z012 в размере 389 834 617 руб. 40 коп. Разделы 2 и 17 Положения изложены в следующей редакции: «Раздел 2. Организатором торгов выступает ООО «СОЦИНВЕСТПРОЕКТ» (111250. г. Москва, ул. Лефортовский Вал,         д. I6A, ОГРН 1057746635979, ИНН 7728544344) ООО «СОЦИНВЕСТПРОЕКТ» выполняет функцию организатора торгов, в связи с проведением торгов в электронной форме, в соответствии с требованиями Закона о банкротстве. Порядком проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Минэкономразвития России. Фиксированный размер вознаграждения организатора торгов составляет 1 000 000,00 (Один миллион рублей), расходы на оплату такого вознаграждения возлагаются на АО «Альфа-Банк». 

Раздел 17: 1. Расходы на оплату по договору о проведении открытых торгов, заключаемому организатором торгов с оператором электронной площадки, являются расходами на реализацию предмета залога на торгах и покрываются за счёт средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с п. I и п.2 ст. 138 Закона о несостоятельности (банкротстве). 2. Возмещение расходов, связанных с включением сведений в Единый федеральный реестр сведения о банкротстве (ЕФРСБ) и их опубликованием, осуществляется за счет имущества должника, и возмещаться за счет этого имущества вне очереди (текущие платежи), в силу      п. 5, ст. 28 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве). 3. При наличии обстоятельств, которые могут повлиять на проведение торгов имущества должника или существенно повлиять на его стоимость (с учетом начальной продажной цены), организатор торгов обязан предоставить банку для утверждения, предложения об изменениях порядка, условий и сроков продажи имущества в течение 10 рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств». В остальной части заявления о разрешении разногласий оставлено без удовлетворения. 

Кредитор ООО "Коса-Краса", не согласившись с вынесенным определением, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить. В апелляционной жалобе ссылается на то, что в удовлетворении ходатайств об отложении судебного разбирательства, назначенного на 31.07.2017, вызове эксперта для устранения сомнений в достоверности его выводов отказано необоснованно, нарушены права кредиторов на ознакомление с заключением эксперта и представление возражений на него. Судом первой инстанции установлена заниженная цена продажи залогового имущества. В Положение необоснованно включено условие о продаже имущества единым лотом. Величина задатка, установленная для участников торгов, завышена. 

Конкурсный управляющий должника в отзыве на апелляционную жалобу просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Считает, что судом первой инстанции не допущено нарушений норм процессуального права. В связи с отсутствием возражений относительно заключения эксперта, представленного по результатам судебной экспертизы, доказательств, опровергающих выводы экспертов, суд первой инстанции обоснованно установил начальную продажную цену заложенного имущества в размере 389 834 617 руб. 40 коп. Экономическая целесообразность разъединения объектов недвижимости в разные лоты отсутствует. Установление задатка в размере 20% от начальной продажной цены соответствует абз. 10 п. 8 ст. 110 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). 

АО «Альфа-Банк» в отзыве на апелляционную жалобу просит определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Ссылается на то, что начальная продажная цена обоснованно определена на основании экспертного заключения ООО «Промпроект-Оценка». Доказательства экономической целесообразности разделения имущества по разным лотам не представлены. Размер задатка установлен в соответствии с требованиями Закона о банкротстве. 

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 удовлетворено заявление конкурсного кредитора ООО «Коса-Краса», приняты обеспечительные меры в виде запрета конкурсному управляющему должника и всем лицам, уполномоченным на организацию и проведение торгов в рамках дела о банкротстве должника, проведение назначенных на 03.10.2017 открытых торгов в форме аукциона (код торгов №0000289) по реализации имущества должника, входящего в состав лота №1 (имущество должника, расположенное по адресу: РФ, 614022, г.Пермь, ул.Мира, 41/1), сообщение о которых опубликовано в ЕФРСБ 24.08.2017 №2011192 и размещено в газете «Коммерсантъ» от 26.08.2017 (№ сообщения 77032337978).

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 принят отказ АО «Альфа Банк» от заявления об отмене обеспечительных мер, производство по заявлению банка прекращено. Заявление конкурсного управляющего должника Легалова Е.В. о замене принятых определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 обеспечительных мер удовлетворено. Отменены обеспечительные меры, принятые определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017. На конкурсного управляющего должника Легалова Е.В. возложена обязанность приостановить заключение договора купли-продажи по итогам торговой процедуры по реализации имущества должника, входящего в состав лота №1 (имущество должника, расположенное по адресу: Российская Федерации, г. Пермь, ул. Мира, 41/1), сообщение о которых опубликовано в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве 24.08.2017 №2011192 и размещено в газете «Коммерсантъ» от 26.08.2017 (№ сообщения 77032337978) до вступления в законную силу судебного акта, принятого по итогам рассмотрения заявления ООО «Коса-Краса» о разрешении разногласий, связанных с порядком, сроками и условиями реализации имущества должника, вынесенного в рамках дела № А50-21794/2015.

Судебное разбирательство на стадии рассмотрения заявлений, поданных в порядке статей 95 и 97 АПК РФ, начато в составе судей: председательствующий Нилогова Т.С. (в порядке взаимозаменяемости судьи Мармазовой С.И.), судей Мартемьянов В.И., Чепурченко О.Н.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2017 в порядке ст. 18 АПК РФ произведена замена судей Мартемьянова В.И., Чепурченко О.Н. на судей Плахову Т.Ю., Романова В.А., рассмотрение дела начато сначала. 

В судебном заседании представитель ООО «Каса-Краса» доводы апелляционной жалобы поддерживает, просит определение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.  

Представители конкурсного управляющего должника и АО «Альфа-Банк»  с доводами апелляционной жалобы не согласны по основаниям, изложенным в отзывах, считают определение законным и обоснованным, просят апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, определение – без изменения. 

Иные лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей для участия в судебное заседание не направили, что в порядке ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 23.11.2016 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполняющим обязанности (и.о.) конкурсного управляющего должника утверждён Легалов  Е.В.

Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» № 225 от 03.12.2016.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 27.06.2016 требования АО «Альфа-Банк» в сумме 11 439 461 341 руб. 96 коп. основного долга, 245 499 708 руб. 89 коп. процентов за пользование кредитными средствами, 2 254 903 776 руб. 74 коп. неустойки, включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника, в том числе  по договору  о предоставлении  кредита  в иностранной  валюте от 07.06.2012   № 00SV8K в сумме   1 185 453 207 руб. основного долга, 180 994  053 руб.  62 коп. неустойки. 

Между банком и должником в обеспечение исполнения обязательств по договору   о предоставлении  кредита  в иностранной  валюте от 07.06.2012   №00SV8K заключён договор об ипотеке от 21.08.2012  № 00SV8Z006, по условиям которого должник передал в залог банку недвижимое имущество.

Договор об ипотеке от 21.08.2012 № 00SV8Z006 зарегистрирован  Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее – Управление Росреестра по Пермскому краю) 06.09.2012, о чём на договоре имеется  отметка.

Также в обеспечение  исполнения  обязательств по договору о предоставлении  кредита  в иностранной  валюте от 07.06.2012   № 00SV8K между банком и должником заключены:

- договор  о залоге № 00SV8Z008 от 21.08.2012, по условиям которого  должник  передал в залог должнику  имущество, указанное в приложении  1 к договору о залоге;

- договор о залоге №00SV8Z012 от 21.08.2012, по условиям которого  должник  передал в залог должнику  имущество указанное в приложении  1 к договору о залоге.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 21.09.2016 установлено, что требования  АО «Альфа-Банк» в сумме в сумме                         1 185 453 207 руб. основного долга,  180 994  053 руб.  62 коп. неустойки являются  обеспеченными  залогом имущества должника  по договору об ипотеке от 21.08.2012 № 00SV8Z006,  по договору о залоге от 21.08.2012            № 00SV8Z008, по  договору о залоге от 21.08.2012 № 00SV8Z012.

Предметом ипотеки и залога является следующее имущество (недвижимое и движимое):

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 139,140,140-1) общей площадью 188,5 квадратных метров, расположенные на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 1»). Помещение 1 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 1 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988066 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 1 №59-59-23/117/2013-239. 

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 121,141,141-1,141-2) общей площадью 186,3 квадратных метров, расположенные на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 2»). Помещение 2 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на помещение 2 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988101 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 2 №59-59-23/117/2013-205.

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 118,129,145,146,147) общей площадью 737,8 квадратных метров, расположенные на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 3»). Помещение 3 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 3 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988104 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 3 №59-59-23/117/2013-211.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 89) общей площадью 130,5 квадратных метров, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 4»). Помещение 4 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 4 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988098 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 4 №59-59-23/117/2013-222.

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 92,93,94,95,96,97,98) общей площадью 426,2 квадратных метров, расположенные на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 5»). Помещение 5 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 5 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988054 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 5 №59-59-23/117/2013-237.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 7) общей площадью 16,3 квадратных метров, расположенное в подвале здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 6»). Помещение 6 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 6 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988059 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 6 №59-59-23/117/2013-203.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 152) общей площадью 422,4 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 7»). Помещение 7 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 7 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988060 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 7 №59-59-23/117/2013-206.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 152) общей площадью 10,1 квадратных метров, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 8»). Помещение 8 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 8 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988063 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 8 №59-59-23/117/2013-235.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 153) общей площадью 21,2 квадратных метров, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 9»). Помещение 9 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 9 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988058 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 9 №59-59-23/117/2013-216.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 154) общей площадью 33,5 квадратных метров, расположенное на 2 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 10»). Помещение 10 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 10 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988053 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю.  В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 10 №59-59-23/117/2013-228.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 14) общей площадью 291,9 квадратных метров, расположенное на 3 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 11»). Помещение 11 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 11 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988062 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 11 №59-59-23/117/2013-208.

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 8,9,10,12,24) общей площадью 425,6 квадратных метров, расположенные на 3 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 12»). Помещение 12 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 12 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988057 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 12 №59-59-23/117/2013-215.

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 174,175) общей площадью 48,3 квадратных метров, расположенные на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 13»). Помещение 13 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 13 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988068 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 13 №59-59-23/117/2013-219.

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 180,181,182,183,184,185,188) общей площадью 695 квадратных метров, расположенные на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 14»). Помещение 14 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 14 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988100 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю.  В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 14 №59-59-23/117/2013-221.

- нежилые помещения (номера на поэтажном плане 17,18,18-1,18-2,18-3,18-4,18-5,18-6,18-7,18-8,18-9,18-10,18-11,18-12,18-13,18-14,18-15,18-16,18-17,18-18,18-19,18-20,18-21) общей площадью 564,2 квадратных метров, расположенные на 3 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 15»). Помещение 15 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 15 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988055 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю.  В ЕГРП 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 15 №59-59-23/117/2013-233.

- нежилое помещение (номера на поэтажном плане 23) общей площадью 53,7 квадратных метров, расположенное на 3 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 16»). Помещение 16 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 16 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59 – БГ 988067 от 09.08.2013, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю.  В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.08.2013 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 16 №59-59-23/117/2013-240.

- нежилое помещение 122 общей площадью 97,8 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 17»). Помещение 17 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 17 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630055 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 30.01.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 17 №59-59/023-59/023/401/2015-1939/1.

- нежилое помещение 123 общей площадью 202,8 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 18»). Помещение 18 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 18 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630059 от 30.01.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 30.01.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 18 №59-59/023-59/023/401/2015-1930/1.

- нежилое помещение 124, 125 общей площадью 137,3 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 19»). Помещение 19 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 19 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630057 от 30.01.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 30.01.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 19 №59-59/023-59/023/401/2015-1944/1.

- нежилое помещение 126 общей площадью 137,5 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 20»). Помещение 20 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 20 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630058 от 30.01.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 30.01.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 20 №59-59/023-59/023/401/2015-1935/1.

- нежилое помещение 190 общей площадью 2,9 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 21»). Помещение 21 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 21 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630056 от 30.01.2015, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю. В ЕГРП 30.01.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 21 №59-59/023-59/023/401/2015-1942/1.

- нежилое помещение 130, 131 общей площадью 43,3 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 22»). Помещение 22 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 22 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630048 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 22 №59-59/023-59/023/401/2015-1948/1.

- нежилое помещение 132 общей площадью 37,3 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 23»). Помещение 23 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 23 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630047 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 23 №59-59/023-59/023/401/2015-1951/1.

- нежилое помещение 133, 134, 135 общей площадью 101,4 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 24»). Помещение 24 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 24 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630045 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 24 №59-59/023-59/023/401/2015-1950/1.

- нежилое помещение 136, 137 общей площадью 62,0 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 25»). Помещение 25 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 25 удостоверяется Свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630046 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 25 №59-59/023-59/023/401/2015-1949/1.

- нежилое помещение 143 общей площадью 59,3 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 26»). Помещение 26 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 26 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630042 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 26 №59-59/023-59/023/401/2015-1934/1.

- нежилое помещение 144, 145 общей площадью 42,2 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 27»). Помещение 27 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 27 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630040 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 27 №59-59/023-59/023/401/2015-1940/1.

- нежилое помещение 146, 147 общей площадью 56,3 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 28»). Помещение 28 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 28 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630041 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 28 №59-59/023-59/023/401/2015-1937/1.

- нежилое помещение 148 общей площадью 49,2 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 29»). Помещение 29 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 29 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630043 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 29 №59-59/023-59/023/401/2015-1933/1.

- нежилое помещение 149, 150, 151 общей площадью 86,2 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 30»). Помещение 30 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 30 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630044 от 02.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 02.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 30 №59-59/023-59/023/401/2015-1931/1.

- нежилое помещение 155, 156 общей площадью 67,1 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 31»). Помещение 31 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 31 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630922 от 16.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 16.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 31 №59-59/023-59/023/401/2015-3822/1.

- нежилое помещение 157 общей площадью 68,2 квадратных метров, расположенное на 1 этаже здания по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1 (далее – «Помещение 32»). Помещение 32 принадлежит залогодателю на праве собственности. Регистрация права собственности залогодателя на Помещение 32 удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права 59-БД 630923 от 16.02.2015, выданным Управлением Росреестра по Пермскому краю. В ЕГРП 16.02.2015 сделана запись о государственной регистрации права собственности залогодателя на Помещение 32 №59-59/023-59/023/401/2015-3824/1.

- Вентиляция (пом. 422,4 кв.м.), г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Внутризоновое оборудование системы кондиц."чиллер"1, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Внутризоновое оборудование системы кондиц."чиллер"2, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Двигатель 380 V, 7,5 KW 99999920, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Кондиционер DAIKIN, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Металлоконструкция для рекламы на кинотеатре "Мир", г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- МОП - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- МОП - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Подиум модельный металлокаркасный, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Система кондиционирования (чиллерная), г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Система молниезащиты и заземления - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Система молниезащиты и заземления - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Система наружного освещения - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Система наружного освещения - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Система подсчета посетителей с рампами CountMax, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Сплит система Daewoo DSB-129 LH, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Сплит система Samsung SH07 ZP2D, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Система учета электроэнергии, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Шкаф металлический, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Шкаф металлический, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Водопровод - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Водопровод - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Кабельная линия КЛ-04 кВт, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Канализация дождевая ливневая - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Канализация дождевая ливневая - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Канализация хозяйственно-бытовая - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Канализация хозяйственно-бытовая - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Линия постоянного электроснабжения - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Линия постоянного электроснабжения - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Теплотрасса - 11/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

- Теплотрасса - 5/И, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, д. 41/1.

Сведения о результатах инвентаризации имущества должника и инвентаризационная опись опубликованы на сайте ЕФРСБ 21.02.2017.

Согласно представленному отчёту №241-17, составленному 21.02.2017 оценщиком ООО «Аудит и консалтинг» Федоровым Д.Ю. (заказчик – АО «Альфа-Банк») итоговая величина рыночной стоимости прав собственности на имущество, принадлежащее должнику по адресу: Пермский край г. Пермь Индустриальный район, ул. Мира,41/1 с учётом движимого имущества и коммуникаций, на дату оценки 20.02.2017, с учётом НДС, округлённо составляет 467 804 000 руб.

В Положении указанные объекты выставлены на торги единым имущественным лотом с установлением начальной продажной цены лота в размере 322 189 660 руб. 60 коп.

Отчёт оценщика и информация об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога опубликованы на сайте ЕФРСБ 28.02.2017. 

Ссылаясь на то, что начальная продажная цена объектов недвижимости, указанная в Положении, необоснованно занижена по сравнению со стоимостью, указанной в договоре об ипотеке; в один лот объединены объекты недвижимости, имеющие различное целевое назначение, что уменьшает покупательский спрос и затрудняет реализацию имущества; предложение о задатке в размере 20% от начальной цены лота способно негативно повлиять на возможность доступа публики к торгам; не проведена инвентаризация имущества должника; отсутствует экспертиза оценки рыночной стоимости заложенного имущества; не открыт специальный счет для проведения торгов заложенного имущества, Патрацкий Д.А. и ООО «Коса-Краса» обратились в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, возникших между ними и залоговым кредитором по порядку и условиям реализации заложенного имущества должника.

Разрешая разногласия по порядку, срокам и условиям реализации имущества должника, вошедшего в конкурсную массу и находящегося в залоге у АО «Альфа-Банк», устанавливая начальную продажную цену имущества в размере 389 834 617 руб. 40 коп., изменяя разделы 2 и 17 Положения, суд первой инстанции исходил из возможности установления начальной продажной цены залогового имущества в соответствии с заключением экспертов от 24.07.2017 №72; не противоречии действующему законодательству уточнений относительно организатора торгов и суммы вознаграждения, подлежащей выплате; отсутствии доказательств экономической целесообразности разъединения имущества в различные лоты, с учётом того, что в здании расположен ТРК «Столица», снижения размера задатка. 

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы,  отзывов, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке  ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

В силу п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно абз. 6 ч. 4 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 настоящего Федерального закона.

Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.

Пункт 1 ст. 138 Закона о банкротстве в совокупности с положениями постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) определяет заинтересованность в продаже заложенного имущества должника не только залогового кредитора, но и иных кредиторов должника, требования которых не обеспечены залогом его имущества, поскольку средства, вырученные от продажи предмета залога могут быть также направлены на погашение требований кредиторов первой, второй очередей, удовлетворение текущих обязательств должника.

В соответствии с п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В соответствии с п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N58 реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества. На основании абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону (п. 20 постановления Пленума ВАС РФ N 58 от 23.07.2009).

В п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (абз. 6 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58).

Из системного толкования приведённых разъяснений постановления Пленума ВАС РФ и ст. 124 Закона о банкротстве следует, что, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.

Судом установлено, что Положение предусматривает реализацию имущества должника, объединённого единым имущественным лотом, в который включены объекты недвижимого имущества и оборудование, сети, расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 41/1 (ТРК «Столица). Проведение торгов осуществляет организатор торгов – ООО «Социнвестпроект», стоимость вознаграждения которого определён в размере 5%  от стоимости, за которую будет продано залоговое имущество (за счёт стоимости залогового имущества). Торги проводятся в электронном виде в форме аукциона, с использованием закрытой формы представления предложений о цене имущества. Начальная цена реализации недвижимого имущества установлена на основании отчёта N 241-17 от 21.02.2017 года об определении рыночной стоимости ООО «Аудит и Консалтинг» и составляет 322 189 660 руб. 60 коп. (80% от рыночной стоимости объекта недвижимого имущества и 100% от рыночной стоимости оборудования). Порядком продажи предусмотрены следующие условия: для участия в торгах заявитель должен внести задаток в размере 20% от начальной цены лота. В случае признания торгов несостоявшимися, организатор торгов проводит повторные торги, с понижением начальной продажной цены на 10%, с учётом положений п.18 ст. 110 Закона о банкротстве. В случае признания торгов несостоявшимися или незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи имущества по результатам повторных торгов, дальнейшая реализация имущества осуществляется путем проведения торгов посредством публичного предложения в составе лотов, указанных в в.5 Положения. Торги посредством публичного предложения проводятся в порядке, установленном настоящим положением. Положением предусмотрено, что вознаграждение организатора торгов и расходы на оплату по договору о проведении открытых торгов, заключаемому организатором торгов  с оператором электронной площадки, являются расходами на реализацию предмета залога на торгах и покрываются за счёт средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств с п. 1 и п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве.

В силу п. 3 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), п. 1 ст. 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 №2871-1 «О залоге», п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда либо соглашением залогодержателя с залогодателем.

В целях разрешения разногласий по определению начальной продажной цены залогового имущества определением суда первой инстанции от 02.06.2017 назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Промпроект-Оценка». 

Согласно заключению экспертов ООО «Промпроект-Оценка» от 24.07.2017 №72 рыночная стоимость объектов недвижимого и движимого имущества должника, расположенного по адресу: г. Пермь, Индустриальный район, ул. Мира, 41/1, указанная в договоре об ипотеке от 21.08.2012 №00SV8Z006 и в договорах залога от 21.08.2012 №№ 00SV8Z008 и 00SV8Z012 на момент проведения экспертизы составляет 475 408 070 руб. 

Поскольку должник является плательщиком НДС, данный налог входит в определённую в отчёте величину стоимости прав на объект экспертизы, стоимость без учёта НДС составляет 389 834 617 руб. 40 коп. 

Вышеуказанное заключение экспертов лицами, участвующими в деле не оспорено, возражения не представлены. 

Анализ экспертного заключения от 24.07.2017 №72 позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нём отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, составлено в соответствии с положениями действующих нормативных актов, результаты исследования мотивированы. Заключение составлено со ссылками на применённые методы исследования. Эксперты имеют соответствующие образование и стаж работы, необходимые для производства данного вида экспертизы, предупреждены об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Из заключения экспертов следует, что экспертами исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства; экспертное заключение является ясным и полным, противоречивых выводов не содержит. 

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно руководствовался выводами экспертов ООО «Промпроект-Оценка» в заключении от 24.07.2017 №72 и правомерно установил начальную продажную цену залогового имущества должника в размере 389 834 617 руб. 40 коп.

С учётом вышеуказанного довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции установлена заниженная цена продажи залогового имущества, отклоняется как необоснованный.   

АО «Альфа-Банк» как залоговым кредитором предложена новая редакция разделов 2 и 17 Положения: «Раздел 2. Организатором торгов выступает ООО «СОЦИНВЕСТПРОЕКТ» (111250. г. Москва, ул. Лефортовский Вал, д. I6A, ОГРН 1057746635979, ИНН 7728544344) ООО «СОЦИНВЕСТПРОЕКТ» выполняет функцию организатора торгов, в связи с проведением торгов в электронной форме, в соответствии с требованиями Закона о банкротстве. Порядком проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, утвержденным Приказом Минэкономразвития России. Фиксированный размер вознаграждения организатора торгов составляет 1 000 000,00 (Один миллион рублей), расходы на оплату такого вознаграждения возлагаются на АО «Альфа-Банк». Раздел 17: 1. Расходы на оплату по договору о проведении открытых торгов, заключаемому организатором торгов с оператором электронной площадки, являются расходами на реализацию предмета залога на торгах и покрываются за счёт средств, поступивших от реализации предмета залога, до расходования этих средств в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 138 Закона о банкротстве. 2. Возмещение расходов, связанных с включением сведений в Единый федеральный реестр сведения о банкротстве (ЕФРСБ) и их опубликованием, осуществляется за счет имущества должника, и возмещаться за счет этого имущества вне очереди (текущие платежи), в силу п.5, ст. 28 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве). 3. При наличии обстоятельств, которые могут повлиять на проведение торгов имущества должника или существенно повлиять на его стоимость (с учетом начальной продажной цены), организатор торгов обязан предоставить банку для утверждения, предложения об изменениях порядка, условий и сроков продажи имущества в течение 10 рабочих дней с момента возникновения указанных обстоятельств». 

Возражений относительно определения организатора торгов и установления его вознаграждения в предложенном размере не заявлено. 

Учитывая, что предложенный порядок проведения продажи имущества должника, являющегося предметом залога, с учётом уточнений относительно организатора торгов и суммы вознаграждения, подлежащей выплате, не противоречит действующему законодательству, суд первой инстанции верно разрешил разногласия по определению начальной продажной цены предмета залога на основании экспертного заключения, определил организатора торгов и условия оплаты его вознаграждения в редакции, предложенной залоговым кредитором.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в Положение необоснованно включено условие о продаже имущества единым лотом, отклоняется.

Поскольку доказательств экономической целесообразности разъединения объектов недвижимого имущества в различные лоты не представлено, принимая во внимание, что определённое к продаже имущество должника расположено в одном здании (ТРК «Столица»), суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о целесообразности продажи залогового имущества единым лотом, в связи с чем, правомерно отказал во внесении изменений в Положение в части разделения имущества на отдельные лоты.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что величина задатка, установленная для участников торгов, завышена, отклоняется.  

В соответствии с абз. 10 п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве размер задатка для участия в торгах устанавливается внешним управляющим и не должен превышать двадцать процентов начальной цены продажи предприятия.

Помимо того что задаток в определённой степени обеспечивает исполнение обязательства (ст.ст. 329 и 380 ГК РФ), его функция состоит ещё и в том, что риск потерять соответствующую денежную сумму при отказе от заключения договора (п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве) стимулирует к участию в торгах только тех лиц, которые действительно намерены приобретать имущество, выставленное на торги.

При этом законодательное ограничение размера задатка (не более 20% начальной цены продажи предприятия) направлено на предотвращение злоупотребления со стороны организаторов торгов, которое может выражаться в установлении необоснованно высокой суммы задатка и, как следствие, вести к снижению привлекательности продаваемого объекта и закрытию доступа потенциальным покупателям к участию в торгах.

Таким образом, существующий баланс между необходимостью внесения задатка и ограничением его размера создаёт возможность сформировать наиболее конкурентоспособный состав участников торгов применительно к конкретной цене предложения, что обеспечивает последующее максимально полное и скорейшее удовлетворение требований кредиторов.

Как следует из Положения, задаток установлен в размере 20% от начальной продажной цены имущества, что соответствует положениям абз. 10 п. 8 ст. 110 Закона о банкротстве.

Доказательства, свидетельствующие о целесообразности установления задатка в размере менее 20%, в материалах дела отсутствуют.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие оснований для внесения изменений в порядок продажи в части снижения размера задатка. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в удовлетворении ходатайств об отложении судебного разбирательства, назначенного на 31.07.2017, вызове эксперта для устранения сомнений в достоверности его выводов отказано необоснованно, нарушены права кредиторов на ознакомление с заключением эксперта и представление возражений на него, отклоняются. 

В силу ч. 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании.

В соответствии с ч. 3 ст. 76 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Как следует из материалов дела, в судебном заседании, состоявшемся 25.07.2017, суд сообщил, что заключение экспертов поступило 25.07.2017, с целью ознакомления сторон с результатами проведённой экспертизы судебное заседание отложено на 31.07.2017. При этом суд разъяснил сторонам, что ознакомиться с результатами экспертизы можно сразу после окончания судебного заседания.

Таким образом, суд первой инстанции предоставил сторонам возможность ознакомиться с заключением экспертов и заявлении соответствующих возражений.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку представители ООО «Коса-Краса» не воспользовались своим правом на ознакомление с заключением эксперта, не представили каких-либо возражений на указанное заключение, оснований для отложения судебного разбирательства, назначенного на 31.07.2017 не имелось.

 Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении ходатайств об отложении судебного разбирательства, назначенного на 31.07.2017, вызове в судебное заседание эксперта и рассмотрел заявления о разрешении разногласий, связанных с порядком, сроками и условиями реализации имущества должника по имеющимся в деле доказательствам.

Иные обстоятельства, приведённые в апелляционной жалобе, не имеют правового значения, так как основанием для удовлетворения апелляционной жалобы не являются.

При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со ст. 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с ч. 5 ст. 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Учитывая, что обособленный спор о разногласиях между конкурсными кредиторами и конкурсным управляющим должника относительно порядка продажи залогового имущества должника разрешён, основания для сохранения обеспечительных мер отпали, принятые постановлением арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017 обеспечительные меры подлежат отмене. 

При подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина не уплачивается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

                                                      ПОСТАНОВИЛ:

 

Определение Арбитражного суда Пермского края от 07 августа 2017 года по делу № А50-21794/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2017. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

С.И. Мармазова 

 

Судьи

Т.Ю. Плахова 

 

В.А. Романов