АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-29672/2016

г. Владивосток

28 июня 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 июня 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 28 июня 2018 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Жестилевской О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек» (ИНН2540118441, ОГРН1062540009355) к государственному бюджетному учреждению «Хозяйственное управление Администрации края» (ИНН2540016993, ОГРН1022502275124), Инспекции регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, о взыскании 671 484 руб. 

при участии:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность от 04.06.2018;

от государственного бюджетного учреждения «Хозяйственное управление Администрации края» – ФИО3, паспорт, доверенность от 23.03.2018; ФИО4, паспорт, доверенность №56/481ПД от 13.03.2018;

от Инспекции регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края – ФИО5, удостоверение, доверенность №52/06/04-02/3 от 29.12.2017;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек» обратилось с исковым заявлением к государственному бюджетному учреждению «Хозяйственное управление администрации края» с требованием о взыскании стоимости текущего ремонта помещений 671 484 рублей (с учетом уточнений).

Определением Арбитражного суда Приморского края от 11.01.2017 к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Инспекция регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.03.2017 в порядке статьи 46 АПК РФ изменен процессуальный статус третьего лица  на соответчика. 

Уточненные исковые требования мотивированы тем, что в результате ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по проведения текущего ремонта арендуемых помещений, арендодателю причинены убытки в предъявленном ко взысканию размере, что подтверждается экспертным заключением, оформленным ООО НИЦ «Стройэкспертиза».

Ответчик - государственное бюджетное учреждение «Хозяйственное управление Администрации края» требования оспорило, указало, что акты приема – передачи помещений за период с 2013 по 2016 года не содержат сведений о том, в каком состоянии передавались спорные помещения. Считает, что истцом не доказано, что к моменту заключения договора аренды в 2013 году, указанные в экспертном заключении недостатки отсутствовали и возникли в период с 2013 года по 2016 год. Каждый год, перезаключая договоры аренды, арендодатель подписывал акты приема – передачи помещений, в которых состояние помещений указывал как удовлетворительное, соответственно, заключая новый договор, истец должен был знать о текущем состоянии помещений. Заявил о пропуске и истцом трехгодичного срока исковой давности.

Ответчик - Инспекция регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края с исковыми требованиями не согласна, указала на следующее. Экспертное заключение, оформленное ООО НИЦ «Стройэкспертиза» не является надлежащим доказательством по делу, так как в нем не установлены причины образования вышеуказанных дефектов и повреждений в арендуемых помещениях. Поскольку срок службы пола в коммерческих помещениях может достигать 5-6 лет, а административное здание, в котором располагаются арендуемые помещения, введено в эксплуатацию с 2006 года, срок службы покрытия пола из ламинат – паркета данной торговой марки, уложенного в помещениях еще при строительстве здания, истек. Повреждения стыковочного молдинга в помещениях №№5, 9 вызваны тем, что в процессе устройства ламинированных полов недолжным образом была соблюдена технология устройства данных полов. Замена обоев и полового покрытия не является текущим ремонтом, в связи с чем при истечении срока эксплуатации таких отделочных материалов на арендатора не может быть переложена обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта. Полагает, что обязанность арендатора по возврату арендованного имущества в том стоянии, в котором он получил, с учетом нормального износа соблюдена последним в полном объеме. Кроме того, указал, что в настоящее время истец продолжает сдавать спорные помещения в аренду в том состоянии, в котором они были ему возвращены ответчиками, что свидетельствует об отсутствии каких-либо убытков на стороне истца. 

Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.12.2006 серия 25-АА № 818330 ООО «Шкипер Гек» на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 1 085 кв.м. в здании (лит. А), номера на поэтажном плане: 2-5, 7-12, 15-19, 2-5, 7-12, 15-19, этажи: 4, 8, расположенном по адресу: 

<

...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана 21.12.2006 сделана запись № 25-25-01/212/2006-187.

С сентября 2008 года по февраль 2016 года между ООО «Шкипер Гек» (арендодатель), ГБУ «Хозяйственное управление Администрации края» (арендатор) и Инспекцией регионального надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (пользователь) заключены следующие договоры аренды: № №0106-08/08/155 от 09.09.2008 со сроком аренды с 01.06.08 по 31.12.08; №0101-09/08 от 30.12.2008 со сроком аренды с 01.01.09 по 25.12.09; №0101-10/08/50 от 01.01.2010 со сроком аренды с 01.01.10 по 25.12.10; №0101-111/08/50/21 от 01.11.2011 со сроком аренды с 01.01.11 по 30.12.11; №0101-12/08 от 14.02.12 со сроком аренды с 01.01.12 по 31.12.12; №010113/8 от 01.01.2013 со сроком аренды с 01.01.13 по 28.02.13; №0103-13/8/49 от 01.03.2013 со сроком аренды с 01.03.13 по 31.12.13; №0101-14/8-237 от 23.12.2013 со сроком аренды с 02.01.14 по 31.12.14; №0201 -15/8-147 от 02.01.2015 со сроком аренды с 02.01.15 по 31.12.2015;№ 02.01 -15/8-147 от 26.02.2016 со сроком аренды с 01.01.16 по 31.01.16.

В соответствии с п. 1.1. договоров аренды нежилых помещений, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование -аренду нежилые помещения №№ 5, 9 общей площадью 147,2 кв.м, расположенные в административном здании по адресу: 

<

...>, на 8-м этаже (согласно прилагаемому плану 8-го этажа из технического паспорта на здание) для использования пользователем - инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края, для использования под офис.

Помещения передавались арендатору по актам приема-передачи, в которых отражена характеристика и состояние арендуемых помещений 

В соответствии с п. 2.2.7 договоров на арендатора и пользователя помещений была возложена обязанность в случае необходимости производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений.

В силу п. 2.2.12. договоров в случае оставления арендатором или пользователем помещений до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора, арендатор обязан вернуть помещение в состоянии, соответствующем состоянию помещения при получении его в аренду с учетом естественного износа.

Согласно пояснениям истца, арендные отношения между сторонами длились на протяжении более чем семи лет. В феврале 2016 года пользователь освободил арендуемые помещения, однако арендатор не передал арендодателю нежилые помещения по акту приема – передачи.

Письмом №164 от 28.01.2016 арендодатель предложил арендатору на основании п.п. 2.2.7, 2.2.17 договоров аренды произвести за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений, однако указанное письмо оставлено ответчиком без ответа.

С целью определения видов, объемов и стоимости работ по текущему ремонту арендуемых помещений, истец обратился в ООО «НИЦ Стройэкспертиза».

Согласно экспертному заключению, в период аренды на ограждающих конструкциях помещений (полах, потолках, стенах) появились дефекты. Учитывая рекомендации приложения №3, согласно которым срок службы обоев и окрашенных поверхностей составляет 5 лет, эксперт указал на необходимость выполнения следующих видов ремонтных работ: демонтаж проводки и кабель-каналов в помещениях № 5 и № 9; ремонт полов в помещениях № 5 и № 9 в виде полной замены плит ламината; ремонт стен в помещениях №5 и №9, включающий заделку трещин, замену обоев в помещениях № 5 и № 9; ремонт потолков в помещении № 9, включающий замену поврежденных потолочных плит.

Стоимость ремонтных работ на основании локального сметного расчета, оформленного ООО НИЦ «Стройэкспертиза» составила в размере 674 484 руб. 

В целях досудебного урегулирования спора, истец направил ответчику претензию №174 от 27.09.2016 и экспертное заключение ООО «НИЦ Стройэкспертиза» с требованием о возмещении расходов, направленных на проведение ремонтных работ в помещениях с целью устранения недостатков, возникших в период аренды ответчиком.

Однако указанная претензия оставлена последним без удовлетворения.

Отказ ответчиков от удовлетворения требования ООО «Шкипер Гек» о возмещении стоимости текущего ремонта, послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы и возражения лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть).

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При этом по общему правилу части  1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно части 2 указанной статьи арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 данного Кодекса.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 года N 18-КГ15-237, от 30 мая 2016 года N 41-КГ16-7, постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 12 октября 2015 года N 25-П).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит определение состояния спорного объекта аренды в момент его передачи арендатору, качественное соотношение имущества при его передаче и возврате, стоимость восстановительного ремонта, противоправность действий причинителя вреда и наличие причинной связи между причиненным вредом и возникшими убытками. 

При этом в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания данных обстоятельств возложена на истца.

Истец в обоснование заявленных требований о взыскании убытков в виде стоимости ремонтных работ помещений, ссылается на  экспертное заключение, оформленное ООО «НИЦ Стройэкспертиза», дефектовочную ведомость, локальный сметный расчет №1.

В судебном заседании инспекция пояснила, что 29.12.2015 арендатором и пользователем был произведен осмотр нежилых помещений № 5 (83,5 кв.м) и № 9 (63,7 кв.м), расположенных на 8-м этаже административного здания по просп. Красного Знамени, д. 3, в ходе которого установлено,  что арендуемые   помещения   находятся   в  удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа, в помещении № 5 частично были повреждены: ламинированные паркетные полы, плинтус, стыковочный молдинг, порог, обои, окрасочное покрытие оконных откосов; в помещении № 9: ламинированные паркетные полы, плинтус, стыковочный молдинг, порог, обои, окрасочное покрытие оконных откосов. Система отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования находятся в исправном состоянии. Для улучшения использования помещений произведено устройство проводки по стенам в кабель-каналах.

Определением от 14.06.2017 судом по ходатайству ответчика - государственное бюджетное учреждение «Хозяйственное управление администрации края» назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которое поручено экспертам Краевого государственного автономного учреждения «Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Приморского края» Тетерятниковой Анастасии Николаевне и Кукобе Михаилу Владимировичу.

На разрешение экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Какие видимые дефекты имеют покрытия стен, пола, потолка, двери и окна в нежилых помещениях №5 (83,5 кв.м.), №9 (63,7 кв.м.), расположенных на 8 этаже административного здания по адресу: 

<

...>, на дату проведения обследования?

2. Сравнить дефекты с фотоматериалами, представленными в экспертном заключении по результатам обследования ООО НИЦ «Стройэкспертиза» от 28.03.2016 Шифр 16/015Д-02К.

3. Установить причины образования дефектов и повреждений? Какие из них являются следствием нормального износа имущества?

4. Определить объем и стоимость работ, относящихся к категории текущего ремонта, которые необходимо произвести для устранения выявленных дефектов.

Согласно заключению экспертов, к числу дефектов, возникших по вине пользователя относятся: локальные участки с повреждениями лицевой (рабочей) пласти ламинированного напольного покрытия и повреждение стыковочного молдинга в помещениях №№5, 9 (указанные повреждения вызваны механическим воздействием роликов офисных кресел), а также локальные участки загрязнений и потертостей поверхности стен в помещениях №№5, 9 (вызваны осуществлением трудовой деятельности, связанной со спецификацией работы пользователя помещений).

По остальным дефектам эксперт указал, что они являются либо следствием нормального износа имущества, либо возникли не по вине пользователя, либо вызваны деформациями конструкций железобетонного каркаса здания (трещины в стенах и перегородках).

Оценив представленное в материалы дела заключение экспертов, оформленное Краевым государственным автономным учреждением «Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий Приморского края» в порядке статей 71, 86 АПК РФ, по критериям относимости, достаточности и соответствия требованиям законодательства, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку заключение не содержит противоречий, неясностей и не вызывает сомнений в его обоснованности; выполнено экспертами, имеющие высшее техническое образование и квалификацию инженера по специальности «Промышленное и гражданское образование».

Согласно п. 2.1.3. TP 114-01 основным критерием прочности ламинат-паркета является класс износостойкости - сопротивление истиранию лицевой поверхности. По указанным европейским нормам ламинат-паркет подразделяется на шесть классов нагрузки, три из которых относятся к области «жилые здания» и «учреждения».

Как следует из материалов дела, в спорных помещениях с момента постройки здания уложен паркет «PERGO - PERGO ORIGINAL 33 класса РО 028602-8В-элегантный 3-х полосный дуб» и «PERGO РО 021502-8В-элегантный дуб блочный».

Согласно информации, размещенной на официальном сайте производителя ламината торговой марки PERGO (распечатка прилагается), производитель дает гарантию при использовании: для внутренней отделки жилых помещениях - на весь срок службы продукта (срок ограничен 33 годами); при использовании при отделке влажных помещений, таких как ванные комнаты, кухни и входные зоны - 10 лет; для внутренней отделки общественных помещений (коммерческая гарантия) на товары серии Original Excellenc 3 года.

 При этом данная гарантия не распространяется на все зоны питания, включая рестораны и кафе, бары, ночные клубы, по не ограничиваясь этим; использование в общественных учреждениях, включая больницы и правительственные здания, но не ограничиваясь этим; общественные коммерческие места с высокой проходимостью, включая аэропорты, фойе, школы и парикмахерские, но не ограничиваясь этим; прочие зоны с высокой проходимостью и непосредственным выходом на улицу.

Согласно информации, размещенной на сайте одного из дистрибьюторов компании Pergo в России, ламинат - Pergo 33 класса можно использовать в коммерческих помещениях с интенсивной нагрузкой. Срок службы пола в коммерческих помещениях может достигать 5-6 лет.

Учитывая тот факт, что административное здание, расположенное по адресу: 

<

...> введено в эксплуатацию в 2006 году, срок службы покрытия пола из ламинат-паркета данной торговой марки на момент проведения экспертного исследования истек.

Срок службы обоев и окрашенных поверхностей согласно экспертному заключению составляет 5 лет.

Учитывая, что арендные отношения с ответчиками длились на протяжении семи лет, покрытие стен в любом случае подлежало замене, что не является текущим ремонтом помещения.

Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией, а под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором, в течение срока действия договора.

Под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. Для некоторых вещей показатель нормального износа может быть установлен техническими нормативами или определен обычными требованиями (исходя из условий пользования вещью).

К повреждениям, вызванным естественным износом относятся повреждения, возникшие под воздействием окружающей среды в течение времени без воздействия человека или его деятельности. В данном случае потертость полов и загрязнение стен являются следствием обычного использования помещений по назначению Вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормально износа, может быть решен, если достоверно установлено состояние полов и стен до момента передачи арендуемых помещений арендатором. 

Как следует из материалов дела, спорные помещения были переданы в аренду по договорам аренды за период с сентября 2008 года по февраль 2016 года. По окончании срока аренды, установленного первоначальным договором, между сторонами подписывались акты приема передачи нежилых помещений о возврате арендованного имущества арендодателю. Однако в дальнейшем указанные договоры перезаключались на новый срок, согласно которым помещения были вновь переданы арендатору. Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что фактически спорные помещения из владения арендатора, с учетом передачи их в пользование инспекции, не выбывали, указанные акты приема-передачи носили формальный характер, в действительности имело место непрерывное использование помещений на протяжении семи лет.

Судом также установлено, что в представленных истцом актах приема – передачи спорных помещений отражены характеристика арендуемых помещений, однако физический износ стен и полов вышеуказанные акты не содержат, в связи с чем, определить состояние стен и полов на момент передачи арендуемых помещений, суду не представляется возможным. Каких-либо актов, подтверждающих возврат спорных помещений  арендодателю с техническими характеристиками состояния помещений, материалы дела не содержат.

Таким образом, доказательств того, что причинной загрязнений и потертостей поверхности стен в помещениях №№5, 9 явилась трудовая деятельность пользователя помещения, в период пользования арендуемых помещений, именно в том объеме, который установлен экспертным заключением, истец в нарушении ст. 65 АПК РФ суд не представил.

В соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (далее - Методика), утвержденной постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 05.03.2004 N 15/1, текущий ремонт заключается в проведению работ по предупреждению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Поскольку срок службы ламинированного паркета и обоев истек на дату прекращения арендных отношений, суд приходит к выводу о том, что указанные недостатки не относятся к текущими ремонту, обязанность проведения которого арендатором установлена п. 2.2.7.

Проведение замены полового покрытия и отделки стен за счет арендатора повлечет неосновательное обогащение на стороне арендодателя, на котором лежит обязанность по проведению капитального ремонта. 

ГБУ «Хозяйственное управление Администрации края» до вынесения судом решения заявлено о применении срока исковой давности.

Статьей 195 ГК РФ установлено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Поскольку договоры аренды заключались с сентября 2008 года, дата возникновения спорных повреждений в арендуемых помещениях судом не установлена, акты приема – передачи не содержат сведений о недостатках арендуемых помещений, суд полагает недоказанным применение срока исковой давности к заявленным требованиям.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы, суд приходит к выводу, что поскольку истец не доказал наличие причинно-следственной связи  между действиями ответчика и возникшими недостатками, последний не вправе требовать устранения указанных недостатков, а также возмещения их стоимости.

 При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании стоимости текущего ремонта удовлетворению не подлежат.

Поскольку судом не установлено причинно – следственной связи между действиями ГБУ «Хозяйственное управление Администрации края» и обнаруженными недостатками, суд считает возможным возложить расходы на оплату экспертного заключения на истца.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины также относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек» из федерального бюджета 60 (шестьдесят) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением №116 от 22.11.2016.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Шкипер Гек» в пользу государственного бюджетного учреждения «Хозяйственное управление Администрации края» 12 500 (двенадцать тысяч пятьсот) рублей расходов на оплату услуг эксперта.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Жестилевская О.А.