Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-13157/2018

г. Петрозаводск

04 февраля 2019 года

Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котловым Р.Э, рассмотрев в судебном заседании с участием от истца: ФИО1 (доверенность от 04.09.2018), ФИО2 (директор; участвовал после перерыва) от ответчика (до перерыва): ФИО3 (доверенность от 13.11.2017) -   дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Скит» к  министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – министерство)  о внесении изменений в договор аренды, установил:

В силу пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Закона Республики Карелия от 29.12.2015 № 1980-ЗРК «О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия», пункта 1 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства  Республики Карелия  от 02.11.2017 № 390-П, министерство осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Республики Карелия.

На основании распоряжения министерства от 15.05.2018 № 1190-м/20р государственным казенным учреждением Республики Карелия «Управление земельными ресурсами» организован открытый аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных на территории Вяртсильского городского поселения,  в том числе земельного участка с кадастровым номером 10:07:0020204:24 площадью 2 360 кв.м., разрешенное использование – объекты розничной торговли, территориальная зона ОД -1.

На основании протокола о проведении  открытого аукциона от 27.07.2018 между министерством (арендодатель) и ООО «Скит» (арендатор) заключен договор № 118-м/07 от 03.09.2018 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 10:07:0020204:24 площадью 2 360 кв.м., вид разрешенного использования – «Объекты розничной торговли. Территориальная зона ОД -1».

Пунктом 2.1 договора срок аренды установлен 2 года 6 месяцев с момента подписания договора сторонами. По акту приема-передачи от 03.09.2018 земельный участок передан истцу.

Уведомлением от 20.09.2018 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия сообщило о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка № 118-м/07 от 03.09.2018 по тем основаниям, что приказ Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр не предусматривает предоставление земельного участка в аренду на срок, указанный в договоре.

Уведомлением от 20.12.2018  по указанным основаниям регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора аренды № 118-м/07 от 03.09.2018.

ООО «Скит» обратилось в министерство с претензией от 10.10.2018 о приведении условий заключенного договора аренды в соответствии с действующим законодательством путем подписания дополнительного соглашения.

Письмом от 23.10.2018 министерство сообщило об отсутствии возможности внести изменения в договор.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец указывает, что неверное определение министерством срок аренды препятствует регистрации договора, получению разрешения на строительство объекта и не позволяет использовать объект аренды по целевому назначению. Представители истца поддержали требование  в первоначальной редакции - просили внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка № 118-м/07 от 03.09.2018, изложив его в следующей редакции: «срок аренды участка устанавливается 9 (девять) лет с момента подписания договора сторонами»; ходатайство об изменении предмета иска просили не рассматривать.

  В отзыве министерство с требованием не согласно; указывает, что срок договора аренды земельного участка определяется в зависимости от площади объекта, строительство которого предполагается осуществить; площадь такого объекта неизвестна; согласованный сторонами срок был оценен арендатором как достаточный для проведения всех работ; не согласно с позицией регистрирующего органа о том, что срок аренды должен быть равен двукратному сроку, определенному приказом Минстроя России от 27.02.2015 № 137/пр, поскольку пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что срок должен превышать срок, установленный в данном приказе, в два раза, а не должен быть равен двукратному сроку; считает, что срок действия договора должен быть определен исходя из условий аукционной документации 2 года 6 месяцев. Представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве.  

В отношении предъявленного требования суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.

Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 27.02.2015 № 137/пр установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений, определенные в зависимости от площади объекта капитального строительства, которые составляют от 9 до 54 месяцев (9, 16, 19, 27, 33, 42, 54 месяцев).

Таким образом, срок договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений должен составлять от 18 до 108 месяцев, в зависимости от категории объекта строительства (18, 32, 38, 54, 66, 84, 108 месяцев).

Ответчик считает допустимым срок договора аренды 2 года 6 месяцев (30 месяцев), полагает, что в пункте  9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует указание на точный срок аренды, предусмотрено только превышение срока, установленного указанным выше приказом, в два раза.

Между тем из положений пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего сроки предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в различных случаях, следует, что пункт 9 указанной статьи является исключением из общего правила и не предоставляет сторонам сделки в рассматриваемом случае право самостоятельно определять срок аренды. В противном случае при произвольном определении срока аренды земельного участка не будут учитываться требования приказа от 27.02.2015 № 137/пр.

Кроме того, по общему правилу арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт  15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, указанное законодательное регулирование направлено на обеспечение справедливого баланса публичных и частных интересов, обеспечение эффективного использования земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Истец поясняет, что  площадь объекта капитального строительства на момент заключения договора и на сегодняшний день не известна, при этом площадь земельного участка позволяет построить несколько объектов розничной торговли, что планирует ООО «Скит» и не противоречит Правилам землепользования и застройки Вяртсильского городского поселения (утверждены решением Совета Вяртсильского городского поселения от 03.10.2017 № 116),  поэтому в силу пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации возможно установление наибольшего срока.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Поскольку возможность самостоятельного исчисления сроков аренды в зависимости от площади планируемого объекта капитального строительства действующим законодательством не предусмотрена, при этом максимально возможный срок заключения спорного договора аренды императивно составляет 108 месяцев (9 лет), суд приходит к выводу, что требование ООО «Скит» является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы суд относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

1.            Иск удовлетворить.

Внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка № 118-м/07 от 03.09.2018, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Скит» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>) и министерством имущественных и земельных отношений  Республики Карелия (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), изложив указанный пункт в следующей редакции: «Срок аренды Участка устанавливается 9 лет (девять) лет с момента подписания Договора сторонами.»

2.            Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений  Республики Карелия в пользу общества с ограниченной ответственностью «Скит» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

3.            Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>) через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

Ильющенко О.В.