АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

443001, г.Самара, ул. Самарская, 203Б, тел. (846) 207-55-15

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

27 декабря 2021 года

Дело №

А55-32865/2020

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 декабря 2021 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе

Судьи Смирнягиной С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой А.А., 

рассмотрев в судебном заседании 20 декабря 2021 года дело по иску

Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района 

к  Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1

о взыскании 69 158 руб. 42 коп.

и по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 

к Комитету по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района 

о признании расторгнутым договор аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019.

третье лицо: Администрация муниципального района Красноармейский Самарской области

при участии в заседании представителей:

от истца – представитель ФИО2, доверенность 11.01.2021, №1, документ об образовании, 

от ответчика - представитель ФИО3, доверенность от 31.05.2021, документ об образовании

от третьего лица - представитель ФИО2, доверенность 11.01.2021 №17, документ об образовании,

Установил:

Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к   Индивидуальному предпринимателю Главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1  о  взыскании 69 566 руб. 01 коп., в том числе 63 809 руб. 87 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 10.01.2020 по 10.10.2020, а также пени за период с 01.10.2019 по 09.11.2020 в размере 5 756 руб. 14 коп.

Определением от 04.12.2020 исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчику предложено представить отзыв на заявленные требования. Лицам, участвующим в деле, предложено представить доказательства в обоснование своих доводов.

Определением от 08.02.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 08.06.2021 к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках дела №А55-32865/2020 принят встречный иск Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 от 01.06.2021 к Комитету по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области о признании расторгнутым договора аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019.

Определением от 16.06.2021 суд принял уменьшение размера исковых требований и уточнение периода образования задолженности. Иск считается заявленным в размере 69 158 руб. 42 коп., в том числе 63 809 руб. 87 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020, 5 348 руб. 55 коп. - пени за период с 11.01.2020 по 09.11.2020. 

Определением от 27.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Красноармейского района Самарской области.

Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области приобщил к материалам дела дополнительные пояснения.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, отзывах на первоначальный и встречный иск, суд считает исковые требования по первоначальному иску подлежащими удовлетворению, а по встречному иску – не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района (арендодателем) и Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендатором) 15.12.2014 был заключен договор №190 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 63:25:1306001:38, площадью 100179 кв.м. для строительства объектов крестьянского (фермерского) хозяйства и территория необходимая для их надлежащего обслуживания, находящаяся по адресу: Самарская область, муниципальный район Красноармейский, юго-восточнее с. Волчанка.

По акту приема-передачи от 15.12.2014 земельный участок, являющийся предметом договора аренды, был передан арендатору.

Договор №190 аренды земельного участка от 15.12.2014 прошел государственную регистрацию.

Срок аренды участка устанавливается на 10 лет с 24.10.2014 по 23.10.2024 (п. 2.1 договора).

В разделе 3 договора стороны предусмотрели размер и условия внесения арендной платы.

Размер арендной платы за Участок составляет 14 299 рублей 55 копеек в год.  Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 3.1. Договора суммы до истечения десятого дня начала следующего квартала. Арендная плата исчисляется с 24.10.2014. Расчет арендной платы определен в приложении в Договору, который является неотъемлемой частью Договора. Размер арендной платы может быть, пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями государственных органов исполнительной власти и местного самоуправления/ связанными с установлением оценочных зон, размера кадастровой цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы и льгот (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее), с письменным извещением Арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы со ссылкой на соответствующее  решение государственных органовисполнительнойвласти и местного самоуправления, вместе с перерасчетом, направляется Арендатору. Новый размер арендной применяется в расчетах сторон с первого числа месяца, следующего за месяцем,    котором принято решение о перерасчете арендной платы. Не использование Участка Арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы.

Уведомлением №387 от 16.12.2019, направленным арендатору 26.12.2019, с 01.01.2020 арендная плата составила 96 268 руб. 01 коп.

Обращаясь с настоящим иском, Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области указал, что по состоянию на 10.11.2020 задолженность арендатора по арендной плате составляет 63 809 руб. 87 коп. за период с 01.10.2019 по 130.09.2020.

В порядке досудебного урегулирования, Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области направлял в адрес Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1  уведомления №13889 от 14.07.2020 и №14290 от 12.10.2020, с требованием оплаты образовавшейся задолженности.

Поскольку требования истца по первоначальному иску были оставлены без удовлетворения, Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 названного Кодекса), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 того же Кодекса). 

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и в виде арендной платы.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В связи с этим размер арендной платы за использование спорного земельного участка на праве аренды подлежит установлению в спорном периоде в соответствии нормативными актами органом государственной власти и местного самоуправления, устанавливающих размер арендной платы и методику ее расчета в указанном периоде.

Расчет арендной платы истец по первоначальному иску произвел следующим образом.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов" утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов (далее -Порядок).

Согласно п. 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, утвержденного Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, «определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для строительства осуществляется в соответствии с методикой, содержащейся в приложении N2K настоящему Порядку, за исключением арендной платы за использование земельных участков, предоставляемых по результатам торгов (далее - Методика).

В силу положений п. 1 Методики размер арендной платы за использование земельного участка определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в соответствии с таблицами 1 и 2 настоящей Методики и абзацем четвертым настоящего пункта в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области и предоставленных для строительства до 1 марта 2015 года без проведения торгов по договору аренды.

Согласно п. 4 таблицы 2 Методики «Механизм определения арендной платы в отношении земельных участков, предоставляемых для иных видов строительства» - «Строительство промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического снабжения, объектов связи за исключением п. 4.1-4.3» процент от кадастровой стоимости земельного участка составляет 3,9% (за первые два года использования земельного участка).

Пункт 4 таблицы 2 Методики в части, устанавливающей процент от кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от периода использования земельного участка, признан недействующим Решением Самарского областного суда от 26.06.2019 №3а-962/2019 со дня вступления в законную силу решения суда (Решение суда вступило в законную силу 02 августа 2019 года).

Таким образом, указанные в пункте 4 таблицы 2 Методики проценты от кадастровой стоимости: 6,1% (за третий год использования земельного участка), 12,2% (за четвертый год и последующие годы использования земельного участка), не подлежат применению при определении размера арендной платы по договору аренды № 190.

Земельный участок с кадастровым номером 63:25:1306001:38, являющийся предметом договора аренды № 190, относится к категории земель: «Земли сельскохозяйственного назначения».

В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2014 №814 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 63:25:1306001:38, действующая до 01.01.2020, которая по результатам кадастровой оценки составила 366 655 руб. 14 коп.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды № 190 за 2019 год составляет:

КадСт*%, где:

КадСт - кадастровая стоимость земельного участка - 366 655,14 руб.;

% - процент от кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного  для  иных видов  строительства(Строительство промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического снабжения, объектов связи за исключением п. 4.1-4.3 (первые два года)) - 3,9 %.

С учетом приведенных выше показателей арендная плата составляет: за год: 366 655,14 *0,039 = 14299,55 руб.;

за квартал: 14299,55 / 4 = 3574,89 руб.

 В соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 06.11.2019 N 800 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения в Самарской области" с 01.01.2020  утверждена   новая   кадастровая   стоимость   земельного   участка  с кадастровым номером 63:25:1306001:38, которая по результатам кадастровой оценки составила 2 468 410 руб. 56 коп.

Таким образом, размер арендной платы по договору аренды № 190 за 2020 год составляет: КадСт*%, где:

КадСт - кадастровая стоимость земельного участка - 2468410,56 руб.;

%   -   процент   от   кадастровой   стоимости   земельного   участка, предоставленного  для   иных   видов  строительства(Строительство промышленных объектов, объектов коммунального хозяйства, объектов материально-технического снабжения, объектов связи за исключением п. 4.1-4.3 (первые два года)) - 3,9 %.

С учетом приведенных выше показателей арендная плата составляет: за год: 2468410,56 *0,039 = 96268,01 руб.;

за квартал: 96268,01 / 4 = 24067,00 руб.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.04.2012 № 15837/11, в силу того, что регулирование арендной платы за земельные участки, отнесенные к числу публичных земель, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. 

Из пунктов 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Уведомлением №387 от 16.12.2019, направленным арендатору 26.12.2019, с 01.01.2020 арендная плата составила 96 268 руб. 01 коп.

Указанным письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что Согласно Постановлению Правительства Самарской области № 308 от 06.08.2008 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов", договор аренды N 190 от 24.10.2014 изменяется в части суммы арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с 01.01.2020, поэтому возражения ответчика (Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1) об отсутствии уведомления арендатора о перерасчете арендной платы, опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 указал, что арендодатель необоснованно отказал в расторжении договора аренды, в связи с чем предъявил встречное исковое заявление к Комитету по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области о признании расторгнутым договора аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019.

Обосновывая встречные требования, Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 указал, что 15.04.2020 направил в адрес арендодателя заявление о расторжении договора аренды земельного участка в связи с повышением арендной платы в семь раз.

Отказ Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области в расторжении договора аренды №190 от 15.12.2014, выраженный в письме №1104 от 22.12.2020, арендатор считает необоснованным.

Комитет по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области возражал против удовлетворения встречного иска по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены следующие основания изменения и расторжения договора:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Положениями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, как:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Как указывалось ранее, основанием досрочного расторжения спорного договора аренды истец по встречному иску указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды: значительное увеличение размера арендной платы по договору, а также факт ненаправления уведомления об изменении размера арендной платы.

Отказ Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района Самарской области в расторжении договора аренды №190 от 15.12.2014, выражен в письме №1104 от 22.12.2020, в котором указано на необходимость предоставить правоустанавливающие документы на объекты недвижимости (объекты незавершенного строительства), расположенные на земельном участке.

Суд запрашивал у лиц, участвующих в деле, сведения о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества.

В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  такие доказательства в материалы дела представлены не были.

Таким образом, арендодатель согласия на досрочное расторжение договора не представил. 

Кроме того, договором не было предусмотрено право арендатора на внесудебное расторжение договора.

Факт ненаправления, по утверждению истца по встречному иску, арендодателем в адрес арендатора уведомления с перерасчетом арендной платы не является существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его безусловную отмену по требованию арендатора, так как ставки арендной платы по договору аренды № 190 являются регулируемыми ценами, и стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменение размера платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данный вывод соответствует п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в котором разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ, и не зависит от внесения изменений в договор аренды.

Указанные Индивидуальным предпринимателем Главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1  обстоятельства не являются основаниями для досрочного расторжения договора, установленными положениями статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не являющиеся существенным изменением обстоятельств, свидетельствующих об одновременном наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец по встречному иску, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что условия, при которых был заключен договор аренды на момент возникновения спора изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, как и заключая спорный договор аренды, должен был предвидеть инфляционные процессы и рост цен на рынке арендных услуг, в том числе, за находящиеся в публичной собственности земли, размер арендной платы за которые является регулируемым.

С учетом изложенного в удовлетворении встречного искового заявления о признании расторгнутым договора аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 с кадастровым номером 63:25:1306001:38 с 19.11.2019, следует отказать.

Кроме того, учитывая, что в силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации все риски при осуществлении предпринимательской деятельности возлагаются на лицо, осуществляющее данную деятельность, в рассматриваемом случае риск возможных неблагоприятных последствий несет сторона, заинтересованная в расторжении договора сторона.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ответчик указал, что договор №190 от 15.12.2014 является недействительной ничтожной сделкой, поскольку как указал ответчик, на передаваемом арендатору земельном участке располагалось несколько объектов недвижимости.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно п.п. 73,74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума ВС РФ № 25) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

В силу пункта 5 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 этой статьи, являются ничтожными.

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Пункт 75 постановления Пленума ВС РФ № 25 содержит подробные разъяснения понятию «публичные интересы»: «Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов».

Таким образом, учитывая разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, доводы ответчика в дополнительном отзыве на исковое заявление не соответствуют ни одному из признаков ничтожной сделки, установленным нормами ГК РФ. Ответчиком не доказан факт нарушения истцом положений действующего законодательства при заключении договора аренды № 190.

Истец по первоначальному иску пояснил, что Администрация Красноармейского района не подтверждало факт нахождения на передаваемом в аренду ИП ФИО1 земельном участке с кадастровым номером 63:25:1306001:38 на момент его передачи в аренду нескольких объектов недвижимости.

Представленный к материалы дела фотоматериал не подтверждает факта нахождения на спорном земельном участке каких-либо объектов недвижимости на момент передачи земельного участка с кадастровым номером 63:25:1306001:38 в аренду ИП ФИО1 согласно договору аренды № 190.

Доказательством отсутствия на момент передачи на спорном земельном участке объектов недвижимости служит то обстоятельство, что ответчик при подписании акта приема передачи не возражал по поводу состояния предмета договора аренды № 190. В представленной к материалам дела выписке из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 63:25:1306001:38 отсутствуют сведения об объектах недвижимости в виде зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства и т.п.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу основных начал гражданского законодательства граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (статья 1 ГК РФ).

Законодатель, установив в п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации  правило, исключающее ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества, побуждает арендатора действовать осмотрительно при заключении договора аренды, осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи. В противном случае арендатор несет риск не обнаружения явных недостатков.

Пунктом 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках. В указанной норме закона речь идет именно о скрытых недостатках имущества, передаваемого в аренду. 

До заключения договора аренды № 190 арендатор имел возможность осмотреть земельный участок на предмет нахождения объектов недвижимости на земельном участке. Следовательно, арендатор на момент заключения договора аренды № 190 был согласен с его условиями, а также с предоставленным в аренду земельным участком.

Таким образом, у суда отсутствуют основания считать договор аренды №190 от 15.12.2014 недействительной (ничтожной) сделкой.

В ходе рассмотрения дела Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 наличие непогашенной задолженности перед истцом в заявленной в иске сумме надлежащим образом не опроверг, доказательств погашения долга в материалы дела не представил, в связи с чем, оценка требований истца была осуществлена судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности, согласно которому, риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 того же Кодекса).

Проверив расчет арендной платы за спорный период, суд считает его произведенным верно.

Поскольку доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком не представлено, исковые требования о взыскании 63 809 руб. 87 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020 подлежат удовлетворению.

Помимо основного долга истец на основании п. 3.8 договора, согласно которому в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,06% от суммы неуплаты за каждый день просрочки, просил взыскать 5 348 руб. 55 коп. – пени  за период с 11.01.2020 по 09.11.2020.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Поскольку факт ненадлежащего исполнения договора со стороны ответчика в части внесения арендной платы судом установлен, применение ответственности в виде пени является правомерным.

Расчет пеней судом проверен и признан произведенным верно.

При указанных обстоятельствах исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 63 809 руб. 87 коп. - задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020, 5 348 руб. 55 коп. - пени за период с 11.01.2020 по 09.11.2020.

В удовлетворении встречного искового заявления следует отказать.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по первоначальному иску в размере 2 766 руб. относятся на Индивидуального предпринимателя ФИО1 и подлежат взысканию в доход федерального бюджета Российской Федерации; судебные расходы по государственной пошлине по встречному иску относятся на истца по встречному иску и понесены им платежным поручением №176 от 01.06.2021.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования по первоначальному исковому заявлению удовлетворить.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в пользу Комитета по управлению Муниципальным имуществом Красноармейского района 69 158 руб. 42 коп., в том числе 63 809 руб. 87 коп. - задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №190 от 15.12.2014 за период с 01.10.2019 по 30.09.2020, 5 348 руб. 55 коп. - пени за период с 11.01.2020 по 09.11.2020.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2 766 руб.

Решение  может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

 

Судья

/

С.А. Смирнягина