АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru   e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А60-9574/2018

17 октября 2018 года

г. Екатеринбург

 

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 17 октября 2018 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.А. Павловой,  при ведении протокола судебного заседания помощником судьи   И.В.Закировой, рассмотрел дело №А60-9574/2018 по иску 

АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРВОУРАЛЬСК (ИНН 6625004730, ОГРН 1036601476922) 

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУДДА" (ИНН 6684016582, ОГРН 1146684004169)

об освобождении нежилых помещений,

и по встречному исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУДДА" 

к АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРВОУРАЛЬСК 

об обязании произвести зачет средств, затраченных арендатором на реконструкцию здания.

третье лицо:  ООО «БИЗНЕС ИНКУБАТОР».

ИФНС по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 представитель по доверенности от 17.05.2018 г.

от ответчика: ФИО2 по доверенности №23-ю от 10.04.2018 г.

от третьего лица: не явился, извешен,

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены.  Отводов суду не заявлено.

Городской округ Первоуральск в лице Администрации городского округа Первоуральск обратился с исковым заявлением к ответчику об изъятии у ответчика занимаемых нежилых помещений общей площадью 731,1 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> путем выселения из указанных помещений.

         Определением от 27.02.2018 г. исковое заявление принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание.

         В предварительном судебном заседании от истца поступило заявление об уточнении исковых требований, в порядке ст.49 АПК РФ. Истец просил ответчика освободить нежилые помещения в части освобождения нежилых помещений в части освобождения нежилых помещений в том состоянии, в каком они находились на момент предъявления иска.

         Ответчик по первоначальному иску ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУДДА" заявил встречное исковое заявление об обязании произвести зачет средств, затраченных арендатором на реконструкцию здания. 

          Определением от 16.04.2018 г.  встречное исковое заявление принято к производству.

           В настоящем судебном заседании от ответчика поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «БИЗНЕС ИНКУБАТОР». Ходатайство судом удовлетворено.

Суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ООО «БИЗНЕС ИНКУБАТОР»  в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

          От истца поступили дополнения к отзыву на встречное исковое заявление. Дополнение приобщено к материалам дела.

          Определением от 07.08.2018 г.  судебное заседание было отложено.

          В настоящем судебном заседании  от истца поступили дополнения к отзыву на встречное исковое заявление.

Суд привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований ИФНС по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 17.08.2018 г. судебное заседание было отложено, поскольку судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечено ИФНС по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга для надлежащего уведомления третьего лица и получения  от него правовой позиции по делу.

30.08.2018 г. от ответчика ООО «БУДДА» поступило заявление об уточнении исковых требований. Уточнение исковых требований было принято судом на основании ст. 49 АПК РФ. 

Протокольным определением об отложении судебного заседания от 30.08.2018 г. судебное заседание было отложено.

 В настоящем судебном заседании от истца по встречному иску поступили уточнения, в которых он просил взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 15688587 руб. 69 коп. Ходатайство судом удовлетворено на основании ст. 49 АПК РФ. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  

установил:

Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования г. Первоуральск (арендодатель) и некоммерческим партнерством «Бизнес-инкубатор» (арендатор) 11.07.2001 подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда Муниципального образования г. Первоуральск № 134. 

Согласно п. 1.1. названного договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 22.07.2009) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду здание нежилого назначения литер А, общей площадью 731,10 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

В соответствии с п. 1.2 срок действия договора определен сторонами с 01.08.2001 по 31.12.2050.

На основании дополнительного соглашения № 3 от 19.01.2015 произведена замена арендатора общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-инкубатор»  на общество с ограниченной ответственностью "БУДДА". Согласно пункту 1 названного дополнительного соглашения правопреемником ООО «Бизнес-инкубатор» по всем правам и обязательствам по договору № 134 от 11.07.2001 стало ООО «Будда».

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 4.1 спорного договора (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.10.2009) арендная плата уплачивается ежемесячно в размере, установленном нормативно-правовыми актами городского округа Первоуральск. Арендная плата уплачивается денежными средствами в бюджет городского округа Первоуральск. Проведение взаимозачетов по уплате арендой платы не допускается. Размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором, доводятся  до его сведения в виде расчета размера арендной платы, который составляется Комитетом по управлению имуществом на основании нормативно-правовых актов. Ежемесячная арендная плата за переданный по договору аренды объект устанавливается в размере 73885 руб. 73 коп., в том числе НДС 18% - 11266 руб. 13 коп.

Ранее дополнительным соглашением № 1 от 22.07.2009 договор № 134 от 11.07.2001 дополнен п. 4.6., в соответствии с которым размер арендной платы, установленный на основании отчета о рыночной стоимости размера арендной платы, ежегодно индексируется на коэффициент инфляции на основании уведомления в письменном виде (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору). 

Уведомлением от 08.08.2014 № 3270, полученным третьим лицом,  истец уведомил арендатора о повышении арендной платы до 75391 руб. 84 коп.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2017 г. по делу А60-22437/2017 утверждено мировое соглашение, производство по делу прекращено.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2017 г.  по делу А60-22437/2017 удовлетворено заявление о выдаче исполнительного листа.

 Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии с требованием о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого положения, ответ от ответчика получен не был.

Из материалов дела следует, что в нарушение вышеуказанных условий, предусмотренных договором № 134 от 11.07.2001, обязательства по оплате арендной платы ответчиком выполнялись несвоевременно и не в полном объеме. 

Согласно п. 2.1.3  договора, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды по основаниям и в порядке, предусмотренном законом и настоящим договором.

Положениями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Неоднократное нарушение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей своевременно и в полном объеме, длительный срок просрочки их уплаты (более года, с учетом условия договора о ежемесячных платежах), позволяет суду сделать вывод о том, что нарушения ответчиком условий договор аренды являются по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку доказательств возврата арендодателю спорного помещения из аренды ответчиком не представлено, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности исковых требований также в части обязания арендатора вернуть объект аренды арендодателю.         В свою очередь, ответчиком по первоначальному иску был подан встречный иск, который был принят судом к производству.

  Во встречном исковом заявлении, истец указывает, что  между сторонами заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда округа Первоуральск №134 от 11.07.2001 г. Арендатор получил в аренду здание бывшей школы по адресу: 

<

...>, в полуразрушенном состоянии, что подтверждается заключением о состоянии оснований фундаментов и надземных конструкций, выданном ООО ЭКФ «Геотехника и строительство» 

В 2002 г. Арендатор  за свой счет, произвел полную реконструкцию здания, из здания школы в здание гостиницы, затратив собственные денежные средства в размере  с учетом уточнений 18 691 340 руб. 00 коп.

В уточнении исковых требований от 30.078.2018 г., истец  по встречному иску просил зачесть 18 691 340 руб. 00 коп. в счет арендной платы нежилого здания. По договору аренды. 

В своем отзыве, Администрация ГО Первоуральск указывает на то, что

неотъемлемой частью договора № 134 от 11.07.2001г. аренды объекта муниципального казенного имущества является акт приема-передачи нежилого помещения (Приложение к договору аренды № 134 от 11.07.2001 г.), подписанный сторонами договора.

В данном акте содержится указание на то, что в здании требуется проведение капитального ремонта. Стороны претензий друг к другу не имеют.

В соответствии с Постановлением Главы МО «Город Первоуральск» № 2020 от 10.07.2001г. в связи с возложением обязательств на арендатора по восстановлению арендуемого имущества, при расчете стоимости арендной платы в период проведения ремонтных работ, был применен понижающий коэффициент 0,2.

27.06.2002г. от арендатора поступило обращение, в котором он просил разрешить проведение капитального ремонта строения № 13 по ул. Ватутина г. Первоуральск.

Согласно приказу (вх. № 352 от 02.07.2002г.) НП «Бизнес-инкубатор» получило разрешение на проведение капитального ремонта за свой счет.

15.08.2005г. вх № 2488 поступило обращение от НП «Бизнес-инкубатор» с просьбой произвести перерасчет арендной платы, начиная с 01 мая 2005г.

Согласно п. 2.2.3 договора аренды арендатор имеет право на зачет расходов на капитальный ремонт и другие улучшения объекта по дополнительному соглашению сторон в счет арендной платы.

В соответствии с соглашением к договору № 134 объекта муниципального нежилого фонда МО «Город Первоуральск» от 11 июля 2001г. от 23.08.2005г., был уменьшен размер арендной платы, установленный п.4.1 договора аренды на 50 процентов на основании Распоряжения Главы МО «Город Первоуральск» № 209 от 19 августа 2005г. на период с 01 мая 2005г. по 30 апреля 2006г.

По окончании ремонтных работ арендатор обязался предоставить арендодателю копии финансовых документов, подтверждающих затраты на проведение неотделимых улучшений и капитального ремонта.

НП «Бизнес-инкубатор» были предоставлены документы:

локальный сметный расчет № 011/2005-00-ОВ на отопление и вентиляцию на сумму 190 440, рублей;

локальный сметный расчет № 2 на отопление и капремонт на сумму 201 279,00 рублей;

локальный сметный расчет № 1 на водоснабжение и канализацию, капремонт на сумму 113 741, 00 руб., всего на общую сумму 505 46,00 рублей.

Никаких других документов, подтверждающих сумму затраченных арендатором денежных средств на проведение капитального ремонта не было предоставлено.

29.10.2014г. (вх.№ 5971;5972) поступили обращения от арендатора о разрешении произвести монтаж входной группы с правого бокового фасада здания и перепланировки в арендуемом помещении.

На данные обращения был дан администрацией  ответ (от 27.02.2015г. вх. № 839) о том, что Администрация городского округа Первоуральск не возражает против проведения ремонтных работ за счет арендатора, при условии прохождения последним необходимых согласований и предоставлении по окончании работ технической документации на объект.

На обращение (вх. № 1456 от 19.03.2015г.)о разрешении на монтаж деревянной конструкции летней веранды со стороны заднего двора, был дан аналогичный ответ.

Как утверждает ответчик по встречному иску, после окончания работ арендатором не была предоставлена техническая документация на объект, сумма затрат не подтверждена документально.

Давая оценку представленным в материалы дела доказательствам в их совокупности, как требует того статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При этом, пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации носит диспозитивный характер и стороны могут предусмотреть в договоре иное распределение затрат, связанных с улучшением имущества с согласия арендодателя. Пункт 3 данной статьи допускает возможность иного решения только в законе.

Исходя из смысла указанной нормы Закона, юридически значимым обстоятельством для принятия судом решения о возмещении за счет ответчика стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений, является согласование с арендодателем проведения данных улучшений, а также то, что улучшения должны быть не отделимы от имущества.

Между тем, из представленных в материалы дела условий договора, усматривается, что в период проведения ремонтных работ (капитального ремонта здания) предусмотрена  была льготная цена аренды, а также в соответствии с п 6.3 по окончании договора, стоимость неотделимых улучшений объекта арендатору не возмещается.

Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность производить капитальный ремонт за свой счет переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом или договором.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, принимая во внимание имеющиеся в материалах дела сведения о состоянии арендованных нежилых помещений, исходя из того, что истцом по встречному  иску  не доказана необходимость проведения капитального ремонта в заявленном им размере, учитывая, что ответчик (арендодатель) согласовал необходимость в капитальном ремонте в значительно меньшем размере, то есть именно действия истца (но не ответчика) привели к несению расходов свыше согласованной  суммы, а также в отсутствие доказательств, что все предъявленные к возмещению работы относятся к капитальному, а не текущему ремонту, доказательств того, что понесенные истцом расходы на ремонт не покрыты выгодой полученной организацией в период пользования арендуемыми помещениями,  суд пришел к выводу об отсутствии  оснований для удовлетворения исковых требований.

  При этом  судом  также учтено и то, что первичных документов, подтверждающих фактическое несение затрат истцом по  встречному иску, их размер, их согласование с ответчиком  по встречному иску, а также своевременное предоставление истцом  соответствующих документов  ответчику по  встречному иску суду не представлено. 

          При этом, руководствуясь статьями 195, 196, 199, 200 ГК РФ, разъяснениями, содержащимися в пунктах 1, 3, 10, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности",  с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности, поскольку истец  обратился с настоящим иском  09.04.2018 г., а улучшения были совершены  в 2002,2015 году, что в силу части 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.

          Доказательств прерывания срока исковой давности суду не представлено.

  С учетом всех вышеизложенных обстоятельств, оснований к удовлетворению заявленных требований не имеется, а истцом не представлено доказательств всех юридически значимых обстоятельств, необходимых при разрешении настоящего спора.

 Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

 Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

  С учетом того, что первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано, расходы по оплате государственной пошлины как по первоначальному иску  так и по встречному иску относятся на ООО «БУДДА» 

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

1. Исковые требования  АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ПЕРВОУРАЛЬСК удовлетворить.

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУДДА"" освободить нежилые помещения общей площадью 731,1 кв. м, расположенные по адресу: 

<

...> срок, не превышающий 5 календарных дней с момента вступления в законную силу судебного решения.

     2. В удовлетворении встречного иска отказать.

3. Взыскать с ОБЩЕСТВА  ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУДДА" в доходы федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме   15000  руб. 00  коп.

4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». 

Выдача исполнительных листов производится не позднее пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии 371-42-50.

В случае неполучения  взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. 

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение». 

         СудьяЕ.А. Павлова