АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-35893/2016

г. Краснодар

Резолютивная часть решения объявлена 18.01.2017

Полный текст решения изготовлен 06.02.2017

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И. рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

заявитель: Администрация г. Сочи 

заинтересованное лицо: Управление Росреестра по Краснодарскому краю, г.Краснодар,

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: 

ООО «Тарас-98»

 

о признании незаконным отказа …

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО1 – по доверенности,

от заинтересованного лица: ФИО2 – по доверенности,

от 3-го лица: ФИО3 – по доверенности,

установил:

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась Администрация г. Сочи (далее – администрация) с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – Управление) от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454 в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского,1, а также об обязании Управления погасить государственную регистрацию права аренды по указанному договору. 

Заинтересованное лицо, 3-е лицо возражали против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в отзывах.

Заявитель требования поддержал.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, 3-го лица, суд установил следующее.

Между Администрацией города Сочи с одной стороны и ООО «Тарас-98»,  с другой стороны, подписан договор от 22.04.2005 № 4900003469 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Островского,1 (далее – спорный земельный участок).

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРП и акту осмотра земельного участка от 01.11.2016 на спорном участке расположен объект недвижимости – 14-ти этажный многоквартирный жилой дом, право собственности на квартиры зарегистрировано за гражданами начиная с 13.11.2003.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» департаментом имущественных отношений администрации города Сочи подписано соглашение от 08.04.2016 о расторжении договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 22.04.2005 №4900003469.

На основании вышеуказанного соглашения департаментом имущественных отношений администрации города Сочи в Управление направлено заявление о внесении в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 22.04.2005 № 4900003469 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204015:17.

В Администрацию города Сочи из Управления (Центральный отдел по г. Сочи) поступило уведомление от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454  об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Из поступившего сообщения следует, что досрочное расторжение договора аренды по требованию одной стороны допускается в судебном порядке (ст. 619). 620 ГК РФ). При отсутствии возражений обе стороны оформляют соглашение о прекращении арендных отношений путем расторжения договора аренды. Следовательно, регистрационная запись об аренде может быть погашена на основании судебного решения или соглашения сторон о расторжении договора. Регистрационная запись об аренде также может быть погашена на основании вступившего в законную силу судебного решения о признании договора аренды недействительным.

По мнению заявителя, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации записи о прекращении права аренды не соответствует закону, что и послужило основанием для обращения в суд с данными требованиями.

Согласно п.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания законности оспариваемых правовых актов, наличия у органа надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для их принятия, возлагается на орган, который их издал. Согласно ст. 9 АПК РФ риск наступления последствий несовершения лицами, участвующими в деле, процессуальных действий, несут эти лица.

Частью 4 ст. 198 АПК РФ установлено, что соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд в течение 3-х месяцев со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 18.11.04 № 367-0 разъяснил, что установление в законе сроков для обращения в суд с заявлениями о признании ненормативных правовых актов недействительными обусловлено необходимостью обеспечить стабильность и определенность административных и иных публичных правоотношений и не может рассматриваться как нарушающее право на судебную защиту, поскольку несоблюдение установленного срока, в силу соответствующих норм АПК РФ, не является основанием для отказа в принятии заявлений по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений, вопрос о причинах пропуска срока решается судом после возбуждения дела, то есть в судебном заседании. Заинтересованные лица вправе ходатайствовать о восстановлении пропущенного срока, и, если пропуск срока был обусловлен уважительными причинами, такого рода ходатайства подлежат удовлетворению судом.

Заявитель обратился в суд с требованием о признании незаконным решения регистрирующего органа от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454 и ходатайствует о восстановлении пропущенного срока на оспаривание указанного решения.

Ходатайство мотивировано тем, что фактически сообщение об отказе от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454 поступило в Администрацию г.Сочи 05.09.2016 по почте.

Суд исследовал вопрос о том, с какого момента заявителем обладал информацией об оспариваемом отказе.

Заявитель утверждает, что сообщение об отказе от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454 поступило в Администрацию г.Сочи по почте, однако доказательств того не представил.

Между тем, Управление не представило доказательств, опровергающих информацию заявителя о том, что сообщение об отказе было получено Администрацией г.Сочи ранее 05.09.2016.

При таких обстоятельствах суд считает, что регистрирующий орган не опроверг информацию о получении документов по почте в указанную заявителем дату.

Таким образом, срок на оспаривание отказа от 23.05.2016 № 23/050/802/2016-1454 заявителем не пропущен.

Согласно п.1 и пп.1 п.2 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, определенными статьей 8 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств» указано, что при рассмотрении спора арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Пунктом 1 данного постановления установлена обязанность арбитражного суда, рассматривающего дело о взыскании по договору, оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Суд считает, что данный подход применим при рассмотрении законности действий регистрирующего органа.

При рассмотрении настоящих требований суд исследовал вопрос легитимности заключенного между сторонами договора аренды.

В соответствии с п.1 ст.95 Земельного кодекса РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Согласно п.5 ст.31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-Ф3 «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.

В силу п.4 ст.32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и п.2 ст. 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории).

В силу п.6 ст.2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти.

При таких обстоятельствах на момент подписания между администрацией г.Сочи и ООО «Тарас-98» договора аренды от 22.04.2005 №4900003469 спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью.

Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 3 ст. 214 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в ст. 125 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 125 ГК РФ органы государственной власти осуществляют от имени Российской Федерации права собственника имущества в пределах своей компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Согласно ст. 114 Конституции Российской Федерации, ст. 14 Федерального конституционного закона от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ "О Правительстве Российской Федерации" управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации. Согласно ст. 12 Федерального конституционного закона «О Правительстве Российской Федерации» функции между федеральными органами исполнительной власти распределяет Правительство Российской Федерации.

Между тем, договор аренды подписан от имени арендодателя заместителем главы Администрации г. Сочи.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах, по договору спорный земельный участок был предоставлен в аренду органом местного самоуправления г. Сочи, который не был уполномочен на распоряжение федеральным имуществом.

В силу ст.ст. 167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Ничтожная сделка (договор аренды земельного участка) не может быть расторгнута в судебном порядке или прекращена в одностороннем порядке по истечении срока ее действия (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.02.2006 по делу N А40-40433/05-91-319, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.10.2009 по делу N А42-5308/2008, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2009 по делу №А32-4015/2008-28/80).

Аналогичный вывод о ничтожности договора аренды от 22.04.2005 №4900003469 сделан во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Краснодарского края от 11.09.2014  по делу А32-6313/2014 по иску Администрации г. Сочи к ООО «Тарас-98» и ФИО4 об обязании подписать дополнительное соглашение к договору аренды от 22.04.2005 №4900003469 ( в иске отказано в полном объеме). 

Кроме того, суд указал, что на момент предоставления участка в аренду спорный земельный участок являлся собственностью граждан - собственников квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Суд при рассмотрении настоящего дела учитывает приведенную правовую позицию суда, высказанную в рамках упомянутого дела, и соглашается с ней.

При таких обстоятельствах регистрирующий орган не может совершить действия по регистрации прекращения ничтожной сделки (договора аренды земельного участка) по основаниям указанным в заявлении на основании ст.610 ГК РФ.

При изложенных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

Суд обращает внимание заявителя, что ему ничто не препятствует обратиться в суд с требованиями о погашении регистрационной записи об обременении земельного участка, если в действительности запись об аренде каким-либо образом нарушает его права и законные интересы по основаниям ничтожности заключенной сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                  Р.Ю. Савин