Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-98193/24-142-631

12 июля 2024 года

город Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 12 июля 2024 года

 

Арбитражный суд в составе:

судьи Шевцовой И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карелиной П.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

по иску истца - ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАКСИ ТРЕЙД" (109548, Г.МОСКВА, УЛ. ГУРЬЯНОВА, Д. 4, К. 2, Э 1 ПОМ XXIII, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 22.08.2019, ИНН: 

<

***>)

к ответчику – ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 

<

***>)

при участии третьего лица: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 

<

***>)

о признании отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) в отношении объекта недвижимости в кадастровым номером: 77:04:0003006:2222 расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 85,3 кв.м., (этаж 1, пом. XXIII, ком. 1-5), возникшее из Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 56-584 от 13.08.2014 г., номер государственной регистрации залога (ипотеки) 77-77-04/054/2014-673, дата регистрации залога (ипотеки) 30.10.2014 г.

при участии:

от истца: ФИО1, дов. от 26.03.2024, паспорт, диплом

от ответчика: ФИО2, дов. от 11.12.2023, паспорт, диплом

от третьего лица: неявка, извещен 

 

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАКСИ ТРЕЙД" (далее – истец) обратилось с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее – ответчик) о признании отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) в отношении объекта недвижимости в кадастровым номером: 77:04:0003006:2222 расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 85,3 кв.м., (этаж 1, пом. XXIII, ком. 1-5), возникшее из Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 56-584 от 13.08.2014 г., номер государственной регистрации залога (ипотеки) 77-77-04/054/2014-673, дата регистрации залога (ипотеки) 30.10.2014 г.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 03.05.2024г. в соответствии со ст. 51 АПК РФ, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ, в порядке ст. 51 АПК РФ.

В судебное заседание не явилось третье лицо, считается извещенным надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела в порядке ч. 4 ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец и ответчик не возражают против рассмотрения дела в отсутствие указанного лица.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица  в порядке ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле документы, выслушав доводы представителей сторон,  суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, 13.08.2014 года между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Кэйми" был заключен договор купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-584 (далее - Договор), согласно условиям которого, Ответчик обязуется передать в собственность ООО "Кэйми" объект недвижимости с кадастровым номером: 77:04:0003006:2222 расположенный по адресу: 

<

...>, общей площадью 85,3 кв.м., (этаж 1, пом. XXIII, комн. 1-5) а ООО "Кэйми" принять и оплатить это имущество.

Право собственности ООО "Кэйми" на объект недвижимости было зарегистрировано 30.10.2014 года, о чем в ЕГРН была сделана запись регистрации № 77-77-04/054/2014-671 от 30.10.2014 года.

Согласно п. 3.1 Договора, цена объекта составляла 9 147 000 рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.05.2014 года№ 738Г/107, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным заключением от 23.05.2014 года № 216/С-14, подготовленным НП СРО «СВОД».

В соответствии с п. 3.2 Договора оплата по Договору осуществлялась в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

Согласно п. 3.4 Договор оплата по Договору вносилась ООО "Кэйми" ежемесячно. Первый платеж перечислялся не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществлялись ООО "Кэйми" до 13 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состояли из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 254 083, 34 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Согласно п. 4.1. Договора в качестве обеспечения исполнения обязательства ООО "Кэйми" по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого по Договору, который также являлся соглашением о залоге. На основании чего 50.10.2014 года на объект недвижимости было наложено обременение в виде залога (ипотеки) о чем в ЕГРН была сделана запись регистрации № 77-77-04/054/2014-673 от 30.10.2014 года.

ООО "Кэйми" не исполняло обязанности по оплате ежемесячных платежей за период с августа 2014 года по август 2016 года, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 5 400 590,77 руб.

12.09.2016 года Ответчиком было подано в Арбитражный суд города Москвы исковое заявление о взыскании с ООО "Кэйми" задолженности в размере 5 400 590,77 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в мере 395 696,94 руб., пени в размере 9 667 014,12 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2016 года по делу № А40-188459/2016 исковые требования удовлетворены частично, с Общества с ограниченной ответственностью "Кэйми" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взыскана задолженность в размере 5 400 590  руб. 77 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 395 696 руб. 94 коп., пени в размере 1 933 402  руб. 82 коп.; в остальной части исковых требований о взыскании пени отказано.

Взыскание по вышеуказанному решению суда не производилось, исполнительный лист на принудительное исполнение судебного акта не выдавался.

05.02.2019 года Ответчиком было подано в Арбитражный суд города Москвы Исковое заявление о взыскании с ООО "Кэйми" задолженности по Договору за период с 16.08.2016 года по 05.03.2018 год в размере 3 303 083,18 руб., процентов в размере 262 684,14 руб., пени в размере 6 373 680,34 руб.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2019 по делу № А40-27141/2019 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Кэйми" взыскана сумма задолженности в размере 3 303 083,18 руб., проценты в размере 262 684,14 руб., пени в размере 1 274 736,07 руб.

22.08.2019 года ООО "Кэйми" прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме слияния к ООО "Макси Трейд". Все обязательства в отношении всех кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами, а также все имущество ООО "Кэйми" переходит в собственность ООО "Макси Трейд", что подтверждается Передаточным актом к договору слияния ООО "Кэйми" и ООО "Макси Трейд" от 05.02.2019 года.

В связи с чем, ООО "Макси Трейд" становится собственником объекта недвижимости с кадастровым номером: 77:04:0003006:2222, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 85,3 кв.м., (этаж 1, пом. XXIII, комн. 1-5), о чем ЕГРН сделана запись регистрации  № 77:04:0003006:2222-77/003/2019-3 от 23.09.2019 года.

10.08.2020 года Ответчиком было подано заявление в Арбитражный суд города Москвы о признании несостоятельным (банкротом) ООО "МАКСИ ТРЕЙД" (ИНН 

<

***>) на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2016 по делу №А40- 188459/16.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 03.12.2020 года по делу № А40-139858/2020 в удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы о признании несостоятельным (банкротом) ООО «МАКСИ ТРЕЙД» отказано в связи с тем что, правопреемство в рамках дела № А40- 188459/16 судом не произведено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2021 года определение Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2020 по делу № А40-139858/20 оставлено без изменения.

27.01.2021 года Арбитражным судом города Москвы вынесено определение по делу № А40-27141/2019 по заявлению Ответчика о процессуальном правопреемстве ООО "Кэйми" на ООО 'Макси Трейд". Арбитражным судом города Москвы было определено произвести процессуальную замену ответчика ООО "Кэйми" на его правопреемника ООО "Макси Трейд" по делу № А40-27141/19-61-246.

06.02.2023     года Ответчиком было подано заявление в Арбитражный суд города Москвы о признании несостоятельным (банкротом) ООО "МАКСИ ТРЕЙД" (ИНН 

<

***>) на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2019 по делу № А40-27141/2019.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2023 года по делу № А40-21548/2023 производство по делу о банкротстве ООО «Макси Трейд» прекращено в связи с погашением задолженности перед ответчиком в полном объеме, что подтверждается определением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2023 года по делу № А40-21548/2023, платежными поручениями № 11 от 16.10.2023 года, № 12 от 02.11.2023 года,№ 13 от 02.11.2023 года, № 14 от 03.11.2023 года, № 15 от 09.11.2023 года.

Таким образом, по мнению истца, задолженность перед Ответчиком по делу № А40-27141/2019, а следовательно, и по Договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 59-584 от 13.08.2014 года погашена.

 

02.01.2024 года Истцом через электронную приемную на официальном портале Мэра и Правительства Москвы было направлено в адрес Ответчика обращение о снятие обременения (ипотеки в силу закона) в отношении объекта недвижимости по адресу: 

<

...>.

06.02.2024 года Ответчиком предоставлен ответ № ДГИ-Э-16/24-1 на обращение Истца, согласно которому Ответчиком будет предоставлено в адрес Управления Росреестра по Москве заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке только после погашения задолженности по Договору в полном объеме, а именно после погашения задолженности по решению Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2016 года по делу № А40-188459/2016 и от 21.08.2019 года, по делу № А40-27141/2019.

Истец полагает, что данный отказ является незаконным, учитывая, что по решению Арбитражного суда города Москвы от 21.08.2019 по делу № А40-27141/2019. исковые требования исполнены Истцом в полном объеме, что подтверждается определением Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2023 года по делу № А40-21548/2023, а также платежными поручениями № 11 от 16.10.2023 года, № 12 от 02.11.2023 года, № 13 от 1.11.2023 года,№ 14 от 03.11.2023 года, № 15от 09.11.2023 года.

Относительно исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2016 года по делу № А40-188459/2016 истец указывает на то, что исполнительный лист по решению Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2016 года по делу № А40-188459/2016 на исполнение ответчиком не подавался, тогда как решение суда вступило в законную силу 16.01.2017 года, и срок предъявления исполнительного листа к исполнению истек 16.01.2020 года.

При этом правопреемство на стороне должника в рамках дела № А40-188459/16 судом не произведено.

Следовательно,  ответчик не совершил процессуальных действий, необходимых для реализации его прав, он в соответствии со статьей 9 АПК РФ несет риск наступления неблагоприятных последствий несовершения таких действий в срок, установленных законом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления истцом настоящих исковых требований о признании отсутствующим обременение в виде залога (ипотеки) в отношении объекта недвижимости в кадастровым номером: 77:04:0003006:2222 расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 85,3 кв.м., (этаж 1, пом. XXIII, ком. 1-5), возникшее из Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) № 56-584 от 13.08.2014 г., номер государственной регистрации залога (ипотеки) 77-77-04/054/2014-673, дата регистрации залога (ипотеки) 30.10.2014 г.

Ответчик, возражая относительно удовлетворения иска, ссылается на то, что письмом от 06.02.2024 № ДГИ-Э-16/24-1 Департамент сообщил ООО «МАКСИ ТРЕИД», что по состоянию на 30.01.2024 задолженность по Договору с учетом судебного акта от 13.12.2016 № А40-188459/2016 составляет: основной долг - 5 763 409.75 руб.; -пени- 3 208 13.89 руб. и мораторные проценты - 414 062.64 руб., в связи с чем после погашения задолженности в полном объеме, Департаментом будет представлено в адрес Управления Росреестра по Москве заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В силу абз. 2 ч. 4 ст. 334 ГК  РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ договор ипотеки прекращается с момента прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Положениями Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.071998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для погашения регистрационной записи об ипотеке необходимо заявление владельца закладной, совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, когда ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

При рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.

Факт регистрации ипотеки подтвержден представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН.

Отказывая в удовлетворении заявления истца о погашении регистрационной записи об ипотеке ответчик указывает, что у истца имеется задолженность по уплате основного долга и процентов на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы от 13.12.2016 года по делу № А40-188459/2016.

В соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Статьей 3 Закона N 102-ФЗ определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из буквального толкования указанных положений договора и в частности п. 4.1 договора, суд приходит к выводу, что сторонами установлено иное, отличное от диспозитивной нормы ст.3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», правило, о том, что залогом обеспечено только основное обязательство по оплате стоимости приобретенной вещи и процентов за предоставление рассрочки, ввиду чего обязательства по пени залогом не обеспечивается.

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, то соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП, в частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с указанным пунктом Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), то оспаривание зарегистрированного нрава или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Согласно пункту 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 надлежащими ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (п. 53 названного постановления Пленума).

Принимая во внимание положения подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, учитывая наличие задолженности истца по оплате приобретаемого имущества, установленной вступившим в законную силу судебным актом по делу № А40-188459/2016, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о признании отсутствующим обременения в виде залога в силу закона (ипотека) с отнесением расходов по госпошлине на истца (ч. 1 ст. 110 АПК РФ).

Судом отклоняются доводы истца со ссылкой на то, что Департаментом пропущен трехлетний срок предъявления исполнительного листа к исполнению, поскольку в данном случае правопредшественник истца ненадлежащим образом исполнял обязанность по оплате стоимости приобретенного объекта недвижимости, что стало основанием для предъявления Департаментом соответствующих исковых требований в суд. При этом, должник не лишен права на добровольное исполнение судебного акта решение суда вступило в законную силу в 2017 году, тогда как прекращение деятельности юридического лица путем реорганизации в форме слияния произошло в 2019 года, что свидетельствует о наличии недобросовестности в поведении покупателя по договору купли-продажи № 59-584 от 13.08.2014.

Судебные расходы по уплате госпошлины судебные расходы распределяются в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:

И.Н. Шевцова