ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-23187/2023

23 мая 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  08 мая 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 мая 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи Краецкой Е.Б.

судей  Бацман Н.В., Халявина Е.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3793/2024) общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» на решение от 11.03.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-23187/2023 (судья Кубасова Э.Л.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» - ФИО2 (по доверенности от 30.01.2023), 

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО3 (по доверенности № 03 от 10.11.2023),  

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее – ответчик, Общество, ООО «Агроторг») о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 18.06.2021 № 2197, изложив пункт 2.2.3 договора в следующей редакции: «Начиная с 5-го месяца аренды по «31» июля 2023 г. - 200 000 (Двести тысяч) рублей. С «01» августа 2023 г. - 208 000 (Двести восемь тысяч) рублей».

Решением от 11.03.2024 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Агроторг» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее подателем указаны следующие доводы: внесение изменений в договор возможно только по взаимному согласию сторон, которое в настоящем случае отсутствует и соглашение не подписано; в материалами дела не представлено доказательств, что проект договора был предложен ответчиком, а при заключении договора между сторонами имелись какие-либо разногласия по поводу содержания его условий, либо истец пытался исключить или изменить пункта 2.3 из договора; истец не является слабой стороной договора, поскольку основным видом деятельности предпринимателя является сдача помещений в аренду; суд первой инстанции не исследовал наличие между сторонами неравенства переговорных возможностей и преддоговорных споров; положения договора в части порядка изменения размера арендной платы не ухудшают положение арендодателя по сравнению с правилами, установленными законом; истцом не доказано, что в текущей редакции договора им понесены убытки, а ответчиком получена необоснованная выгода; инфляционные процессы, изменения цен, ставок кредитования, экономические кризисы не относятся к числу существенных обстоятельств, возникновение которых может служить основанием для изменения договора. В обоснование доводов приведены ссылки на судебные акты, принятые в рамках дел №№ А12-38277/2021, А26-6280/2022, А50-31815/2022, А56-108545/2020, А70-17359/2021, А70-10168/2023.

Предприниматель в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционную жалобу не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Агроторг» поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ИП ФИО1 с доводами апелляционной жалобы не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 18.06.2021 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № 21797 (далее – договор), по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение за плату во временное владение и пользование (пункт 1.1). 

Целевое назначение помещения по договору: торговля непродовольственными и продовольственными товарами, в том числе, но не ограничиваясь, алкогольной продукцией. Помещение может быть также использовано для производства хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных изделий, в том числе на гриле, готовой кулинарной продукцией, а также для организации оказания услуг, в том числе, но не ограничиваясь: телекоммуникационных, страховых и банковских услуг, а также для размещения вендинговых аппаратов, платежных терминалов и банкоматов, кофе-машин и аппаратов по приготовлению свежевыжатых соков, для осуществления фармацевтической, туристической и иной деятельности. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право организовать в помещении административные, складские, подсобные и прочие вспомогательные площади/помещения (пункт 1.2 договора). 

Согласно пункту 2.2 договора: ежемесячная арендная плата по договору составляет: в период с 1-го по 2 месяц аренды - 200 000 руб. (пункт 2.2.1 договора); в период с 3-го по 4-й месяц аренды - 100 000 руб. (пункт 2.2.2 договора); начиная с 5-го месяца аренды - 200 000 руб. (пункт 2.2.3 договора). 

По условиям пункта 2.3 договора, начиная с 3 года с момента подписания акта приема-передачи помещения стороны вправе не чаще 1 раза в год по соглашению изменить размер арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, но не более чем на 4 % от ранее установленного размера. Индекс определяется по данным Федеральной службы государственной статистики (показатель декабря прошедшего года к декабрю позапрошлого года для товаров и услуг в целом по России). Такое изменение оформляется дополнительным соглашением к договору. 

Согласно пункту 2.8 договора изменение размера арендной платы в случаях, связанных с наступлением предусмотренных договором обстоятельств, применяется с даты, указанной в соответствующем уведомлении арендатора о возникновении таких обстоятельств, с приложением подтверждающих их возникновение документов (если условиями договора предусмотрены такие приложения), независимо от даты получения уведомления арендодателем.

Срок аренды по договору составляет 10 лет с даты государственной регистрации договора (пункт 8.1 договора).

По акту приема-передачи от 18.06.2021 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду имущество, предусмотренное договором.

Истец указал, что воспользовавшись своим правом на индексирование арендной платы, 24.07.2023 направил Обществу предложение подготовить дополнительное соглашение об изменении стоимости аренды с 01.08.2023, поскольку проект договора аренды готовился арендатором и подписывался в его редакции. 

Письмом от 25.07.2023 ответчик указал, что положения заключенного договора предусматривают право на изменение арендной платы по соглашению сторон, что предполагает их волеизъявление. Арендатор волеизъявления не выражал, соответственно, Общество не дает арендодателю право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы.

Истец направил ответчику досудебную претензию от 20.09.2023 № 07 об изменении договора и приложил свой вариант дополнительного соглашения об изменении пункта 2.2.3 договора с 01.08.2023. Ответ от арендатора не поступил.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 8, 10, 421, 422, 452, 614 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - Постановление № 16), пришел к выводу, что пункт 2.3 договора следует расценивать как обязанность арендатора на изменение арендной платы по требованию арендодателя при наступлении определенных условий, разумные ожидания арендатора на получение экономической выгоды от договора аренды, с которыми соглашался арендатор при подписании договора, подлежат судебной защите, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Сложившиеся между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательства аренды, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, условиями заключенного договора.

По смыслу положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи. Следовательно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (статья 328 ГК РФ).

По общему правилу, согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Исходя из пункта 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Как указано выше, по условиям пункта 2.3 договора, начиная с 3 года с момента подписания акта приема-передачи помещения стороны вправе не чаще 1 раза в год по соглашению изменить размер арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ за предшествующий изменению календарный год, но не более чем на 4 % от ранее установленного размера. Такое изменение оформляется дополнительным соглашением к договору. 

Из обстоятельств спора следует, что соглашение между сторонами по вопросу увеличения размера арендной платы не достигнуто.

Разногласия сторон по настоящему спору сводятся к наличию либо отсутствию  оснований для изменения условий договора в части размера арендной платы при отсутствии соглашения сторон.

Истец исходит из того, что возможность изменения размера арендной платы, начиная с третьего года аренды, прямо предусмотрена договором и в отсутствие такого согласия со стороны арендатора арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор в судебном порядке.

Ответчик, в свою очередь, указывает, что изменения условий договора в части размера арендной платы  возможно лишь по соглашению сторон, а не в одностороннем порядке, а обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются основанием для изменения условий договора в судебном порядке.

Учитывая, что разногласия сторон по спору сводятся к различному толкованию ими условий договора, суд апелляционной инстанции исходит из необходимости применения положений статьи 431 ГК РФ.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление № 49) разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениям ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из буквального толкования пункта 2.3 договора следует, что стороны согласовали механизм определения размера арендной платы на последующий период, после истечения двух лет с момента исполнения договора, путем увеличения размера арендной платы на величину индекса потребительских цен в РФ, но не чаще 1 раза в год и не более чем на 4% от ранее установленного размера.

Пунктом 2.8. договора предусмотрено, что изменение размера арендной платы в случаях, связанных с наступлением предусмотренных договором обстоятельств, применяется с даты, указанной в соответствующем уведомлении.

Как указано в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее либо твердый размер арендной платы, либо порядок (механизм) ее исчисления, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. 

Применительно к обстоятельствам настоящего спора суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что в настоящем случае сторонами согласован механизм, то есть порядок определения размера арендной платы, начиная с третьего года аренды, что с учетом вышеуказанных разъяснений не является изменением условия договора о размере арендной платы, при этом новый размер арендной платы, исчисленный в соответствии с порядком ее определения, применятся с даты, указанной в соответствующем уведомлении.

Направленное в адрес ответчика уведомление истца от 24.07.2023, фактически свидетельствует о его волеизъявлении на применение установленного договором порядка расчета арендной платы, начиная с 01.08.2023, что соответствует также положениям пункта 2.3. договора в части наступления срока для применения механизма порядка определения размера арендной платы.

Кроме того, поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции отмечает, что арендатор, являясь крупной сетевой компанией, а также автором и сильной стороной договора, допустил некорректную формулировку его условий, в частности, пунктов 2.3. и 2,8., допускающие двоякое толкование и предусматривающие  возможность реализации арендодателем права на изменение размера арендной платы как по соглашению сторон, так и в уведомительном порядке, при этом отсутствие соглашения со стороны арендатора фактически блокирует указанное право арендодателя, что нельзя признать добросовестным поведением.

Доводы подателя жалобы о том, что материалы дела не содержат доказательств того, что проект договора предложен ответчиком, суд апелляционной инстанции отклоняет.

Из анализа условий договора, в частности пункта 1.2, следует, что его положения разработаны и детально расписаны с учетом коммерческой деятельности арендатора, что явно указывает на то, что проект договора был предложен именно ответчиком, который является лицом, профессионально осуществляющим деятельность в сфере торговли, в отличие от истца.

Пунктом 45 Постановления № 49 разъяснено, что по смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний.

С учетом изложенных разъяснений и фактических обстоятельств дела, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование истца.

Ссылка подателя жалобы на иную судебную практику (дела №№ А12-38277/2021, А26-6280/2022, А50-31815/2022, А56-108545/2020, А70-17359/2021, А70-10168/2023) не принимается судом апелляционной инстанции во внимание при рассмотрении настоящего спора, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего спора.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11.03.2024 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-23187/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Е.Б. Краецкая

 

Судьи

 

Н.В. Бацман

 

Е.С. Халявин