АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ    РОССИЙСКОЙ    ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-15278/2018

город  Новосибирск

30  августа 2018  года

резолютивная часть объявлена 27 августа 2018 года

решение в полном объеме изготовлено 30 августа 2018 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи    Айдаровой А.И., при  ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лагуновой А.И., рассматривает в судебном заседании  дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ОГРНИП 314547636700918)

к обществу с ограниченной ответственностью «Трэвэлерс кофе», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>)

о взыскании 716 104 рублей 29 копеек и обязании передать помещение по акту приема-передачи,

при участии в судебном заседании представителей:  

истца - ФИО2, доверенность от 01.02.2018 года, паспорт; ФИО3, нотариально удостоверенная доверенность от 31.01.2018 года, паспорт;

ответчика - ФИО4,  доверенность от 02.07.2018 года, удостоверение адвоката № 2076,

установил:

индивидуальный  предприниматель ФИО1, г. Новосибирск (далее - истец) обратилась с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Трэвэлерс кофе», г. Новосибирск (далее – ответчик)  о  взыскании  задолженности в размере 583 860 руб.,  132 244 руб. 29 коп. неустойки и обязании ответчика передать помещение по акту приема-передачи  в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу в удовлетворительном состоянии, а в случае неисполнения указанной обязанности  - возместить истцу убытки в виде  затрат на восстановительный ремонт помещения в размере 2 921 700 руб.

Ответчик в отзыве на иск полагает, что  иск удовлетворению не подлежит ввиду удержания имущества истцом, отказа в допуске сотрудников ответчика, таким образом, невозможность передачи помещения связана с обстоятельствами, не зависящими от ответчика, требование об оплате арендной платы за март и апрель 2018 года во время удержания истцом имущества ответчика является незаконным, злоупотреблением правом со стороны истца.

К урегулированию спора стороны не пришли.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.08.2017 года № 01/08-а, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду (во временное владение и пользование) часть нежилого, двухэтажного здания производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 789 кв.м., согласно прилагаемому поэтажному плану, который является неотъемлемой частью настоящего договора.           Помещение передаётся арендатору для  производства кондитерских изделий и обжарки кофейных зерен.  

Помещение было передано ответчику на основании акта приема-передачи от 01.08.2017 года. Согласно акту помещения находятся в хорошем состоянии  (сделана реконструкция, произведён ремонт). 

Помещение сдается в аренду с 01.08.2017г. по 30.06.2018г.

В соответствии с п.п.4.1.-4.3. договора арендная плата устанавливает си из расчета 370,00 ( Триста семьдесят) руб. за один кв. м. в месяц, НДС не облагается. Общая сумма арендной платы в месяц составляет 291 930,00 рублей 00 коп.. НДС не облагается. Арендные платежи начинают исчисляться с момента передачи помещений по акту приема-передачи.

Платежи, предусмотренные п. 4.1 договора, арендатор осуществляет не позднее 25-го числа предшествующего месяца на расчетный счет Арендодателя. Арендные платежи начинают исчисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи нежилого помещения.

В связи с тем, что ответчик перестал с декабря 2017 года осуществлять оплату арендной платы и коммунальных платежей, истцом  в соответствии с пунктом 3.2.9 договора были приняты меры по удержанию оборудования, размещаемого в арендуемых помещениях, для целей обеспечения полного выполнения арендатором всех предусмотренных договором обязательств.

Согласно гарантийному обязательству (л.д. 28, т.1) ООО «Трэвэлерс кофе» признало имеющуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за период с  ноября 2017 года по февраль  2018 года в сумме 1 399 186 рублей 03 копейки. Так же ответчик обязался в срок до 01.03.2018 года передать помещение арендодателю не занятым, в удовлетворительном состоянии по акту-приема передачи. Если помещение на момент передачи будет находиться в неудовлетворительном состоянии, арендатор обязуется привести его в удовлетворительное состояние своими силами и за свой счет.

Однако 01.03.2018 года ответчиком было направлено письмо о невозможности передать помещение по акту в связи с тем, что оно не освобождено от имущества ООО «Трэвэлерс кофе», поскольку удерживается арендодателем в связи с тем, что задолженность по уплате арендных платежей ответчиком не погашена, а единственным источником получения денежных средств является реализация продукции и оборудования, которые удерживаются на арендованных площадях. 

Вместе с тем, задолженность  по уплате арендных платежей за период с ноября по февраль 2018 года ответчиком была погашена в марте - апреле 2018 года, как пояснил истец, в судебном  заседании, основания для удержания  имущества отпали, препятствий истец к вывозу имущества арендатором не чинил.  

Помещение не освобождено, по акту истцу не передано, арендные платежи за март и апрель 2018 года не уплачены. После осмотра помещения арендодатель составил смету затрат на восстановительный ремонт помещения в связи с нахождением помещения в неудовлетворительном состоянии. 

Истец обратился к ответчику с претензией об оплате  задолженности, неустойки, оплаты затрат на восстановительный ремонт помещений, которая была направлена 09.04.2018 года.

В ответе на претензию ответчик указал о том, что невозможность передачи имущества связана с отказом в допуске сотрудников ответчика и удержания имущества истцом, что является злоупотреблением правом со стороны истца.

Также в требовании о передаче удерживаемого имущества, направленного арендодателю 28.05.2018 года,  ответчик указал, что  арендатор намерен своими силами привести указанное помещение в состояние, соответствующее требованиям п.3.3.12 договора аренды и передать после приведения помещения в удовлетворительное состояние по акту приема-передачи и обеспечить с 30.05.2018 года доступ арендатору в спорные помещения.   

Рассмотрев иск, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Таким образом, из анализа приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 359 ГК РФ  кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

Согласно п.3.2.9 договора аренды арендодатель вправе, при наличии со стороны арендатора задолженности по арендной плате или иным финансовым обязательствам, возникающим в связи с исполнением настоящего договора, осуществлять удержание принадлежащего арендатору оборудования, размещаемого в арендуемых помещениях, для цели обеспечения полного выполнения арендатором указанных обязательств.

Поскольку право на удержание  имущества при наличии со стороны арендатора задолженности по арендной плате предусмотрено договором – п.3.2.9, факт наличия задолженности ответчиком признан в гарантийном письме, доступ сотрудникам ООО «Трэвэлерс кофе» в производственное помещение  был разрешен арендодателем, что подтверждается письмом арендатора от 09.02.2018 года,  доказательства того, что после оплаты задолженности, начиная с марта - апреля 2018 года истец чинил ответчику какие- либо препятствия в освобождении помещения или удерживал  спорное имущество, принадлежащее арендатору, ответчиком не представлено, кроме писем, направленных арендодателю, за время рассмотрения спора никаких попыток урегулирования спора  ответчиком не предпринималось, следовательно, доводы ответчика о том, что невозможность передачи помещения истцу была связана с обстоятельствами, не зависящими от ответчика, судом во внимание приняты быть не могут.

Оснований для применения статьи 10, статьи  404 ГК РФ также не усматривается, поскольку ответчиком в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представлено доказательств неправомерности действий арендодателя или его вины в нарушении ответчиком своих обязательств по оплате задолженности и освобождении спорного помещения и передаче его арендодателю.

Исковые требования в части взыскания задолженности в размере 583 860 руб. за период март, апрель 2018 года подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 5.2. договора аренды за неуплату в срок арендной платы арендодатель имеет право взыскать с арендатора неустойку в размере 0,3 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки. Размер неустойки составляет 132 244,29 рублей. 

Истцом начислена неустойка, исходя из просрочки уплаты арендной платы за один месяц аренды  за период просрочки уплаты арендных платежей с  декабря 2017 по апрель 2018 года, что составляет  132 244, 29 рублей = 151 день *875,79  руб. в  день. Расчет неустойки судом проверен, признан правильным и не противоречащим договору, ответчиком не оспорен. 

Исковые требования  в этой части также подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 3.3.12 договора при прекращении срока действия договора, либо при его досрочном расторжении арендатор передает помещение арендодателю не занятым, в удовлетворительном состоянии с учетом нормального износа по акту приема-передачи. Если помещение на момент передачи арендодателю будет находиться в неудовлетворительном состоянии, то арендодатель обязан предоставить арендатору смету по которой определяется сумма затрат на восстановление помещения.

Поскольку договор аренды прекращен, доказательств возврата спорного имущества арендодателю ответчиком не представлено, исковые требования в части обязания ответчика освободить помещение и передать помещение по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии подлежат удовлетворению. 

Из представленного истцом отчета об оценке от 12.03.2018 года № 012/2018 -р, выполненного ООО «Финансово-производственная группа «Тасадор», по результатам  визуального осмотра объекта оценки, следует, что помещению требуется текущий ремонт. Стоимость затрат на восстановительный ремонт спорных помещений составила 2 921 700 руб. 

Ответчику также был обеспечен доступ в спорное помещение для осмотра арендуемого помещения 12.07.2018 года для определения стоимости ремонта. Ответчиком контррасчета  стоимости затрат или каких – либо существенных возражений в части недостатков спорного помещения после произведённого им осмотра 12.07.2018 года не представлено. Отчет об оценке является допустимым доказательством при рассмотрении споров.  

Сумму восстановительного ремонта суд также полагает определенной истцом правильно. При таких обстоятельствах, в случае, если ответчик не исполнит своих обязательств по возврату истцу спорных помещений, приведя его  в удовлетворительное состояние  своими силами и за свой счет с учетом нормального износа,  истец не лишается права на возмещение затрат на восстановительный ремонт спорного помещения за счет ответчика, что соответствует требованиям статьи 15, статьи 622, статьи 655 ГК РФ, а также условиям договора – п. 3.3.12 договора аренды и целям эффективного правосудия,  которые заключаются в  защите нарушенных прав  заинтересованного лица и отсутствие необходимости обращаться в арбитражный суд повторно за взысканием стоимости затрат на восстановительный ремонт. 

Расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком в соответствии с п.1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-182, 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трэвэлерс кофе», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ОГРНИП 314547636700918) 583 860 руб. задолженности, 132 244 руб. 29 коп. неустойки.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Трэвэлерс кофе», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>) в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу передать помещение по акту приема-передачи в удовлетворительном состоянии.

В случае уклонения от передачи помещения по истечении пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трэвэлерс кофе», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ОГРНИП 314547636700918) затраты на восстановительный ремонт помещения в размере 2 921 700 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трэвэлерс кофе», г. Новосибирск (ОГРН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Новосибирск (ОГРНИП 314547636700918) 23 322 руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения арбитражного суда в законную силу. 

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение, выполненное в форме электронного документа,  подписанное усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам,  участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц,  участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

 

Судья                                                                                 А.И. Айдарова