Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15801/2018

г. Хабаровск

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 11 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе

судьи - Букиной Е.А., 

при ведении протокола помощником судьи – Пац Е.А., 

при участии в судебном заседании : – 

от истца – Картавая А.Э. (представитель по доверенности),    

от   ответчика – ФИО1 (представитель по доверенности) (после перерыва не явилась), ФИО2 (представитель по доверенности),       

рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по  иску  муниципального образования городской округ г. Хабаровск в лице   Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,  680000, 

<

...>) к обществу с ограниченной ответственностью «Ладный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000, 

<

...>) 

третье лицо МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; 680000 

<

...>).

о взыскании задолженности   по договору  аренды и по встречному иску ООО «Ладный дом»  к муниципальному образованию городской округ г. Хабаровск в лице   ДМС  «Ладный дом»  о признании обязательства прекратившимся и  взыскании неосновательного обогащения,                                                                                             

                                                     УСТАНОВИЛ: 

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ладный дом» о взыскании задолженности по договору аренды № 320 от 11.08.2011г. за период с 18.11.2016 по 31.07.2018г. в размере 3 335 527 руб. 02 коп., пени за период с 12.12.2016 по 31.07.2018г. в размере 235 686 руб. 66 коп., всего – 3 571 213 руб. 68 коп.

Определением суда от 07.11.2018 г. к производству суда принят для  рассмотрения совместно с первоначальным иском встречный иск ООО  «Ладный дом» к ДМС администрации города Хабаровска  о признании прекратившимся обязательства ООО «Ладный дом» по оплате арендной платы по договору аренды № 320 от 11.08.2011г. в отношении части земельного участка площадью 6 481 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0010624:816, расположенного по адресу: 

<

...> с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирном доме, построенном на указанной части земельного участка – 25.12.2017 г.; о взыскании переплаты в сумме 285 644 руб. 54 коп. по арендным платежам за период 25.12.2017 г. по 31.10.2018 г. за земельный участок площадью 6 481 кв.м., на котором расположен дом по адресу: 

<

...> . 

  В судебном заседании представитель ДМС исковые требования поддержала, встречный иск не признала.  Привела возражения по доводам отзыва и встречного иска. 

На вопрос суда пояснила, что расчет ООО по встречному иску сверен. Имеется арифметическая ошибка – сумма переплаты составляет – 285 631 руб. 71 коп.  

   Представитель ООО уточнила размер исковых требований по встречному иску – просила взыскать неосновательное обогащение в размере 285 631 руб. 71 коп.  в связи с выявленной ДМС счетной ошибкой.  

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК.  

Представитель ООО уточненные  исковые требования поддержала, первоначальный иск не признала.  Привела возражения по доводам отзыва и  первоначального иска. 

Представитель третьего лица отзыва не представил.

В судебном заседании было принято уточнение стороны спора в соответствии со ст. 125 ГК  вместо  ДМС администрации города Хабаровска  - муниципальное образование городской округ г. Хабаровск в лице ДМС администрации города Хабаровска.        

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает первоначальный иск частично  подлежащим удовлетворению, встречный иск - подлежащим удовлетворению  по следующим основаниям. 

Первоначальный иск. 

Как следует из материалов дела, ДМС  и МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства»  заключён договор аренды земельного участка от 11.08.2011 № 320  для жилищного и иного строительства.  

В соответствии с договором  земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:869, площадью 659 967, 30 кв. м.  передан МУП г. Хабаровска «Управление капитального строительства» по передаточному акту от 11.08.2011.

Согласно п. 1.2 договора,  срок его действия определён сторонами с 11.08.2011 по 08.12.2016. 

18.09.2012 г. сторонами заключено соглашение о внесении изменений в договор, согласно которому, земельный участок с кадастровым номером 27:23:000000:869 разделен на несколько земельных участков, в число которых вошел земельный участок с  кадастровым номером 27:23:0010624:816 площадью 27 566 кв. м.

09.11.2016 г. МУП (цедент) и ООО (цессионарий) заключен договор цессии, по условиям которого, все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010624:816 площадью 27 566 кв. м., установленные договором  № 320 переданы ООО.

Договор цессии 18.11.2016 зарегистрирован, о чем сделана запись в ЕГРП. 

Ссылаясь на наличие задолженности за период с 18.11.2016 г. (дата государственной регистрации  договора цессии)  по 31.07.2018 г., ДМС  обратился с иском о ее взыскании. 

Возражая против иска, ответчик, ссылается, прежде всего,   на дату возникновения обязательства по внесению арендных платежей. 

По мнению ООО,   момент перехода этой обязанности обусловлен в п. 3.1. договора цессии. 

Согласно данному пункту, право, определенное в п. 1.1 договора, переходит к цессионарию с момента полной оплаты цены договора, определенной в п. 2.1. договора (24 588 100 руб.) 

ООО указывает, что окончательный расчет по договору цессии произведен 19.06.2017 г. (дата государственной  регистрации соглашения об отступном). 

В связи с чем, полагает, что обязанность по уплате арендных платежей возникла у ООО с 20.06.2017 г. 

Согласно п.1, 3 ст. 433 ГК, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

 

Согласно п. 2 ст. 389 ГК, соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Таким образом, соглашение об уступке считается заключенным  для третьих лиц (в данном случае это ДМС) с  момента его регистрации, поскольку  иное не установлено законом.

 

Согласно п. 2 ст. 389.1 ГК, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, если законом или договором не предусмотрено иное.

 В п. 5 Постановления Пленума ВС РФ № от 21.12.2017 г. № 54  указано, что по общему правилу, требование переходит к цессионарию в момент заключения договора, на основании которого производится уступка, например договора продажи имущественного права (пункт 2 статьи 389.1 ГК РФ). Однако законом или таким договором может быть установлен более поздний момент перехода требования. Стороны вправе установить, что переход требования произойдет по истечении определенного срока или при наступлении согласованного сторонами отлагательного условия. Например, стороны договора продажи имущественного права вправе установить, что право переходит к покупателю после его полной оплаты без необходимости иных соглашений об этом. 

Согласно ст. 392.3 ГК, в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В п.26, 27 Постановления Пленума ВС РФ № от 21.12.2017 г. № 54  указано, что по смыслу статьи 421 и пункта 3 статьи 391 ГК РФ при переводе долга по обязательству, связанному с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, либо первоначальный должник выбывает из обязательства (далее - привативный перевод долга), либо первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно (далее - кумулятивный перевод долга). Соглашением сторон также может быть предусмотрена субсидиарная ответственность.

Если кредитор вправе требовать исполнения обязательства в натуре от первоначального должника (статья 308.3 ГК РФ), в случае кумулятивного перевода долга кредитор вправе требовать исполнения обязательства в натуре и от нового должника.

27. Если из соглашения кредитора, первоначального и нового должников по обязательству, связанному с осуществлением предпринимательской деятельности, неясно, привативный или кумулятивный перевод долга согласован ими, следует исходить из того, что первоначальный должник выбывает из обязательства (пункт 1 статьи 322, статья 391 ГК РФ).

Согласно п. 3.2. договора цессии, с момента перехода права аренды и до момента полной оплаты согласно разделу 2 договора,  право аренды признается находящимся в залоге  у цедента в силу закона (ст. 488 ГК). 

В  силу положений п.5 ст. 488 ГК, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Анализ указанных норм и разъяснений позволяет сделать вывод о том, что обязанность по оплате арендных платежей ООО перед ДМС   возникла с даты регистрации договора цессии (п. ст. 389.1 ГК и п. 3 ст. 433 ГК). 

Иного не предусмотрено ни  договором цессии, ни волеизъявлением кредитора (ДМС) при согласовании уступки права по договору. 

Согласно ст. 431 ГК, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

 

 Толкуя содержание п. 3.1 договора цессии по правилам ст. 431 ГК, суд приходит к выводу о том, что его необходимо толковать в совокупности с п.3.2, которым обусловлен залог права аренды у цедента до момента полной  оплаты цессионарием. 

Это обстоятельство подтверждается и государственной регистрацией залога, о чем имеется регистрационная надпись на договоре цессии. 

Залог же, в силу положений п.1 ст. 329 ГК, является одним из способов обеспечения обязательства. 

Согласно п.1 ст. 334 ГК,  в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

 

Таким образом, в п. 3.1. договора цессии, стороны установили, что право аренды находится у цедента в залоге до полной  его оплаты, а не обусловили момент возникновения обязательства по внесению арендных платежей. 

Кроме того, иное толкование данного пункта противоречит сути уступки права аренды и   является  нелогичным.  

На основании изложенного данный довод ООО отклоняется судом. 

 Возражая против иска, ответчик так же указывает на то обстоятельство, что истцом  в расчете арендной платы неверно применены повышающие  коэффициенты – с 08.12.2016 г. – 1,5;  с 08.12.2017 г. – 2. 

Согласно п.7.2 договора аренды, при превышении срока строительства, определенного в распорядительном акте о предоставлении земельного участка, до одного года применяется  повышающий  коэффициент – 1,5;  от одного до двух лет – 2, от двух лет и более – 3.  

   ООО полагает, что в постановлении о предоставлении земельного участка в аренду от 09.06.2011 г. № 1691 указано только на срок аренды 5, 5 лет, срок строительства не  определен. 

Согласно п.1.1 постановления  от 09.06.2011 г. № 1691, МУП предоставлен  в аренду земельный участок сроком на 5, 5 лет для жилищного и иного строительства. 

В п. 1.1 договора определено разрешенное использование земельного участка – для  жилищного и иного строительства.

В передаточном акте к договору указано, что земельный участок используется с 09.06.2011 г. 

Срок действия договора – по 08.12.2016 г. (п.1.2).

Период с 09.06.2011 г. по  08.12.2016 г. составляет 5, 5 лет.   

Таким образом, содержание п.7.2 договора, п. 1.1 постановления,  п.1.1. договора, акта приема-передачи к договору позволяет установить, что распорядительным актом определен не только срок аренды, но и срок строительства, который равен 5, 5 лет. 

ООО так же ссылается на то обстоятельство, что в разрешении на строительство, выданном ООО, срок окончания строительства – 04.12.2020 г. 

Между тем, права и обязанности по договору аренды земельного участка  возникли у ООО не непосредственно на основании договора аренды, а   перешли к ООО от МУП  в порядке правопреемства  - по договору цессии.  

  Согласно п.1 ст. 384 ГК, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. 

Иного договором цессии предусмотрено не было. В связи с чем, к ООО перешли и обязанности МУП по уплате арендных платежей с повышающим коэффициентом в случае превышения сроков строительства, указанных в договоре и постановлении (распорядительном акте о предоставлении земельного участка).  

Наличие задолженности в указанной истцом сумме  на дату рассмотрения спора ответчиком  арифметически не оспаривается.   

В силу положений ст. 309 ГК, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных нормативных актов. 

Согласно п. 1 ст. 314 ГК, если обязательство предусматривает период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, то оно подлежит исполнению в любой момент в пределах этого срока.

Пунктом 2.1. договора стороны установили срок внесения арендных платежей – до 10 числа текущего месяца. 

Обязанность арендатора по внесению арендной платы установлена  ст. 606, 614 ГК. 

Согласно ст. 330 ГК,  неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.1. договора стороны обусловили начисление неустойки за просрочку внесения арендных платежей. 

Встречный иск. 

ООО указывает, что для строительства МКД первой очереди был выделен земельный участок площадью 6 481 кв.м. с присвоением адреса – 

<

...>. 

28.11.2017 г. указанный МКД введен в эксплуатацию.  25.12. 2017 г. зарегистрировано право собственности первого дольщика. 

ООО полагает, что с этой даты  права на часть  арендуемого им земельного участка (в размере 6 481 кв.м. ) перешли к собственникам помещений в МКД на основании ст. 36 ЖК. 

Это же обстоятельство указано и в качестве возражений по первоначальному иску.  В связи с чем, оценка данному доводу дается в части встречного иска.  

По встречному иску ООО указывает, что вносило арендные платежи в период с 25.12.2017 г. по 31.10.2018 г. В связи с тем, что обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок площадью 6 481 кв.м прекратилась у ООО с  25.12. 2017 г., ООО обратилось со встречным иском о признании прекратившимся обязательства ООО «Ладный дом» по оплате арендной платы по договору аренды № 320 от 11.08.2011г. в отношении части земельного участка площадью 6 481 кв.м. с 25.12.2017 г. и о взыскании переплаты в сумме 285 644 руб. 54 коп.        

Свои доводы ООО подтверждает  актом ввода МКД в эксплуатацию от 28.11.2017 г., выпиской из ЕГРП о государственной регистрации права собственности первого дольщика (дата регистрации 25.12.2017 г.), сведениями ИСОГД о площади земельного участка. 

Возражая против иска, ДМС ссылается на ч.5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЗК»,  согласно которой, со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

   Так же указывает, что в Обзоре судебной практики № 2, утвержденном Президиумом ВС РФ 26.04.2017 г., разъяснено, что в соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п.1 ст. 11.2 ЗК, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п.5 ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав.

Согласно п.2 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2015 г. № 877, кадастровый номер присваивается каждому объекту недвижимости, сведения о котором вносятся в ЕГРН:

1) при государственном кадастровом учете в связи с образованием или созданием объекта недвижимости. 

Таким образом, ДМС указывает, что  земельный участок становится объектом гражданских правоотношений, границы которого определены, который поставлен на  государственный кадастровый учет  с присвоением ему кадастрового номера. 

В данном же случае земельный участок, относящийся к МКД, введенному в эксплуатацию, поставлен на кадастровый учет 12.11.2018 г. с площадью 6 339+/-28 и кадастровым номером   27:23:0010624:1855, что подтверждается кадастровой выпиской.       

 Следовательно, с этой даты земельный участок, образованный из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010624:816, стал объектом гражданских прав.   

Согласно ст. 128, 129 ГК, оборотоспособностью обладают только объекты гражданских прав.   

Вместе с тем, согласно ст. 8 ГК, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают (среди  прочих оснований) 

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст.36 ЗК, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно (среди прочего) 

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно ч.5 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно ч.1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЗК», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 26 Постановления Пленума ВСА РФ № 73 от 17.11.2011 г. указано, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, земельные участки,  на которых расположены МКД с элементами озеленения и благоустройства, являются обособленными объектами гражданских правоотношений.  

Законодатель в отношении этих объектов устанавливает иной (специальный) механизм правового регулирования моментов возникновения и прекращения имущественных прав  по сравнению с другими земельными участками.

Такая правовая позиция изложена в Определении ВС РФ от 11.04.2016 г. № 305-ЭС16-3443 по делу N А41-14691/2015, в котором указано следующее : «Земельный участок с кадастровым номером 50:14:060307:0490 был предоставлен ООО "НОРД СТАР" под строительство малоэтажных домов (для комплексного освоения в целях жилищного строительства).

Судами установлено, что на основании разрешения на строительство N RU50313000-22 от 15.10.10 и разрешения на ввод в эксплуатацию N RU50313000-19 от 25.12.13 ответчик на указанном земельном участке осуществил строительство первой очереди жилых домов и ввел их в эксплуатацию.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права и письму Управления Росреестра по Московской области б/н б/д, регистрация права собственности на помещения в указанных жилых домах впервые была произведена 13.11.2014.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось, таким образом прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенной первой очередью строительства и необходимой для его использования.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что с 14.11.2014 у ООО "НОРД СТАР" прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка».

  Правовые ситуации по указанному и настоящему делам аналогичны. 

Согласно ст. 308.8 АПК, судебные постановления, указанные в части 3 статьи 308.1 настоящего Кодекса, подлежат отмене или изменению, если при рассмотрении дела в порядке надзора Президиум Верховного Суда Российской Федерации установит, что соответствующее обжалуемое судебное постановление нарушает:

3) единообразие в применении и (или) толковании судами норм права.

 Возражая по доводам ООО, ДМС указывает на изменение редакции ч.5 ст. 16 ФЗ «О введение в действие ЗК» по сравнению с периодом правоотношений по делу № N А41-14691/2015. 

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.5 ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЗК» в прежней редакции). 

 Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

Таким образом, реакция нормы не претерпела существенных изменений – ранее норма содержала положения о формировании земельного участка и его кадастровом учете, в настоящее время – норма содержит положения только  о  государственном кадастровом учете.  

Между тем, кадастровый учет земельного участка возможен после формирования (межевания) земельного участка. 

Согласно разъяснениям, данным в п. 66 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22,  если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона). 

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 27:23:0010624:816 площадью 27 566 кв. м. поставлен на кадастровый учет 02.07.2012 г. (что подтверждается выпиской из ЕГРН).

Выделенный из него земельный участок площадью 6 339 кв. м.   с кадастровым номером   27:23:0010624:1855 поставлен на кадастровый учет 12.11.2018 г. (что подтверждается кадастровой выпиской). 

Следовательно, с этой даты земельный участок площадью 6 339  кв. м. стал объектом гражданских правоотношений,  в отношении него возможно совершение  сделок, и он переходит бесплатно  в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч.5 ст. 16 Вводного закона).     

Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Соответственно, и от арендатора –застройщика.   

В силу положений ст. 606 ГК, обязанности по оплате арендных платежей корреспондируется право пользования имуществом. 

Согласно ст. 552 ГК, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Анализ вышеуказанных правовых норм и разъяснений позволяет сделать вывод о том, что не зависимо от того внесены ли изменения в договор аренды земельного участка, поставлен ли на кадастровый учет земельный участок, приходящийся на долю одного из МКД в комплексной застройке, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в доме право пользования застройщиком частью земельного  участка прекратилось. Соответственно, прекратилась и обязанность по оплате этого пользования. А уже непосредственно обортоспособность этого земельного участка возникает с момента его постановки на государственный кадастровый учет.     

 

 Получение платежей за земельный участок, который передан в пользование собственникам помещений в МКД, от застройщика, прекратившего таковое пользование, влечет получение неосновательного  обогащения на стороне арендодателя.      

В силу положений п.1 ст. 1102 ГК, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). 

При таких обстоятельствах суд находит встречный иск подлежащим удовлетворению.   

Согласно ч. 5 ст. 170 АПК, при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Согласно ст. 319 ГК, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

 

    В результате произведенного судом зачета, сумма арендной платы по первоначальному иску -  3 285 581 руб. 97 коп.  Сумма неустойки полностью погашена в результате зачета.  

 Руководствуясь  ч.1,  3 ст. 110 АПК, суд находит необходимым взыскать с ответчика по первоначальному иску  в доход федерального бюджета  государственную пошлину пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 

Истец, согласно ст. 333.37 НК, от уплаты государственной пошлины освобожден.  

Руководствуясь ч.1 ст. 110 АПК, суд находит необходимым взыскать с ответчика по встречному иску судебные расходы истца по оплате государственной пошлины.  

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.  167-176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить частично. 

Встречный иск удовлетворить в полном объеме. 

Произвести зачет первоначального и встречного  исков в части требований неимущественного характера. 

Взыскать с ООО «Ладный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу  муниципального образования городской округ г. Хабаровск в лице   Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)   в  счет задолженности по  арендной плате  – 3 285 581 руб. 97 коп. 

   Взыскать с ООО «Ладный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)  государственную пошлину в федеральный бюджет  по первоначальному иску в размере  39 428 руб.

 Признать  прекратившимся обязательство ООО «Ладный дом» по оплате арендной платы по договору аренды № 320 от 11.08.2011г. в отношении части земельного участка площадью 6 481 кв.м. с кадастровым номером 27:23:0010624:816, расположенного по адресу: 

<

...>  с даты -  25.12.2017 г. 

Взыскать с муниципального образования городской округ г. Хабаровск в лице   Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) за счет казны муниципального образования в пользу ООО «Ладный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) судебные расходы по оплате  государственной  пошлины в сумме 14 713 руб. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                  Е.А. Букина.